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1、中国房地产市场供求分析报告 内容摘要：对于中国近十年来的经济飞速发展，房地产业是国民经济的重要组成部分。一个国家或地区的经济景气与否，往往表现在房地产业的景气与否上。它也是国家财政收入的一个主要方面，也是地方政府政绩表现的一个重要方面。在当代中国,房地产既是一种产业,又是各类利益集团角逐的载体,既是政府官员打造政绩的政治工具,又是重新分配社会财富的非正常方式。没有哪一个行业比房地产业更能反映当前中国社会结构和社会状况。然而，近几年来，中国房地产业明显出现了下滑的趋势，甚至出现了在供求方面的一系列相关问题。 关键词：房地产；供求失衡；市场特征；对策 一、中国房地产市场特征 1
2、房地产的使用特征，所谓“衣食住行”四者，其中住房就是四特征之一的“住”，住房不像其它生活必需品需要用完后继续得购买，它的使用寿命是很长的，因此其购买的频率是相当的低。 2、房地产的价值特征，一般对于一套房子而言，它的价值是很高的，可以住十年、几十年，甚至，一个家庭的存在可能就只购买一套住房。 3、房地产供给的稀缺性，房地产市场是一个供给稀缺的市场，一方面是人口的不断增加，需求也相应增长。另一方面是土地作为不可再生资源，其数量基本上是恒定的。 4、房地产的不完全开发性，由于土地使用权和房屋所有权两种不同权益在同一市场流通，为保证市场的有效供给，国家需要采取强有力的措施抑制不合理的市场需求
3、来干预市场。因此，房地产市场活动在某些环节受到政府严格限制，具有不完全开放性。 5、房地产的市场特征，在房地产市场整体中，住房就相当于商品而言了，它也符合市场的运行规律，受市场供求规律的控制。然而，从这几年来看，中国房地产已然处在了市场饱和的状态，其供求已失衡。 二、中国房地产供求失衡的表现 中国1978-2005年中国城镇住宅市场有关数据如下。城镇新建住宅面积、人均住宅面积、人均可支配收入和居民人均储蓄。 表 1 年 份 城镇新建 住宅面积 城市人均住 宅建筑面积 人均可支 配收入 居民人均 储蓄存款 (亿平方米) 增长率 (平方米) 增长率 (元/
4、人) (元/人) 增长率 1978 1980 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 0.38 0.92 1.88 2.22 2.23 2.40 1.97 1.73 1.92 2.40 3.08 3.57 3.75 3.95 4.06 4.76 5.59 5.49 5.75 5.98 5.50
5、5.69 6.61 6.30 6.88 5.85 - - - 18.09 0.45 7.62 -17.92 -12.18 10.98 25.00 28.33 15.91 5.04 5.33 2.78 17.24 17.44 -1.79 4.74 4.00 -8.03 3.45 16.17 -4.69 9.21 -14.98 6.7 7.2 10.0 12.4 12.7 13.0 13.5 13.7 14.2 14.8 15.2 15.7 16.3 17.0 17.8 18.7 19.4 20.3
6、20.8 22.8 23.7 25.0 26.1 27.1 28.3 29.5 - - - 24.0 2.42 2.36 3.85 1.48 3.65 4.23 2.70 3.29 3.82 4.29 4.71 5.06 3.74 4.64 2.46 9.62 3.95 5.49 4.40 3.83 4.43 4.24 343.4 477.6 739.1 899.6 1002.2 1181.4 1375.7 1510.2 1700.6 2026.6 2577.4 3496.2 4283.0 48
7、38.9 5160.3 5425.1 5854.0 6280.0 6859.6 7702.8 8472.2 9421.6 10493.0 11759.5 13785.8 15781.0 - - - 21.72 11.41 17.88 16.45 9.78 12.61 19.17 27.18 35.65 22.50 12.98 6.64 5.13 7.91 7.28 9.23 12.29 9.99 11.21 11.37 12.07 17.23 14.47 21.88 40.47 153.29 208.14 2
8、81.18 342.40 456.67 622.72 797.91 1003.61 1282.81 1795.48 2448.98 3147.41 3743.53 4280.78 4739.94 5075.81 5779.53 6765.95 8018.24 9197.42 10787.34 12292.87 13058.01 16679.19 - - - 35.78 35.09 21.77 33.38 36.36 28.13 25.78 27.82 39.96 36.40 28.52 18.94 14.35 10.7
9、3 7.09 13.86 17.07 18.51 14.71 17.29 13.96 6.22 27.73 1、首先，从上表看出，城市人均住宅面积从1978年6.7平方米增加到2008年29.5平方米，因此，可以对城市人均住宅面积做相关方面的分析，如下图1和图2所示： 图1 城市人均住宅面积 图2 城市人均住宅面积 从图1可以看出，城市人均住宅面积是逐年增加的，然而从图2中又可以看出，城市人均住宅面积是呈抛物线增长的，因此可以推出，其增长速度已明显变缓慢了。 根据以上，因此，可以对城市人均住宅面
10、积进行自回归分析，以预测2009年的城市人均住宅面积。得出结果如下： 表 2 Coefficients 标准误差 t Stat P-value Lower 95% Upper 95% 下限 95.0% 上限 95.0% Intercept 0.851112 0.415515 2.048329 0.052109 -0.00845 1.710671 -0.00845 1.710671 X Variable 1 1.00352 0.022785 44.04346 1.02E-23 0.956386 1.050654 0.956386 1.0
