商贸城项目可行性研究报告.docx

商贸城项目可行性研究报告
第一章 总说明
1 .项1目名称及承办单位
项目名称：某商贸城
承办单位：某工贸有限公司
法定代表人：
法定地址：路南头路东
1.2编制工作的依据和范围
编制工作的依据
1、“十一五”期间，某市要建设10家国家级的大型专业市场；谋 划培育建设大中小相结合、服务功能配套的商贸设施；规划黄粱梦、马 头生态工业城2个区域商业中心。
2、某市地处晋、冀、鲁、豫四省交接处，是**的腹地，交通四 通八达，是全国商贸流通的主要通道口。物流、人流、信息流十分通 畅，为商品进入国内外市场提供了绝好的保证。在某建商贸物流项目 有着良好的基地支撑和市场依托；
3、某市《十一五》国民经济发展规划；
4、国家相关政策、法规和规范。
1编.制2工.作2的范围
本项目报告拟从维护经济安全、合理开发利用资源、保护生态环 境、优化重大布局、保障公众利益等方面进行论证。
1 .项3目拟建地点及建设条件
1.3. 项1目选址
该项目拟建在某乡，京珠高速公路连接线南侧。现二手汽车交易 市场东侧。规划占地60亩。
1.4. 建2设条件
该项目选址位于某乡境内，该区域位于城乡结合部，基础配套设 施齐全，交通便利，具备供水、排水、供电、通讯等基础设施的建设 条件，项目区远离居民区，不存在昼夜扰民现象。为本项目建设提供 了有利条件。
1 .项4目提出的背景、投资必要性
1.4 项.目1承建单位基本情况
某工贸有限公司成立于199年3，主要经营范围为：钢材、生铁、 五交化、土产日杂、木材、建材等，是一家大型民营企业，注册资本 20万0元人民币。公司业务范围覆盖面较广，曾建设制冰厂、游泳池， 199年9建成某旧货市场，公司以诚信服务客户、靠信誉谋取发展， 业务不断拓展，企业保持了较快的发展势头。
为了企业的发展，争取企业更大的效益，满足社会需要，经过充 分调查和论证以后，某工贸有限公司在现有经济效益较好的情况下， 决定在某乡投资兴建某商贸城项目。
1.5 项.目2提出的背景、投资必要性
改革开放给我国国民经济的腾飞注入了强大的活力，使国民经济 持续发展。尤其是进入新世纪以来，我国国民经济更是突飞猛进，取 得了长足进展。作为第三产业的商贸流通业，随着市场经济的发展， 通过运用现代经营方式和服务技术，不断加速自我改造和壮大，积极 有力地促进产品流通，对繁荣市场经济，推动第一产业和第二产业的 发展，加速城市化建设，提高人民生活水平起到了重要的推动作用。
年，我国第三产业占 的比重已达 以上，其发展程度已成
为衡量现代化水平的一个重要标志。
中国已经正式加入 T面对世界经济一体化，第三产业将是推 动我国产业结构高度化、优化经济结构、实现现代化的重要途径。党 的十五届五中全会明确提出要大力发展服务业，明显提高服务业在国 民经济中的比重。国家“十一五”规划提出“传统服务业要运用现代 经营方式和服务技术进行改造，着重发展商贸流通、交通运输、市政 服务等行业”，继续将国内市场发展列为重点工作。某市“十一五” 规划也将发展现代物流业列为重点，确定了将某市建成“辐射力强的 商贸物流集散基地”的战略目标。
某市位于河北省南部，是我国三十八个较大城市之一。总面积1.2 万平方公里，人口900多万人，是一座轻纺、煤炭、建材、陶瓷、电 力、冶金等轻重工业门类齐全的工业城市。某市经过多年的发展，国 民经济各行各业都有了长足进展，农村经济蓬勃发展，工业基础日益 雄厚，基础设施日趋完善，人民生活显著提高。一大批城市基础设施 项目相继建成，使城市的功能进一步完善，城市品位不断提高，城市 的承载能力与幅射能力进一步扩大。
某市是**经济区的经济中心城市，地处环渤海经济圈的南部腹 地，位于**城市群的北部，西部紧临资源大省山西，东部通向黄骅港、 青岛、烟台等沿海港口。
从**经济区城市群来看，某市在四省交界区域地处中心位置，辖 区面积、人口规模、城市首位度、经济总量居前列。200年8某市经 济总量达到1990亿.,财4政收入实现182亿.。7在**经济协作区1 个地级城市中，某市占居资源优势、区位优势（与四省省会城市均较 近）、立体交通优势（具备铁路、公路、航空三位一体的立体综合交 通网络）、城市腹地优势（与京津唐城市圈、秦唐沧城市圈、环勃海 经济圈、**经济区城市圈、山东半岛相接壤），同时，某又是唯一的 特大城市和拥有地方立法权的内陆口岸城市。从环渤海经济区来看， 某是这一经济区的南部腹地，是河北省确定的五大交通枢纽城市之 一。*城*市群与长三角、珠三角、京津冀三大城市群及其城市群发展 相互呼应，并起着重要的支撑作用。某市作为环渤海经济圈与**城市 群接壤的枢纽城市，具有极为重要的物资储运中转服务功能。
