第五章 房地产市场与市场分析 Microsoft Word 文档.docx

第五章 房地产市场与市场分析

（一）考试目的
本部分的考试目的是测试应考人员对房地产市场及其特性、房地产市场供求关系、房地产市场结构与描述指标、房地产市场分析内容与方法和物业经营管理计划等内容的熟悉程度，分析房地产市场并据此制定物业经营管理计划的能力和知识水平。
（二）考试基本要求
掌握：物业经营管理计划及其编制，计划的主要内容和表现方式。
熟悉：房地产市场的特性与功能，房地产市场的供求规律，房地产市场的结构、细分方式。
了解：反映和描述房地产市场状况的指标，房地产市场的运行环境和影响因素，政府干预房地产市场的原则、手段和措施。
第一节 房地产市场概述
一、房地产市场的概念
房地产市场可以理解为从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等活动的场所以及一切交易途径和形式。房地产经济学中对房地产市场的定义，则是指当前潜在的房地产买者和卖者，以及当前的房地产交易活动。一个完整的房地产市场是由市场主体、客体、价格、资金、运行机制等因素构成的一个系统。
与一般市场相同，房地产市场也是由参与房地产交换的当事者、房地产商品、房地产交易需求、交易组织机构等要素构成的。这些要素反映着房地产市场运行中的种种现象，决定并影响着房地产市场的发展与未来趋势。
二、房地产市场的运行环境－了解
房地产市场的运行环境，是指把房地产市场作为一个中心体时，它周围各种影响因素的总和。按照这些影响因素的性质，可将其分为社会环境、政治环境、经济环境、金融环境、法律制度环境、技术环境、资源环境和国际环境。
三、推动房地产市场转变的社会经济力量
(一)影响房地产市场发展的社会经济因素
影响房地产市场发展的社会经济因素有：社会因素，包括传统观念及消费心理、社会福利、人口数量及状态、家庭户数与规模、家庭生命周期等因素；经济因素，包括经济发展状况、家庭收入水平及分布、物价水平、工资及就业水平、房价租金比等；政策因素，包括房地产供给政策、住房分配和消费政策、房地产金融政策、房地产产权与交易政策、房地产价格政策等。
(二)影响房地产市场转变的社会经济力量
影响房地产市场转变的主要社会经济力量包括：
1．金融业的发展。
2．信息、通信技术水平的提高。
3．生产和工作方式的转变。
4．人文环境的变化。
5．自然环境的变化。
6．政治制度的变迁。
第二节 房地产市场的供求关系－掌握的内容
一、房地产市场的需求
需求曲线是一条具有负斜率的向右下方倾斜的曲线，如图5—1所示。如果其他条件不变，某种商品或服务的价格下降时，其需求数量就会上升，反之价格上升需求就会下降，即对某种商品或服务的需求数量与该商品或服务的价格呈逆相关关系。这里我们强调“其他条件不变”，因为需求数量不完全由价格决定。
1．收入的变化。一般来说，收入增加会导致对大多数商品需求的增加，从而使需求曲线向右平移。但也有例外，如收入增加导致对商品住宅购买需求增加，但对出租住宅的需求会相应减少。
2．其他商品的价格变化。画需求曲线时经常假设其他商品的价格保持不变，原商品的替代品或在功能上可以互补的商品的价格变化，会影响原商品的需求。
3．对未来的预期。
4．政府政策的变化。
二、房地产市场的供给
就像价格和需求数量之间存在相关关系一样，价格与供给数量之间也存在着一定的相关关系。由于价格上升或降低会导致供给数量的增加或减少，所以供给曲线是一条由左向右上方倾斜的一条曲线(图5—2)。因此，供给的基本法则为：
当其他条件不变时，较高的商品价格会使 可供销售的商品数量增加较低的商品价格会使可供销售的商品数量减少。供给数量与价格的关系正好和需求数量与价格的关系相反，为正相关关系。这也很容易理解，因为对于供给者来说，较高的市场价格能增加其在市场上所获取的利润。
与需求曲线一样，影响市场供给数量的并不仅仅是价格，所以我们在描述供给的基本法则时假设除价格和供给数量外，其他因素均保持不变。
这些假设不变的市场因素包括：开发成本、建造技术、政府政策、相关产品的价格、对未来的预期、开发商获取利润水平的目标等。
