“厦门大学住宅区”物业管理服务方案.docx

【厦门大学教职工住宅区】
物业服务策划方案（征求意见稿）

目 　 录

一 、厦门大学住宅区现状┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈1
二 、实施物业服务策划方案
之一：服务模式及区域划分┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈1
之二：收费标准┈┈┈┈┈┈┈┄┈┈┈┈┄┈┈┈┈2
之三：经费预算┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┈┄┈┈┈3
之四：物业服务内容和标准 ┈┈┈┈┈┄┈┈┈7

厦门大学住宅区现状

“厦门大学住宅区”包括白城、海滨、东区、敬贤、凌峰、勤业、笃行、大南、国光、南光等十个片区。分别座落于厦门大学校内东、西部，其中白城31幢楼、海滨59幢楼、东区30幢楼、敬贤13幢楼、凌峰10幢楼、勤业4幢楼、笃行3幢楼、大南3幢楼、国光3幢楼、南光3幢楼、总159幢住宅，3319户，住宅区绿化及道路占地面积约100072平方米（其中道路面积约32206平方米，绿地面积约67866平方米），住宅区总建筑面积为229392.81平方米。

实施物业服务策划方案

一、物业服务模式及区域划分
（一）物业服务模式：整体服务模式
以整个住宅小区为单位由一个物业公司来服务，成立一个业主委员会，将按下述四区域成立四个业主委员分会。
（二）区域划分：
拟将各片区划分如下：
①凌峰敬贤住宅区：凌峰1#～13#，敬贤1#～5#，7#～15#，大南15#～16#，国光1#～3#，笃行1#～3#，勤业1#～3#，敬贤6#、南光7#～9#、勤业5#，40幢楼，需绿化面积6100平方，需硬化面积1300平方；
②海滨住宅区：海滨1#～50#，博士后公寓1#～4#，共54幢楼，需绿化面积5200平方，需硬化面积2300平方；
③白城住宅区：白城7#～17#，18#～31#，共25幢楼，需绿化面积2000平方，需硬化面积1000平方。
④海滨东区：1#～30#，海滨51#～55#，共35幢楼；
(三)实施各住宅小区物业管理前期需要投入的费用
(1)配套设施：
①绿化费用：校内住宅区尚未绿化的总面积达13300平方，暂按30元/平方造价进行概算，约需39.9万元；
②围栏费用：有条件进行半封闭式服务的小区，周边需要安装浸塑隔离栅和铸铁隔离栅，经概算，此部分费用需123.84万元；
③植草砖铺设：由于各个小区情况各异，为了结合住户的使用情况，局部需要进行铺设植草砖，有些地方需要采取硬化处理的措施（铺设水泥），经概算，此部分需经费24.7万元；
④各个小区门的制作费用：全部采用铸铁制造进行概算，需经费16.4万元；
上述四部分合计约投入经费204.84万元。我校已决定先期投入160万元此部分的基础设施建设。
(2)安防设施：
由于我校教工生活区基本为开放式格局，因此安防措施也应结合其特点来设定。由于我校安全、保卫系统是一个整体，目前我校除了几个校门正在建立新的车辆出入管理系统外，公共区域也正在建立全球眼安防系统，我校住宅物业服务是开发式管理的模式，将住宅小区安防系统与校园公共保卫系统相结合，全球眼布设深入到各个住宅小区主要出入口和重点位置，将全校的安防系统连成一体，以便能更便捷、迅速、有效的实现全校的大保卫。开放式小区出入路四通八达，难以设定固定岗位，以“技防为主，人防为辅”为工作方针，应用电子巡更统，有效的保证保安员巡逻的时效性与完整性，及时掌握小区动态，保证小区的安全；而对有条件半封闭管理的小区，坚持“人防、技防、物防三结合”的原则充分发挥社区内配置的摄像监控、防盗对讲、电子巡更等智能系统作用，建立立体交叉的安全防范体系。目前详细方案还在商议中，待业主委员会成立后交由主委员会审定。
二、收费标准
（一）综合服务费
（1）根据厦门市即将颁布的《厦门市物业服务收费等级政府指导价方案》中的规定，服务收费标准等级划分为一至五级，最高为五级，最低为一级。我校教工生活区将参照厦门市物业服务收费等级政府指导价方案中最低一级等级收费标准（按建筑面积0.73元/平方米.月）来定价，待业主委员会成立后由业主委员会与物业服务公司协商。
（2）单间宿舍区按多层公寓按15元/月.间，向业主或房屋使用人收取。
（二）公共维修金
拟按多层住宅按0.2元/平方米.月收取，单间宿舍区则不予收取。其使用与管理办法参照：厦大资产[2001]19号《厦门大学住房维修基金管理办法》。
综合服务费与公共维修金每季度收取一次，公共维修金由相关部门设立专项帐户。综合服务费与公共维修金每季度收取一次，业主或物业使用人逾期缴纳物业服务费用的，从每季度最末一日起，按欠缴服务费用的千分之三向服务单位缴纳违约金。
（三）住宅区车位使用费
由于我校停车费收取方案也正在拟定中，将另行通告。
（四）房屋装修保证金
装修保证金由物业服务方按单元建筑面积每平方15元的标准向装修人收取（最高限额为5000元）。装修完毕由服务方验收，对装修人员履行装修协议的，服务方应在装修人向其报告装修项目竣工验收合格后的五个工作日内退还；服务方对装修人违反装修协议的，服务方可责其整改，如坚持不改的，可报请学校相关部门处理。
三、经费预算
（一）各区服务费汇总表：暂按建筑面积①0.4元/平方米.月，② 0.7元/平方米.月分别进行测算，仅供参考。

