园区创新创业孵化基地可行性研究报告.docx

园区双创孵化区建设项目
可行性研究报告
1 总 论 1
1.1 项目概况 1
1.2 项目建设单位概况 2
1.3 项目建设的理由 2
1.4 项目可行性研究报告的编制依据和原则 3
1.5 研究范围 3
1.6 主要结论与建议 4
2 项目投资环境及必要性、可行性分析 6
2.1 项目投资环境 6
2.2 项目提出的背景 6
2.3 项目建设的必要性 8
3 市场分析与预测 14
3.1 市场发展背景 14
3.2 电商产业发展环境分析 15
4 土地利用与建设条件 19
4.1 土地利用 19
4.2 建设条件 20
5 项目运营方案 23
5.1 总体目标 23
5.2 园区产业发展战略 23
5.3 管理模式 24
5.4 运营指导 25
6 项目建设方案 26
6.1 建设目标 26
6.2 土建工程方案 26
6.3 公用工程方案 30
7 劳动安全卫生与消防 37
7.1 设计依据 37
7.2 劳动安全 37
7.3 消防 38
8 环境影响评价 40
8.1 设计依据及标准 40
8.2 项目周围环境质量现状 40
8.3 生态环境影响治理措施 41
8.4 生态环境影响分析 43
9 节能评估 44
9.1 用能标准和节能规范 44
9.2 能耗状况和能耗指标分析 45
9.3 节能措施和节能效果分析 47
10 项目组织与管理 50
10.1 项目组织 50
10.2 劳动定员与培训 51
10.3 项目管理 52
11 项目实施进度计划 53
11.1 项目实施进度安排 53
11.2 实施方案 53
12 投资估算与资金筹措 55
12.1 估算依据 55
12.2 投资估算 55
12.3 资金来源 57
13 项目招投标管理 58
13.1 编制依据 58
13.2 招标原则 58

13.3 招标方案 59
14 社会稳定风险评估 61
14.1 评估意义 61
14.2 评估原则 61
14.3 风险调查 61
14.4 项目的组织运作问题 61
14.5 风险估计 61
14.6 风险防范和化解措施 61
14.7 风险等级及结论 61
15 社会效益分析 62
15.1 项目对社会经济的影响 62
15.2 项目对减轻社会就业方面的影响 62
15.3 项目对社会环境方面的影响 62
15.4 为创业型中小企业融资提供便利 62
15.5 项目扶持政策 63
16 结论与建议 64
16.1 结论 64
16.2 建议 64
III

1.1 项目概况
1.1.1 项目名称
园区创新创业孵化区建设项目
1.1.2 项目建设单位 园区区管委会办公室
1.1.3 项目建设单位法人
1.1.4 项目建设性质
新建
1.1.5 项目建设工期
1.1.6 项目建设地址
1.1.7 项目投资估算与资金来源
项目建设预估总投资25000万元，其中工程费用18969.34万元，建 设工程其他费用4453.12万元，预备费1517.55万元，铺底流动资金1060 万元。
资金来源：申请中央预算内投资和地方配套资金。
1.1.8 项目区的主要建设条件
⑴ 供水
项目区采用市政供水，水质符合国家饮用水标准。供水满足建设期、 运营期需求。
⑵ 排水
排水系统采用雨污分流排水系统，枝状布置，埋地敷设，排水管道 选用钢筋砼管，水泥砂浆接口。园区污水处理达标后统一排出。
⑶ 供电
本项目建设用电由市政电网供电，就近接入即可。项目区电力供应 充裕，线路布局合理。
1.2 项目建设单位概况
今后工业园区将按照“大项目支撑、园区化承载”的总体要求，以一 流的投资环境、一流的服务质量、一流的园区形象诚招国内外客商来某 投资兴业，目标是赶2020年工业园的年产值突破百亿，让某成为享誉全 国的工业名城。
园区区管委会办公室为了支持中小企业“创新、创业”，加快企业发 展，园区区管委会办公室拟投入25000万元，建设园区创新创业孵化区 建设项目，支持中小企业快速稳定发展，目标就是为了将工业园区打造 成一个稳速发展的企业载体，为实现某县工业强县的目标打下夯实基础。
1.3 项目建设的理由