1．房地产开发成本。
2．政府政策的变化。
3．对未来的预期。
三、房地产市场的机制
房地产市场的运作机制，在很大程度上取决于整个国家的经济体制。
人们经常使用市场供求关系曲线，通过建立起某种产品的单位价格与该产品在单位时间内的供求数量关系，来帮助了解价格机制对市场供求关系的调节作用。在利用图5—3分析价格与供求数量的关系时，有三个方面的问题值得注意，一是要有一个单位时间周期的概念，因为脱离了时间来分析供求数量问题是没有任何意义的，这里的单位时间通常是年、季度或月；二是为了分析问题方便，进行了除价格和供求数量外其他影响因素都不发生变化的假设，实际上我们很容易发现，影响需求数量的因素除价格外往往还有消费者收人变化和不同商品之间的替代关系等；三是为分析问题方便把供给和需求曲线都简化成了直线，这样做能满足定性分析的需要。
从图5—3中的供给曲线和需求曲线不难看出，某种商品的单位价格上升会导致需求量的减少和供给量的增加。供给和需求曲线的交点正为市场均衡点。所对应的价格P称为均衡价格，在这样的价格下，既没有多余的供给，也没有更多的需求，供给量和需求量相等， 生产者和消费者皆大欢喜。我们可以通过图5—4所示的情况，来说明这一特殊的市场概念。
当市场条件发生变化时，供求关系曲线就会发生变化。如图5—5所示，商品住宅需求曲线由D1变为D2，如果住宅价格仍为户，则居民购买商品住宅的需求量下降为Qa，如果开发商供给的商品住宅数量仍为Q，则市场上就会有积压的商品住宅量Q—Qa出现。然而，开发商往往要降低价格以减少其商品房积压，在降价的情况下居民会有更多的需求数量，这样就达到了一个新的市场均衡，这个新的均衡价格就是图5—5中的P1，而新的供求平衡的数量是Q1。
第三节 房地产市场结构与市场指标
一、房地产市场结构－熟悉
从宏观上说，房地产市场结构包括总量结构、区域结构、产品结构、供求结构和投资结构。
1．总量结构：从房地产市场整体出发，分析开发和销售之间的数量结构关系，考察房地产供求之间的总量差距。
2．区域结构：分析在全国不同地区之间，房地产市场发育情况的差异和特点，考察不同区域或城市之间，房地产市场的开发规模、主要物业类型、房价水平和政策措施的差异。
3．产品结构：从经济发展阶段出发，考察房地产市场中住宅、写字楼和商业用房等不同物业类型之间的投资比例关系，分析其产品结构布局的合理程度。
4．供求结构：针对某一物业类型，分析其市场内部不同档次物业的供求关系；并从市场发展的实际情况出发，判别供给档次和需求水平之间是否处于错位的状态。
5．投资结构：根据投资者参与市场的不同投资目的和投资方式，具体分析不同投资方式的适用空间，以及彼此之间的动态协调关系。
二、房地产市场细分－熟悉
我们可以按照地域范围、房地产类型、增量、存量、交易形式等标准，对房地产市场进行细分。
(一)按地域细分
房地产的不可移动性，表明其受地区性需求的依赖程度很大，这决定了房地产市场是地区性市场，人们认识和把握房地产市场的状况，也多从地域概念开始，因此，按地域范围对房地产市场进行划分，是房地产市场划分的主要方式。
地域所包括的范围可大可小，由于房地产市场主要集中在城市化地区，所以最常见的是按城市划分。对于比较大的城市，其城市内部各区域间的房地产市场往往存在较大差异，因此常常还要按照城市内的某一个具体区域划分。除按城市划分外，还可以按省或自治区所辖的地域划分。
(二)按房地产用途细分
按照房地产的用途，将其分解为若干子市场。如居住物业市场(含普通住宅、别墅、公寓市场等)、商业物业市场(写字楼、零售商场或店铺、休闲旅游设施、酒店市场等)、工业物业市场(标准工业厂房、高新技术产业用房、研究与发展用房、工业写字楼、仓储用房等市场)、特殊物业市场、土地市场等。
(三)按存量增量细分
通常将房地产市场划分为三级市场：一级市场(土地使用权出让市场)、二级市场(土地转让、新建商品房租售市场)、三级市场(存量房地产交易市场)。而更加清晰的划分是按照增量存量的方式，将土地划分为一级土地市场和二级土地市场，将房屋划分为一级房屋市场(增量市场或一手房市场)和二级房屋市场(存量市场或二手房市场)。房地产增量和存量市场之间是一种互动关系，存量市场的活跃，不仅有利于存量房地产资源的有效配置，而且由于房地产市场中存在的“过滤”现象，能促进增量市场的发展。