序号
片区名称
建筑面积（m2）
服务费① (0.4元/月)
服务费② (0.7元/月)
公维金
（0.2元/月）
1
海滨东区
68488.85
27395.54
47942.2
13697.77
2
海滨小区
65059.38
26023.75
45541.57
13011.9
3
白城小区
30502.04
12200.82
21351.43
6100.41
4
凌峰、敬贤小区
36631.59
14652.64
25642.11
7326.32

小 计
200681.86
96.33万元/年
168.57万元/年
48.16万元/年
(2)单间宿舍共计651间，按15元/间月计，可收取服务费11.72万元/年
(3)上述两项合计可收取物业服务费①108.05万元/年，②180.29万元/年，公维金48.16万元/年。
（二）分项核算服务费：
按分项核算服务经费测算，物业服务投入成本每年需：135.59万元而全球眼的费用经概算每年需25万元，则成本每年需：160.59万元。
若物业服务费按80%收取（参照06年厦门市物业行业服务费平均收费率80%），按0.4元/平方米.月收取服务费，则可收入86.44万元，资金缺口还差：74.15万元（若收取率按100%，服务费①缺口还差52.54万元，服务费②则尚有结余）。
1、 整体服务模式经费测算：
表1-1：人员配备表
序号
片区名称
配备
海滨东区
海滨小 区
白城小区
大南小区
筒子楼小区
小计（人）
1
主管（人）
1
1
2
管理员（人）
1
1
4
班组长（人）
3
3
其他用工
人员人）
56

合 计
61

表1-2：各项经费测算表：

序号
项目名称
经费计算
小　计 (万元/年）
备注
1
人头经费
其他用工人员
101.79

1、(12+1)按新《劳动法》第四十七年规定：“经济补偿…..,每满一年支付一个月工资的标准向劳动者支付”

2、参照06年厦门市物业行业各工种每月最低工资标准：管理员2129元，保洁、绿化1152元，保安1277元
2
保洁费用
消杀费（万元/年）
3
13
消毒、防疫、除四害药
垃圾容器（万元/年）
2.5
按四年更新一次
垃圾三轮车（万元/年）
4
按四年更新一次

易耗品（万元/年）
3.5
扫把、畚斗等
3
绿化费用
工具及农药（万元/年）
3
3
每年施肥、药及工具购置
4
安防装备费
装备费（万元/年）
1
1
用于购置对讲机、应急灯、手电筒等
5
综合管
理费
108.05×10%＝10.8万元
10.8
综合管理费包括企业办公费、员工培训费、福利劳保、奖金、服装等
6
税金
108.05×5.55%＝6万元
6
按总收入的5.55％

