ISO14000在物业管理中的实施.doc

ISO14000是国际标准化住址指定的环境管理系列标准。物业管理指对住宅区各类房屋及配套的公共设施、设备、公共场地和住宅区的绿化、环境卫生、公共秩序等项目进行维护、修缮和整治，使之保持正常状态的行为。
1、ISO14000的产生
1992年联合国环境与发展大会发表了《里约热内卢宣言》，世界各国及地区根据《宣言》的原则和要求，纷纷制定加强环境管理的法规和标准，推出包括环境标志、环境审核等在内的一系列技术措施，掀起了全球性加强环境管理，改善环境质量，实施环境与经济协调发展的热潮。为适应和推动全球性的环境管理需求，国际标准化组织（ISO）于1993年10月成立了ISO/TC207环境管理技术委员会，积极开展环境管理体系和工具方面的标准化，通过制定和实施一套环境管理的国际标准来协调处理全球的环境行为，达到有效改善环境和保护环境的目的。ISO/TC207成立后即着手研究和制定环境管理系列国际标准，标准编号由ISO14001---ISO14100，统称为ISO14000环境管理体系标准。1996年9、10月先后颁布了ISO14001、ISO14004、ISO14010、ISO14011和ISO14012等五个有关环境管理体系和环境审核的国际标准，从此拉开了实施ISO14000环境管理系列标准的序幕。ISO14000环境管理系列标准颁布后，立即引起世界各国的极大重视，各国家显示了极大的热情投入较大的力量予以实施。甚至有些世界著名大公司也都积极参与ISO14000系列标准的实施。自ISO14000系列标准推行以来，以取得显著的环境效益、社会效益和经济效益，在环境保护领域显示出强大的生命力。
2、实施ISO14000的根本目标是促进可持续发展
可持续发展的基本思想“既满足当代人的需要，又不对后代人满足其需要的能力构成危
害”。ISO14000环境管理系列标准提出的环境管理思想相一致。可持续发展的概念最先从资源和环境问题提出，在寻求实施人类可持续发展的有效途径和方法中，人们进行另外各种各样的探讨和尝试，逐渐在环境管理方面产生了ISO14000这一套国际标准，并被世界各国普遍接受。
ISO14000环境管理系列标准旨在要求企业通过建立环境管理体系并予以有效实施，在生产的全过程中加强环境管理，引导企业从被动接受环境监督，到主动遵守环境保护的法律、法规，持续改进环境状况。
环境问题有一定的区域性，发展中国家与发达国家的情况和要求不同，各国都有自己的特点，实施ISO14000国际系列标准必须结合各自的国情，结合各国的法律、法规、标准、制度和经济条件进行。发达国家应充分利用自己的技术和经济有时，治理污染，节能降耗，并帮助发展中国家改善生产和技术条件。发展中国家应通过实施ISO14000的措施，逐步将高投入高消耗的发展模式转变成资源节约型的发展模式，通过生产模式和生产方式的改变，避免走发达国家先污染后治理甚至不治理的老路。实施ISO14000系列标准即使在同一国家也要根据实际情况区别对待。我国幅员辽阔，企业管理、技术条件和发展水平在不同地区相差较大，对不同地区，要从地区、企业发展的需要、技术水平和经济条件出发，适时、稳妥地推行ISO14000系列标准。如上海、广东、北京等发达地区，可以提出较高的要求，积极推行ISO14000环境管理系列标准，在发展经济的同时，注重环境保护，节约资源，减少污染，保护环境和资源的义务。
实施ISO14000环境管理系列标准是可持续发展在环境保护方面的重要措施，企业通过建立和有效实施环境管理体系，加强环境管理，持续改善环境行为，促进经济与环境的协调发展，取得良好的经济效益和环境效益。在建立环境管理体系和开展体系认证的过程中，企业应始终把握可持续发展这一大目标，不能把推行ISO14000作为一种形式，把认证作为目的，为认证而认证，这样就会失去实施ISO14000的根本目的，失去这一工作的实际意义。只有结合可持续发展这一根本目标，才能正确认识ISO14000的意义和作用，才能处理好建立环境管理体系和实施体系认证的关系，使推行ISO14000系列标准的工作健康发展。
3、ISO14000在物业管理中的实施
深圳处于我国改革开放的前沿，物业管理方面在广东甚至全国都处于领先地位。1996年9月国际标准化组织公布了ISO14000环境管理体系国际标准，深圳部分物业公司意识到环保对居民及住宅小区的重要，居民对环保和生态的要求，为了满足业主的需求和社会的要求，纷纷开始实施ISO14000环境管理体系。物业管理企业在对物业实施管理过程中，由于涉及面较广，有许多影响环境的因素，对照ISO14000标准，物业管理公司在实施环境管理体系时，应在下列几各方面进行控制：