11、50654 从表中可以看出P值小于0.05，因此具有显著性。 yt = 0.851112 + 1.00352yt-1 (2.048329) (44.04346) R2=0.9882 F=1939.826 因而，从以上得出的结果可以预测2009年城市人均住宅面积的大小为：0.851112+1.00352×29.5=30.45（平方米/人） 2、对城镇新建住宅面积进行相关分析，得出结果如下图3 图 3 图 3 同样对城镇新建住宅面积进行自回归分析，看是否
12、具有显著性，输出结果如下： Coefficients 标准误差 t Stat P-value Lower 95% Upper 95% 下限 95.0% 上限 95.0% Intercept 0.515745 0.205017 2.515627 0.019316 0.091636 0.939855 0.091636 0.939855 X Variable 1 0.921865 0.048264 19.10044 1.32E-15 0.822023 1.021706 0.822023 1.021706 从得出的表中可以看出P值小于0.0
13、5，因此具有显著性，满足自回归。并得出如下： yt = 0.515745 + 0.921865yt-1 (2.515627) (19.10044) R2=0.9407 F=364.827 因而，可以从以上分析结果可以预测2009年城镇新建住宅面积大小为：0.515745+0.921865×5.85=5.91（亿平方米） 3、城镇房地产新建住宅面积与人均住宅面积与人均可支配收入和居民人均储蓄存款有很大的关系。 （1）首先，对城市人均住宅面积与人均可支配收入进行回归分析如下：
14、 Coefficients 标准误差 t Stat P-value Lower 95% Upper 95% 下限 95.0% 上限 95.0% Intercept 10.65338 0.509632 20.90409 6.55E-17 9.601557 11.70521 9.601557 11.70521 X Variable 1 0.001386 7.63E-05 18.16173 1.58E-15 0.001228 0.001543 0.001228 0.001543 结果中P值小于0.05，具有显著性，满足回归分析：
15、 Y = 10.65338 + 0.001386X (20.90409) (18.16173) R2=0.9322 F=329.8485 由此，可以知道人均可支配收入影响城市人均住宅面积,拟合度也很高，回归模型优越。 （2）另外，又对城镇新建住宅面积与人均可支配收入进行回归分析如下： Coefficients 标准误差 t Stat P-value Lower 95% Upper 95% 下限 95.0% 上限 95.0% Intercept 1.819321 0.261867 6.94
16、7507 3.48E-07 1.278854 2.359787 1.278854 2.359787 X Variable 1 0.000401 3.92E-05 10.2374 3.1E-10 0.00032 0.000482 0.00032 0.000482 结果中P值也小于0.05，具有显著性，满足回归分析： Y= 1.819321 + 0.000401X (6.947507) (10.2374) R2=0.8137 F=104.8045 由此，可以知道人均可支配收入影响城镇新建住宅面
17、积,拟合度也很高，回归模型优越。 4、下表2是1997年—2008年，商品房销售面积和销售额的具体详细数 表 2 年 份 本年新开工住宅面积 (万平方米) 住宅销售面积 (万平方米) 住宅销 售额 (亿元) 城镇人口 （万人） 新开工住宅面积 (万平方米) 别墅和高 档 公 寓 经济适 用房 住宅销售面积 (万平方米 别墅和高 档 公 寓 经济适 用房 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 10996.64 16637.50 187
18、97.94 24401.15 30532.72 34719.35 43853.88 47949.01 55185.07 64403.80 78795.51 79889.00 469.72 638.60 594.06 1169.09 1456.69 2278.17 2349.29 2975.69 2834.97 4058.32 4914.41 1720.57 3466.40 3970.36 5313.32 5795.97 5279.68 5330.58 4257.49 3513.45 4379.03 4810.26. 7864.30
19、 10827.10 12997.87 16570.28 19938.75 23702.31 29778.85 33819.89 49587.83 55422.95 70135.88 55886.00 254.25 345.30 435.74 640.72 878.19 1241.26 1449.87 2323.05 2818.44 3672.44 4581.31 1211.85 1666.50 2701.31 3760.07 4021.47 4003.61 4018.87 3261.80 3205.01 3336.97 3507
