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1、 淄博美达集团周村项目 市场调研和产品定位报告 目 录 第一部分 周村宏观背景分析 1 一、周村区位 1 二、周村人口 2 三、周村行政 2 四、经济发展 3 五、周村城市发展规划 5 第二部分 房地产市场分析 7 一、近年全区房地产市场运行情况分析 7 二、未来市场走势分析 17 第三部分 周村竞争楼盘调研分析 20 一、竞争楼盘调查 20 二、竞争个案横向分析 34 第四部分 项目住宅客户群问卷调查与分析 43 一、市场调查量化统计报告说明 43 二、调查结果分析 44 三、目标客户群调研总结
2、 86 第五部分 项目基地环境分析 86 一、项目概况 88 二、本案所属区域建设现状与发展规划 89 三、本案基地环境状况 91 四、基地素质综合评价 95 第六部分 项目SWOT分析 96 一、项目优势（S） 96 二、项目劣势（W） 96 三、项目机会（O） 97 四、项目威胁（T） 97 五、项目SWOT策略分析 98 六、项目开发条件综述 99 第七部分 项目住宅定位建议 100 一、项目总体定位建议 100 二、目标客户定位建议 101 三、项目形象定位 102 第八部分 周村商业专题调研 103 一、周村商业发展概述 103 二
3、周村商圈分析 104 三、本案周边商业布局简析 115 四、未来商业发展趋势 119 五、商业问卷调查统计分析 120 第九部分 项目商业部分定位 151 一、定位背景 151 二、商业主题定位 152 三、业态经营定位及平面规划 152 四、经营方式制定之依据 159 五、商业租金及售价预估 163 第十部分 产品建设方向建议 164 一、总平规划与开发时序建议 165 二、户型建议 173 三、建筑建议 179 四、园林建议 185 五、配套及物业建议 189 第十一部分 项目经济效益分析 192 第十二部分 案名及标识建议 193 第一
4、部分 周村宏观背景分析 一、周村区位 周村，素有“天下第一村之称，位于山东省中部，地处淄博西部，东临张店区，南接淄川区，西南与章丘县接壤，西北与邹平县毗邻，东北与桓台县连界。东距市政府驻地张店20公里，西距山东省会济南82.5公里。南北最大纵距27.3公里，东西最大横距25.3公里。系淄博市辖区之一，总面积263平方公里。 二、周村人口 周村是淄博市人口最少的一个区, 人口约为31.8万人，其中，非农业人口19万人，人口密度为1212人/平方公里。 三、周村行政 周村区辖5个街道办事处、4个镇、30个居委会、200个行政村组成。至2006年底，总区划
5、面积为263平方公里。 四、经济发展 1、经济产业构成 周村系淄博市辖区之一，是鲁中工商重镇，被誉为“金周村”，“旱码头”，1904年被清政府辟为对外开放的商埠，2004年被授予“中国纺织产业基地”称号。 周村工商业基础雄厚，目前已形成了以丝绸、纺织为主体，化工、建材、机械、电子等门类比较齐全的工业格局。 周村区第三产业发展迅速，目前全区已拥有纺织服务、沙发家具、沙发材料、不锈钢、轻钢建材等专业市场，年市场交易额逾100亿元。 周村是山东省重要的对外开放城市，自1986年被国务院批准为山东半岛对外开放城市以来，已与50多个国家和地区的厂商建立
6、了合资，合作及经贸关系。100多种出口商品销往世界50多个国家和地区。 2、主要经济指标 （1）国内生产总值（GDP） 2006年全区实现生产总值1416683万元，按可比价格计算，比上年增长16.2%， 随着周村区实施的“工业强区、商贸兴区、环境立区”战略，经济保持将持续快速的增长。 （2）人均GDP 随着国民经济的发展，周村区人均GDP的呈现持续增长趋势，人均指标值逐年递增，城市居民生活水平提高，城市消费能力日益增强。 （3）人均可支配收入 2006年周村
