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中国商品房价格长期上行的政策性因素分析

北京市社会科学院经济研究所，丁军

内容摘要：本文从政策学的角度，采用实证分析的方法，剖析了1998-2008年中国商品房价格以及相关变量之间的联动走势和政策性成因。文中提出，商品房价格后期的持续走高背离了市场的真实价值，其政策性原因是对土地总量的行政化控制、以及金融稀缺资源向购房市场的倾斜。本文认为，通过实行土地供应量与房价指数联动机制、以及灵活运用货币政策等组合手段，未来中国商品房价格可能呈现高位窄幅震荡、缓慢上升的趋势。
关键词：房价、泡沫、政策因素

中国房地产市场脱胎于传统的经济集权控制体制，某种意义上讲，中国房地产市场的成长过程，也就是经济管制松动、退却乃至被“新经济规则”逐步取代的过程。然而，我们应当清醒地看到，这个过程至今尚未完成，正在形成之中的“新经济规则”既非市场规则、也非计划规则，而似乎是通过试错在行政垄断和市场效率之间寻求平衡和妥协的产物。这就决定了变革中的中国房地产市场的最大特色是，行政垄断力量在房地产市场供需双方的较量和博弈中居于主导地位，进而在房地产价格的形成过程中发挥着不可或缺的特殊作用、或者说行政垄断力量部分转化成了房地产价格形成的政策环境。从土地的供给、财政金融政策的价值取向，到房地产企业的市场准入制度、潜在购房者的融资渠道等无不与正在演变之中的政策环境休戚相关。判断和把握商品房价格的现状和走势，必须研究房地产业的政策环境以及政策效应。
一、1998-2008年中国房价的走势及政策性成因分析
根据1998-2008年商品房销售均价（图1），我们可以看到，除1998-1999年房价低位蓄势盘整、以及2007-2008年高位滞胀外，1998-2008年间的房价逐年递增的走势基本反映了房价长期上涨的趋势。
图1 1998-2008年商品房销售均价 数据来源：中经网统计数据库

为便于对政策环境变化所产生的房价效应进行分析，本文依据房价涨幅、土地购置面积、商品房销售面积等不同特征，可将这十年房价走势划分为三个阶段：
第一阶段为1998-2003年，这一阶段房价温和上升，与此相伴随的是开发商土地购置面积迅速上升（图2）、以及商品房销售面积的快速增长（图3）。这一阶段的主要政策特征和效应是：1998年政府在力图扩大内需、以应对亚洲金融危机的背景下，通过出台购房按揭贷款政策，使金融资源向购房市场倾斜，从而刺激和支持了房地产需求市场的上扬。同时商品房供给市场和资本市场已开始允许民营企业准入，开发商多种主体竞争的繁荣局面业已形成。同时，土地供应市场尚未纳入统一管理，土地以协议出让等形式交易，这一阶段尽管政府在土地管理环节经验不足，交易过程存在许多问题，有待规范和改进，但值得关注的是，土地供应的决策实质上是分散的，从这一层面上讲，土地供应市场不是单一的供应主体，主体之间存在某种程度的竞争性，土地价格上涨一定程度上会刺激土地供应量的增加。由于土地供需双方、商品房供需双方均呈现对称的多元化主体格局，土地、商品房供应和需求市场均存在一定程度的市场竞争，价格的变化能调整供需双方力量的对比，整个房地产供需市场发展比较均衡。即随着房价的上扬，带动土地价格的提升，进而刺激土地和商品房供应的增加，从而平抑了房价的过度增长。