根据某市发展战略规划，目标是建设四省区域经济中心。区域商 贸物流业是最直接、最快速提升聚集力、吸纳力、辐射力的产业，是 建设区域中心必须重点发展的产业之一。目前，某市正在抓住省委、 省政府把某列为全省五大物流枢纽城市之一的机遇，着力培育专业市 场，扩大市场份额，引进大型现代物流企业，增强聚集、吸纳和辐射 功能，掌握市场主导权，借助内陆口岸、海关、商品检验检疫机构和 飞机场，构筑大吞吐、大物流格局，建设区域“商贸物流中心”。本 项目顺应这一趋势，其投入运营后将进一步扩大本地区与国内其他行 业的经济交流，加速相关产业经济的循环、促进经济结构优化升级， 带动产业增加值，从而加快某市区域经济中心建设进程。
该项目的建设，将有利于促进某市的市场繁荣，促进本地区的经 济发展，为将某市建设成晋、冀、鲁、豫接壤区的商贸物流中心城市 创造条件，启信商贸城将立足市场服务，使之成为辐射晋、冀、鲁、 豫的商贸交易集散中心。为提升城市形象、面貌和品位营造环境。项 目投入运行后，不仅带动搞活某市的商贸流通，而且还可安排就业， 对地方的劳动就业和社会稳定起到积极的作用，创造出良好的企业效 益和社会效益。
建1设.规5模与内容
项目规划总占地60亩（400平0方0米），总建筑面积331平2方5 米，主要包括五金机电交易市场、家居交易市场、电动车交易市场、 旧货交易市场等，仓储及物流配送、综合服务楼、商用楼等。其中交 易市场可容纳商家40多0户，年营业额约1.亿5元，还有为项目配套 服务电脑信息中心、闭路电视监控系统、保安队、洗浴、餐饮一条龙 服务，停车场、露天货场等非常完善的服务设施。
1.6 项目定位
本项目功能定位为客户提供批发交易、货物存储、中转换装等 服务；主要经营五金机电、家具、电动车、旧货交易等。建成集贸易、 运输、仓储、配送于一体的现代商贸物流企业。
1.7 环境保护
由于本项目主要为商品批发交易市场，是商品交易的集散地。不 生产制造污染物。所以场地内产生的污染物主要是物业垃圾及生活垃 圾，每天营业结束后将垃圾清理运至市政垃圾处理场。
场地内排放的污水主要是生活废水及清理场地卫生用水，生活污 水经化粪池处理后排至场外排水管网。
1 .项8目实施计划
本项目建设期为12个月。
1 .项9目定员
本项目定员为60人，高级管理人员和技术人员从社会上高薪聘 请，一般人员向社会招聘，经培训合格后持证上岗。
1.1 投0资估算和资金筹措
项目总投资为49万3元5，报批总投资47万2元5。其中：固定资产 投资46万3元5，流动资金30万0元，铺底流动资金90万元。
项目所需资金全部由企业自筹。
1.1 结1论及建议
1.11结.论1
本项目的建设，符合当前发展现代商贸物流业的规划和设想；符 合当地发展规划，建设条件有保障；项目建成后，可从整体上完成最 优化的生产体系设计和运营，在利用现代信息技术的基础上，实现对 货物流、资金流和信息流的有机统一，降低社会生产总成本，使供应 商、厂商、销售商、市场贸易服务商及最终消费者达到皆赢。现代物 流商贸企业的建设，具有优化资源配置的作用，有利于地区社会和经 济的发展。本项目的建设和运营还可以解决当地可观的劳动就业机 会。
项目建成后，年均可实现营业收入113万4元，创利税119万6元， 全投资内部收益率税前为13.，24税%后为10.，5投9资%回收期税后 为6.年2（含建设期1年），投资利润率10.，5投5资%利税率为13.1， 各项指标较好。经济效益明显，具有一定的抗风险能力，项目是可行 的。
1.11建.议2
项目批复后，项目建设单位应抓紧组织好工程建设的前期准备工 作，进一步落实必要的配套条件，做好各项协调工作，特别是做好设 计和招标工作，以保证项目的顺利实施。同时尽快落实建设资金，争 取早日建成。
第二章 市场需求预测
2 .概1述