7、城镇居民与农村居民可支配收入分别达到了12418元与6265元，社会消费品零售总额为473897万元，随着经济的快速发展，居民生活逐年提高，消费水平与消费能力逐步提升，也将带动整个城市的消费能力的提高。 五、周村城市发展规划 1、城市性质及功能定位 以中心城区张店为中心，以周村城区为依托，以马鞍山森林公园、萌山风景名胜区、凤凰山等南部的景观片构成外围生态圈，通过城市内的东西干道和南北干道的绿化带和城郊生态农业观光区，结合大范围的城区生态防护绿地、孝妇河滨河绿地将各类绿地系统有机的联系为一个整体，构筑起现代化园林城。 2、城市人口规模 淄博市各县区人口分布状况表（2006年
8、 县区名称 区划面积（平方公里） 总户数 总人口 其中：非农业人口 人口密度（人/平方公里） 全市 5938 1377028 4181260 1843516 704.15 张店区 360 232807 709527 529727 1970.91 淄川区 999 229968 672915 316577 673.59 博山区 682 162204 464579 282117 681.20 临淄区 668 190526 599397 277486 897.30 周村区 263 106791 318917 1603
9、40 1212.61 桓台县 499 155880 494731 116360 991.44 高青县 830 103766 363439 55618 437.88 沂源县 1637 195086 557755 105291 340.72 （数据来源2007年博统计年鉴） 从图表数据可以看出，周村区是淄博市人口最少的一个区，城市人口水平达到50%（非农业人口占到总人口的比例），人口密度为1212.61人/平方公里，城市化水
10、平仅次与张店城区，明显高于其他的区县，随着张店城区的东移，周村城区的城市划进程将会越来越快，城区的凝聚力会越来越强。 3、周村总体布局规划 按照城市化要求趋势，随着周村城区东移的特点，周村中心城区的建设会异常的热烈，中心城区将会焕然一新，会成为周村人居住的热点区域，随着周村城区东移的特点，会逐步成与张店城区融为一体，逐步打造成为淄博的后花园。 第二部分 房地产市场分析 一、近年全区房地产市场运行情况分析 1、主要各项指标分析 (1)房地产投资 周村区近几年的房地产投资平稳增长，但07年投资额有所下调，07年1-3季度完成投资额3.03亿元。
11、 （2）近几年市场供应状况 从下表可以看出，自05年来周村市场供应稳定增长，其中竣工面积占施工面积比例均不足30%，竣工率偏低，。周村房地产市场发展较晚，市场尚不够成熟、不够规范，04年数据来源04年周村统计公报，参考价值不高。 （数据来源周村2004年统计公报及淄博市开发办） （3）近几年市场需求发展状况 近几年周村商品房需求量逐年上升，特别是05年后，需求被
12、激发，商品房年消化量迅速上升，显现周村旺盛的购买力。 （4）近几年周村房价走势 近几年周村房价发展一直缓慢，但07年突然剧涨，从06年的1795元/平方米升到07年1-3季度的2025元/平方米，房价发展势头强劲，预计08年周村房价将会有新的突破。 2、全区商品房销售情况分析 （1）完成投资情况 各区县完成投资及所占比重 区县 中心城区 淄川区 博山区 周村区 临淄区 桓台县 沂源县 高青县 完成投资（亿元） 3
13、4.36 2.96 2.52 3.03 7.90 4.82 2.46 2.03 所占比重（%） 57.18 4.93 4.19 5.04 13.15 8.02 4.09 3.38 同比增长（%） 2.35 -29.02 -20.75 -12.17 -4.36 10.04 127.78 105.05 2007年一至三季度，周村区共计完成房地产开发投资3.03亿元，同比增长-12. 17%，完成投资额居各区县投资的第四位。我们看到之所以会出现负增长，主要是因为在05、06年周村区的房地产开发投资迅猛发展，市场供应量增大，07年反而变成以市场消
