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1、 世联地产顾问（长沙）有限公司 长沙公司销售人员跑盘指引 物业代理部销售人员在入职后的试用期间，必须经过跑盘程序，在参加并通过跑盘考核后，方能转正上岗。 一、跑盘目的 1、通过跑盘程序，帮助和督导跑盘人员成为长沙“地理通”、“楼盘通”，从而尽快建立行业所需要的市场全局观念，并积累岗位所要求的基本业务信息。 2、通过跑盘程序，使跑盘人员磨练意志、端正行业观念，培养世联房地产从业人员所应具备的品格素质和职业精神。 二、跑盘要求及相关指引 1、长沙“地理通”——全局掌握长沙城市结构、道路走向、路貌特征 1） 掌握城市结构，建立正确的方向感 l 长沙市共分为六个大区，为：岳麓区
2、含望城部分区域）、开福区、芙蓉区、天心区（含暮云）、星沙县（区属划分界限参见《深圳市地图》）。对主要跑盘片区做了详细的划分与界定，详见附件1-深圳片区划分与道路交通。 l 随着长沙城市规划不断变迁，老百姓约定俗成的地理称谓对地理标识尤为重要。 l 长沙以湘江为界，分河西、河东两大部分，河西即为岳麓区，河东是长沙的老城区，目前已发展为芙蓉区、开福区和雨花区，星沙是长沙新兴的重要片区。对其主要道路需全面认识，详见附件1-深圳片区划分与道路交通。 2） 实现实地印象与地图标识间迅速自如的转换 l 地图标识方向为上北下南，每日跑盘前要先画出计划跑盘的地图； l 在实际跑盘过程中，记录沿路的
3、每一座物业，并整理在作业中； l 最终在头脑中形成地图全貌和实地印象。 3） 熟悉社区或楼盘配套设施情况 l 幼儿园、小学、中学、大型商场、超市、菜场、医院、公园以及文体娱乐设施、大型餐饮店/酒楼等。 4） 熟知交通路线及具体地铁站、公交站点/线路 l 找到地铁线路（规划）、公交站点的位置，记录所有经过的公交线路。 2、长沙“楼盘通”—— 全面掌握已建和在建商品房的基本现状，重点为在售商品房。 1） 收集并整合在售楼盘的详细资料，具体要求如下： l 熟悉小区和楼盘的位置、名称、规模、价格、人文氛围以及物管公司概况。 长沙市主要物业管理公司：万科、、中航物业、德思勤、第一太平戴
4、维斯、仕邦威理士、戴德梁行、愿景、长房、鸿铭、联众、长沙晓园、长沙德政、长沙中欣 长沙市主要物业开发公司：保利地产、长房集团、愿景地产、标志地产、郡原地产、天城地产、万科地产、、绿城地产、恒大地产、卓越集团、中信集团、华润集团、恒基地产、和记黄埔、碧桂园、建发地产、天健地产、远大集团 l 了解楼盘外观状况（风格、建筑材料、新旧程度等）。 物业外观材料：水泥、水刷石、干粘石、大片石材、马赛克、瓷砖、防水涂料、铝板、玻璃幕墙 物业层高：低层（1-4层）；多层（1-8层）；小高层（1-18层，报盘指标中计入高层）；高层（1-33层）；超高层（超过100米） 物业功能用途：宿舍、公寓、多层住
5、宅、高层住宅、商住、别墅、办公楼、综合楼、酒店-商场、厂房、仓库 l 了解楼盘内部设施情况（如大堂、电梯厅、电梯等）。 大堂、电梯间材料：地面：水泥、水磨石、防滑地砖、胶地、天然花岗岩、人造石；墙面：乳胶漆、瓷砖、大理石、木、玻璃 电梯品牌：OTS奥的斯（原装、天津）、三菱（原装、上海）、日立（原装，广州）、、德国蒂森、Fujitec、迅达等 l 针对重点项目，分析其产品价值点与客户群、并组织其卖点。 2） 对于不同的物业类型，需侧重做调查： 属性 住宅 办公 商业 产品 A、资源 ——天然景观资源； ——人造景观、园林； ——地段资源。 ——地段资源