随着我国国民经济快速发展和市场体系的不断完善，商贸服务业 作为产供销之间的枢纽将发挥越来越大的作用。
《某市“十一五”经济和社会发展规划》指出，要把某市建设成 一个全方位的商贸物流中心，某地处晋冀鲁豫临界区中心，是区域内 经济、文化、科技、教育的中心。在这里建立一个综合商贸城，具有 人流、物流、商品流以及信息和交通五大优势。全市目前有集装箱中 转站、海关监管库、集装箱堆放场地以及铁路货运站等良好发展条件， 有各类商品市场总数31个2，年交易总额330亿.元9；成交额超亿元 的市场36个。全市已开通本地综合数字网、分组交换网、移动电话 网、卫星网等通讯网络，具备了与国内外联网的技术环境。同时，京 广铁路与邯长、邯济铁路，京深高速公路与青兰高速公路形成“双十” 字交通格局，“五纵五横”的公路网络及正在加紧建设的飞机场等都 为商贸物流中心的建设提供了交通保障。某现有人口90多0万，辐射 周边地区人口600多0万，其商品的市场需求巨大，在某南环路路南 建设商贸城，其发展前景广阔。
2.2五金机电市场分析
五金市场的发展越来越受到重视，五金市场由传统的五金一条街 到五金机电程，到现在展贸结合的专业市场，五金市场走出了一条快 速、专业发展的路线。五金市场的领头羊在五金市场中发展着举足轻 重的作用，是五金市场的风向标。五金市场的大转身带动了五金行业 的发展五金产品的生产繁荣了市场，市场的繁荣拉动了产品的生产， 形成了生产与市场流通的互动，各地五金机电专业市场的建设，已经 基本形成产地型与流通型、大型与中小型、综合型与单一型合理搭配， 相辅相成，全国五金市场专业市场总体规划布局合理、经营品种齐全、 物流流通顺畅的格局，正逐步朝着功能多样化、管理规范化迈进。
机电工业是我国工业的支柱，涉及机械、电子、汽车、轻工等多 个行业，目前国内生产厂家多达10万家。长期以来，机电工业受国 家政策的重点扶持和保护，尤其是近些年发展迅速，市场前景趋好。
加入 以来，我国机电工业更是迎来了新的发展契机。海关资 料显示，上世纪80年代中期至90年代中期的10年中我国外贸增 长主要是靠轻工产品和纺织品服装来支撑的；从上世纪90年代中期 到200年6这10年，则主要靠机电产品的增长来支撑，我国外贸顺差 的7％0是由机电产品实现的。从199年4到200年6，机电产品已连 续13年成为我国第一大类出口商品，在很大程度上成为推动我国经 济增长的巨手。
2.家3具市场分析
随着经济的不断发展与人民生活的日益提高，家具在人们的生活 中显得越来越重要。安居乐业，是每个人努力奋斗的目标，房地产在 中国的刚性需求短期内是不会减退的，房地产要发展，就要走更平民 化的路，造更适合于普通人居住的房子，国家发布的政策从国民需要 出发，验证了这一点。一个很简单的道理，一间屋子，再大能容下多 少家具呢，只有更多的人买到了房子，才是形成真正的需求。作为下 游产业，我们有理由相信，借助国家的支持和国内巨大的市场需求， 家具行业将会迎来发展的又一个黄金世纪。
我国经济持续稳定发展，基本建设进入一个蓬勃向上的时期，内 需空前扩大，也为家具行业带来新的机遇。同时，加入 将吸引大 量海外资金流入，为众多的中小型家具企业带来合资、合作的机会， 借助外力来提升家具企业的营销策划、品质管理、产品包装和企业生 产规范化管理的水平。另外，我国以发展中国家的待遇加入 T将 促进传统轻纺建材工业的发展，这样，会进一步降低原材料采购成本， 从而降低家具生产成本，增强企业市场竞争力。加入 后由于家 具关税的减低，将促进家具进出口的增长，提供家具出口机会。加入 世界贸易组织，会促进家具企业对信息数据库的建立、新产品的开发、 知识产权的保护、高新技术的运用和新材料的运用等。200年2在加 入 后，对中国家具行业已经产生有利影响。家具出口的持续增长 就是很好的例证。
我国已成为世界上家具生产大国，同时也是一个重要的家具消费 大国。我国有13亿人口，一个巨大的潜在的消费市场已为世人瞩目。 目前中国人均家具消费水平尚低，据200年3的统计，我国年人均消 费家具仅为8.4美8元，而德国和意大利年人均则在30美0元以上。 随着我国人民生活水平的不断提高，家具消费肯定会提高，中国人均 家具消费水平如果达到泰国、菲律宾等中等发展国家的消费水平，即 在年人均20美元左右，其消费总额也在200亿0人民币以上。因此， 可以预计家具行业的家具产量增长还有很大潜力。