14、化为主的阶段。 （2）商品房施工面积 2007年一至三季度，周村区商品房施工面积72.96万㎡，同比增长18.98%。其中新开工面积9.28万㎡，占施工面积12.7%比例。 淄博市各区县施工面积、新开工面积及所占比重 区县 中心 城区 淄川区 博山区 周村区 临淄区 桓台县 沂源县 高青县 施工面积(万㎡) 695.45 78.76 77.95 72.96 153.02 102.66 46.71 38.33 所占比重（%） 54.94 6.22 6.16 5.76 12.09 8.11
15、3.69 3.03 同比增长（%） 21.33 9.60 -7.76 18.98 35.99 25.61 57.22 145.39 新开工面积 (万㎡) 152.17 16.02 17.37 9.28 73.02 22.27 17.19 14.76 所占比重（%） 47.25 4.97 5.39 2.88 22.67 6.91 5.34 4.58 （3）商品房竣工面积 07年一至三季度周村竣工面积18.67万㎡，同比增长146.96%，竣工面积占施工面积25.6%。07年周村房地产市场一改05-06年颓势，迅速发展，
16、竣工面积与销售面积都呈现翻倍增长。 各区县竣工面积及所占比重 区县 中心城区 淄川区 博山区 周村区 临淄区 桓台县 沂源县 高青县 竣工面积 （万㎡） 106.34 13.48 8.22 18.67 35.59 38.94 1.56 14.87 所占比重（%） 44.74 5.67 3.46 7.86 14.98 16.38 0.66 6.26 同比增长（%） 46.37 -11.55 -45.99 146.96 18.87 138.90 -62.04 904.73
17、 (4)实际销售面积 2007年一至三季度淄博全市实际销售面积168.88万㎡，同比增长12.36%。其中住宅155.15万㎡，同比增长10.11%；办公楼0.90万㎡，同比下降26.23%；商业营业用房11.12万㎡，同比增长57.51%。 07年1-3季度周村区商品房实际销售面积达12.24万平方米，在淄博市各区县里位居第三。同比增长比率为186.65%居于第二位。 各区县实际销售面积及所占比重 区县 中心城区 淄川区 博山区 周村区 临淄区 桓台县 沂源县 高青县 销售面积 (万㎡) 90.73 2.73 1.76
18、 12.24 34.28 19.75 1.56 5.84 所占比重（%） 53.72 1.62 1.04 7.25 20.30 11.69 0.92 3.46 同比增长（%） 18.80 -62.76 86.50 186.65 26.31 56.25 -40.00 7200.00 (5)预售面积 2007年一至三季度周村区商品房预售面积为14.34万㎡，同比增长61.12%，增长率居于各区县的第二位，在淄博市市区及其它区县都大幅下跌的形势下，周村区房地产市场07年仍保持强有力的发展趋势，反应出周村的市场发展潜力。
19、 各区县预售面积及所占比同重 区县 中心城区 淄川区 博山区 周村区 临淄区 桓台县 沂源县 高青县 面积(万㎡) 98.21 6.28 6.99 14.34 22.08 19.46 8.34 8.32 所占比重（%） 53.37 3.41 3.80 7.79 12.00 10.57 4.53 4.52 同比增长（%） -17.84 -81.30 -32.27 61.12 -25.35 8.23 7.06 322.34 （6）全区商品房销售价格分析 一至三季度淄博全市新建商品住宅预售平均单
20、价2315元/㎡（上半年2230元/㎡，去年同期2156元/㎡），淄博市新建商品住宅销售价格在受开发建设成本提高、部分楼盘品质提升的带动，价格整体呈小幅上涨的势头，同比增长7.37%。 周村区一至三季度住宅预售价格增幅较小，主要是城区北部区域低价位住宅销售量增大的影响，但是中心城区及东部新区位置较好的高品质楼盘价格仍然呈现明显的上升趋势，中心大部分楼盘均价在2100-2600元/㎡左右。淄博市各区县的预售住宅的平均单价如下表。 各区县商品住宅预售价格（元/㎡） 区县 中心城区 淄川区 博山区 周村区 临淄区 桓台县 沂源县 高青县 06年1-3季度