图2 1998-2008年房地产开发企业土地购置面积数据来源：中经网统计数据库

图3 1998-2008年商品房销售面积数据来源：中经网统计数据库

第二阶段为2003-2007年，这一阶段房价进入了快速增长时期（图1），与此相伴随的是商品房销售面积同步快速增长（图3），然而开发商的土地购置面积却没有同步增长，而是处于箱式波动状态之中（图2），同时，值得注意的是，土地交易价格却一直处于上升通道之中，且土地交易价格指数呈现为高位波动（图4）。这一阶段的主要政策特征和效应是：由于土地的国有性质，土地协议出让缺乏透明性，为土地出让的权力寻租提供了温床。正是在对土地协议出让政策的一片质疑声中，2002年政府出台了关于土地出让实行“招、拍、挂”的政策，2004年政府又出台了要求严格执行“招、拍、挂”政策的所谓“831大限”。“招、拍、挂”政策对防止国有资产流失、杜绝土地出让环节的腐败行为起到了积极的作用，然而，与“招、拍、挂”政策相伴随的是对土地供应总量的行政化控制。从经济学的角度看，土地供应总量的行政化控制对充分利用市场价格机制、优化土地资源供需配置具有一定的弱化作用。首先，决定土地供应量的市场调节机制削弱了，这一时期土地供应并没有依据房屋价量的快速上涨而加大市场投放量，反而土地投放量的波动不前刺激了房屋价格的进一步上涨。因为土地供应量表现为相对减少了，则意味着未来的房屋供应量将相对短缺，短缺的预期一旦形成，会导致土地囤积、房屋惜售市场行为，从而进一步推高房价。其次，土地供应总量的行政化控制，使土地供应由原来的多个主体变成了本质上的一个主体，即在土地交易市场，一个总量垄断控制的土地供应者面对多个存在竞争关系的需求主体，供给与需求竞争地位的不对称导致土地价格偏离市场价格上行，引致市场对土地供应量短缺的预期转化为土地交易价格上涨，从而推高已购土地的机会成本，这应当是这一阶段房价快速上涨的主要原因之一。
图4 1998-2008年土地交易价格指数数据来源：中经网统计数据库

第三阶段为2007-2008年，这一阶段房价先快速上涨、后快速下跌、总体略有上涨，第三阶段或许将成为进入缓慢上涨或高位盘整时期的拐点。与此相伴随的是商品房销售面积的快速下降（图3）、开发商土地购置面积也处于下降通道（图2），而土地交易价格继续处于上升通道之中，只是上涨速度有所减缓（图4）。这一阶段的主要政策特征和效应是：由于第二阶段的政策效应预期的惯性、以及市场流动性资金过剩，这一阶段的上半年房价增长加速，为抑制有可能演变成宏观性的经济过热，央行连续上调存款准备金和贷款利率，购房需求市场受到抑制，此后，美国次贷危机造成我国出口业务严重下滑，促使连年高涨的股市率先由牛转熊，2008年9月底，A股暂停了IPO，开发商从证券市场的融资途径被切断，房价也开始大幅下跌。2009年，为使中国经济走出国际金融危机的阴霾，平抑经济的大起大落，政府出台了一系列扩大内需的政策，其中最重要的就是转而实行适度宽松的货币政策和落实4万亿元人民币的政府投资计划。中国股市开始逐步反弹并走出谷底，2009年6月，暂停8个多月的IPO开始重启。资金流动性复活的房地产市场在观望和“多、空”争论中开始回暖。土地市场上，以央企为代表的提升后市信心和预期的“新地王”陆续出现，房价又开始了新的上涨，但成交量却在收缩。在政策不支持房价深幅下跌、以及量能不支持房价大幅上涨的背景下，房价高位窄幅震荡或缓慢爬升的趋势似乎正在形成。
二、中国未来房价的走势分析
1、房价现状已不具备投资价值
人们购房主要基于三类需要：一是作为耐用消费品，以自住使用为主要目的。二是作为短期投资品或投机品，以赚取价差为主要目的。三是作为长期投资品，以获取租金收入为主要目的。
第一类购房者，作为刚性需求，如果其购买力能支持较高的房价，房屋价格可能不是购房者考虑的最重要的因素。换言之，如果房价短期没有深幅调整的预期，即使房价在高位运行，购房者也有可能作出买房的决定。第二类购房者，作为投机性需求，如果其购买力能支持较高的房价，房屋价格可能不是其考虑的最重要的因素。换言之，如果存在着房价短期内足够快速上涨的预期，即使房价在高位运行，投机者也有可能作出买入的决定。即价格预期上涨的幅度越是大于资金的机会成本，投机者购房的意愿就越强。第三类购房者，作为长期投资性需求，其房屋价格和租金是投资者考虑的最重要的因素。换言之，潜在的年租金收入与一次性房价投入的比率是否高于市场上的资金影子利率，是其决定是否投资的关键。投资者关注房屋的租金收入和房价的长期走势甚于房价的短期上涨预期。
从上面我们所做的三类购房者的假定，结合我国目前的房价现状水平，目前房屋的购买群体可能是以前两类购房者为主、第三类购房者为辅或渐渐淡出市场的需求格局。按照对第三类购房者投资理念所做的定义，目前的房价水平已不具备投资价值。从目前的实际情况看，按现行房价所获取的投资出租平均回报率一般约在3-4%，考虑到空置率、物业费、房租综合税率以及低迷的租赁市场，实际回报率将更低。而即使与2008年12月23日下调后的商业银行贷款基准利率5.31% 数据来源：中国人民银行网站
相比，按现有房价投资购房也已不具有投资价值了，更何况市场资金影子利率远高于国家规制的贷款利率。
2、宏观调控目标不会放任房价深幅调整