2.4电动车市场分析
作为一种节能又相对廉价的出行工具,电动自行车是比较适合中 国国情、有发展前途的绿色交通工具,自200年0以来,旺盛的市场需 求使得电动自行车在中国获得了高速发展。专家表示,在构建绿色城 市交通、满足国内巨大城乡市场需求方面,电动自行车应成为国人出 行的重要选项,电动自行车具有广阔的发展前景。
随着人们环保意识的增强和人民生活水平的提高，电动自行车市 场逐渐升温、扩大，越来越多的人青睐起电动自行车，电动自行车已 是我国大中城市百姓解决出行问题的最主要的交通工具之一。据不完 全统计，电动自行车是一个每年创造数百亿元且正在快速发展的大市 场，对消费者的吸引力越来越大，正成为市场上新的消费增长点。 据网络调查，在“近期最想购买的交通工具”调查中，有36.的8消% 费者选择购买私家车，20.3选5择购%买电动自行车，17.选65择购%买 自行车，而选择购买摩托车和助动车的人仅占到16.和069%.1。3由% 此可以看出，在中低端的消费群体中，电动自行车已超过自行车和助 动车等成为最具潜力的交通工具，市场潜在需求巨大，而且随着经济 发展和需求结构的变化，部分自行车和助动车的消费者也有可能对电 动自行车产生新的需求。综上所述，电动自行车在未来市场中有着巨 大的潜力。
2.旧5货市场分析
“新三年，旧三年，缝缝补补又三年”如今被“旧的不去，新的 不来”所代替，各式各样的旧货，因其便宜实用，走进平常百姓的生 活中。随着科技的日益进步和人民消费水平的提高，生活用品更换周 期的缩短，许多家庭出现了 “过剩”的东西，旧货市场应运而 生。
旧货市场经营方式一般十分灵活，像家电类的商品，除了买，甚 至也可以租。这是“另类”民生，老百姓有很大需求。在我市各区县， 旧物商品的交易具有较大的市场。
旧货市场是市场经济发展的必然。追溯“旧货市场”的历史发展 可以发现，旧货交易在我国历史上源远流长，早在封建社会中期的宋、 元年间就有了旧货行当,以及旧货贸易集市的雏形。
解放后，国有信托贸易公司长期以来是旧货经营的主体,尽管其 在充分发挥旧货使用价值、满足消费需要方面有积极作用，但却没有 得到应有的重视，导致该行业长期以来发展缓慢甚至出现萎缩迹象。
随着改革的深入，凋敝多年的旧货业在我国一些大中城市得到了 复苏和发展。旧货市场之所以能重新兴起，业内人士认为：“一是符 合社会需要、适合我国国情;二是旧货市场是社会主义市场体系的一 部分，大力发展旧货市场，可以扩大内需、增加就业、保护环境等。”
我国旧货行业起步于上世纪90年代，虽然起步晚但是并不妨碍 其迅猛的发展速度。
据统计，截至1997年10月，经批准的旧货调剂试点单位累计已 达100家，遍及全国28个省、区、市的78个大、中、小城市。这 100家试点单位在全国旧货市场中占有的份额虽小，但对我国旧货市 场的发展却起了很大的推动作用。
2004年，为了更好地促进旧货行业的发展，商务部专门出台了 《关于加快旧货行业发展》的通知。通知中提到：发展旧货行业是我 国市场体系建设的重要内容。各地商务主管部门要充分认识旧货行业 在社会经济发展中的重要作用，把推动旧货行业发展作为扩大内需、 增加就业、保护环境、满足低收入消费者需求的重要工作抓紧抓好。
止匕外，商务部还要求大力培育旧货流通主体。要为旧货市场、旧 货企业、旧货个体经营户创造良好环境。各地商务主管部门要积极协 调落实《财政部、国家税务总局关于旧货和旧机动车增值税政策的通 知》中关于经营旧货按4%减半征收增值税的优惠政策。从本地实际 出发，在不违反国家法律法规的情况下，对旧货企业的建设用地、行 政收费等给予支持。
发展旧货市场是开拓城市市场和农村市场的客观需要。我国是一 个发展中国家，城乡之间不仅存在着购买力差距，而且还存在着较大 的消费时差。很多工业品在城市已更新换代，但在农村还未普及使用。 一些廉价的旧货正好满足了他们的需求。因此，发展旧货市场，将城 市居民仍具有使用价值的换代物品转移到农村，以满足一定的消费， 既有利于开拓农村市场，又有利于促进城市市场拓展。显而易见，对 于旧货市场来说，更大的需求在农村。