21、 2454 1886 1512 1938 1994 2208 1600 2018 07年1-3季度 2595 1914 1673 2025 2286 2060 1886 1984 二、未来市场走势分析 随着周村区经济结构调整的加快，周村05、06年把东部新区建设、旧村改造作为城市发展的重点，2007年周村政府开始加速中部城区“旧城改造”工程，新建小区一改以往基础设施落后、外立面陈旧的局面，相继出现了嘉源一品，城市经典，康城丽都等配套完善、小区环境良好的居住社区，这些项目基本围绕中心城区展开布局，房价虽比其他区域高出300元之多，但
22、产品不断受到市场的追捧，购买力旺盛，从而带动了中心城区的城市建设。 未来几年，中心城区的基础设施投资将会逐步加大，这将使该地区的区域环境和区域面貌发生质的改变，受这种大趋势大环境的影响项目周边区域的潜在价值逐渐显现。 通过对周村区房地产发展历程及2007年房地产市场情况分析，对周村区08、09年房地产市场发展趋势作出以下预测： ⑴市场发展稳定，需求将平稳增长 在全国房地产市场一片火热，而政府又接连出台宏观政策加以调控的形势下，自住需求为主的周村房地产市场将继续发展，目前07年全年数据尚未统计出来，预计07年消化量将突破30万平方米，未来三年市场平均消化量将保持在30-40万平方
23、米。 随着城市化进程和周村规划人口的迅速增加，周村今后相当长一段时间内，房地产市场快速发展的趋势是不可阻挡的。小高层住宅产品的开始有待市场接受、具有各种社区配套和园林景观的相对“大盘”将出现。 ⑵产品品质将进一步提高 随着行业的发展，周村房地产发展也呈良性发展态势。品牌地产开始逐鹿周村。众多开发商将建造出越来越多品质优良、规划科学、景观优美的房子，从总体上推进和提高群众的居住生活品质。房地产企业品牌化建设要求也将得到提高。 ⑶07年市场投资减半，未来市场状况看好 数据显示，07年供应量70多万平方米，而未来周村一级市场（即土地）的供给量将有所减少。随着周村区07年房地产的平稳发展
24、周村区现聚集东部新区多数项目，包括康信房地产在建的“凯旋城”， 恒丰房地产的“盛世豪庭”等项目，现在均以消化现有房源为主，本案入市时，面临的市场环境看好。 2007年1-3季度周村区商品房开发情况 主要指标 面积：万㎡/金额：亿元 1、完成房地产开发投资金额 3.03 3、商品房屋施工面积 72.96 4、房品房屋竣工面积 18.67 5、商品房销售面积 26.58 6、商品房销售额 5.41 7、商品房销售均价 2036(元/㎡) (数据来源：淄博市开发办) ⑷商品房价格仍有发展空间 07年，周村房价发展较快，主要是由于中心城区及新政务中心的多个项目带动
25、从周村区（2007年1-3月商品住宅房均价为2025元/平方米）商品销售均价与各地方的比较可以看出，周村区住宅价格处于中游水平，另从目前周村在售楼盘销售状况看，周村对此房价仍具有一定的承受能力，未来随着产品品质不断提升，周村房价仍有一定的发展空间。 第三部分 周村竞争楼盘调研分析 一、竞争楼盘调查 1、嘉源一品 项目概述：位于周村站北路66号(一四八医院东侧),由淄博嘉源房地产开发有限公司投资建设，总建筑面积15558.6㎡,规划2栋多层,2栋小高层,现两栋高层已呈现。首创淄博跃式景观园区设计，小区庭院整体提升，人车分流纯粹彻底。 销售进度：20
26、06年12月6日开盘，总体销售率在70%以上，均价2500元/㎡，剩余房源均价在2600-2700元/㎡，停车位55000元/个，车库2000元/㎡，储藏室800元/㎡。多层五楼2450元/㎡，送阁楼。2009年5月交房。 户型设计：面积范围92-143㎡，两室两厅一卫，三室两厅一卫、两卫，以两室为主，复式、平层设计。 户型 面积范围 户数 两室两厅一卫 91/116/109 221 三室两厅一卫 137 34 三室两厅两卫 116/143 130 主力客群：机关单位及具有一定实力的个体商户。 交房标准：小区内配置车辆自动闸门系统，可视对讲系统，闭路监控系统，小区