(四)按交易形式细分
按照《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，房地产交易包括房地产买卖、租赁和抵押。土地的交易包括土地买卖、租赁和抵押等子市场，由于我国城市土地所有权属于国家，因此土地交易实质是土地使用权的交易；新建成的房地产产品交易，存在着销售(含预售)、租赁(含预租)和抵押等子市场；面向存量房屋的交易，则存在着租赁、转让、抵押、保险等子市场。
(五)按目标市场细分
按照市场营销过程中的目标市场，来细分房地产市场。通常情况下，可以将某种物业类型按其建造标准或价格水平，细分为低档、中低档、中档、中高档和高档物业市场，例如甲级写字楼市场、高档住宅市场、普通住宅市场等；也可以按照目标市场的群体特征进行细分。
上述五种划分方法是相互独立的，不同的市场参与者通常关注不同的子市场。根据研究或投资决策的需要，可以将五种划分方式叠加在一起，得到更细的子市场。
三、房地产市场指标－了解
反映和描述房地产市场状况的指标，包括供给指标、需求指标和市场交易指标三种类型。
(一)供给指标
1．存量(Stock，St)；
2．新竣工量(New Completions，NCt)；
3．灭失量(δt)；
4．空置量(VCt)；
5．空置率(VRt)；
6．可供租售量(HousesforSale／Rental，HSRt,)；
7．房屋施工面积；
8．房屋新开工面积(Construction Starts，CSt)；
9．平均建设周期；
10．竣工房屋价值。
(二)需求指标
1．国内生产总值(GDP)。
2．人口数。
3．城市家庭人口。
4．就业人员数量。
5．就业分布。
6．城镇登记失业率。
7．城市家庭可支配收入。
8．城市家庭总支出。
9．房屋空间使用数量。
10．商品零售价格指数。
11．城市居民消费价格指数。
(三)市场交易指标
1．销售量(Houses Sold，HSt)。
2．出租量(Houses Rented，HRt)。
3．吸纳量(Absorption Volume，AVt)，指报告期内销售和出租房屋的数量之和(AVt＝HSt+HRt)，单位为建筑面积或套数。实际统计过程中，可按销售或出租、存量房屋和新建房屋、不同物业类型等分别统计。
4．吸纳率(Absorption Rate，ARt)。
5．吸纳周期(Absorption Period，APt)。
6．预售面积。
7．房地产价格指数。
8．房地产价格。
9．房地产租金。
第四节 房地产市场的特性与功能－熟悉
一、房地产市场的特性
(一)市场供给的特点
由于房地产商品的供给在短期内很难有较大的增减，因此市场供给缺乏弹性；由于房地产的位置、环境、数量、档次的差异，市场供给具有非同质性；又由于土地的有限性、不可再生性，以及房地产投资规模巨大，使房地产市场具有高度的垄断性，从而导致房地产市场供给主体间的竞争不充分。
(二)市场需求的特点
房地产是人类生存、享受、发展的基本物质条件，是一种基本需求，市场的需求首先具有广泛性；与市场供给的非同质性相吻合，需求者购置房地产时通常有不同的目的和设想，因而需求具有多样性；同时，购置房地产的开支巨大，通常需要借助金融信贷机构来进行融资。
(三)市场交易的特点
由于房地产市场上的商品本身不能移动，交易是房地产产权的流转及其再界定；房地产交易通常需要经过复杂和严密的法律程序，耗费时间比较长，交易费用通常也比较多；加之市场信息的缺乏，市场交易通常需要估价师或物业代理等专业人员提供服务。
(四)市场价格的特点
房地产商品的不可移动性，使房地产价格与其所处的地理位置关系极大；其次由于人口的不断增长和经济社会的不断发展，房地产价格总体呈向上波动的趋势；但现实价格是在长期考虑下而个别形成的，因此也不容忽视涉及交易主体的个别因素的影响。
二、房地产市场的功能
(一)配置存量房地产资源和利益
(二)显示房地产市场需求变化