从前文对1998-2008年房地产走势的政策成因分析我们可以看到，中国的城市化为房地产的发展提供了潜在可能，银行贷款向房地产需求市场的开放和倾斜，使这种可能转化成了现实，“招、拍、挂”土地出让政策的实施、以及银行贷款利率的调整，对房地产市场的供给和价格水平产生了重要的引导作用。而房地产行业上下游涉及五十多个关联产业，是中国经济增长中重要的支柱产业之一，尤其在中国经济对外依赖度提高的国际背景下，保持房地产行业的稳定发展是扩大内需的重要保证。房地产价格总体水平一旦出现深幅调整，会造成以下负面影响：一是会导致相关产业群体萎缩，由此可能加大宏观经济衰退的风险；二是地方财政收入会受到很大影响；三是有可能引发金融体系系统风险。鉴于此，目前的政策调控目标不会放任房价深幅调整。
3、宏观调控目标不会支持房价快速上涨
从前文对房产市场需求的购房者分类分析已得出，目前的房产价格水平已不具备投资价值，然而房价之所以能够持续高位运行，其主要原因则来源于两个非市场因素的支撑，一是国家对土地的总量控制或者说垄断供应，二是国家控制的、极为稀缺的金融资源对房地产市场的倾斜和开放。前者有可能导致未来房屋供应短缺预期，后者有可能导致房屋需求市场虚火过盛。房地产价格由于非市场因素导致的过快、过度上涨，会扭曲市场的资源价格优化配置功能，并会逐渐波及到其他行业，累积宏观经济增长中的系统性风险，鉴于此，目前的政策调控目标不会支持房价继续快速上涨。
三、对房地产市场调控的政策性建议
中国未来的经济仍将保持长期增长的态势，尽管伴随着经济结构的变动、产业结构的升级会出现回调、波动，但总体趋势是向上的。这主要源于以下因素：首先中国城市化的进程尚未结束，据中国社科院有关专家分析，中国将于21世纪中叶实现城市化。 资料来源：城市规划网
其次中国的经济体制乃至政治体制的改革尚未完成，三十年的渐进式改革历程表明，每次重大改革的突破，都使社会经济活力获得空前的释放。第三，有关资料预测显示，中国的人口红利高峰期将于2013-2014年到来，即2014年后中国的适龄劳动力总量才开始递减 资料来源：“后人口红利期”可否再造地产辉煌？，朱宁，2009-3-24，搜房网

。根据上述分析进行保守估计，未来十年内，中国房地产行业仍处于成长发展时期，且作为国家的支柱产业地位不会改变。因此，如何顺应房地产市场经济发展规律，科学运用市场机制调控房地产业，使其发挥在宏观经济增长中的骨干作用，显得尤为重要。
1、鉴于目前的房价总体水平已严重背离其价值，透支了未来的价格，因此，抑制房价过快增长、控制房价平稳适度增长、防止房价剧烈下跌，给市场一个足够的消化价格泡沫的时间，应当作为房地产业调控的总体目标。
2、建议深入研究1998-2003年间房价、房屋销售面积、土地供给量、土地价格之间的联动关系，调整、完善土地供给政策，尝试实行土地供应总量与房价指数联动机制，改变市场对土地供应相对短缺的预期，在土地供应政策上引入价值规律消除开发商继续囤积土地的行为。
3、鉴于银行按揭贷款利率与市场资金影子利率相差1倍乃至数倍之多，造成租房不如买房、租赁市场低迷、购房市场虚旺的不平衡状态，建议深入研究购房融资成本与租房资金成本的合理比价，以确定银行按揭贷款利率的合理调控区间，保证租赁市场与购房市场平衡发展。
4、建议将经济适用房、两限房、廉租房等保障性住房与商品房在政策调控方面适度分离。保障性住房解决的是公平和社会保障性问题，而非经济效益和市场效率问题，应由政府负责解决和承担。