6、区位研究。 ——地段资源 区位研究。 B、布局与具体产品 ——总平面布局； ——户型及其创新； ——配比、梯户比； ——商业配套、会所。 ——标准层； ——外立面； ——公共空间； ——电梯、空调。 ——划铺； ——人流路线安排。 C、展示 ——售楼处； ——园林； ——看楼通道； ——样板房。 ——售楼处； ——看楼通道； ——样板层。 ——售楼处； ——看楼通道； ——商业氛围营造。 客户 置业目的 自用客户、投资客户 自用客户、投资客户， 并了解最终使用者 较关注投资客户，并了解经营者、消费者 客户来源 来源片区（工作/居
7、住） 重点行业 客户特征 ——属性特征、价值观等。 ——企业属性特征、成交特征。 营销 各种营销方式的效果。 商务化的营销推广。 三、跑盘作业要求 1、跑盘物业调查作业标准 1） 对于在售物业的项目调查，必须严格按照公司规定的项目调查表认真填写。需调查物业，详见附件2：片区楼盘列表；项目调查表，详见附件4：项目调查表。 2） 对于重点项目，认真分析总结其产品价值和特点、客户群、营销方式及销售情况，详见附件5：片区在售项目销售情况对比表。 2、跑盘地图作业标准 1） 按跑盘指引要求，在跑盘地图作业上标注物业的具体位置； 2） 片区相关配套（学校、超市、市场
8、医院、银行、交通等）； 3） 除按照跑盘指引的要求外，还需对正在筹建中的物业及待建空地的情况进行了解，并在跑盘地图上作出标识。 3、片区分析作业标准：要求从以下几方面对片区进行分析 1） 主要的物业类型-面积区间、核心客户定位及其发展变化； 2） 片区价格状况及其发展（二级市场为主，兼顾三级市场）； 3） 重点片区需分析典型案例（其产品、客户、营销的得失）； 4） 相关配套情况； 5） 交通状况。 附件索引： 附件1：长沙片区划分与道路交通 3 附件2：长沙片区楼盘列表 3 附件3：跑盘小招 3 附件4：项目调查表 3 附件5：片区在售项目销售情况对比表 3
9、附件1： 长沙片区划分与道路交通 一、片区划分与界定：（另附地图） 行政地区 地区范围 岳麓区 含浦板块 南二环南，长潭高速东，湘江西 麓南板块 枫林路南，西二环东，南二环北，湘江西 咸嘉湖板块 岳麓大道南，金星路东，枫林路北，湘江西 滨江新城板块 岳麓大道北，金星路东，北二环南，湘江西 市府西板块 枫林路北，第二环东，金星路西 工业园板块 桐梓坡路南，西二环西，枫林路北，西三环东 麓谷北板块 桐梓坡路北，西二环西，雷锋大道-青山路南，西三环东 梅溪湖板块 枫林路南，西二环西，龙王港北，西三环东 金星北板块 北二环北
10、西三环东，金星北路与西三环交界处以南，湘江西 开福区 伍家岭板块 营盘路北，浏阳河南，湘江东，芙蓉中路西 五一商圈板块 营盘路南，湘江东，人民路北，芙蓉路西 尚东板块 东二环东，浏阳河西，人民路北 烈士公园板块 营盘路北，东二环西，浏阳河南，芙蓉路东 月湖板块 三一大道北，京珠高速西，特立路南，东二环东 月岛公园板块 西龙路北，浏阳河东，三一大道南，京珠高速西 金霞板块 浏阳河北，湘江东，北三环南，东二环西 芙蓉区 火车站板块 营盘路南，东二环西，人民路北，芙蓉路东 书院板块 人民路南，芙蓉路西，南湖路北，湘江中路东 东塘商圈板块 人民路南，东二环