(三)指导供给以适应需求的变化
房地产市场供给的变化可能会由于下述两个方面的原因引起：
1．建设新的房地产项目或改变原来物业的使用方式。
2．某类物业或可替代物业间的租售价格比发生变化。
(四)指导政府制定科学的土地供给计划
(五)引导需求适应供给条件的变化
三、房地产市场的政府干预－了解
(一)政府干预房地产市场的目标
政府干预房地产市场的政策目标通常包括：
1．实现房地产市场持续健康发展。
2．使存量房地产资源得到最有效的使用。
3．保证为各类生产生活需要提供适当的人住空间。
4．引导新建项目的位置选择。
5．满足特殊群体的需要。
(二)政府干预房地产市场的手段
宏观调控房地产市场的手段包括土地供应、金融、住房、税收、价格政策等。
1．土地供应政策
2．金融政策
3．住房政策
目前我国城市住宅的供给主要有三类，即廉租房、经济适用住房和市场价商品住宅。
4．城市规划
5．地价政策
房地产价格是政府调控房地产市场的主要对象。
地价、建造成本、专业费用、管理费用、财务费用、投资利润、税金等因素极大地影响着房地产市场上的供给价格。
6．税收政策
房地产税收政策是政府调控房地产市场的核心政策之一。
7．租金和价格控制
第五节 房地产市场分析－考试大纲无要求
一、房地产市场分析的概念与作用
(一)房地产市场分析的概念
房地产市场分析是通过信息将房地产市场的参与者与房地产市场联系起来的一种活动，即通过房地产市场信息的收集、分析和加工处理，寻找出其内在的规律和含义，预测市场未来的发展趋势，用以帮助房地产市场的参与者掌握市场动态、把握市场机会或调整其市场行为。
(二)房地产市场分析的作用
1．开发商。市场分析在开发过程中，能帮助开发商选择合适的项目位置、确定满足市场需求的产品类型，向金融机构说明项目的财务可行性以获取贷款、寻找投资合作伙伴，在开发后期帮助开发商寻找目标使用者或购买者，根据市场需求的变化调整产品。
2．置业投资者。置业投资者进行市场分析的目的是了解当地房地产市场发展趋势，判断其拟购置物业或已购置物业的投资收益情况是否正常以及物业的未来升值前景。根据市场分析的结果，置业投资者可以设计或修订其房地产投资策略和资产管理策略。
3．金融机构。通过市场分析，金融机构可以把握未来房地产市场发展的宏观走势，为其制定参与房地产市场的策略和战略服务。就具体的房地产信贷业务而言，市场分析能帮助金融机构预测拟贷款项目的未来收益情况、还款能力和资金需求的合理性，为审批贷款(开发贷款或抵押贷款)提供依据。
4．设计人员。建筑师、规划师及其他相关设计人员，必须了解开发项目所面对的目标市场，以便在建筑风格、户型、配套设施、建筑设备等方面的设计，满足市场需求。
5．营销经理。在市场分析的基础上，把握目标市场特征，并在此基础上有针对性地制定销售策略、广告宣传策略等。
6．地方政府。不论是对市场进行宏观调控，还是房地产开发过程涉及的开发项目立项、土地使用权出让、规划审批、开工许可等环节，都需要市场分析结果的支持。
7．租户和使用者。租户和使用者在进行租买选择、位置选择、物业选择和判断租买时机与价格时，非常需要市场分析的支持。尤其是当使用者的购买目的是置业投资时，更加重视对市场供求关系、租金价格水平、市场吸纳情况和竞争情况的分析，以便制定出更明智的租买决策。
8．物业管理者。市场分析可帮助物业管理者了解不同物业类型的市场供求状况、需求特征及发展趋势，预测市场发展前景，把握主要租户和使用者的产业分布及产业发展情况。根据市场分析的结果，物业管理者可以制定确保物业保值增值的物业维护维修、更新改良、改建扩建、资产处置计划或方案，适时调整物业租金水平和出租策略。
(三)市场区域的确定
定义市场区域工作主要包括：描绘市场区域、在相应地图上标出市场区域的边界、解释确定市场区域边界的依据。
在市场分析报告中应该有描绘市场区域的部分，并有相应区域的地图，显示出与该目标物业临近的公路或关键干线的位置、区域地名、道路及自然特征等。
1．影响市场区域形状和大小的关键因素