全面贯彻党的十八大和十八届二中、三中、四中全会精神，按照大 众创业、万众创新的新要求和省委、省政府部署，坚持“政府引导，市场 主导，需求向导”原则，全面落实扶持农民工、大学生和退役士兵等人员 返乡创业政策，重点实施7个“行动计划（2015-2017年）”，大力支持返 乡创业，拓宽就地就近转移就业途径，培育经济社会发展新动力，催生 民生改善、经济结构调整和社会和谐稳定新动能。
在我国经济增速换挡和动能转换的背景下，推动大众创业、万众创 新将成为经济增长新引擎。国务院办公厅印发《关于支持农民工等人员 返乡创业的意见》，推动农民工等人员返乡创业。为加快返乡人员创业步 伐，陕西省人民政府办公厅出台了《关于支持农民工等人员返乡创业的 实施意见》（陕政办发〔2015〕88号）；某市人民政府办公室出台了《关 于支持农民工等人员返乡创业的实施意见》（咸政办发〔2015〕144号） 等创新机制政策。
园区创新创业孵化区建设项目主要建设标准化工业厂房，以及办公
配套设施，目标优化园区工业生产布局，规范建成后的标准化厂房管理， 为入园区区的企业（以下简称入园企业）搭建功能完善的创业平台，建 立良好的创业环境和秩序，加快优势产业集聚和中小企业发展，推进全 县工业又好又快发展。
1.4 项目可行性研究报告的编制依据和原则
1、国家《战略性新兴产业重点产品和相关服务指导目录》
2、国务院《关于进一步做好新形势下就业创业工作的意见》国发 〔2015〕23号
3、国家创新驱动发展战略纲要
4、《产业结构调整指导目录（2015年本）（修正）》
5、《国家小型微型企业创业创新示范基地建设管理办法》
6、《关于建设大众创业万众创新示范基地的实施意见》
7、《国务院办公厅关于支持农民工等人员返乡创业的意见》
8、《陕西省人民政府关于大力推进大众创业万众创新工作的实施意 见》陕政发2016年10号
9、《陕西省人民政府办公厅关于支持农民工等人员返乡创业的实施 意见》
10、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）
11、国家、地方发展规划及行业标准
12、建设单位提供的有关资料
1.5研究范围
本可行性研究报告的研究主要包括：
1、对项目提出的背景、必要性及建设规模的分析
2、项目总体规划方案
3、环境保护、劳动安全卫生、消防以及节能
4、企业组织及劳动定员
5、工程实施进度安排
6、投资估算和资金筹措
7、经济效益和社会效益评价
1.6主要结论与建议
本项目属于国家发展和改革委员会《产业结构调整指导目录（2015 本）（修正）》鼓励发展的产业，符合国家相关的产业政策，顺应了经济 发展的潮流和方向。
1.6.1 结论
园区创新创业孵化区建设项目的建设和运营，将极大提升基地的承 载能力。项目建成后，基地将会以创业创新资源整合及服务创新为发展 战略，形成以市场为导向，集知识产权、技术转移、创业孵化、信息服 务、教育培训、展览展示等功能一体的中小企业“双创”基地。
园区创新创业孵化区建设项目孵化创业成果，培育中小企业及其它 创业者自主创新能力，促进创新企业成长，并将着力打造完整的创新创 业服务链，为入驻企业成长提供和营造良好的创业环境。园区区管委会 办公室为进一步提升管理水平，提高生产效益，为中小企业等提供新的 发展机遇和空间，将会把园区创新创业孵化区建设项目作为工业园区建 设的重点工作，使基地能够成为某县的“双创”平台，科技孵化平台。
因此，本项目的建设是必要可行的。
1.6.2 建议
⑴建议各级政府及相关部门在政策上予以大力支持，保证项目的顺 利进行和可持续发展。
⑵建议建设单位应抓紧工程前期工作，做好工程前期规划、单体设 计、勘察测量等准备工作。
⑶建议建设单位抓紧工程的上报审批工作和资金筹措工作。
⑷积极做好项目的招投标、专业人员的选拔招聘、建设项目工程的 发包和有关设施设备的采购等工作，以保证项目建设按计划顺利进行。
⑸本工程应尽快开工建设，以期获得丰厚的经济效益和社会效益。
49

2项目投资环境及必要性、可行性分析
2.1 项目投资环境
2.2 项目提出的背景
1、“双创”活动
“双创”活动，泛指我国各地的城市与企事业单位等的两项创建工作。
