营改增讲解不动产经营租赁服务.docx

营改增讲解生活服务篇——不动产经营租赁服务（不含其他个人出租）
一、纳税人
自 2016年5月1日起，在中华人民共和国境内提供不动产经营租赁服务的单位和个人，为增值税纳税人。
注释：纳税人以经营租赁的方式出租其取得的不动产，是指在约定时间内将不动产转让他人使用且租赁物所有权不变更的业务活动。
取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。
二、纳税人分类
增值税纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人。
纳税人年应征增值税销售额(以下称应税销售额)超过500万元的为一般纳税人，未超过500万元的为小规模纳税人。
注释：年应税销售额超过500万元的小规模纳税人，应向主管税务机关申请登记为一般纳税人，未超过500万元的为小规模纳税人，如果会计核算健全，也能够申请登记成为一般纳税人, 但一经登记为一般纳税人，不得转为小规模纳税人。
三、税率和征收率
一般纳税人提供不动产经营租赁服务，税率为11%;符合政策规定的，按照5%征收率征收。
小规模纳税人提供不动产经营租赁服务，征收率为5%。
注释：一般纳税人出租4月30日后取得的不动产，按照11%适用税率计算应纳税额;出租4月30日前取得的不动产，按照5%的征收率计算应纳税额。
四、计税方法
(一)基本规定
增值税的计税方法，包括一般计税方法和简易计税方法。
一般纳税人发生财政部和国家税务总局规定的特定应税行为，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更。
小规模纳税人发生应税行为适用简易计税方法计税。
(二)一般计税方法的应纳税额
一般计税方法的应纳税额，是指当期销项税额抵扣当期进项税额后的余额。应纳税额计算公式：
应纳税额=当期销项税额-当期进项税额
当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可以结转下期继续抵扣。
一般计税方法的销售额不包括销项税额，纳税人采用销售额和销项税额合并定价方法的，按照下列公式计算销售额：
销售额=含税销售额÷(1+税率)
例：某一般纳税人将其2016年5月4日取得的写字楼对外出租，7月取得房租111万元(含税)，购进消防设备，取得增值税专用发票，发票上注明的销售额为10万元，税额为1.7万元。
7月该纳税人的应纳税额=111÷(1+11%)×11%-1.7=9.3万元
(三)简易计税方法的应纳税额
一般纳税人发生特定应税行为和小规模纳税人发生应税行为适用简易计税方法计税。
简易计税方法的应纳税额，是指按照销售额和增值税征收率计算的增值税额，不得抵扣进项税额。应纳税额计算公式：
应纳税额=销售额×征收率
销售额=含税销售额÷(1+征收率)
注释：一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额。
例：某一般纳税人将其2016年2月4日取得的写字楼对外出租，7月取得房租105万元(含税即总价)，购进消防设备，取得增值税专用发票，发票上注明的销售额为10万元，税额为1.7万元。
纳税人选择按照简易方法计税
7月该纳税人的应纳税额=105÷(1+5%)×5%=5万元
(用于简易计税项目的进项税额不得抵扣)

五、销售额
纳税人的销售额为纳税人提供不动产经营租赁服务收取的全部价款和价外费用。
六、进项税额
(一)下列进项税额准予从销项税额中抵扣：
增值税专用发票、海关进口增值税专用缴款书、解缴税款的完税凭证上注明的增值税额;农产品收购发票或者销售发票上注明的农产品买价和扣除率计算的进项税额。
注释：纳税人取得增值税专用发票、海关进口增值税专用缴款书需在规定期限内经税务机关认证或稽核比对，解缴税款的完税凭证需附送相关资料。
(二)下列进项税额不得从销项税额中抵扣：
纳税人取得的增值税扣税凭证不符合法律、行政法规或者国家税务总局有关规定的;用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的;非正常损失项目的;购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务;财政部和国家税务总局规定的其他情形。
例：纳税人购买食品作为职工福利发放，则购入食品所取得的增值税发票上注明的税额不得用于抵扣。
七、纳税义务发生时间
纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天为纳税义务发生时间;先开具发票的，为开具发票的当天。
纳税人提供租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
八、纳税地点及异地预缴税款规定
固定业户应当向其机构所在地或者居住地主管税务机关申报纳税。纳税人异地出租不动产，需要向不动产所在地地税机关预缴税款，并向所在地国税机关纳税申报。
注释：北京市内跨区出租不动产，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报，不需要预缴税款。
(一)一般纳税人预缴税款