从全国十六家大型旧货市场的经营情况来看，我国的旧货行业正 处于稳步发展阶段。具体表现在以下几个方面：第一，营业额从20 年的54.亿1元增长到61.亿4元，增长幅度为13.，5与%国家统计局 公布的全年社会消费品零售总额的增长幅度13.基3本%相近；第二， 营业面积从200年7的54.万3平方米增长60.万2平方米，增长幅度 为10.，9大%多数市场都不同程度地搞了扩大再生产，这说明旧货行 业前景看好；第三，营业面积增长10.，9柜%台摊位增长13.，5说% 明市场的经营管理水平有所提高，能够挖掘潜力，开始在充分利用营 业面积上下功夫；第四，业户增长15.，1从%业人员增长18.，5说% 明个体业户的经济实力有所增长，经营范围和经营规模都在扩大；另 外，从业人员中下岗职工占48.，7农%民占35。%统计数字表明，旧 货行业主要吸纳的还是城市人口。
首先发展旧货市场可以极大地节约经济资源和社会劳动，从而使 消费行为、资源配置符合社会经济发展的长远利益。通过旧货调剂可 以充分实现商品的使用价值,使一部分多余的物品在社会范围内得到 合理的利用,促进社会财富的极大节约。其次，一个地区如果大力发 展旧货市场,还可以带动一批相关产业的发展,有利于繁荣地方经济 和增加就业机会。”
综上所述，某商贸城的建设，有着广阔的市场前景。
第三章 项目场址和建设条件
3.1项目选址
项目选址位于某乡***西，*京珠高速公路连接线南侧。该项目的 主要特点是人流多、车流多、物流多。因此，要求紧邻公路，交通方 便。本项目位于南环路以南，交通畅达，接货快捷。属于地理位置优 越、周边环境优美、交通邮电便利、基础设施完善的理想区域。是建 设商贸城的理想用地。
3.2建设条件
3.2.社会1环境简况
某市位于河北省南部，太行山东麓，滏阳河上游，地处晋、冀、 鲁豫四省交界处，辖4区15县（市），总面积为1.万2平方公里，总 人口90多0万人。某的资源、区位优势明显，经济基础雄厚，是** 经济技术协作区的中心城市。西部山川秀美，蕴藏丰富的矿产资源， 东部平原盛产各种农产品和经济作物，素有“冀南粮仓、棉海”之称。 某市境内京广铁路、京深高速公路、10国7道纵穿南北，邯济、邯长 铁路、青兰高速、30国9道、邯临公路横贯东西，道路四通八达，是 *地*区重要的交通枢纽，交通十分便利。南至安阳55公里，北至邢 台市65公里，石家庄市17公0里，东至临清12公3里。
3.2.自2然环境简况
某市的自然环境得天独厚，西倚太行山，东临滏阳河，地势西北 高、东南低，中部丘陵起伏，盆地交错；并有牤牛河、沁河、渚河、 输元河流经市区（皆属滏阳河支流），丰富的水利资源为农业生产提 供了优良的条件。
3.2.2地形.、1地貌、地质
本区域属冲积平原，地势平坦。地层主要为第四系冲积物组成， 地质条件单一，沉积环境稳定，工程地质条件良好。地下水位于地面 2米以下，可作为基建用地。
3.2.2气象.条2件
某市属暖温带由半湿润向半干旱过渡的大陆性季风气候，四季分 明。年平均日照时数为 6日照百分数为 7年平均气温
13.℃5，一年中，一月份最冷，日平均气温为-2.℃1，七月份最热， 日平均气温26.℃9。年平均无霜期20天2，年平均降雨量为580 毫米。夏季盛行南风和东南风，冬季北风、西北风较多。
绝对最高气温 0c 42.5
绝对最低气温 0c -21
年平均气温 0c 13.5
年平均相对湿度 65%
年平均最高相对湿度 80.1%
年平均最低相对湿度 55.1%
年均降雨量 592mm
日最大降雨量 518mm
土壤最大冻结深度 0.3m
最大积雪深度 160mm
年平均气压 101KPa
主导风向 夏季 S
冬季 N
最大平均风速 3.8m/s
最大风速 19m/s
地震烈度 度 7
3.2.供3水
本项目年生活和生产用水量很少，水源采用地下水，本项目用水 由自备井供给，可满足生产、生活用水。
3.2.排水4
该建设项目的生活污水、雨水全部排入城区污水管网。项目没有 工业废水，不会造成污染。
3.2.供电5
本项目以日常照明用电为主。本项目总装机功率 0所需实 际运行负荷 ，年用电量 万 。本项目厂址附近有某县35kW 变电站一座，为厂区供电提供了可靠保证。
3.2.供热6
本项目经营上不用蒸汽，不安装锅炉，冬季必要的生活取暖，采 用电暖气。
商贸城项目可行性研究报告

