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3.29-4.03.2008 商业地产新闻第十六期 网站将于近期上线，敬请关注

新闻·热点
北京一季度成交530万平米土地 同比大涨175%
今年一季度，北京市共成交41宗地块，成交土地面积530万平方米，规划建筑面积655万平方米。其中住宅或含住宅性质用地27宗，成交土地面积452万平方米，规划建筑面积574万平方米，分别占总成交面积的85%和88%。去年一季度，北京市仅成交11宗地块，成交土地面积193万平方米，规划建筑面积160万平方米。两相对比，今年一季度成交土地增加了30块，成交土地面积增长了175规划建设面积增长了309%。今年一季度土地成交量大涨的主要是因为去年房价涨势迅猛，所以政府调控策略改变，土地供应由紧缩增量转向放开闸门，以缓和供需矛盾、调节房价，这使得去年底入市土地量大增，经过“招拍挂”的程序，多在1月份成交。
招商地产16.5亿北京拿地
招商地产公司4月3日公告称，公司全资子公司深圳招商房地产有限公司与北京嘉铭房地产开发有限责任公司联合获得北京市招标编号为“京土整储招（昌）[2007]109号”地块的使用权，于2008年4月2日取得北京市国土资源局的《中标通知书》。该地块用地总面积为380057.872平方米，其中建设用地面积为267989.096平方米，代征地面积为112068.776平方米。土地价格为人民币16.5亿元。
房地产企业综合实力排名出炉 万科位列第一
3月29日发布的“2008中国房地产百强研究报告”披露，综合考虑企业规模性、盈利性、成长性、偿债能力、运营效率和纳税六个方面的20个指标，万科企业股份有限公司位列房地产企业综合实力第一，中国海外发展有限公司名列第二。报告指出，从规模性看综合实力10强企业2007年的总资产均值达到了426.49亿元，同比增长了42.45%；销售额均值达到183.85亿元，2007年共计完成房地产投资额1704亿元。从成长性看，综合实力10强企业销售额均值2005-2007年的复合增长率达到53.27%，房地产业务收入均值近三年的复合增长率达40.81%，显示出强劲的增长势头。
另外，在土地储备和盈利能力两个方面，综合实力10强企业也非常突出。据统计，上述10强企业，2007年末土地储备规划建筑总面积共计19192万平方米，其中万科、中海地产、恒大地产、碧桂园、绿城房产的土地储备均超过了2000万平方米。从盈利能力看，去年这10家企业净利润均值为23.01亿元，其中万科更以53.17亿元的净利润占据榜首。
2007年年报显示房地产企业毛利率最高超过55%
半数房地产上市公司已披露的2007年年报显示，主营业务毛利润率最低的也达到了18.65%。其中，深振业是房地产上市公司中最能赚钱的企业，主营业务毛利润率高达55.71%。这意味着，该公司每卖出一套房子，就能赚回半套的钱。而排名最靠后的天房发展，主营业务毛利润率也达到了18.65%。虽然这在房地产类上市公司中排名垫底，但它的赚钱能力却排在中国人寿、中青旅、中国石化等著名的“国字号”企业之前。
尽管如此，房地产类上市公司的成绩单也并非无可挑剔。从年报看，众多房产公司现金流项目下都出现了巨大的负数。其中，保利地产每股现金流为-7.65元、金地集团为-7.52元、招商地产为-4.74元。“房地产行业采用滚动开发的形式，向银行大量贷款，同时不少企业又大量储备土地，占用了大量资金。”长城证券投行部总经理常雷庆表示，在这种情况下，一旦资金回笼出现问题，开发商就没有多少回旋的余地。据介绍，包括万科、金地在内的国内大型房产企业都计划再融资，万科年报提出将进行股权融资;金地集团刚发行12亿元公司债券，今年还与瑞银共同发起设立房地产投资合伙企业。
金融街07年报：物业租赁收入增幅105.64%
金融街控股股份有限公司3月31日公布年报称，营业收入达42.14亿元，同比增长21.04%,净利润约为7.30亿元，同比上涨36.33%。
根据年报，金融街目前总资产约为138.66亿元，较去年同期增长20.99%。其07年主营业务收入来自房地产开发、物业租赁和物业经营三个方面。其中，物业租赁较去年同期大幅提升105.64个百分点，达1.40亿元，主因是金树街餐饮和北京金融街购物中心开业带来租金收入增加。房地产开发的营业收入同比增长35.7%，达38.52亿元。物业经营收入从无到有实现约2亿元收入。
报告显示，公司项目总建筑面积约为499.67万平方米。其中，房产销售面积达12.3万平方米，实现销售额约37 亿元，占营业收入比例约88%。自持经营物业、公司持有出租物业建筑面积分别为9.8 万平方米和21.86万平方米。金融街中心区内的购物中心、金树街、金融街公寓、金融家俱乐部等物业的相继开业，标志着金融街已实现由单纯的房地产开发向房地产开发兼物业持有经营模式的转变。
北三环超高建筑尘埃落定 大型集团公司欲整购
位于北三环马甸桥东北角的北环国际中心，目前四层地下建筑已接近出地面，建成后将会成为北三环最高公建写字楼。但是关于北环国际中心公开销售，开发商--北京阳光金都置业有限公司一直闭而不谈，只是透露说有些中字头大型集团公司对该项目产生浓厚兴趣。从开发商的投资股东--首创置业得到消息，总部正在进行销售或持有的相关调查研究，很有可能首创置业将持有该双子楼座的其中一座物业，最快也要到今年6月才会有定论。
顺驰中国胁迫员工凭虚假购房合同套取银行上亿资金
调查发现，在过去的数年间，房地产开发企业顺驰中国控股有限公司为了解决资金紧张问题，在全国各地多个房产开发项目中，至少上百次指使、胁迫旗下员工“购买”本公司房产，凭虚假购房合同向银行套取房贷，数以亿计的资金实为开发商控制使用。
2007年8月，上海市法院就受理了8起拖欠银行贷款案，这8起案件的被告人均为顺驰上海公司旗下上海海岸线置业有限公司的员工，他们都购买了所在公司开发的“阳光海岸”的楼盘，并且拖欠房贷。据顺驰内部员工透露，他们之所以会拖欠房贷，是由于在未经个人同意的情况下，顺驰上海公司高层就圈定了中层七八个人，要求他们购买海岸线房产的尾盘，并用顺驰公司的名义给他们开收入证明，签订买卖合同后向银行拿贷款。直到整个顺驰公司都被香港陆劲集团收购，公司停止偿还贷款，大规模“套贷”的行为才被发现。

