上海天第公寓营销策划(智帝).docx

打造上海第一个后集体新概念生活社区
上海·星期五公社（天第公寓）房地产营销策划全记录

概念营销，可能对于地产策划市场并不陌生。
那么，什么是概念营销呢？
它就是商家通过自己的产品向消费者推销一个新奇的概念，使这个概念作为一种前卫的意识，走进消费者的心里，从而自觉地接受这个概念，并转化成一种现实的消费活动。
从本质上说，概念营销是一种整合营销，它是在对市场需求科学预测的基础上，赋予企业或产品以丰富的开拓性内涵，以唤起消费者对新的消费方式的向往，对企业的认同和对新产品的期待，同时树立企业创新的目标和动力。概念营销着眼于消费者的需求，在产品的设计、创新以及营销过程中始终围绕着消费者。它着眼于消费者的理性认识与情感因素的结合，通过引导消费者的消费新观念来创新产品并进而通过概念对整个营销过程进行提升。
概念营销不单是指对项目所采用的先进技术或小区的景观、环境等方面优势的推广，而是对项目的各个优势进行整合后提出的一个最有说服力的核心价值的推广，这往往通过一个具体的概念来表达出来。像深圳蔚蓝海岸推出的教育地产概念，北京的"SOHO"概念，以及我今天提供的星期五公社营销策划案例创新的“后集体主义住宅”概念等等。因此，我们可以把概念营销看作是对产品的内涵和外延的充分挖掘后产生的一种营销创新，实质是通过产品的概念来体现产品的核心价值。概念营销运用得当，可以有力地促进房地产企业的活力和创新精神，并使房地产企业的整体能力上一个大的台阶。 
　　和一般营销相比，概念营销更能把握住消费者的需求，更能抓住产品的本质特征，也更能通过概念把项目的诉求点表达完整，从而更有利于和消费者产生共鸣。

概念营销具备以下的几个特点：1）消费者精确性。（2）观点创新性。（3）概念周期性。（4）价值延展性。 
　　要推出概念营销，前提是要建立概念营销信息系统，通过信息调研，了解和掌握消费者的心理需求和消费新观念，在此基础上，对消费者市场进行细分，通过准确的市场定位来制定概念营销的产品战略，同时在产品设计上迎合消费者的需求，敢于创新。传统产品的设计仅仅考虑产品的基本功能，很少考虑产品能为消费者增加的利益和服务，而概念营销设计是一种创造新居家的生活方式，提供额外的利益和服务是它的基本特点。它将价值工程理论应用于产品、工艺的开发之中，并且将目标市场中消费者的心理需求与项目核心价值相结合，能有效地与消费者沟通，把新的理念通过概念的形式传达给消费者。 
　　鉴于目前我国的房地产市场还不是很成熟，因此必须通过各种营销手段，特别是新颖的营销手段来赢得消费者。其中，概念营销在房地产营销中的地位和作用值得引起我们的重视,好的概念是项目成功的开始和保障。

2002年秋，宋红斌以上海及第房地产经纪有限公司企划部总监的身份，在「星期五公社」（天第公寓）是一个多年烂尾的楼盘，且与周边产品相比处于劣势、竞争个案众多的情况下，以全新的策划概念营造了一种崭新的生活方式，并主持了「星期五公社」（天第公寓）策划案的制定与市场实施。