第四章 项目建设内容、规模与规划方案
4.项1目建设内容及规模
本项目是某工贸有限公司**商贸城建设工程，项目规划总占地 400平0方0米（6亩0），总建筑面积331平2方5米，其中五金机电市场 60平0方0米，家具市场60平0方0米，电动车市场60平0方0米，旧货市 场60平0方0米，物流仓库216平方0米，综合办公楼20平2方5米，商用 楼234平0方米，生活服务中心24平0方0米，其他辅助用房20平0方米。
本项目采取现代物流管理模式。将形成完善的现货交易系统、期 货交易系统、网上电子交易系统、信息化物流管理系统、质量检测系 统、配送系统及其他相关服务设施。届时形成与全国主要五金机电、 家具、电动车生产企业、期货交易中心联网。配有先进信息化管理系 统，建起具有指导价格、调剂商品、活跃市场的现代化交易平台。具 有质量检测、现货交易、期货交易、拍卖交易与物流配送、信息化管 理等多功能服务。
某市地处晋冀鲁豫四省交汇处，交通发达，资源丰富，因此，本 项目将定位为*重*点综合商贸城。将建成集物流、资金流、信息流于 一体的现代化大型商贸物流基地，利用先进的管理模式，现代化的服 务手段，将全国五金机电、家具、电动车生产企业与商贸城销售商紧 密连接在一起，使之成为采购、仓储、配送、结算为一体，达到信息 网络立体化、经营管理制度化、市场服务标准化；办成工商、国税、 地税、技术监督、物价、公安、金融、法律服务于一体的一站式，全 方位服务系统。使之成为*地*区档次高、交易额高、规模大、影响力 大、基础设施完善、服务功能较全，使之成为人市两旺，可持续发展， 具有较强综合竞争能力的综合商贸市场。
与此同时本基地将建设现代化的信息中心和配送中心，足不出户 即可了解世界、以适应行业发展变化。进货、出库及结算不用商户全 程跟踪，免去不必要时间、人力消耗。建设234平方0米商住楼，可以 满足外地商户居住要求。为丰富商户和经营者尤其是一些外地客商的 业余生活，免去思乡之苦，商贸城还将建设集办公、餐饮、住宿、娱 乐、会议、健身、医疗、购物于一体的现代化生活服务中心，使商户 紧张工作之后业余生活丰富多彩，安居乐业。
按其经营范围、功能及配套设施划分，其建设内容见表
表4-1 项目 组成表
序号
名称
占地面积
建筑面积
结构
层数
备注