27、周围红外线防盗系统，夜间电子巡更系统及草坪音响系统。封闭式物业管理，24小时保安，12小时保洁。社区内5000平米中央景观公园，尊贵稀有，庭院内人车分流。 优劣势分析：位置相对优越，周边配套齐全，临一四八医院，金百盛购物中心，金源商场，门前有10路，106路公交车经过。开发商嘉源房产是一家以诚信、务实而著称的实力性企业。但是该楼盘房价偏高，且小区规模小，生活氛围不浓厚。 2、新北·馨居 项目概况：位于周村新建路北，实验幼儿园以南，由天同房地产开发有限公司投资兴建，由六栋5＋1多层组成，其中四栋已成型。三层以下为拆迁户住宅，四层及以上对外销售。 销售进度：整体销售率为65%，剩余房源均价
28、2150，四层2200元/㎡，五楼1850元/㎡，送阁楼。车库1750元/㎡，储藏室1500元/㎡。物业管理费0.35元/㎡/月。2008年3月交房。 户型设计：78—181㎡，两室两厅一卫、三室两厅一卫，以两室为主，平层设计。 户型 面积范围 户数 售出户数 销售比 两室两厅一卫 78/87/103/107/112 90 61 67% 三室两厅一卫 123/132/137/181 70 43 61% 主力客群：拆迁户以及附近居民 交房标准：厨卫简装修，小区智能化设施，远红外线监控系统，社区保安，全封闭式管理，为业主提供周到的安全保障。 优劣势分析：地
29、处周村西城核心，主干道新建路与古商业大街交汇处，周边配套成熟，交通便利，教育气氛浓厚。且户型及面积多样，满足不同收入阶层需要。但是其付款方式有局限性，不允许银行贷款。 3、凯旋城 项目概况： 位于正阳路与机场路交汇处，由淄博康信房地产开发有限公司投资兴建，一期由四栋多层，四栋高层组成，均已成型。二期规划为40栋左右，现已开始接受预定。为周村第一大盘，占地13万平米，融合欧式建筑元素精髓，法式景观园林等建筑形式，倡导法兰西上流生活风范。 销售进度： 一期已售70%左右，销售均价为2500元/㎡，剩余房屋价格在2600-2700，停车位60000元/个，储藏室1500元/㎡。二期暂未
30、定价。2007年5月9日开盘，部分正在交房。 户型设计：125—166㎡，均为三室两厅两卫的套三房，一梯两户，平层设计。 户型 面积范围 户数 售出户数 销售比 三室两厅两卫 160/134/158/125 512 358 70% 主力客群：政府机关及高端销费人群 交房标准：厨卫简装修，45%纯绿化，最大楼间距为65米，小高层3米层高，小区采用法式园林设计手法，以严谨的对称式布局，采用浮雕、廊柱、雕塑、喷泉、广场、路灯等建筑元素，并配以花草、树木做立体绿化衬托，设计有网球场、健身广场、儿童游乐场等设施。 优劣势分析：西临周村城市迎宾大道正阳路黄金分割点，南临城市
31、主干道机场路，距区政务中心数步之遥，升值潜力不可限量。周村首个法兰西风情社区，具有强大吸引力。但是距周村区中心商圈较远，购物不太方便。 4、城市经典 项目概况： 位于丝绸路与青年路交汇处以北，由淄博嘉居祥置业有限公司投资建设，建筑面积达18533㎡，一期建有五栋6＋1多层，均已成型。楼间距27米。小区位于城市中心位置，享受着“10分钟都市生活圈”的便捷。周村城市经典住宅小区一期工程位于丝绸路86号，占地面积11027平方米，建筑面积18533平方米，共五幢住宅楼 销售进度： 已售75%，剩余房源均价为2100元/㎡，起价1798元/㎡，阁楼单独销售。储藏
32、室1200元/㎡。2007年5月12日开盘，2008年三月交房。 户型设计：92—122㎡，两室或三室，以两室为主。平层设计。 户型 面积范围 户数 售出户数 销售比 两室两厅一卫 98/99/102/104 168 124 75% 三室两厅一卫 110/122 56 18 35% 主力客群：周村周边村民以及工薪阶层。 交房标准：砖混主体结构，层高2.9米， 高档外墙砖与外墙装饰涂料结合。 半地上车库。外窗：双层玻璃（楼梯间和后阳台除外）。由热力公司直接供暖的地暖社区，分户控制；前阳台：塑钢全落地玻璃大窗，单独设一路上、下水，可安放洗衣机，洗衣凉衣更方便，很