前言
遇见烂尾楼……
2002年秋，我奉命接手公司自己开发的第一个房产项目，也即是浦东房地产发展有限公司在1998年就开始烂尾停工的项目——「天第公寓」（后来在市场的推广名被定义为「星期五公社」），项目位于上海浦东金桥地区，社区仅仅2幢24F的高层，由浦房开发建造到10层就因资金短缺问题搁置。
上海浦东金桥地区的住宅多以80年代末由于当时市政动迁原因建造的多层动迁安置住宅为主，虽然生活配套设施已日趋成熟，但由于区内人口密集，新兴住宅需求量激增，因而本案周边正在新建大批新兴住宅。但相较别的竞争个案，本案在地理位置是不占优势的，离区域繁华中心又远，从小环境来讲还是很偏僻，周边配套还是很短缺的，加之本案的房型较老、规模较小、竞争压力大，……公司又希望这个案子能迅速的在市场有反响，在这一背景情况下，我接手了「天第公寓」的策划任务。在面对众多竞争对手的情况下，要把这个几年前遗留下的烂尾楼——「天第公寓」推向市场无疑是在打一场艰难的突围战。如何使产品在竞争对手中脱颖而出成了当务之急。由于「天第公寓」是公司自己开发的第一个案子，所以公司在这个案子上投注和压力也是很大的，说难听点，这个案子只许胜不许败，且必须做到一鸣惊人，才能在短期内将本案救活，也为公司品牌知名度的提升作一个很好的铺垫，在为公司积累下有形的利润资产的同时也积累下无形的品牌资产。

市场情况
大环境让人欣慰，产品得过烂尾炎，遭遇“十面埋伏”
为了做到知己知彼，我接手此案后组织专案组做了长达两个多月的市场调研和案头准备。
从市场的眼光来分析，其较为有利的是，本案位置属于金桥、金杨新村的延伸段。东面、北面、西面即是金桥进出口加工区、外高桥加工区及陆家嘴金融贸易区，处在三大高能力消费区之中，有充足的客源基础。金桥新村作为浦东广大市民极为熟悉老式公房区域，其存在已有十几年的历史，在商业配套设施方面已相当完善，足可以满足本区域居民的一般生活需求。对于本案来讲，虽不及区域其他同质个案便利，但步行10分钟左右，即可共享金桥的配套设施，而本案周边，目前上市销售的个案，也会增加一定量体的商业用房，另外，杨高北路、巨峰路即将兴建“易初莲花”大型超市，使本案住户生活更为便利。而杨高北路、浦兴路两条交通主干道近在咫尺，众多公交路线和即将兴建的轻轨（L4线）使本区域的交通出入畅通无阻。
然而，本项目是烂尾房改造，所在这区域停工多年，在周边居民心中有一定的负面影响。本案房型也是比太太还老的一梯八户式的蝶型建筑，有些户型在通风采光上会受到影响。这两栋24F高层建筑容积率较高，得房率较低，物业管理费较高，社区规模又小的可怜，再加上底下紧靠杨高北路的局部楼层会受到一定的噪音影响。这些都导致了购房者心理认同上的障碍。
而且金桥区域住宅需求量的增加又使众多房产公司瞄准了这块风水宝地。2002年，周边市场供应量2500个住宅单元，共计25万平方米左右，整个市场销售率在50%出头（受“上海故事”量体拉动比较严重），有效供应量在12万平方米左右。如图一
图一

本案推案时周边市场上供应量将近8万平米。（如图二）

中通长岛
花苑
长岛公寓
金桥新城
2期
上海故事2期
金水楼台
东陆锦悦苑
金桥一景2期
上市时机
2002.10
已公开
2002年底
已公开
已公开
2002.10
已公开
案量

1.5万
剩余房源
全部房源
剩余40%案量
剩余案量
36套
剩余量案
图二
综上所述，本案的大环境还是良好的，但项目自身却有较多先天不足之处，且周边竞争个案源源推出，都为本案的销售带来了一定程度上的抗性。

客源情况
本地的、外地的、老年人、青年人一个不少
针对本区域当时情形考虑，本案的客源主要由3大部分为主：
①周边居民
金桥新村以及其他新村居民人口的扩张、居住环境的改善，但又受经济支付能力的限制，对所购房子的的总价极其看重，本案的出现，对这部分客源将是极大的冲击。这部分客源也是本案最初冲击销售率的得支撑。
②市政拆迁户
上海整个城市的大规模改造，必能吸引大量的拆迁户入场。
③外来工作者
上海作为人才高地，已成为中国人理想的“就业创业基地”，而本区域的发展潜力，对这批客源将有极大的吸引力。