五金机电市场

框架

家具市场

框架

电动车市场

框架

旧货市场

框架

物流仓库

轻钢

综合办公楼

砌体

商用楼

砌体

生活服务中心

砌体

辅助用房

砌体

合计

4.规2划设计方案
4.2规.划1设计原则
1、商贸城规划，以现代超前意识，创新务实精神，可持续发展 理念为原则。
、商2贸城规划以市场为中心，以方便交易，创造良好经济效益 为基本原则。
3、商贸城规划以创造优美舒适的环境，吸引四海客商，促进地 方经济发展为原则。
4、商贸城的规划，以节约用地，提高土地利用率，减少一次性 商贸城项目可行性研究报告

投资为原则。
5、规划设计与环境设计同步进行，搞好中心内绿地和环境景观。
4.2商.城2结构及组成
l商城结构
项目用地为一长方形地块，为合理组织交易分区，便于规范化管 理，规划将场地划分为5部分，分别为办公管理、交易市场、仓储、 生活服务中心和商住楼，用地范围四周均与路网相接，商城内外交通 顺畅，物流人流便捷。
2、 商贸城交易方式近期以现货交易为主，辅以网上交易、信息 交易，远期则以信息交易、网上交易为主。
4.总3平面布置
该项目以交易市场为中心建筑主体。平面布置力求与周围环境相 协调，立面设计立足于恢宏、装饰豪华、美观大方。所有建筑物外观 均为欧式建筑风格。内部空间布置力求功能齐全合理、具有超前性和 示范性。各方面的布置都要符合国家有关规范的要求。
4.4布.局2结构
本项目规划为4个建筑区，形成二列二行的格局，道路形成网状。 尽量减少车辆掉头造成的交通堵塞，确保道路畅通无阻。
停车场内建设条形小型花园，建筑物四周建设带状绿化圈。道路 两边进行平面和立体绿化，达到国家有关绿化率的要求。
商贸城建设网状道路，主车道宽30米，中车道路宽20米，一般 道路宽9米，为混凝土一级道路，交通、消防两用通道。
本项目总占地400平0方0米，建、构筑物占地面积130平1方5米， 总建筑面积331平2方5米。建筑系数32.，5容%积率0.，8绿3化面积 720平0方米，绿化系数为18。%
4.竖4向布置
竖向布置采用平坡式，由于地形平坦，且东西方向邯大公路已经 形成，其道路标高从东向西全为平坡，其较实际地形高，因此，为使 场地雨水能够顺利排出，建筑物标高设计比道路均高出 〜 厘米。
场地雨水采用暗管排除，由场地汇集到道路边的雨水井，经地下 管网排出场外。
4.道5路运输
本项目年运输量较大，故外部运输首先考虑由本商城承担，不足 部分采用租赁方式由社会承担。外部运输为主要为公路运输，个别远 程也可由铁路运输解决；商城内部采用汽车吊或叉车搬运物资。
厂区内道路为水泥路面，主干道30米，支路宽20米，为快捷运 输创造条件。
4.建6筑结构
建筑立面设计以简洁明快为原则，颜色采用肉粉及黄色的暖色调 为基调，辅以白色的线角，既烘托商城的暖意，又展现现代建筑的风 采，为某县商贸区增加新的亮点。
结构设计生活中心、综合办公楼和商住楼采用砌体结构，仓库采 用轻钢彩板结构，交易市场采用框架结构，既满足了使用要求，又降 低了投资造价，该项目均按7度地震烈度设防。
4.给7排水规划
1、给水
本项目年用水量约 。供水水源采用地下水。场区内打自 备井二口，深 米，出水量为 ，并设加压泵房，可满足项目
需要。设生产、生活、消防合用蓄水池一座，采用生产、生活、消防 合用的供水方式。
用水量估算见下表。
用水量估算表
序号
用水种类
小时用水量
日均用水量
备注
最大
平均