11、西，劳动路北，芙蓉路东 雨花区 高桥板块 人民路南，京珠高速西，长沙大道北，东二环东 体育新城板块 长沙大道南，京珠高速西，香樟路北，树木岭路东 植物园板块 香樟路南，京珠高速西，时代阳光大道北，圭塘路东 雨花亭板块 劳动路南，南二环北，芙蓉路东 洞井板块 南二环南，圭塘河西，湘府路北，韶山路东 天心区 南湖板块 南湖路南，芙蓉路西，南二环北，湘江中路东 林科大板块 南二环南，韶山路西，湘府路北，芙蓉路东 省府板块 南二环南，芙蓉路西，湘府路北，湘江路东 省府南板块 湘府路以南，韶山路以西，南三环以北，湘江路以东 大托板块 南三环以南，韶山路以西，中
12、一路以北，京广铁路以东 暮云板块 万家丽路南，韶山路西，伊莱克斯大道北，京广铁路东 星沙县 金鹰北板块 特立路北，京珠高速西，蟠龙路南 漓湘路板块 三一路南，金华路西，远大路北，京珠高速东 经开区板块 远大路北，黄兴大道西，长永高速南，金华路东 开元板块 三一路北，黄兴大道西，滨湖路南，京珠高速东 附件2： 长沙片区楼盘列表 ——样点楼盘、商务圈物业、商业圈物业概表 一、片区选择标准： 新入职销售人员在制定跑盘计划时，要求选择的片区总数不少于15个，其中热点片区总数不少于10个： 热点片区：指需要重点调查的片区，包括当前二
13、级市场推盘量集中的片区、未来5年土地供应计划集中的片区、世联业务涉及的主要片区、当前三级市场交易相对活跃的片区；这类片区既需要完成跑盘地图，还需要对片区内所有在售及待售项目填写《项目调查表》； 非热点片区：可以只调查其中的在售项目、待售项目或已售的标志性项目； 以下为当前热点片区列表，供参考： 区域 热点片区 芙蓉 火车站板块、书院板块、东塘商圈板块 开福 伍家岭板块、尚东板块、烈士公园板块、月湖板块、金霞板块 雨花 体育新城板块、植物园板块、洞井板块 天心 南湖板块、林科大板块、省府板块、省府南板块 岳麓 咸嘉湖板块、滨江新城板块、市府西板块、梅溪湖板块 星
14、沙 开元板块、金鹰北板块 二、重点商圈分布： 1、重点商务圈分布 片区 重点物业 特色 芙蓉路沿线 运达国际广场、新闻大厦、平安大厦、国贸金融中心、顺天财富、定王大厦、佳天国际、豪庭大酒店、新世纪大厦、新时空大厦、 以金融证券等金融行业为鲜明特征 五一路沿线 平和堂、联合商厦、中天广场、亚大时代、恒隆国际、第一大道、嘉顿新天地、湘域中央、银华大厦、凯旋国际 商业带动的商务氛聚集 韶山路沿线 汇富中心、湖南文化大厦、维一星城、通程国际、华天贵宾楼 五星级酒店+高档写字楼 2、重点商业圈分布 片区 代表商城 经营特色 消费群 五一商圈 平和堂、王府井百货
15、春天百货、友谊名店、黄兴路商业步行街、万达沃尔玛购物广场、酒吧一条街 一千多年的商业历史 传统商圈，中高档 n 老字号商场较多，人流旺盛，长沙人购物逛街的首选。 n 目标消费群广泛。青少年、旅游者、中高档消费群都可以找到合适的商品。 n 业态丰富。餐饮、休闲、百货、日用品无所不有。 n 太平街和坡子街的改造为其营造历史的气氛，也突出了其悠久的商业历史。 覆盖全市 东塘商圈 金色家族、神禹广场东塘交易大楼、友谊商城、通程电器、步步高超市、国美电器、新一佳超市 传统商圈，中高档 n 随着长沙市城市重心南移，东塘商圈也随之兴盛。 n 一批餐饮、娱乐设施的建立，使得东塘商圈向
16、多元化商圈的方向发展 雨花、天心、芙蓉 侯家塘商圈 天玺—海食上、贺龙体育馆、金源大酒店、金牛角王、田汉大剧院、佳程酒店、新一佳、欢唱迪 传统商圈，中高档 n 由于贺龙体育馆的优势，成为长沙休闲、娱乐的特色区域。 n 文化、体育、休闲氛围浓厚。 覆盖全市 火车站商圈 阿波罗商业广场、阿波罗商业城、国美电器、友谊商店 传统商圈，中档 n 片区交通方便，人流较多但消费者档次不高。 n 片区正在进行大力改造，改变假货多、环境乱的形象。 开福、芙蓉为主 伍家岭商圈 维多利购物中心、新一佳超市、泰阳商城、麦德龙 传统商圈，中档 n 曾经的大商圈，但现在商家的经营状况普遍