企划思路
关键问题是：怎样才能做大众情人呢？
在摸透了区域市场和客源的情况下，我对本项目作了一些总结性的归纳。
无可辩驳，「天第公寓」的缺陷是显而易见的，烂尾房、房型老、规模小、配套少，和周边众多新兴多层建筑相比较，它根本是一个普通的不能再普通的房产项目。不过幸好，「天第公寓」还是有值得叫人安慰的优势的。良好的金桥大环境给了它有力地支撑，交通便捷无疑也是一大吸引力。从产品本身来看，亮丽的建筑立面、独一无二的钢结构大堂、面面俱到的会所以及我倡议的寻找区域面积空白，将面积放到最经济最实惠的低总价的策略，都是和周边项目有得一拼的。但是本案和其他个案一个最明显的区别就是本案的客源层次分布广泛。不同性别、不同年龄、不同行业、不同地区甚至是不同买房目的客源都是本项目力求争取的对象。诉求客源的广泛造成了诉求中心点的不确定性，使得做策划时无法做到有的放矢，这是房产策划的一个致命点：客源模糊。怎样才能使「天第公寓」成为人见人爱的“大众情
人”呢？做 “大众情人”是要冒风险的，但是只要解决了这个问题，「天第公寓」在周边的产品中就是独特的，有个性的，这就是USP策略的运用。

怎样使产品成为“大众情人”呢？构想这个问题时，我还是从产品本身开始着手。既然要使本案与竞争产品形成一定距离上的差异，那么必然要设法找到本产品本身与众不同的亮点。除了在本案上专案组建议在原先烂尾的产品格局上，利用周边个案的面积、功能和格局的空白，采用新的切割方法将产品进行了新的面积分割和更合理的功能划分，并且在建筑的外立面上一改烂尾楼过去的老式传统手法，变得更为亮丽和新颖、现代，从而也就让本案产品相较周边竞争个案有相当的面积和总价优势，也在新颖的外立面上给客户一个全新的楼宇概念外，弘扬产品优点是毋庸置疑的，关键在于怎样去规避产品的缺点。老子·《道德经》曰：祸兮福所倚,福兮祸所伏。同理，缺陷往往也可转为为优势。关键在于，怎样合理利用缺陷使之成为优势。
想要成为“大众情人”，除了产品的新鲜性，还需要在生活理念上从情感上真正感动消费者，了解他们最渴望的生活状态，触及他们内心深处最柔软的地方。那么，现在的都市人最喜欢什么样的生活，内心深处又最渴望什么样的生活呢？于是就有了下面一段概念的提炼：

「星期五公社」策划构想：后集体生活的概念由来
记得大学时代，一个同学是第一个到校外租房子，因为他觉得受不了男生宿舍的嘈杂混乱，可是最近碰到他，是在一个人群很多的俱乐部里碰到他，他说我受不了办公楼里那种气氛，我现在特别怀念大学时代，有那么多同学那么多朋友，不像现在的环境，办公室简直就是伏契克写的《绞刑架下的报告》，走过去是七步，走过来是七步，我突然发觉自己是喜欢和向往集体生活的。

星期五公社行销由来……
70年代，公社年代。
80年代，开放年代。
90年代，自我年代。
00年代，个性年代。
今天，个性＆群体共存的矛盾年代！
现在的都市，俱乐部如鲜花，我们殷勤如蜜蜂，为什么呢？因为我们渴望一个集体，就像我们曾经特别渴望一个私人空间一样。
我发现诸如俱乐部是这样一种地方，在这里大家相聚在一起，没有人追究你的过去，没有人关心你的未来，大家在一起可以聊天，可以一起做一件事情，依据个人的品位兴趣，在这里可以重温久违了的集体生活。
所以，我愿意把它衍生为一种社区生活，而且称之为“后集体生活”，因为这样的集体是自发自愿形成的，不像大学时代或是公社年代的集体，多少带点不可抗拒的色彩，喜欢这种后集体生活的人，不要误以为他们不喜欢独处，其实他们更喜欢强调生活的自我。他们是都市非主流中的非主流，他们喜欢集体，喜欢朝九晚五后聚到一块，因为他们希望在这个后集体空间能找到他们的同类，有相似的品位，有相似的生活体验，有相似的生活观价值观世界观，然后他们可以享受到后集体生活的愉快。