33、好地做到了干湿分离；楼梯间：不锈钢栏杆扶手，踏步及平台贴大理石；配套：水、电、暖、天然气、有线电视配套齐全，专业物业管理；24小时中央监控系统；电子巡更系统；远红外围墙防翻越监控系统等等各种先进的设施 优劣势分析： 由热力公司直接供暖的地暖小区；首创人车分流系统。楼盘所处位置优越，交通便利，配套完善，酒店、银行、学校、医院、商场等触手可及。户型设计优秀，布局合理，有效使用空间大，满足工薪阶层需求。但是150左右的大户型没有。 5、康城丽都 项目概况： 该项目位于周村区新建路与东街步行街交界处东南部，西邻东街商业街，东靠周村公园，北临新建路，占地面积8200平方米，建筑面积4200
34、0平方米，是由山东康诚伟业集团有限公司投资兴建的大型复合型高档楼盘，是淄博市和周村区政府确定的2005年商贸流通重点建设项目。建有两栋高层（16、18），均为一梯三户，已交房。其中1—3层为商铺，4层及以上是住宅。 销售进度： 已售85%，项目均价2500元/平方米，剩余房源均价为2650元/㎡，车位60000/个，储藏室每间3万左右，面积为14—18㎡。物业费0.45元/㎡/月。2006年12月25日，2007年6月交房。 户型设计：户型以套三双厅为主，110㎡两室两厅、150㎡三室两厅、178㎡四室两厅三种户型。平层设计。 户型 面积范围 户数 售出户数 销售比 两室
35、两厅一卫 110 75 64 85% 三室两厅一卫 150 135 123 91% 四室两厅两卫 178/185 60 43 72% 主力客群：周村商户及高端客户群体。 交房标准：外墙采用部分玻璃幕墙与高级外墙涂料相结合并点缀铁艺栏杆，与周边建筑相协调，与原步行街风格统一，地下一层可做商用、停车场，设电梯直通高层住宅，且两栋高层住宅单独入口，与商业人流避免交叉。住宅层高2.9米。 优劣势分析：位于周村区商业繁华地段，临步行街，银座商场，购物方便。东靠人民公园，环境优美。但该楼盘仅有三个户型，选择余地小，且其阳台为半封闭式。 6、晨光苑 项目概况
36、 位于太和路管庄路北，连周村东部新区、与政务中心只有1000米之遥，东靠淄博新区，北靠张周路，南靠济青公路.小区占地20多亩，规划建设多层住宅楼四栋（136户），容积率1.1，绿地率不小于30%，建筑密度不大于23%，车库、储藏室面积共计3800㎡。由惠通房地产开发有限公司投资建设，小区规划为四栋6+1多层，均为一梯两户。沿街两栋二层建有3.5米长的平台，250元/㎡。 销售进度：75%已售完，剩余房源销售均价为1800元/㎡，起价1680元/㎡，最高价1950元/㎡。一层均为车库，2000元/㎡，面积9—44㎡。买六楼赠送阁楼。2007年5月1日开盘，现已交房。 户型设计：88—14
37、0㎡，两室一厅、两厅，三室两厅，以两室两厅为主。平层设计。 户型 面积范围 户数 售出户数 销售比 两室一厅一卫 88 12 9 75% 两室两厅一卫 97/104/107 76 62 81% 三室两厅一卫 129/132/140 48 31 64% 主力客群：周村本地,王村村民，心理价位中等水平购房者。 交房标准：砖混结构370MM外墙层高2.9M。底层车库、储藏室。天然气采暖，双路供热；水表出户，分户控制；不锈钢扶手、楼梯踏步为花岗岩；外窗为中空玻璃；UPVC聚氯乙烯管材。各种配套设施按规范要求配套齐全。封闭式管理智能监控、电子巡更、楼
38、宇可视对讲、24小时保安巡更、12小时保洁绿化。 优劣势分析：在价格上占有绝大优势，吸引附近村民及王村居民前来购买。小区外观设计美观，采取封闭式管理。但是位置偏东，小区处于村落之间，周边环境杂乱，且配套不齐全。 7、盛世豪庭 项目概述：盛世豪庭由山东恒丰房地产开发有限公司承建，是区政府确定的周村居住小区规划建设管理的示范工程，小区坐落于周村新城区中心位置，在正阳路以东、机场路以南、青年路以北与新区政府为邻。盛世豪庭总规划占地面积12.74公顷，总投资1.062亿元，其中总建筑面积141500平方米。项目单体31个，其中以六层的多层住宅和11层的小高层为主，容积率为1.1，绿化率为36