合计
135.59
(注：其中安防人员按最低人数进行经费测算，若实际安防人员增加，则相应的人工成本也要增加)
四、物业服务内容和标准
（一）物业服务内容
1、综合服务
2、住宅区内共用部位、共用设施的增加、使用、维修和更新
3、房屋共用部位、共用设备的使用、维修和更新
4、安防服务
5、交通及停车场地的服务
6、绿化养护服务
7、保洁服务
8、装修服务与特约有偿服务；
（二）物业服务质量和标准
根据厦门市即将颁布的《厦门市物业服务收费等级政府指导价方案》中的规定，服务收费标准等级与其相应的服务内容与质量划分为一至五级，最高为五级，最低为一级。我校物业服务内容及质量将参照厦门市物业服务三级的服务质量标准实施物业服务。
1、综合服务（参照厦门市物业服务三级标准，按建筑面积计费）
序号
服务细目
服务质量与标准
11
办公场所条件
设物业服务处，有配套的办公设备
1-2
服务处主任（经理）资格
物业服务处主任和管理员必须具有执业资格证
1-3
物业服务人员着装、举止
安防和服务人员按不同工作岗位着统一制服，整洁大方。挂牌上岗，言行举止文明，精神饱满，规范用语；有较好的企业文化。
1-4
服务处对住户的服务接待
周一至周五、周六和周日的其中1天，8：00－18：00时有接待服务。
1-5
住户报修
8：00－18：00时受理住户报修。一般维修事项半天内完成（预约除外），急修事项15分钟内到现场处理。
1-6
住户投诉
对住户的投诉、建议，在2天内处理，并答复投诉人处理情况、结果，征询处理满意度。
1-7
收费与资金的公示
在服务窗口公示所有服务收费项目和标准。每月在收费窗口公示上个月公共维修资金，代收代付资金的收支的明细清单，并按规定建立财务账目；代收代付收支按年度结清，收支余额为零。建立并公开社区公共财产，公共资源的经营与收支，做到收支清楚，账目清晰。
1-8
档案资料的建立与查阅服务
建立小区物业服务档案，必要时在当天内提供查询服务：1、工程竣工验收档案；2、业主装修服务档案；3、住户资料档案；4、设备资料与服务档案；5、住户投诉登记与处理档案；6、日常服务档案。有条件的要建立信息化服务系统，方便业主查询。
1-9
住户违规行为的规劝、处理
对在社区内的人员违反小区公约和物业服务规定的行为进行劝阻、制止。不听劝阻的，根据情节和法定权责报告有关部门处理，并有跟踪，直至落实。
1-10
社区主要工作情况和事件的通报
社区开展的主要物业工作情况和事件每2个月1次向业主委员会书面报告，尚未成立业主委员会的，书面公告。
1-11
社区活动等与住户的沟通交流
采取单独或集体活动或信函网络等多种形式与住户进行沟通，每年沟通不少于2次。每年组织最少3次社区活动。服务满意度不低于85％。
1-12
建立突发事件应急处理预案
建立火警等常见突发事件应急处理预案。每年有1次消防预案演练。其他预案每2年演练1次。
1-13
服务处的服务制度公示
在服务窗口公开服务制度建立服务人员监督台，张贴彩色照片和工号，人员变动及时更换。
1-14
服务便民措施
印送社区每家住户“社区物业服务事项手册”。手册内容包括：物业服务质量标准、物业服务收费办法与标准、小区公约、装修须知、物业管理条例、业主大会议事规则、物业服务的联系电话等。在已知业主或租户更换的2周内送达“社区物业服务事项手册”。

2、楼外的公共区域保洁、卫生服务（按实际保洁面积计费）
序号
服务细目
服务质量与标准
2-1
地面、绿地、道路的场所的保洁
每日清扫2次，扫后无明显土头、杂物、纸片、烟头。
2-2
明沟的保洁
每周清扫2次，扫后无杂物、无积水。
2-3
宣传栏的保洁及各种乱张贴、涂画的清除（含楼内）
凡乱张贴、涂画，发现后及时清除，清除后基本恢复表面原状；最长滞留时间不超过2周。
2-4
蚊、蝇、蜂、鼠四害的消杀灭治（含楼内）
每季度2次对窨井、明沟、楼道等“四害”易滋生的地方药剂喷杀或投药。