在这种后集体生活中，他们容易忘掉日常办公室里的琐碎，人际交往的复杂，他们可以任性地在这个空间尽情享受生活带给他们的快乐，唱唱怀旧的歌曲，叙叙工作的酸甜苦辣和人生的目前与长远。当新的太阳升起，他们挥挥衣袖，各自又回到自己的小圈子里，后集体生活对他们来说，就像星期五的感觉，能让人想起善待自己的生活，对于他们而言，家就是能让人可以忘掉工作或是人际压力的地方，是可以快乐的、幸福的、轻松的、生活的地方。
这个地方对于一个在外打拼甚感朋友太少，刚结婚青年在付款条件压力少，办公室里小资白领品位相似的，更或是从知青年代走过来的人······是一种渴望，一种期待，一种这个时代轻松的怀旧，也是依依不舍的告别，告别永远过去的学生时代知青年代公社年代，那充满理想主义充满怀念情愫和浪漫情怀的时光。
所以我将星期五赋以“生活”的概念，公社赋以“当代后集体”概念。
所以我把这种后集体生活的地方就叫——「星期五公社」。
注：「星期五公社」是「天第公寓」的推广名。

就这样，一座城市新型的后集体生活宅邸诞生了。这个崭新的概念被我用一句很感性的语句表达了出来，“金桥有个很生活的后集体，我们叫她「星期五公社」”。这样一句温馨、幸福、甜蜜、轻松而又阳光的话无疑对任何人都具有神秘感和吸引力。
所谓万事开头难，既然策划上的难点被突破了，接下来的事自然就好办了。

销售策略
以迅雷之势推销“大众情人”
在众多周边产品的强力围攻下，我认为本产品的价格应该与周边产品拉开一定距离。这样才能吸引到潜在购屋对象，所以，根据产品的格局和面积特性，我给「星期五公社」定下了低总价面向市场的价格策略。
我认为，尽管本案与周边个案有一定距离，但由于价格优势，且量体小，上市后必然会引起消费者的注意。所以，在短时间内迅速出击的销售策略是比较正确的。
结合本区域市场情形以及以往操作的个案判断，我们将以“短、平、快”的销售策略，经过1—2个月的前期准备，在正式公开3—4个月之后，销售率将达到70—80%。

广告表现策略
首创成人漫画作为本案广告表现符号
在拟定广告表现策略之前，我同样让专案组对市场同质竞争个案企划表现方式进行了收集整理和归纳，我的目的是想用差异化和独特性的指导思想从别人的企划表现中找到自己的表现突破点，先看看竞争个案的表现方法：
1.「青年汇」：也是由烂尾房改造，它抓住了房型小、地理位置好的特点，目标客源针对青年人。企划策略以产品的概念炒作再加上迎合青年心理的平面包装方式。广告表现上以另类年轻为主，上市后迅速造成小房型市场的火爆。不可否认，「青年汇」是十分成功的。