1.一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租其2016年4月30日前取得的与机构所在地不在同一县(市)的不动产，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
纳税人出租其2016年4月30日前取得的与机构所在地在同一县(市)的不动产，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
例1：某企业为一般纳税人，机构所在地为北京市石景山区，纳税人以其2016年4月30日前在河北省保定市高开区取得的不动产对外出租，2016年5月共取得租金收入10.5万元(含税)，为对外出租更换照明灯20个，购买照明灯取得增值税专用发票，发票上注明的销售额为1万元，税额为1700元。
该纳税人2016年5月应在河北省保定市高开区国家税务局预缴的税额为：
预缴税额=10.5÷(1+5%)×5%=0.5万元
向石景山区国家税务局进行纳税申报时的应纳税额为：
应纳税额=10.5÷(1+5%)×5%-0.5万元(已在保定预缴税额)=0元
(用于简易计税项目的进项税额不得抵扣)
例2：如例1中取得的不动产在北京市石景山区，那5月该纳税人应向石景山区国家税务局进行纳税申报时的应纳税额为：
应纳税额=10.5÷(1+5%)×5%=0.5万元
2.一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的、与机构所在地不在同一县(市)的不动产，应按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
例3：某企业为一般纳税人，机构所在地为北京市石景山区，纳税人以其2016年5月1日后在河北省保定市高开区取得的不动产对外出租，2016年7月共取得租金收入11.1万元(含税)，为对外出租更换照明灯20个，购买照明灯取得增值税专用发票，发票上注明的销售额为1万元，税额为1700元。
该纳税人2016年7月应在河北省保定市高开区国家税务局预缴的税额为：
应预缴税额=11.1÷(1+11%)×3%=0.3万元
向石景山区国家税务局进行纳税申报时的应纳税额为：
应纳税额=11.1÷(1+11%)×11%-0.3(已在保定预缴税额)-0.17(购买锥桶的进项税额)=1.1-0.3-0.17=0.63万元
例4：如例3中取得的不动产在北京市怀柔区，那7月该纳税人应向石景山区国家税务局进行纳税申报时的应纳税额为：
应纳税额=11.1÷(1+11%)×11%-0.17=0.93万元
(二)小规模纳税人预缴税款
3.小规模纳税人中的单位和个体工商户出租其取得的不动产(不含个体工商户出租住房)，应按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租与机构所在地不在同一县(市)的不动产，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
例5：某企业为小规模纳税人，机构所在地为北京市石景山区，纳税人以其在河北省保定市高开区取得的不动产对外出租，2016年5月共取得租金收入10.5万元(含税)。
该纳税人2016年5月应在河北省保定市高开区国家税务局预缴的税额为：
预缴税额=10.5÷(1+5%)×5%=0.5万元
向石景山区国家税务局进行纳税申报时的应纳税额为：
应纳税额=10.5÷(1+5%)×5%-0.5万元(已在保定预缴税额)=0元
例6：如例5中取得的不动产在北京市东城区，那5月该纳税人应向石景山区国家税务局进行纳税申报时的应纳税额为：
应纳税额=10.5÷(1+5%)×5%=0.5万元
4.个体工商户出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。个体工商户出租住房的应纳税额计算公式：
应纳税额=含税销售额(总价)÷(1+5%)×1.5%
纳税人出租与机构所在地不在同一县(市)的不动产，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
纳税人出租其取得的与机构所在地在同一县(市)的不动产，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
例7：某纳税人为个体工商户，机构所在地为北京市石景山区，纳税人以其在河北省保定市高开区取得的住房对外出租，2016年5月共取得租金收入10.5万元(含税)。
该纳税人2016年5月应在河北省保定市高开区国家税务局预缴的税额为：
预缴税额=10.5÷(1+5%)×1.5%=0.15万元
向石景山区国家税务局进行纳税申报时的应纳税额为：
应纳税额=10.5÷(1+5%)×1.5%-0.15万元(已在保定预缴税额)=0元
例8：如例7中取得的住房在北京市东城区，那5月该纳税人应向石景山区国家税务局进行纳税申报时的应纳税额为：
应纳税额=10.5÷(1+5%)×1.5%=0.15万元
九、优惠政策
2018年2018年12月31日前，公共租赁住房经营管理单位出租公共租赁住房，免征增值税。
公共租赁住房，是指纳入省、自治区、直辖市、计划单列市人民政府及新疆生产建设兵团批准的公共租赁住房发展规划和年度计划，并按照《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》(建保〔2010〕87号)和市、县人民政府制定的具体管理办法进行管理的公共租赁住房。