17、不理想。 n 随着麦德龙进驻，商圈有望重新焕发青春。 开福为主 红星商圈 红星建材市场、红星蔬菜批发市场、红星涟源百货城、红星花卉大市场、莲湖汽车城 新兴商圈，中档 n 处于长株潭城市群的地理中心，位置优越，前景看好。 n 现商圈内以大型批发商场为主，缺少大众型的市场消费。 天心、雨花为主 溁湾镇商圈 新一佳超市、通程商业广场、通程电器城、岳麓通讯计算机城、新外滩生活广场 传统商圈，中档 n 被称为长沙市的“左岸”，是长沙市河西地区的核心地带。 n 交通虽方便，但高峰期堵车的现象严重。 n 缺乏大型的综合性百货商场 河西区域 星沙商圈 通程商业广场、新一佳超市
18、易初莲花 新兴商圈，中档 n 属于规划中的商业中心，现阶段尚欠缺商业氛围，消费者不多。 n 依托国家级经济开发区的优势和良好的规划，商圈的后市看好。 星沙区域 3、其他大型专业市场、特色商业 片区 代表商城 经营特色 消费群 高桥 高桥大市场 家具、装饰、家纺、农产品、小商品等 覆盖全市 朝阳街 QQ电脑城、华海数码广场、国储电脑城 数码、电脑等电子产品 覆盖全市 马王堆 建材、汽车、陶瓷市场 家居建材、陶瓷、汽车 雨花为主，覆盖全市 三、各区域样点物业： 说明：下划线加粗的项目主要为目前在售或待售项目，要求对这些项目填写项目调查表；
19、灰色底纹的项目为我司代理项目，要求对其中的在售项目、待售项目及其营销方式进行重点调查； 岳麓区 含浦板块 大鼎·领仕汇 麓山恋·迪亚溪谷 香格里·麓山别墅 中建·麓山和苑 云栖谷 岳麓山公馆 利海·米兰春天 江山帝景 枫华府第 星语林·汀湘七里 卓越·麓山别墅 和园小区 含浦家园 斩江明珠 春光雅苑 西岸·麓港 麓南板块 阳光一百新城 麓山·翰林院 曙光泊岸 岳麓山大学城贸中心 共和世家 日安雅苑 指南针商务中心 锦绣潇湘文化广场 汇通商务楼
20、 咸嘉湖板块 长沙映象 西子湖伴·沃府 西山汇景 景秀江山 华润城市海岸 枫树园 美林·银谷 金麓国际 风华四季园 兰卡威国际公寓 麓江春 名仕官邸 江泰绿色金园 滨江新城板块 滨江·金座 盛大·泽西城 旭辉藏郡 鸣沙苑 德润园 岳银欣苑 芙蓉别墅山庄 新城小区 金麓西岸·和苑 御珑天下 纳爱斯·秀山丽水 翠堤景城 恒昴大厦 日月商住楼 天骄福邸 金色披岸 百江明珠 枫林家园 金城家苑 西江丽景 市府西板块 恒大华府 新兴·北京御园 卓越·蔚蓝海岸
21、风雅名苑 丽都桃源 财富岳麓 远景品格 恩瑞麓山名园 西城龙城 高信·向日葵 格林星城 海林馨香雅苑 西点公园里 沁园春·御苑 高鑫·麓城 谋房·博客 永祺西京 新佳源大厦 城兴园 丽景·源 卓峰雅苑 美麓阳光 麓谷北板块 金谷大厦 未来城 银昴花园 金麓大厦 保利麓谷林语 东方大院 宜居莱茵成 静园山庄 谷山乐园 谷山庄园 长房·时代城 天翼公寓 天麓 联美品格 阳光晶城 山水新城 工业园板块 碧桂园山湖城 远大·麓园 翡翠华庭 愿景·品格 涉外花园 香麓国际 湖南省商务会馆
22、桔洲欣苑 麓山润城 F联邦 麓谷锦和 中科软件园配套住宅 麓谷·可可小城 麓谷·假日 中环大厦 广盛华城 麓谷中央 梅溪湖板块 麓山枫·情 航天·锦绣家园 万科城市花园 振业浪南湾 麓阳和景 金星北板块 新地·东方明珠 长沙玫瑰园 双盈·卧龙湾 悦禧·国际山庄 长篙公寓 南山·苏迪亚诺 金泽园小区 普瑞斯堡 恒大名都 盈峰翠邸 名家·翡翠城 勤城达·新界 浩龙·音乐届 龙湖天下 纳帕溪谷 龙湖天下 北纬28度 滨湖国际