20、52 1407.55 2006.87 2413.73 3228.60 4021.15 4957.85 6543.45 8619.37 14563.76 17287.81 25565.81 39449 41608 43748 45906 48064 50212 52376 54283 56212 57706 59379 60667 由2009年的新建城镇住宅面积看出，由于城镇新建住宅面积的不断增加，这才导致房地产市场的住房面积已趋于饱和状态。再加之人均住宅面积虽然增加了，但其也渐趋饱和。但是，最主要的还是要体现在新开工住宅面积与本年销售面积上。综
21、上两项总合，在观察得出的下图4，房地产的供求已然失衡。 图 4 图 4 从图中看出，新开工住宅面积从1997年到2008年不断大幅增加；而住宅销售面积虽然也在增加，但是住宅销售面积每年都要大大小于新开工住宅面积。特别，在2008年更是出现极端，新开工面积达到79889万平方米，而销售面积只有55886万平方米。因此，出现了严重的供给不平衡。 三、中国房地产供求失衡的相关原因 1、中国现今房地产开发体制方面存在很大的问题，那就是在房地产开发这一块，将政府土地、房地产开发商家、购房居民三者直接分离，完全没有协商的机会。也就是说，政府直接把土地权拍卖给房地
22、产开发商，而房地产开发商就凭借自己的想象去新建住房，对于他们的顾客——购房居民，完全不了解，而盲目地开发住房，显然这种做法是错误的。 2、下表3是1998年—2008年来房地产开发企业个数、土地开发和完成投资额 表 3 项 目 房地产 开发企 业个数 完成房 地产投 资额亿 经营总 收入 (亿元) 经营税 金及附 加(亿元) 营业 利润 (亿元) 本年土 地开发 面积 万m2 待开发 土地面 积万m2 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 243
23、78 25762 27303 29552 32618 37123 59242 56290 58710 62518 68750 3614.2 4103.2 4984.1 6344.1 7790.9 10153.8 13158.3 15909.2 19422.9 25288.8 30580.0 2951.2 3026.0 4515.7 5471.7 7077.8 9137.3 13314.5 14769.3 18046.8 23397.1 138.8 145.4 214.6 273.5 370.1 493.7 413.0
24、 845.3 1127.1 1660.3 -10.7 -35.1 73.3 125.5 252.9 430.4 858.0 1109.2 1669.9 2436.6 7730.1 9319.6 11666.1 15315.8 19416.0 22166.3 19740.2 22676.2 27128.4 27566.2 26033.0 13530.7 13505.2 14754.8 14582.1 19178.7 21782.6 39635.8 27523.7 37523.7 41484.0 52236.0 一个国家或地区的
25、经济景气与否，往往表现在房地产业的景气与否上。它也是国家财政收入的一个主要方面，也是地方政府政绩表现的一个重要方面。在当代中国,房地产既是一种产业,又是各类利益集团角逐的载体,既是政府官员打造政绩的政治工具,又是重新分配社会财富的非正常方式。因此，可以知道，在房地产这一块，其利润是非常之高的，那些房地产开发商更是获取暴利，这样的诱惑当然或左右他们的思想，也会使他们变的盲目。如下图5和图6所示就可以知道房地产开发方面的有多大。 图 5 图 5 图 6 在1998年以前，房地产利润还将近于零，甚至还亏本，但到200
26、7年已达到了2436.6亿元。这样的暴利，必然使得房地产大肆开发、盲目开发。因此在图6中就直接反应出来了，在1998年房地产投资额还只有24378亿，而到了2008年久达到了68750亿，这明显的是由暴利引发出来的房产热。 3、房地产开发商不注重房地产市场信息的利用，他们根本就不知道当今的中国住房已然达到了饱和状态。他们甚至偏信那些所谓的专家学者，认为中国有13亿人口，房地产大有可为。可是，他们却不知道，13亿人口中有9亿是农民。想想看，农民他们会特意跑到城市来买房吗？他们会放弃自己在农村赖以生存的根本吗？即使他们有足够的储蓄买房了，他们一下来到城市，没有工作，他们怎么生活，喝西北风吗？
27、 四、房地产供求失衡的相关对策 1、在中国房地产这一方面，有一个很大的特征就是，政府极大有决定权，但也存在很大的漏洞。因此，政府应加强对房地产的宏观调控。主要应表现在，政府的土地管理不能再直接与房地产开发商直接打交道，而更应注重与居民委员会沟通。先让居委会了解居民对住房的要求与购买需要，然后，居委会直接像政府报告，接着政府协商后将土地管理权划给居委会，居委会再组织房地产开发商进行竞拍。这样，就充分了解了居民购房的动态需求，不至于像原来体制下盲目开发。 2、现今中国房地产供求失衡的主要结果导致者，其实就是那些房地产开发商，他们不注重市场信息的把握与利用。因此，房地产开发商应该多做市场信息方
28、面的工作，多做市场调查，多分析市场信息，这样就能很好的把握供求方面的情况，这样就能在新建住房方面有很好的把握了。 3、现在在房地产方面，供求失衡已是无法改变的事实，那些过剩的商品房总不能让它就这么存在着不住人吧。所以，那些房地产开发商，应该将价格适当的往下调整。而对于那些还不具购房能力的中低收入阶层，可以给予一定的政策支持，刺激他们也能购房。 4、由于国外在房地产这一块的管理还是比较先进的，因此，应该学习国外先进的房地产市场运作方式，加速国内中介市场、物业管理市场的培育与成熟，促进我国房地产设计水平的提高及其相关产业产品科技含量的加强。 3.3.202519:3319:33:2225.3.37时33分7时33分22秒3月. 3, 253 三月 20257:33:22 下午19:33:22 2025年3月3日星期一19:33:22
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