影响市场区域形状和大小的关键因素有：①自然特征，如山地和河流等；②建筑阻碍、高速路或铁路；③人口密度的大小；④政治区域，市区和郊区，学校间的区域；⑤邻里关系和人口统计特征，如由于家庭收入、地位、种族等形成的市场区域特征；⑥发展的类型和范围，如未来城市发展的方向、速度等；⑦竞争性项目的区域(竞争项目重新组合的区域)。
2．物业类型和市场分析目的对确定市场区域的影响
不同市场分析目的影响市场区域的确定。为政府宏观市场管理进行市场分析，其市场区域就可以用行政区划为界限；物业类型也影响市场区域的确定，甚至同类物业，由于其特征不同，市场区域的确定也会有所不同。如居住物业和休闲旅游物业的市场区域，就会有很大的差别。
由于数据的限制，常被迫采用市、区等行政区域来确定市场区域，这种确定便于利用人口统计及其他各种统计数据。但这种分区内的数据只能用于区域或某种物业类型的房地产市场分析，并不能用来进行具体开发项目层次的市场研究。要准确定义项目层次的市场区域，就必须实地考察该项目的地点和邻里状况，收集必要的数据，经分析判断后才能合理确定。
二、房地产市场分析的内容
(一)宏观因素分析
房地产市场分析首先要就影响房地产市场的宏观因素进行分析。包括：国家和地方的国民生产总值及其增长速度、人均国内生产总值、人口规模与结构、居民收入、就业状况、社会政治稳定性、政府法规政策完善程度和连续性程度、产业结构、三资企业数量及结构、国内外投资的规模与比例、各行业投资收益率、通货膨胀率和国家金融政策(信贷规模与利率水平)等。
还要分析研究物业所处区域的城市发展与建设情况。例如某城市的铁路、公路、机场、港口等对内对外交通设施情况，水、电、燃气、热力、通信等市政基础设施完善程度及供给能力，劳动力、原材料市场状况，人口政策，地方政府产业发展政策等。
(二)市场供求分析
市场状况分析一般要从以下几个方面进行：
1．供给分析
(1)调查房地产当前的存量、过去的走势和未来可能的供给。具体内容包括：相关房地产类型的存量、在建数量、计划开工数量、已获规划许可数量、改变用途数量和拆除量等；短期新增供给数量的估计。
(2)分析当前城市规划及其可能的变化和土地利用、交通、基本建设投资等计划。
(3)分析房地产市场的商业周期和建造周期循环运动情况，分析未来相关市场区域内供求之间的数量差异。
2．需求分析
(1)需求预测。具体内容包括：就业分析，人口和家庭分析，收入分析。
(2)分析建设和运营中的主要物业项目。开发建设中的房地产项目需分析其用途、项目名称、位置、预计完工日期、建筑面积、售价和开发商名称等；运营中的物业项目主要分析其用途、物业名称、位置、开业日期、建筑面积规模、租金、物业业主和物业管理企业名称等。
(3)吸纳率分析。就每一个相关的细分市场进行需求预测，以估计市场吸纳的价格和质量。具体内容包括：市场吸纳和空置的现状与趋势，预估市场吸纳计划或相应时间周期内的需求。
(4)市场租户对产品功能需求。以公司租户为例，需分析的内容包括：租户所从事的行业类型、公司规模、现办公地点的区域分布、承租面积规模、租约期间长度、对当前承租物业的满意程度等。
3．竞争分析
(1)列出与竞争有关物业的功能和特点。具体内容包括：描述运行中或在建的竞争性物业(价格、数量、建造年代、空置、竞争特点)，描述计划建设中的竞争性物业，对竞争性物业进行评价。
(2)市场细分，明确目标物业的目标使用者。具体内容包括：目标使用者的状态(年龄、性别、职业、收入)、行为(生活方式、预期、消费模式)、地理分布(需求的区位分布及流动性)，每一细分市场下使用者的愿望和需要，按各细分市场结果，分析对竞争物业功能和特点的需求状况，指出目标物业应具备的特色。
4．市场占有率分析
(1)基于竞争分析的结果。具体内容包括：估计物业的市场占有率，在充分考虑目标物业优势的条件下进一步确认其市场占有率，简述主要的市场特征；估算物业吸纳量，物业吸纳量等于市场供求缺口(未满足需求量)和目标物业的市场占有率的乘积。
(2)市场占有率分析结果，要求计算出目标物业的市场占有率、出租进度、租赁价格和达到稳定出租率水平所需要的时间(租赁期)，并提出有利于增加市场占有率的建议。
(三)相关因素分析
不同类型物业需要重点分析的内容包括：