项目·成交

上地会馆物业及商业办公楼部分开始预售

上地会馆物业及商业办公楼部分开始预售，目前项目均价为22000元/平方米。上地会馆的设计定位为集商业、餐饮、娱乐与办公为一体的全方位、高档商业物业。
项目名称 银贝会馆 (推广名：上地会馆)
坐落位置 海淀区小营西路北侧IIB地块
开发企业 北京银贝时代房地产开发有限公司
土地用途和使用年限 地下车库:50年;综合:50年
准许销售面积(M2) 15907
批准预售部位 颐清家园物业及商业办公楼

工商银行入住高德大厦打造金融财富中心
日前，中国工商银行与北京高德公司签定协议，正式入主高德公司旗下物业——西院商业楼，欲打造一个具有国际化的高端客户财富中心。此次中国工商银行的进住，是高德公司继成功引入中国银行、光大银行、上海浦发银行、中信证券、皇家太阳保险等金融巨擎之后的又一家全国乃至乃至世界知名金融企业。
总部迁入北京赛特大厦 泛海建设萌动再融资
建国门外大街22号赛特大厦将成为泛海建设的新总部。泛海建设副总裁、董事会秘书陈家华表示此举主要因为公司的主要项目在北京，北京项目对整个公司的利润贡献在80%以上。此外，公司的主要股东也都在北京。
万科新领域买楼送10万保险 成交超7成
3月30日，广州万科首个写字楼产品———“万科新领域”正式发售，当天成交约150套，成交率超过7成，现场还免费赠送价值10万元的保险。新领域户型面积从40-53m2不等具独立烟道，独立卫生间，可办理工商执照，支持办公和自住多种用途。物业管理费却仅为2.8元/m2·月，几乎是周边其它纯商用物业的1/3。

活动·会议
北京中粮广场写字楼代理行推介暨答谢
由于今年3月重新调整了出租策略，中粮广场4月2日召开代理行中介推荐暨答谢会。会上不但介绍了中粮广场的一些整改计划，包括对建筑本体由外到内全部进行翻新，启用智能化的停车系统，改造室内空气循环系统等。还对本次推出的B座3000平米做出了一些介绍,并承诺在2008年5月中旬前成功签约的，将给予高于市场的佣金回报。此外由于今年的10月份到年底之间中粮集团会腾出A座七层以上的面积，搬到中粮福临门大厦，届时会空出3万平方米左右的面积，这3万平米的佣金政策也会高于市场化标准。

小道消息
传收购广州经纬物业 易居中国谋局华南
近期有消息称，易居中国将收购广州本土代理商经纬物业51%的股权。业内有说法称交易金额大概在300万到500万元，且返聘了该公司的创始人、现任总经理区俊文，也有说法称双方交易金额约900万元，而其中是否涉及股权交换尚不得而知。对此，易居中国广州有关负责人表示，公司目前在进行人员招聘，但短期内没有与本地公司合作的想法。而经纬物业总经理区俊文也否认此传闻。
房企高管2007年薪大揭秘：
据传，2007年部分房企高管年薪为：万科董事长王石：691万 ；万科总裁郁亮：596万招商地产董事总经理林少斌：207万；华发股份董事局主席袁小波：143.64万；万通地产总经理许立：80万；栖霞建设董事长陈兴汉：59.11万
潘石屹博客披露大部分房企财务状况不容乐观。
在他的博客中用两个图表了说明了形势的严峻性。表一为中国房地产上市公司速动比率比较(速动比率，又称“酸性测验比率”（Acid-test Ratio），是指速动资产对流动负债的比率。它是衡量企业流动资产中可以立即变现用于偿还流动负债的能力)。从下表可以看出，现在中国绝大部分上市房地产公司的速动比率都小于1，即企业流动资产中可以立即变现用于偿还流动负债的能力较弱，这样的企业资金链条就很紧张，难以经得起资金紧缩带来的风险考验。

表二为中国房地产上市公司银行借贷和现金及现金等价物，从下表可以看出绝大部分上市企业负债率高，现金和银行存款少。

（以上信息来源于互联网或代理行内部通讯）

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