2.「蓝朝部落」：也是小房型白领住宅，企划策略与广告表现和「青年汇」类似，难免有步落后尘的味道。
3.「东方时空」：在小房型市场火爆时借机推出，与先前的同类个案相似，无自己的创新，落入了人云亦云的俗套。
4.「同领都会」：连广告表现手法都和「青年汇」极其相似，根本没有自己的个性。
本项目想要做到鹤立鸡群脱颖而出就必须根据自己的个性来表达自己。这不免又要谈到客源的问题了。虽然本案客源分布较为广泛，但也并非无迹可寻。
在这里，我把客源分为这样几种类型：
A、迷恋金桥的老顽固——金桥当地客
B、掉进蜜罐的鸳鸯——热恋的要结婚的族群
C、学会了走路的虫——IT行业、广告行业者
D、想占便宜的人类——新薪人类、知青、外地打工的
E、有钱有闲的尖头鳗——投资先生
F、这个城市的主力居者——办公族、自由职业者及自由单身族
客源被细分后就不难发现，本案最大的个性就是本案各类型的客源都有着自己不同于
其他类型的个性，而每一种类型又都是我们所不能忽略的。太多的个性就成了没有个性，怎样解决这一点呢？
于是，我试图在这些个性中发掘共性。当我把一些产品的东西罗列出来时，我发现这个产品其实是一个矛盾统一综合体。
城市：共同的环境 新的集体
金桥：公认的生活地 新的生活
社区：共同的家 新的集体
大堂：共进式 集体
网络：共享式 互动的集体
会所：共享式 互动的集体
建筑：两幢独立 在集体中独立
综合起来，不就是一种个性与群体共存的矛盾的新集体生活方式吗？！包容这种新生活的产品可以说在上海是第一次出现的，因而我们不妨称它为“上海首座后集体生活宅邸”。
既然是生活的宅邸，那么其文案基调不妨轻松、俏皮、煽情一些，可以针对各种类型的客源分别描述他们不同的生活状态，然后再阐述不同的生活状态与后集体生活宅邸这一概念的相互融合。设计色彩的表现上以轻松、活泼、稳重为主，在矛盾中寻求统一。
纵观以上，那么什么样的设计符号是为大家所接受的呢？

当50年代人听见叉铃的声音时；当60年代人听见让我们荡起双浆的音乐时；当70年代人看到玻璃弹子时；当80年代人看到魂斗罗游戏时……他们会有什么样的感触呢？无疑，童年的美好回忆会在瞬间流淌。由此可见，每个人对自己的童年都有着一份难以割舍的情怀，而且每个人心中都存留着一份永不泯灭的童真。不同年龄、性别的人在对童年的回忆里找到了共同的契合点，那就是心中不泯的童真。基于此，想到了成人漫画。现在最流行的几米的漫画之所以广受欢迎，是因为它能勾起人们对美好生活的向往与憧憬。成人漫画的吸引力由此可见一斑。因此，我决定用成人漫画作为「星期五公社」的设计符号，把各个类型的客源用漫画的形式分别量身定制的表述出来。
在上海各个已销售或在销售的房产个案中，运用成人漫画作为设计符号的几乎没有，即使有也是“拿来主义”。据我了解，目前只有复地集团开发的「柏林春天」在报纸广告上曾用过几米的漫画《地下铁》中的场景。由此，我可以自豪地说，在上海用量身定制的原创漫画作为广告表现手法，「星期五公社」是首例。

媒体策略
大胆放弃报纸媒体，主打户外媒体和现场派发销售
如何使用最低广告费用，来达成最高销售目标是媒体策略的基本原则之一。
本案案量小，如果投入大量广告经费，即使达到预期效果也会造成公司销售成本的增加。所以，我决定用不同与以往媒体策略，以达到减少公司销售成本来提高公司利润的目的。
基于上述原因，我对常规的媒体策略作了一些改动，本案销售中基本以户外看板、公交广告、引导旗来吸引客源，在现场派发海报和DM并由销售人员解说「星期五公社」这个新概念和它所营造的一种新生活来引起消费者的兴趣。电视媒体和报纸媒体因费用较高，所以基本上不考虑，仅看销售情况而定。如果在销售时遇上阻力，才考虑用报纸媒体扩大影响力。

广告预算
四两拨千金，做好预算才好当家
依据以最低的费用来达到最高效益的原则，我作了如下广告预算表:
总销金额 9000万元
广告投放比例 1.5%
广告成本 9000万*1.5%≈135万元

企划周期
2002.11.28 2003.3.10 2003.3.25 2003.5.10 2003.7

引导期 公开期 强销期 持续清盘期

阶段预算明细 (略)