39、7%，规划总户数1256户，规划总人口4019人，是周村高档住宅小区之一，也是智能化管理小区。 销售进度：一期2006年3月1日开盘，现正交房。销售率在80%左右，剩余房源销售均价在2100元/㎡，车库在2000元/㎡。 户型设计：面积范围93-135㎡，平层结构。主力户型为三室二厅。 户型 面积范围 户数 售出户数 销售比 两室两厅一卫 71/93 131 104 79% 三室两厅一卫 105 183 153 84% 三室两厅两卫 135 92 68 73% 交房标准：全部采用明厅明卫设计，南客厅推拉式落地窗。三七厚的墙外加三公分厚的苯板保
40、温层，双层玻璃塑钢窗，节能建筑标准，节约生活成本50%；社区全封闭式物业管理，智能化三重防护，二十四小时保安巡视，社区保洁、园林维护，管家式服务 优劣势分析：周边有凤鸣小学、周村三中等教学园区，也是智能化管理小区，选聘优秀的物业公司。不足之处，交通不便，购物不方便。 8.金周花苑 项目概述：位于东门路与恒星路交汇处, 由淄博利民房地产开发有限公司投资兴建。一期仅一栋多层，共七层，08年5月份交房。现有48户，现在一期在售。二期08年开始建，共四栋多层。 销售进度：总体销售率在40%左右，剩余房源销售均价在1900元/㎡，车库在1500元/㎡。现在售，2008年5月交房。
41、 户型设计：面积范围87-103㎡，有两室两厅一卫和三室两厅一卫，平层结构。 户型 面积范围 户数 售出户数 销售比 两室两厅一卫 87/103/106 90 36 40% 三室两厅一卫 92 70 12 18% 主力客群：企业职工以及附近居民。 交房标准：地板采暖系统，外墙为高档彩色外墙砖，单元对讲门禁系统，高档花岗岩踏步楼梯，不锈钢扶手，厨卫精装修，独立油烟道，独立太阳能管道。层高3米。 优劣势分析：小区户型紧凑，独创屏风式入户。金牌物业管理，高档景观设计。不足之处，位置偏北，周边配套不是很齐全,距离市中心较远。 9.旺龙花园 项目概述：旺龙花园位
42、于周村南北景观大道——正阳路的北段西侧，总建筑面积约3万平米。小区全部为多层住宅，“户户花园，进家先进花园”的独特设计理念，开创了周村“错层花园洋房”的先河，引领了周村全新居住理念的方向。 销售进度：总体销售率在75%左右，剩余房源销售均价在2100元/㎡，二楼在2190元/㎡，三楼在2260元/㎡。 户型设计：面积范围97-133㎡，有两室两厅一卫和三室两厅一卫，平层结构，也有错层设计。 户型 面积范围 户数 售出户数 销售比 两室两厅一卫 95/97 113 79 70% 三室两厅一卫 110/120/133 187 140 75% 交房标准：电视监控，
43、红外线周界报警，天然气宽带入户，入庭见水景喷泉。2007年7月开盘，2008年7月31日交房。 主力客群：行政机关工作人员。 交房标准：底层车库、储藏室。天然气，宽带入户。塑钢全落地玻璃大窗，电视监控，红外线周界报警，电子巡更。 优劣势分析：在户型设计上充分体现人文精神，以方正实用为基准，小区外观设计好，错层设计新颖。不足之处，所在位置交通不是很便利 10、三金房地产开发有限公司项目 项目概况： 项目位于淄博市周村区新建中路81号，东侧紧邻银座超市，西侧为东街步行街，南面即是周村人民广场，项目地理位置优越，该项目由山东三金玻璃机械有限公司自组开发公司所开发建设，现该地块还是
44、山东三金玻璃机械有限公司办公楼、厂房所在地现在该厂依然在正常生产之中，计划08年5月低——6月中旬厂区开始搬迁。 其他情况： 因在规划局并没有取得该项目相关信息，通过现场了解到该项目工程图纸已设计完成，图纸由无锡一家设计公司设计，该项目位于本案附近，且同样临近人民广场，未来对本案具有较大的威胁，但目前从其现场来看，其拆搬迁到施工建设还有较长时间，本案应赶在该项目之前入市，取得市场先机。今后，我司将会密切关注、跟踪该项目进展情况。 11、沃尔德房地产开发有限公司项目 项目概况： 项目位于淄博市周村区丝绸路以东，机场路以北，项目地理位置较一般，该项目由沃尔德房地产