3、楼内的公共区域保洁、卫生服务（按建筑面积计费）
序号
服务细目
服务质量与标准
3-1
垃圾桶、果皮箱设置与住户垃圾的收集、清运
合理设置垃圾收集容器，方便投放，做到每日清倒。容器内不留垃圾残余，容器内外侧、周边保持干净。垃圾容器每周清洗2次。
3-2
廊道、大堂、楼梯地面保洁
每天清扫1次，清扫后无垃圾。每周拖洗2次，拖洗后地面清洁。
3-3
楼梯扶手的保洁
楼梯扶手每周擦拭2次。
3-4
墙面、门窗、天花板及其附挂物件的保洁
每2个月清扫1次，清除后清洁、无尘、无蜘蛛网丝、无明显污渍。每半年做一次检查、维护、保养
3-5
屋顶、天台的保洁
每年清理2次，保持清洁，无垃圾，无积水，无野草杂物。

4、绿化服务（参照厦门市物业服务四级标准，按绿化面积计费）
序号
服务细目
服务质量与标准
4-1
浇水、施肥
按照植被生长特点适时、适量浇水、追肥，保持不枯黄，生长正常、茂盛。有积水及时排除并进行积水洼地填平处理，达到草坪的地基不坑洼。
4-2
树种与修剪
有70种以上品种，草坪、造型乔灌木；大部分新的枝芽、草叶超过15厘米就修剪；修剪后，草坪保持平整、无斑秃，绿化造型的轮廓型态清晰，线型流畅。树木等植物每年修剪、整理3遍以上。修剪下来的枝叶不过夜清理。
4-3
清除杂草与耕种松土
绿地内无明显杂草；成片状杂草或高大杂草发生时，随时除草。树基土壤每年定期进行松土除草。各灌木、草种之间定期清界，维持绿化的层次分明。
4-4
植被的防害与保护
有病虫害发生随时喷杀除虫。保证存活率在95％以上，发生死亡在2个月内按原有品种补种。乔、木发生倒伏及时扶正并采取必要加固。草坪被过度踩踏出现死亡时要采取防护措施，恢复草种生长。

5、社区的安全防范与秩序服务（按建筑面积计费）
序号
服务细目
服务质量与标准
5-1
安防人员的技能
熟悉安防知识和岗位要求，能正确使用安防器材。具有基本安防技能。
5-2
门卫要求
小区出入口设置门卫值守，主要出入口24小时值班；建立外来人员和货品运送的询问登记制度，无误后方可放行。建立门卫交接班制度，重大事项交接清除。禁止闲杂人员进入。搬运物品走地下通道。日间门卫行注目礼。
5-3
设备监控的值守
设置监控室，定时定员巡视监控录像情况。
5-4
巡逻防范
建立完善流动巡逻登记制度，劝止不文明行为，及时消除不安全隐患，每班次间隔不大于2小时。夜间清查滞留闲杂人员。
5-5
住户的安全救助
住户紧急救助时，6分钟内赶到现场采取措施协助救助。发生险情、案情10分钟内赶到现场采取措施，及时报告。积极配合有关部门的调查。
5-6
交通的秩序安全
标志标识标线清楚。公共秩序和车辆停放规范有序。不占用消防通道和公共场地，及时劝导不规范行为。

6、共用部位、设备、设施的维护服务（按建筑面积计费）
序号
服务细目
服务质量与标准
6-1
维护人员的服务保障
正常工作时间最少要有1名设施设备技术人员。排除障碍，设施设备运行正常。
6-2
房屋结构的维护
按照建筑质量要求验收业主的装修，每周巡查2次，及时发现劝阻违规装修行为，监督恢复原状，不听劝阻及时向校内有关部门报告。对房屋结构、使用安全的部位，每季度巡查2次；发现损坏和不安全因素及时维修、排除。巡查情况做好文字记录。房屋外观改动率不超过3％。
6-3
公共内外墙面、地面、井盖与各类门窗的维护。
每季度巡查3次；有损坏、丢失、脱落、变形的在1周内修复。
6-4
各类管道、水沟、窨井等
每季度巡查3次；出现破损、堵塞、积水、泻溢及时疏通，修复。台风季节及时检查，防止内涝。
6-5
安全标志
对小区内存在危险、安全隐患区域要设置安全警示标志或防护设施。每半年检查1次。
6-6
强电系统
每月巡查1次。应急灯亮灯率90％以上。日常做好强电系统维护保养清洁。保证设备在应急情况下正常运转。