1．居住物业。重点了解目标物业周围地区住宅的供求状况、价格水平、对现有住宅满意的程度和对未来住房的希望，以确定目标物业的装修、室内设备配置标准。
2．写字楼项目。首先要研究项目所处地段的交通通达程度，目标物业的周边环境及与周围商业设施的关系。还要考虑内外设计的平面布局、特色与格调、装修标准、大厦内提供公共服务的内容、满足未来潜在使用者的特殊需求和偏好等。
3．商业零售物业。要充分考虑物业所处地区的流动人口和常住人口的数量、购买力水平以及该地区对零售业的特殊需求，还要考虑购物中心的服务半径及附近其他购物中心、中小型商铺的分布情况。
4．工业或仓储物业。重点考察未来人住者的意见，如办公、生产和仓储用房的比例，大型运输车辆通道和生产工艺的特殊要求，以及对隔声、抗震、通风、防火、起重设备安装等的特殊要求。
第六节 物业经营管理计划－掌握内容
一、物业经营管理计划的概念
(一)规划与计划
规划是指制定计划并将其书以文字、绘成图表、示以形象的过程，规划的成果称为计划。计划是工作或行动前预先拟定的具体内容、目的、方针、办法、标准、步骤、程序和过程等。
物业管理规划，是构思前景、预测未来、确定欲达到的目的和取得的成果，估计可能会遇到的问题，并提出实现目的、解决问题的有效方案、方针、措施、手段、行动和程序，估算需要投入的资源和花费的时间，考察制约物业管理工作及其绩效的内外环境因素的过程。物业管理规划又是从现实出发的思考、想像和谋划，进而确定、安排达到目的和满足业主要求所必须的各种活动和工作成果。
物业管理规划还应考虑如何经济地使用物业管理企业的时间和资源。物业管理规划还是调查、预测、预见、谋划和预言的过程。
制定物业管理计划的基本原则是：第一，物业管理师必须参加和主持；第二，发挥物业管理人员的集体智慧，鼓励大家参与；第三，实际参与物业管理工作的人员必须参与该项活动和工作计划的制定。
(二)计划的用途
物业经营管理计划，是用来指导、组织、实施、协调和控制物业经营管理过程的文件，也是处理物业经营管理过程中若干不确定性因素的工具，还是避免浪费，提高工作效率和经济效益的手段。
物业经营管理计划有多种用途，主要现在以下几个方面：(1)指导物业管理的具体行动；(2)书面记载物业管理计划的目标、前提与制约因素；(3)书面记载选择并最终确定物业管理方案的决策过程；(4)帮助利害关系各方之间进行沟通，有助于统一各方面的认识；(5)便于明确物业管理服务的工作内容、范围、时间安排、质量标准、所需费用和风险等重大问题；(6)测量物业管理活动，帮助物业管理企业进行相关的控制，帮助业主考核物业经营管理活动的绩效。
(三)物业管理计划的表现形式
物业管理计划包括年度计划、中短期计划和长期计划。通常以物业管理企业与业主签署的委托管理合同约定的合同有效期周期，通常为3～5年；长期计划则属于策略层次的计划，通常以物业的剩余使用寿命为限。
二、编制物业经营管理计划的基础工作
为了制定物业经营管理计划，首先要分析物业所处的宏观市场环境和相关物业类型的市场状态，其次要准确把握物业所处邻里区域的特征和物业本身的状况，还要认真分析领会物业业主的相关目标，这些工作是制定物业经营管理计划的基础。
(一)区域宏观市场环境分析
区域宏观市场环境分析，就是研究物业周围较大范围内的社会、经济、政治、文化教育、城市发展、公共事业等方面的发展状况与趋势。
(二)房地产市场分析
物业位置分析是市场分析中的重要内容。位置分析不但要考察目标物业与邻里物业的相对位置关系，还要考虑其在区域内的位置。对不同类型的物业，位置的含义和要求也不尽相同。例如，评价居住物业区位的优劣需考虑的主要因素包括：①市政公用和公建配套设施完备的程度(市政公用设施主要为居民的生活居住提供水、电、煤气等，公建配套设施则包括托儿所、幼儿园、中小学、医院、邮局、商业零售网点、康体设施等)；②环境因素(自然环境好坏、空气和噪声污染情况)；③公共交通便捷程度；④居民人口与收入(人口数量、家庭规模和结构、家庭收入水平、人口流动性、当前居住状况)；⑤社区文化氛围即人身与财产安全状况。商业零售物业区位的优劣，则主要取决于：①周围人口密度；②交通、通信的方便程度；③居民的购买力水平和消费习惯。写字楼物业区位的优劣，则主要取决于：①与其他商业设施接近的程度；②周围土地利用情况和环境；③易接近性(交通方式可选择性、停车位数量)。