市场反响
事实是我们成功最好的见证者
经过了市场的考验，事实证明本策划案是非常成功的。在开盘当日就有80%的房子被预订，之后的一个多月时间里，又不断有消费者来电来访，不到一个月「星期五公社」已告售罄。而「星期五公社」所提倡的后集体生活的概念也已被人们所接受并喜爱。
可以说，用不到一个月的时间去化一个不占优势的住宅产品，这在金桥地区甚至于上海都是不多见的，所以「星期五公社」策划案的成功是显而易见的。
产品形象是品牌的重要方面。良好的产品形象可以使企业获得社会公众的充分信任，进而形成稳定的消费群。「星期五公社」策划案的实施，不仅使公司第一个开发的项目一炮而红，在赚取了利润的同时也给公司带来了一定的品牌知名度，为公司将来的开发项目打下了扎实的基础。
补充：「星期五公社」一推出就受到市场的青睐，售楼处来人来电络绎不绝，开盘不到一个月就已销售告罄，就这一情况，本案没有采用报纸广告这种传统媒体策略，只是利户外媒体和现场派发等方法。这种手法在房产项目的销售中是很少见的，也是本策划案的另一个特点之一，仅利用户外看板、公交广告等户外媒体和现场销售就顺利完成任务，有效地节约了公司的销售成本。

结尾
胜利之后，我们只想和大家分享一些…
房地产策划是一项牵涉知识面很杂的学问，它不仅仅牵涉到广告、销售、营销推广等内容，还涉及到房地产基础知识、客户心理学等方方面面的内容。一个房产项目从初具雏形到最后推出都需要经过周密审慎的思考。
我个人以为：作为一个策划者，要做好一个策划案就必须用谈恋爱的心态去对待它，以对待恋人的热情去了解这个案子，策划者只有在爱上了自己所策划的案子后才能够使策划案在市场上获得成功。也就是说，策划者要以相当大的热情去了解并接受策划案，然后才能制订出完美的策划方案。
依据上述策划恋爱论，我接手「星期五公社」后，就全身心地投入到项目的前期准备中，所谓市场情况的调查和了解只是解决了项目的利好、利空，也就是卖什么的问题。搞清这个问题后就要弄清楚东西要卖给谁（客源）的问题，其次也就是如何找到自己的个案的突破点的问题，这个问题是房产项目策划中最关键的问题，突破点找准了，项目也就成功了一半。因此，在策划中，我从收集整理和归纳市场资料和客源资料，然后找准突破点全身心投入。
就本策划案来看，之所以成功的最大原因就是我利用差异化和独特性的策划指导思想找准了个案的突破点，然后大胆地把项目的缺陷作为项目的优势去推广，即客源层过于广泛原是房产项目的致命缺陷（客源广泛使诉求点过多造成无法为项目定位），而我却在个性中找到了共性，并巧妙地用一个新的概念把这一矛盾统一起来。由于找准了客源层，并很好地解决了客源层广泛所带来的问题，后面所面临的问题也就迎刃而解了。
众所周知，只要一个策划案有自己的创新点，那么它肯定会吸引消费群体的眼球，因为消费者通常会对新鲜的东西感兴趣，进而产生购买的欲望。本案就是利用这一消费心理对项目进行策划
项目本身虽然没有十分特别的地方，但我还是在平凡之中找到了特殊，利用周边个案的面积、功能和格局的空白，采用新的切割方法将产品进行了新的面积分割和更合理的功能划分，并且在建筑的外立面上一改烂尾楼过去的老式传统手法，变得更为亮丽和新颖。此为一新——产品设计手法新；为消费者营造了一份新的生活方式，提出了一种后集体的生活概念，此为二新——居住概念新；原创成人漫画的广告表现唤起了消费者内心对童年的美好回忆，并在情感层面上为各个类型的客源缔造了十分温馨感人的生活场景，此为三新——广告表现新；本案抛开了传统的媒体通路——报纸广告，仅用户外媒体和现场销售的媒体策略，为公司节约了销售成本并给公司带来了丰厚的利润，此为四新——媒体策略新。
抓住这四个创新点，使得差异性策略和独特性策略在楼盘行销中很好地得到运用，再配合了低总价的价格优势，本策划案在极短的时间里获得了市场认同，圆满地完成了销售任务，也为公司市场美誉度的同时也为公司下一个个案的品牌提升奠定了一个很好的基础。公司因为在此项目上获得丰厚利润，从而将公司的开发战略重点瞄准了市场的烂尾楼盘盘活。