一、 资源环境因素的控制；
二、 固体费弃物的分类，循环再利用的控制；
三、 废水、废气环境因素的控制；
四、 噪音环境因素的控制；
五、 消杀环境因素的控制；

六、 CFC类物质环境因素的控制；
七、 绿化环境、美化小区；

八、 相关方环境因素的控制。
物业管理行业资源消耗的主要集中在水、电、热能等的消耗上，水的使用主要是在生活用水、清洁、绿化、游泳池用水、水池清洗；电的使用主要是在公共照明、空调、供水、配电系统中的损耗，电梯等；热能主要来自于取暖和供热水。这些在物业公司的日常开支中占有很大的比重，管理上稍有疏忽，必将造成能源的浪费并带来相应的经济损失。由于涉及到物业公司的经济利益，大多数物业公司都很重视节约能源，在用水方面避免对路面、地板大面积用水冲洗，如必须冲洗时可考虑利用雨水做最后的冲洗；游泳池水采用定期加药，循环处理，在达到使用要求的条件下延长游泳池水的使用时间。利用节水新技术，绿化地浇灌采用喷洒式或滴灌式，小区供水中充分利用市政管网压力，避免二次加压，高层供水采用变频供水与高位水箱相配合的供水方式，充分利用中水系统，对雨水等可再次利用的能源进行处理，达到冲洗马桶、浇花等用途。在用电方面，公共照明灯在达到照度要求的前提下，灯具改为节能灯，配用人体感应开关、声控开关或触摸开关等，达到需要的时候灯才会亮，不用时自动熄灭；对供电系统将功率因数提高至合理的范围内，一般控制在0.95左右；选择适宜的时间开启空调等。在能源利用方面提倡使用绿色能源如太阳能，优化能源结构。
回收再利用是当代的潮流和新时尚，使有限的能源发挥她最大的效用。在小区居民生活中及物业管理过程中产生的垃圾大概可分为三类；一类为可回收垃圾，如旧报纸、旧书、塑料袋、塑料瓶、玻璃、橡胶、金属等，这些都是可以再生，循环利用的，并且有回收市场，有专门的企业对其进行加工再利用。物业管理公司也可以自己利用，如：利用饮料瓶制作吊篮、花盆等装点小区，用废弃的光盘制作动物雕塑，用塑料瓶制作遮阳蓬等等，这样不仅美化了小区，而且使小区内的居民接受有形物品的感染，提高环保意识，这一点在深圳青青世界内可以得到很多的启示。第二类为生活垃圾，如剩饭、剩菜等，这些可以通过发酵生产农用有机肥变废为宝，而且减少填埋用地。第三类为不可回收的有毒，有害的固体废弃物，如废油漆及桶、废电池、日光灯管、农药瓶等，这些不可以随意丢弃、掩埋应交到有能力处理的单位进行处理。
其他几方面在此就不再叙述，物业公司在实施ISO14000环境管理除在以上几个方面加强自身建设以外，另一项重要的工作就是环保宣传。物业公司应该能做并且能讲，用自己的劳动换取居民的认同，影响他们的日常行为，自觉的参加到环境保护的活动中。物业公司还可结合如4.22“地球日”、6.5“世界环境日”、9.6“国际臭氧日”、12.29“国际生物多样性保护日”等开展多形式、内容丰富的社区文化活动，普及环保知识，提高小区居民的环保意识，认识环境保护与健康生活的关系。用行动感染居民，用语言、文字教育居民。
“绿色家园”建设是目的，ISO14000是保证，物业公司在实施ISO时，只有认清这一点，
将工作落到实处，才是对自己、居民、社会负责的工作态度，才不会将ISO变成一纸空文。