23、 开福区 伍家岭板块 天健·芙蓉盛世 滨江·君悦香邸 福圣园 凯乐国际城 华盛新外滩 大地金墅 盛世荷园 北辰新河三角洲 营盘阁 泊富国际 东宸国际 铭富公寓楼 领航江阁 隆科星苑 五一商圈板块 万盛花园 明城府 长沙金达利 长宝1667 少帅府 铂宫 丰盛时代大厦 华联商住楼 五一中央领御 江景名府 大地国际公寓 中信大厦 泰贞国际商务中心 尚东板块 长房·东郡 世嘉国际华城 东南雅苑 芙蓉上河图 旭日东升 东玺门
24、鸿基花园 新桥佳园 惠泽园小区 运通尊苑 东门大厦 国杰星城 山水华景 泰基兴 银港水晶城 上东·克莱辛顿 先锋·东外滩 万科·金域蓝湾 东来苑 椰林公寓 紫气东升 旺德府国际大厦 中惠景苑 宽寓大厦 湘域熙岸 东风家园 鑫宇星城 烈士公园板块 金源大厦 公园西郡大厦 兰庭·峰景 华龙湘安大厦 豪菲斯国际公寓 锦和家园 德雅苑 德雅村住宅楼 华府壹航线 家天下 双子座 SOHO天都 永通商邸 第一湾 四方嘉园 四方大厦 伍家岭现代生活广场 十方和福 翠拥华庭 海洋·半岛明珠
25、 星达豪庭 锦程国际 德雅名居 喻家花园 深蓝广场 锦城和府园 月湖公园板块 学府华庭 藏珑湖上国际社区 御景龙城 归心花园 月湖兴旺蘭庭 海洋·半岛明珠 桃花园 福天美景 月岛公园板块 挪威森林 冠豪星城雅苑 威尔士春天 长大·卧虎 金色·比华利 财富名园 湘绣城 湘楚家园 金色溪泉湾 裕景嘉源 月岛·圣庭苑 艾特商住楼 申湘宽镜 湘谢华城 金霞板块 珠江花城 万国城 湘江世纪城 世纪春天 金霞苑 江临天下 湘江壹号 极目楚天 双湾国际 银巷佳
26、园 水上印象 绿城青竹园 山语城 江湾新城 半岛澜桥 金霞华府 开泰公馆 水墨天宸 湘诚·新城小区 潇湘上院 和顺·赛纳明珠 长沙深国投 雄新·华府 碧江秀阁 秀峰景园 芙蓉区 火车站板块 鹏程世家 昊天大厦 万象新天 越界 融都公寓 万象企业公馆 湘域中央 金烨·融府 湘聚酒店公寓 金朝阳大厦 锦绣康岛 书院板块 印象天心 蓉城大厦 摩天大厦 阿友大厦 书院官邸 景泰雅苑 德胜国际盛业广
27、场 妙高峰商住楼 白沙景园 群盛·裕南大厦 德信·滨江时代 星城书院 恒力·尚邸 嘉盛国际 弘海苑 宝力摩尔 鸿基综合楼 通利大厦 白沙福邸 东塘商圈板块 澳新花开富贵 中江·佳境天城 紫金苑 锦绣世纪 佳天·瑞宁花园 箐华园 宏泽佳园 名都凯旋门 东上一品 君庭 融圣国际 名都花园 沸点100 高桥汽配城 阳光丽都 东塘瑞府 君悦·紫园 铂金馆 定王·京都 中邦国际 锌祥苑 友谊公寓 盛德紫瑞庭 凯轩世纪云顶 四海恬家 雨花区
28、 高桥商圈 嘉宇·盛世华章 锦湘国际星城 喜来运达国际广成 汇通·温馨港 上河国际 西子花苑 泊爱蓝湾 火焰小区 紫薇嘉园 左岸右岸 龙骧雅居 体育新城板块 融科檀香山 绿城桂花园 茂华国际城 三江花中城 新城新世界 美林景园 中隆国际御玺 星城映象 景江雅苑 和卉家园 国中星城 中城·丽景香山 天凯东苑 山水城市风景 恒丰天香华庭 都市馨园 香雨一品 大东门商业广场 高桥大厦 湖湘桃源 优山美地 鑫秋大厦 东方花园 植物园板