(三)邻里分析
邻里分析的内容有：搜集邻里范围内的人口状况及其发展趋势信息；评估邻里的经济状况和消费水平，确定邻里物业的平均租金水平， 并以此作为估算目标物业租金潜力的依据；考察邻里物业的实体状况，包括邻里物业的维修水平及物业用途，有无新的物业发展项目，是否会出现新的竞争对手等。(四)物业现状分析
(四)物业分析
物业现状分析就是对整个物业的物理状况及运行状况进行检查，分析物业运行预算，研究物业当前的管理策略和工作程序状况，这是实际估计物业租赁价值的第一步。分析现状物业之前，应对一个物业的结构、外观、设备等状况进行各项检查，详细查清下列有关的项目并仔细地记录其结果：
1．建筑物内有多少套或多少平方米可出租房屋。如果是住宅，每套房屋的面积有多大、居室数目有多少。
2．物业令人满意程度(外观印象、建成年代、建筑形式、平面布局、通道、公共空间、租户的特征)如何。
3．可出租物业的吸引力(平面布局、方位、视野、设备、附属设施、总体的现代化程度)如何。
4．建筑物的实体(屋顶、墙体、楼板、门窗、楼梯、电梯)状况如何。维修得怎样。维修是否及时。废弃的部分能修好吗。功能上有不当的地方能否纠正。有无需要请结构工程师来进行安全鉴定的问题。
5．建筑物的室内装饰、公共空间、卫生设备、供暖设施、供电系统等的状况如何。
6．提供有什么样的休闲、娱乐场所及设施。它们的实体及外观状况如何。
7．土地与建筑物的关系(如停车场、分区规划)如何。建筑物及土地可否使用的更为合理有效。
8．建筑物的现行管理标准是什么。在租户选择、购买控制、租金收缴、维修及管理等方面的现行政策和程序如何。
9．当前的出租率、租金水平及租户构成如何。
10．当前物业管理师的情况如何。每个人的工作态度、能力、学习及目标怎样。
(五)业主目标

明确业主目标，是制定物业管理计划的前提。
三、构造物业管理方案
(一)探讨改进旧有物业的可能性
改进方案通常。从以下两个方面考虑：
1．更新及现代化
更新就是在建筑物的原结构设计、用途等不变的情况下，把建筑物内的设备、饰面及材料更换成新的，将其恢复至维修良好并具有吸引力的状况。在更新时可使之现代化，如把原来的设备、材料更换成新设计的、性能更好的替代品。更新及现代化可以延长建筑物的经济使用寿命，并使其重新具有与新建筑物竞争的能力。
2．改变建筑物的用途
改变建筑物用途能在不影响邻里景观的情况下，满足社区对房地产的需求，并使旧建筑物得以“再生”。对于建议进行改造的任何物业，还应作融资分析。通过融资分析，提出不同的融资方案并从中选出一个可以实施的、最符合业主目标的方案。
(二)物业管理计划的主要内容－掌握
推荐方案管理计划的编制，要从实物的、财务的、运行的不同角度出发，说明如何管理物业；要按市场状况及发展趋势制定租赁计划，制定收入及支出计划，确定所需工作人员的结构及数量，建立物业运行方针和工作程序；如有必要，还应制定融资计划。
1．建筑物管理计划
建筑物管理计划的内容，包括如下几个方面的内容：
(1)建筑物维护的标准。确定适当的维护维修标准首先要考虑到物业的类型和使用特点，物业体量的大小、物业的位置、物业的维修预算限制，以及业主就本物业的长远策略。
(2)建筑物管理策略。最重要的是决定是否使用有计划的维护维修体系，这两种方案选择的结果通常取决于业主投资目标和其为物业确定的维护标准。
(3)物业检查计划。这种检查主要是对物业的一般功能状况、总体的整洁情况、物业的健康安全标准、负责维护维修的承包商的工作表现等进行检查。一般来说，物业检查的频率取决于业主对物业质量要求的程度。
(4)公共设施服务的内容。一个物业运转是否良好在很大程度上取决于公共设施如电、水、煤气、供热、电话等的使用状态是否正常。对于商业物业来说，公共设施服务费用的支出在物业整个年费用支出中所占的比重也非常大。因此，确定公共设施服务的具体内容与方式，也是建筑物管理计划中的重要内容。
2．租赁计划