清洗用水

生活用水

不可预见用水

小计

消防用水

室内消防

室外消防

2、排水
本项目工业雨水及清洁废水采用地下管道有组织的排放至场外 排水管网，生活污水经化粪池处理后排放。
3、消防用水
本工程室外消防用水量 ，室内消防用水量 ，用水量总
计 ，即 。火灾延续时间按 小时计算，需消防总用水量
6
场区建地下消防水池，容积10立0方米。
4.供8电通信规划
1、本研究包括商贸城工程的配变电所、电力、照明、防雷及接 地部分，综合布线及电话、有线电视、有线广播及消防系统。
2、 供电主要指标
总设备容量：
其中动力：
照明：
需要系数： 0.65
自然平均功率因数：0.92
低压侧补偿电容器容量：
年电能消耗量：X
、供3电电源、供电系统及各级电压的选择
本工程除消防设备为二级负荷外，其余均为三级负荷。
本项目用电由某变电站提供，设 变压器一台，配电室一
个。电源自场区北部引入，经变压器、配电室向各处供电，根据负荷 分配到每个用电单元。
电源均来自配变电所 高压开关柜供电回路。高压开关 柜选用 型，变压器选用 型高效节能变压器，
低压开关柜选用 型。
4、操作控制与继电保护
配变电所均采用交流电源操作，电压为 0 电源进线处
设过电流速断保护，变压器设过流速断及温度保护。
5、建筑物内电力、照明
办公楼、交易楼各层设动力照明配电箱，导线采用钢芯电缆及 导线，各门市设用户配电箱一台，采用钢芯导线穿 阻燃塑料管敷 设。
各门市电源均引自室外配电箱及电度表箱。
各建筑物内均采用节能型灯管和灯泡。在商城内沿道路设置室外 照明，室外照明灯具选用庭院式柱。
配电箱选用 型、 型，电度表箱选用 型。
型。
6、防雷接地
本地区年平均雷暴为28.，8根据《建筑物防雷设计规范》确定 各建筑防雷等级，设置防雷设施。
低压配电接地系统采用 系统。
防雷接地与保护接地采用共用接地装置。
所有插座回路均设漏电保护装置。
4.综9合布线及电话系统
在综合办公楼、生活中心及各交易门市等公用建筑内分别设置综 合布线系统，用以支持语音、数据信号的传输，实现办公、管理自动 化和网上购物、网上交易、网上洽谈、网上信息服务等功能。
信息中心设在办公楼内，占用面积30平方米。干线子系统采用 三类大对数电缆用于支持语言传输，超五类八芯非屏蔽双绞线或光纤 用于支持数据传输。
市话电缆及数据通信均引自电信部门主干线及国家公用网。
室外干线均沿电缆予制管块敷设，由手孔引至各建筑的线路均穿 管埋地敷设。
室内线路均采用穿 管沿墙及地板内敷设。
4.1 有0线广播系统
为了商贸城的管理方便，在沿道路一侧设室外音箱，作为工作管 理、市场营销、人员疏散、广播之用。广播室设在办公楼内。
4.2 消1防系统
在交易楼设消防报警及各层设启泵按钮。在主要通道及路口设消 防泵启泵按钮。当火灾发生时能及时报警及启动消防泵进行有效的灭 火处理，减少火灾损失。
水泵房内的消防水泵电源均分别来自配电所、附近单位的变电 所。水泵房内设双电源自动切换设备。
4.1有2线电视系统
在各房间及各门市内设有线电视插座，有线电视信号均引自城区 有线电网。
有线电视干线采75-同9轴电缆沿电缆管块敷设。分支线采用 75-同5轴电缆穿管敷设。
4.1供3热、采暖通风与空气调节规划
4.13采.暖1部分
本项目地处集中采暖地区，按规定设置采暖系统。但由于本地区 目前没有热源提供，暂时采用电热取暖。
4.13通.风2部分
1、按规范要求，办公楼、生活中心、展销大厅等设空调、吊扇 等防暑降温。
2、水泵房等处设排气扇通风。
4.1消4防、节能规划
商贸城消防纳入某市县消防系统统一管理。
商城消防规划，除在给排水专业、供电、弱电专业规划中充分考 虑外，在总平面布置图中，严格执行国家防火规范，消防通道畅通无 阻，确保物流中心在万一发生火灾时能够得到及时扑救。
建筑物均采用节能设计，设备选用均采用节能设备。
第五章 节能分析与合理利用能源
5.合1理用能标准及节能设计规范
（一）相关法律法规和规划
1《.中华人民共和国节约能源法》
2《.中华人民共和国再生能源法》
3《.中华人民共和国电力法》
4《.民用建筑节能管理规定》（建设部部长令第76号）
5《.节能中长期专项规划》（发改环资［2004］号2）505
6《.中国节能技术政策大纲》（国家发改委、科技部200年61 月）
7.《国家鼓励发展的资源节约综合利用和环境保护技术》（国家 发改委200第565号）
8《.中华人民共和国清洁生产促进法》
9《.关于印发节能减排综合性工作方案的通知》 国（发［200 号）
10《.河北省节约能源条例》（20年065月4日河北省第十届人 民代表大会常务委员会第二十一次会议通过）
11《.关于转发〈国家发展和改革委员会关于加强固定资产投资 项目节能评估和审查工作的通知〉的通知》（冀发改投资［2007 号）
（二）建筑类相关标准和规范
.公共建筑节能设计标准》
.绿色建筑评价标准》
3《.绿色建筑技术导则》（建科［2005号］）199
.夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》
.采暖通风与空气调节设计规范》
.城市热力网设计规范》 ;
.外墙外保温工程技术规程》
.建筑给水排水设计规范》
.建筑照明设计标准》
《建筑采光设计标准》
.《城市道路照明设计标准》CJJ45-2006
12《.河北省用水定额（试行）》（冀水资［200号2）］3
5.项2目节能背景
截止 年底，全国城乡房屋建筑面积约为 亿；城镇房
屋建筑面积 亿，其中住宅建筑面积 亿。
近年来，房屋建筑特别是住宅建筑持续保持快速增长的态势，全 国城乡房屋建筑每年竣工面积达〜亿，全国每年新增城镇住 宅量约 亿，据预测，由于居民生活质量改善和城镇化进程的加 快，房屋快速增长的趋势还将持续15年左右。
年全国城乡房屋建筑面积将达到 亿，城镇房屋建筑
面积 亿，其中住宅建筑面积 亿。
200年5我国建筑物使用过程中消耗能源共计约6.亿1吨标准煤， 约占当年全社会终端消耗的27.。5而%国际上发达国家的建筑能耗一 般占全国总能耗的33左%右国家建设部科技司研究表明，随着城市 化进程的加快和人民生活质量的改善，我国建筑耗能比例最终还将上 升至35左%右。
我国北方住宅采暖和公共建筑能耗与国外相比差距较大。我国公 共建筑占建筑总面积10.，7但%能耗约为建筑总能耗的20。%是节能
重点。如北京大型公建平均耗电量为普通居民住宅用电能耗的 〜
倍；我国大型酒店能耗是日本商用建筑能耗的 〜 倍，空调
能耗是日本商用建筑能耗的 〜 倍。
5.项3目节能的意义及必要性
我国人口众多，能源资源相对不足，人均拥有量远低于世界平均 水平。由于我国正处于工业化和城镇化加快发展时期，能源消耗强度 较高，消费规模不断扩大，特别是高投入、高消耗、高污染的粗放型 增长方式，加剧了能源供求矛盾和环境污染状况。能源问题已经成为 制约经济和社会发展的重要因素，要从战略和全局的高度，充分认识 做好能源工作的重要性，高度重视能源安全，实现能源的可持续发展。 解决我国能源问题，根本出路是坚持开发与节约优先的方针，大力推 进节能降耗，提高能源利用效率。节能是缓解能源约束，减轻环境压 力，保障经济安全，实现全面建设小康社会目标和可持续发展的必然 选择，体现了科学发展观的本质要求，是一项长期的战略任务，必须 摆在更加突出的战略位置。
建筑节能是保证国民经济可持续发展的需要，必须从战略的高度 充分认识节约能源、资源的重要性和紧迫性。
我国目前处于建