29、块 天赐良缘 万树丹堤 博雅公寓 雅致名园 木莲华苑 长房凤凰苑 黎郡新宇·康景园 星语心愿 天昴海拔东方 泰禹·彩云之翼 美洲故事 郡原·美村 利鄴大厦 托斯卡纳 水岸天际 华银·天际 森林雅苑 水映青山园 中天瑞景 翠谷丽都 高峰御园 中港珠宝旅游商业城 长福华苑 创远·汇景 长房·半岛蓝湾 幸福家园 雨花亭板块 建鸿达·现代华都 三重·星都心 云鼎公馆 城市快线 蕙馨楼 融橙·上品 山水花都 新芙蓉之都 现代家园 建发美地 长利·盛和国际 都市兰亭
30、 洞井板块 亚商国际 长沙奥林匹克花园 标志长沙商务中心 高升·金典 岳泰·理想城 融城花园酒店 天鸿·天府 华银南苑 华森大厦 福邸雅苑 恒盛世家 香溢豪庭 湘翰御舍 长大彩云都 君临缤纷四季 巢之恋 青园 鑫远湘府华城 满庭芳 富兴嘉诚 天一康园 美加书苑 天凯南苑 东祥新苑 珈鼎城 银杏嘉园 海联洋 天心区 南湖板块 兴威·帕克水岸 乾隆樽品 层上观邸 华新小区 建发汇金国际 金域南外湾 江御大厦 芙蓉·星苑
31、白沙橘子洲湾 湘江锦绣 白沙锦绣家园 金碧文苑 远能大厦 林科大板块 汇城·上筑 华盛·世纪新城 旺盛嘉园 雅园敦家 山水庭院 红星国际新城 万科·金色花园 香颂国际 瑞都华庭 万明佳园 星城佳园 香樟园二期 上海城 彩虹都 金领家族二期 城南故事 新华盛丽园 富源大厦 英郡年华 香格里拉·香樟小区 融科东南海 香樟馨都 岭南家园 省府板块 博林·金谷 天城湖光山色 和庄 标志浪漫满屋 愿景·童话里 湘诚嘉园 天城·华都 鑫远杰座 现代投资住宅小区 立达大厦 华菱嘉园 长城
32、·南雅名居 天城·湘江印象 鑫远·湘府逸园 长盛岚庭 融源及第 湘江雅颂居 鑫远·湘府文苑 钱隆首府 省府南板块 保利花园 天城·榕园 银桂苑 星城荣域 嘎纳时光 湘府9号 天城·长沙欧洲城 鑫远·湘府嘉诚 华天苑 天心嘉园 夏威夷碧水春城 天河嘉园 鑫远·湘府尚苑 远大·桂园 万博生态园 大托板块 中心新城 恬和山庄 华电小区 山水嘉园 湘泰住宅小区 浅水湾城市生态社区 中建芙蓉和苑 暮云板块 御邦 格兰小镇 保利朗峰云墅 橘郡 龙湾国际 比华利山 恬海新
33、城 国会山官邸 南郡明珠 气象佳园 融城小区 山水印象 南湖雅苑 昆仑和府 朝阳·融合园 鑫天·山城明珠 黑金时代广场 湘天·江南庭院 德泽苑 中悦领袖金都 星沙县 金鹰北板块 红树湾 好望谷 愿景山水湾 万丽景园 庄士·郡御龙庭 世景华庭 圆梦·完美生活 蟠龙欣苑 湘瑞花园 长丰星城 君御皇庭 三一街区 璃湘路板块 东门尚苑 香槟小镇 荣鑫家园 蝴蝶谷 尚都花园城 楚天世纪城 时代新城 早安星城 旭辉·缇香
34、邸 星电·恬园 经开区板块 星城·国际 华天LOHO小镇 方略·潇邦 圣力华苑 方略·学府佳境 博雅·上院 丰睿·广岛之恋 未来蜂巢 明天一城 开源新景 旭辉·香草天空 开元板块 广场之星 未来现代城 鹏基诺亚山林 幸福里·润城 彩都 锦璨家园 华润凤凰城 尚都 恒基凯旋门 佳美星城 松雅湖畔 爱琴海岸 鸿庄商住楼 松雅苑 碧桂园威尼斯城 蓝山郡 四、其他可利用资源： 除本指引中给到的项目信息外，其他可利用资源还有： 1）搜房网新房查询：
35、 2）好房子网： 3)长沙房屋产权管理局： 4)焦点网： 附件3： 跑盘小招 l 多看三级地铺（适用于新人跑盘、陌生区域跑盘） 从三级市场的放盘情况和价格上就能大致了解本地区的市场情况，二手楼的租金和价格很能反映问题。可以多和三级市场的业务员聊天（特别是我们世联行的），他们一般对自己代理的片区会非常的清楚，从他们那里了解到的不仅仅是片区的大致格局、经济水平、客户特点，他们还会从片区近期的成交量的变化给你分析政策对二手楼盘成交的影响、片区的升值潜力、影响成交的因素等等。适用前提是需要注意提问的角度