租赁计划是物业管理计划的重要内容，包括租金方案和出租策略。租金方案要建立在市场分析和物业分析的基础上，租金方案中不仅要确定物业出租时的总体租金水平，还要针对每一个独立的出租单元，编制出租金价格表。出租策略则是为了使物业总体出租收入最大化应该采取的策略，包括租期长短、独立出租单元大小、租户类型的匹配策略，管理服务水平与租户优惠与补贴方式选择，以及采用何种租金形式(毛租金还是净租金、采用建筑面积还是使用面积或可出租面积等)等。
3．财务收支计划
预算是物业管理中经营计划的核心，预算中包括：详细的预期收益估算、允许的空置率水平和运营费用，且这些数字构成了物业管理的量化目标。
4．物业运行绩效评估及与业主沟通计划
(1)物业绩效评估指标。将物业当前的绩效状况和过去的绩效表现相比较，就能看出物业当前的表现是否正常。目前使用的主要表现评估指标包括：①预计租值与实际租值的比较；②实际和预计的资本价值的增长；③收益率即物业的竞争状况和预期的风险与其市场竞争对手的比较；④资本回报率即收益和物业资本价值的比较；⑤净收益即毛收益减去成本；⑥空置水平；⑦服务收费水平；⑧拖欠租金和坏账；⑨财务内部收益率；⑩对于机构投资者来说本物业在其房地产投资组合中的位置。物业管理企业应该就上述指标作为财务记录进行经常性的监控，以在竞争的市场上及时调整自己的策略。
(2)物业管理企业和业主的沟通。最常用的沟通手段是：定期的年度或季度表现报告；定期的管理会议；通过电话通信或现场会议等形式的定期私人接触。通过这些沟通，业主一般能达到两个目的：及时了解物业管理中出现了什么问题(如租金、租户争议)以及物业管理师是如何解决这些问题的；物业管理企业的未来计划是什么(如重新装修、重新发展、卖掉或继续出租)。
四、物业管理计划中的预算技术
预算有许多种类型，在物业管理中经常用到的预算形式主要有三种：年度运营预算、资本支出预算和长期预算。
(一)年度运营预算
年度运营预算是最常用的预算。该预算中，列出了物业的主要收入来源和费用支出项目。在物业收支报告中列出的有效毛租金收入的数量，在每个月间应保持基本稳定，有效毛租金收入加上物业其他收入再扣除物业运营费用后，就可得到物业的净运营收益。由此可以看出，即便有效毛租金收入是一个固定的数值，由于物业运营费用中有关项目费用的变化，也会令业主的净运营收益有较大的变化。为了保持物业净运营收益的稳定性，物业管理企业就必须通过预算这一有效的财务工具，准确地预测和控制物业的收入与支出。
年度运营预算是物业管理企业和业主的重要参考资料，然而实际的运营收入和费用支出，可能会随着时间的进展与预算数据有很大的出入。为了弥补这些差异，物业管理企业有时还会随着时间的进展准备季度预算，并从中反映出对原年度预算中某些初始估计的调整过程。季度预算一般比年度预算更为准确，因为预测的内容从时间上讲是更近了，所以更容易把握。此外，季度预算大致是一个季节的时间长度，所以对季节性收支的估计就会更加准确。为了更好地发挥预算在物业管理过程中的指导作用，物业管理企业有时还会进一步将预算分解为月预算，以便更加贴近实际、更具操作性。
(二)资本支出预算
物业大规模的维修或更新改造，实际上是业主向物业再次进行资本投入的过程。与此有关的支出，一般称为资本支出。很显然，物业的大规模维修或更新改造的时间间隔比较长，但每次需投入的资金数量却很大，为了使物业的资本支出有一个稳定的来源，且不对物业经营过程中的现金流产生过大的影响，就需要在日常的经营过程中逐渐积累这项资金。
建立准备金基金，是为物业资本支出准备资金的惯例做法。资本支出预算的目的，就是要对每月应向准备金基金存人多少资金作出科学合理的估计。从原则上来说，物业管理企业将未来大修或更新改造的所需的投资额(资本支出额)除以月份数，就可得到每月应向准备金基金存人资金的数量。
(三)长期预算
使用资本支出预算，常需要物业管理企业和业主制定一个长期预算，以说明未来5年甚至更长时间内(物业经济寿命年限内)，物业运营收入与费用的关系。由于对未来若干年所进行的长期预测，很难像对一年后的短期预测那样准确，这种长期预算的详细与准确程度低于年度运营预算。