45、开发有限公司开发建设，现该地块是雄鹰巾被厂，该厂已破产，通过了解该厂已将土地卖出，只是买家还没有将土地金完全付清，具体开发时间被访者不详。 其他情况： 此开发商在淄川开发过项目，其企业声誉较差，该项目也因在规划局并没有取得该项目相关信息，没有获得有价值的信息，该项目距实际建设开发仍有较长时间，在今后的合作中我司会继续跟踪该项目开发情况。 二、竞争个案横向分析 1、项目规模 目前主要市场供给量约70万㎡，大部分为多层的小型社区，占地面积相对比较少，总建面积大部分在1.5-5万平米之间，其中以凯旋城为代表的大社区总建在26万平米以上，为周村第一大盘。 项目名称
46、 占地面积（㎡） 总建面积（㎡） 规划用途 备注 嘉源一品 / 15558.6 多层、小高层 两栋多层、两栋小高层 新北·馨居 / / 多层 有六栋多层组成 凯旋城 23590 265900 多层、高层 一期四栋多层，四栋高层，二期有40栋组成 城市经典 11027 18533 多层 有5栋多层组成 康城丽都 8200 42000 商业、小高层 两栋高层（1-3层为商业） 晨光苑 10189 18289 多层 有四栋多层组成 旺龙花园 / 30000 多层 全部为多层住宅 金周花苑 / / 多层- 有12
47、栋多层组成- 盛世豪庭 12740 141500 多层、小高层 / 普利艾伦庄园 133000 106800 别墅为主 19栋独栋/28栋双拼/31栋连排叠拼 小计 约198746 约70万 / / 2、建筑规划 （1）区域在推项目以6-18层建筑为主，以多层为主，小高层为辅，多数因规模因素，建筑排列较简单。 （2）多数项目仅有简单草坪绿化，园林绿化较一般，，以凯旋城、旺龙花园规划品质为最高，而以别墅为代表的普利艾伦庄园主打造自然景观与山地景观相结合做到人景合一。 (3)区域项目多依赖于社区周边配套，自身配套较少，还是以大社区为代表的凯
48、旋城配套较为完善。 (4)大部分社区都设有电子监控系统与相应的保安巡逻，为业户提供最安全的保障。 项目名称 建筑形态 绿化及园林 社区配套 嘉源一品 有两栋多层、两栋高层组成 首创淄博跃式景观园区设计，人车分流纯粹彻底。 封闭市管理，有5000平米的中央景观公园 新北·馨居 有6栋6层多层组成 绿化无特色 小区智能化设施，远红外线监控系统，社区保安，全封闭式管理， 凯旋城 一期四栋多层、四栋高层组成。二期规划为40栋左右。 45%纯绿化，最大楼间距为65米， 首个法兰西风情社区，设计有网球场、健身广场、儿童游乐场等设施。 城市经典 建有五栋6＋1多层 楼
49、间距27米 地暖小区，首创人车分流系统，周边配套比较完善 康城丽都 建有两栋高层（1-3层为商业） 规模不大，绿化率不高 紧邻临步行街，银座商场，购物方便。东靠人民公园，环境优美。 晨光苑 小区规划为四栋6+1多层，均为一梯两户。 绿地率不小于30%，建筑密度不大于23% 封闭式管理智能监控、电子巡更、楼宇可视对讲、24小时保安巡更、12小时保洁绿化。 旺龙花园 有8栋多层组成 “户户花园，进家先进花园”的独特设计理念，开创了周村“错层花园洋房”的先河。 电视监控，红外线周界报警，电子巡更。 金周花苑 一期一栋多层，共七层，二期共四栋多层。 简单绿化，无特色
50、地板采暖系统、金牌物业管理 盛世豪庭 项目单体31个，其中以六层的多层住宅和11层的小高层为主 容积率为1.1，绿化率为36.7%， 社区全封闭式物业管理，智能化三重防护，二十四小时保安巡逻，园林维护，管家式服务是周村高档住宅小区之一 普利艾伦庄园 19栋独栋/28栋双拼/31栋连排叠拼 自然景观与山地景观相结合，萌山风景区近在周边 周界防范、电视监控、入口车辆进出控制。 3、产品户型 市场供应量最大的为三房，面积在92-181㎡，可占到总量的59%，两房的面积在78-112/㎡，占到38%，四房的体量较少面积在178-185㎡，仅为3%。 项目名称 两房 三房
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