36、方式，建议至少两个人一起，发散的面比较大，了解的信息也会比较全。 l 多对楼盘“挑刺” 走进售楼处时不妨带一叠周边楼盘的楼书，不要怕人家会看出你是跑盘的，货比三家是正常不过的事。与售楼员交谈时，就用相邻楼盘的优势来“攻击”该楼盘的劣势，看她如何反击。对于周边的可比楼盘和竞争楼盘，他们肯定早已下足功夫而了然如胸，因而能一针见血地指出一些你在短时间内无法把握到的东西。那么，一席话下来，你就可以对该片区楼盘的基本状况有一个大致把握，做到事半功倍。 l 看楼时重点关注营销手段 新人跑盘往往会只关注项目基本指标数据而忽视了楼盘营销方式、手段。建议在跑盘中除了常规调研内容以外，可以多留意
37、一下售楼处、看楼通道、样板房、外立面、会所的布置及装修，园林的展示、样板房的风格等，比如：看楼通道的围板上有什么信息卖点，背景图片是什么风格，会所里有什么大的展板及特殊之处，很多项目在这些地方展示独特的内容及营销卖点，对于以后做项目会有很多启发。 l 多去夜市 白天看楼盘，晚上逛食街——全天候跑盘模式。 “民以食为天”，从一个地段食肆茶市的多寡、档次的高低、营业的繁荣或淡静，便可以获悉本区域居住人群的阶层、经济水平、生活质素和消费能力如何，从而对该地段形成一个总体的认识。如上下沙、蔡屋围地段的食街夜市兴旺，表明了该区域的成熟程度，从一个侧面反映了其楼价会有很好的支撑，底气充足。
38、 l 多坐看楼车（适用于看耧车多的城市、时段——如房展期间） 在售楼处面对售楼员，我们了解到的大多是楼盘指标和楼盘质素等信息，而若能获得楼盘准确的销售率和购买客户群，那就是踩盘高手了。与一班客户同坐看楼车，一起进售楼处，一起看样板房，可以较多地听到他们的声音，了解他们的真正需求和购房心态。如果条件允许的话，还可以与他们相互交换和分享彼此看楼的观点和心得，同为“客户”，他们对你不会心存芥蒂。这种基于信任基础上的交流是他们面对售楼员时所做不到的，也许他们某些独到的见解会对我们有启发。 附件4： 项目调查表
39、 （*为必填项） 项目名称： 跑盘时间： 跑盘人： 楼宇本体 *位置 *发展商 *规模/类型 *承建商 *总占地面积 *代理商 *总建筑面积 *建筑设计 *容积率 *环境设计 *户型/面积 工程 进度 *工程进度 *各户型比例 *入伙时间 *电梯品牌/数量 折实售价 最低价 *实用率 最高
40、价 *是否带装修 *实收均价 *车位数目/价格 按揭方式 层高 折扣 物管 *物管公司 *销售率 管理费 主力客户： 配套 *本体配套 *公共配套 *主要卖点： *公交 *联系电话 项目调查表 （*为必填项） 项目名称： 跑盘时间： 跑盘人： 楼宇本体 *位置 *发展商 *规模/类型 *承建商
41、总占地面积 *代理商 *总建筑面积 *建筑设计 *容积率 *环境设计 *户型/面积 工程 进度 *目前工程 *各户型比例 *入伙时间 *电梯品牌、数量 折实售价 最低价 *实用率 最高价 *是否带装修 *实收均价 *车位数目、价格 按揭方式 层高 折扣 物管 物管公司 *销售率 管理费 主力客户： 配套 *本体配套 *公共配套 *主要卖点： *公交 *联系电话 附件5： ____________片区在售项目销售情况对比表 项目名称 销售率 销售均价 付款方式及优惠措施 售楼处人气情况 优势对比 劣势对比
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