国务院总理李克强2014年9月在夏季达沃斯论坛上公开发出“大众 创业、万众创新”的号召，“双创”一词由此开始走红。在2015年6月4 日的国务院常务会议后，“双创”再度吸引了人们的注意，该次会议决定 鼓励地方设立创业基金，对众创空间等办公用房、网络等给予优惠；对 小微企业、孵化机构等给予税收支持；创新投贷联动、股权众筹等融资 方式；取消妨碍人才自由流动、自由组合的户籍、学历等限制，为创业 创新创造条件；大力发展营销、财务等第三方服务，加强知识产权保护， 打造信息、技术等共享平台。
2、双创示范基地实施意见
2016年政府工作报告中，李克强总理强调指出，大众创业、万众创 新蓬勃开展，正在成为经济社会发展的新引擎，要有针对性地解决政策 落地问题，抓好示范基地和平台建设等重点工作。同时，注重引导建立 支持双创的市场化机制，着力培育全社会创业创新的内生动力，把双创 融入到各个领域、各个环节，最大限度地激发人民群众积极性和创造性， 推动新技术、新产品、新业态、新模式加速成长，促进新经济发展，实 现新旧动能加快转换。
今年《政府工作报告》明确提出，要建设一批双创示范基地。国家 发展改革委、教育部、科技部、工业和信息化部、财政部、人力资源社 会保障部、国资委和中国科协等8个部门共同研究起草了关于建设双创 示范基地的实施意见。在编制实施意见过程中，我们力求做到“三个坚 持”：一是坚持问题导向，分类梳理需求。双创已经融入经济社会发展各 领域各环节，要最大限度激发人民群众积极性和创造性，必须切实解决 影响双创发展的瓶颈制约。在编制实施意见过程中，针对社会各类不同 群体创业创新的特点，结合政府、企业、高校等推进双创面临的“痛点” 和“难点”，深入剖析，特别是结合双创典型案例进行剖析，系统梳理各 方面的政策需求，并以此为出发点设计工作方案。二是坚持集思广益， 开门起草实施意见。文件起草组深入中关村、深圳等创客集聚区，先后 召开创业者和创业投资、创业服务等领域专家座谈会，充分听取社会各 方面特别是创客的意见。我们也先后组织北京、上海、深圳等十几个省 市，还有清华大学、海尔集团等单位和企业开展研究。各类创业创新主 体积极参与实施意见编制工作。全过程都体现开门起草文件的精神。三 是坚持务求实效，同步谋划落实。为尽快启动双创示范基地建设工作， 发挥其对经济社会发展的推动作用，在编制实施意见同时，又会同教育 部、科技部、工信部、国资委等相关部门研究提出了首批示范基地布局 建议。与此同时，部分示范基地同步编制了具体建设方案，目前已具备 比较好的基础，也具备了实施条件。
实施意见主要内容可概括为“四三二”，实施意见明确了示范基地的 建设目标、具体任务和相关工作安排，强调并鼓励示范基地结合自身特 点，进一步集聚高校、科研院所、生产企业、网络平台、金融和知识产 权服务机构等各类资源，大胆探索，积极行动，形成可复制、可推广的 经验，发挥示范带动作用，推动双创向更大范围、更高层次、更深程度 发展。主要内容可以概括为“四、三、二”：“四”，就是要实现“四个一 批”的目标。即：建设一批高水平、有特色的双创示范基地，培育一批 双创支撑平台，突破一批制约双创发展的政策瓶颈，在全国推广一批双 创模式和典型经验。围绕上述目标，实施意见提出要全面落实双创各项 政策措施，以双创支撑平台为重点，加强顶层设计，建立完善符合我国 国情的双创扶持体系，加快发展新经济，催生更多新技术、新产业、新 业态。“三”，也就是提出了三类示范布局。在充分考虑各部门、各地方 现有工作基础，结合东、中、西部和东北地区区域特点的基础上，实施 意见提出了区域类、高校和科研院所类、企业类三种类型的双创示范基 地，并明确了各自示范任务和建设目标。“二”，也就是要发挥两个积极 性。建设双创示范基地涉及内容广、范围大、建设任务重，实施意见特
别强调要充分发挥中央和地方两个积极性。从中央政府层面，国家发改 委等相关部门着重加强统筹指导，强化政策支持，推动解决重大问题， 做好监督评估；从地方政府层面，要着重完善组织体系，做好服务保障， 创新体制机制，落实好示范基地建设各项任务。
2.3 项目建设的必要性
2.3.1 符合国民经济发展规划
党的十八届五中全会通过的《中共中央关于制定国民经济和社会发 展第十三个五年规划的建议》指出：
1、培育发展新动力。优化劳动力、资本、土地、技术、管理等要素 配置，激发创新创业活力，推动大众创业、万众创新，释放新需求，创 造新供给，推动新技术、新产业、新业态蓬勃发展，加快实现发展动力 转换。
2、拓展发展新空间。用发展新空间培育发展新动力，用发展新动力 开拓发展新空间。
拓展产业发展空间。支持节能环保、生物技术、信息技术、智能制 造、高端装备、新能源等新兴产业发展，支持传统产业优化升级。推广 新型孵化模式，鼓励发展众创、众包、众扶、众筹空间。发展天使、创 业、产业投资，深化创业板、新三板改革。
3、构建产业新体系。加快建设制造强国，实施《中国制造二。二五》。 引导制造业朝着分工细化、协作紧密方向发展，促进信息技术向市场、 设计、生产等环节渗透，推动生产方式向柔性、智能、精细转变。
4、促进就业创业。坚持就业优先战略，实施更加积极的就业政策， 创造更多就业岗位，着力解决结构性就业矛盾。完善创业扶持政策，鼓 励以创业带就业，建立面向人人的创业服务平台。
加强对灵活就业、新就业形态的支持，促进劳动者自主就业。落实 高校毕业生就业促进和创业引领计划，带动青年就业创业。加强就业援 助，帮助就业困难者就业。
完善就业服务体系，提高就业服务能力。
2.3.2 符合地方发展规划
1、某市“十三五”规划建议
《中共某市委关于制定某市国民经济和社会发展第十三个五年规划 的建议》中指出按照“坚持市场主导、包容创业创新、公平有序发展、优 化治理方式、深化开放合作”的基本原则，营造众创、众包、众扶、众筹 发展的良好环境，推动各类要素资源集聚、开放、共享，打造新引擎， 壮大新经济。全面推进众创，大力发展专业空间众创，鼓励推进网络平 台众创，培育壮大企业内部众创，释放创业创新能量。积极推广众包， 广泛应用研发创意众包，大力实施制造运维众包，加快推广知识内容众 包，鼓励发展生活服务众包，激发创业创新活力。立体实施众扶，积极 推动社会公共众扶，鼓励倡导企业分享众扶，大力支持公众互助众扶， 集聚创业创新合力。稳健发展众筹，积极开展实物众筹，稳步推进股权 众筹，规范发展网络借贷，拓展创业创新融资。积极营造良好的创新创 业生态环境，激发广大群众创造活力，打造经济发展新引擎。
并且着力营造良好创新创业生态，加大各类资金对创新创业的投入 力度。持续加大财政科技投入力度。积极推进科技与金融融合发展，健 全科技融资担保体系，支持发展科技担保公司、科技小额贷款公司等服 务机构，综合运用偿还性资助、投资引导、贷款贴息等方式支持公益性、 关键性、基础性重大科研项目支持天使投资和创业投资发展。大中型 企业研究与实验发展经费占主营业务收入比重达到3%。
构建知识产权管理服务新体系。深入实施“知识产权五大工程”，加 强专利行政执法、市场监管和法律援助，从严查处知识产权侵权、假冒 行为，全面提升知识产权创造、运用、保护和管理水平。到2020年，专 利申请量突破3000件，万人发明专利拥有量（件）达到4件以上。
营造支持创新的社会氛围。深入挖掘宣传创新典型，弘扬创造精神， 把创新发展理念传递到各行各业，深入实施全民科学素质行动计划，营 造鼓励创新、宽容失败的舆论氛围，让创新发展在全社会蔚然成风。
2、某市相关规划
《某市电子商务发展规划（2015-2020年）》行动目标指出：
“微某”线上特色平台创建工程，其中包括“加强宣传推广功能， 整合某袁家村、兴平马嵬驿等乡村旅游资源和某区域内的农家乐、温泉 和足浴等特色服务项目，推出城市休闲和乡村体验项目，搭建具有某特 色的美丽乡村体验微信平台、农家乐微信平台和保健项目微信平台，全 方位推广某旅游。逐步完善平台服务功能，将“微某”打造为具有某本 土情怀的服务品牌。”
跨境电子商务平台创建工程，其中包括“立足农业、食品加工业、 纺织服装业等某优势行业，鼓励龙头企业和行业协会牵头搭建专业的跨 境电子商务平台，力促某农产品和工业品走出国门。”
2.3.3 符合有关产业政策
《陕西省人民政府关于进一步做好新形势下就业创业工作的实施意 见》陕政发［2015年］26号
积极推动创业创新，以创业带动就业。
⑴降低创业创新门槛。推动创业创新向不同所有制经济和各产业领 域延伸发展，允许各类创业主体平等进入国家法律法规未禁入的所有行 业和领域，鼓励各种创业创新形态的所有制经济竞相发展。
⑵加强创业载体建设。要按照市场化、专业化、集成化、网络化要 求，以政府引导、市场主导、需求向导为原则，推动建设不同层级的创 客空间、创业咖啡、创新工场等新型众创空间，把建立“市场主体建设+ 市场运营+政府支持+创业者”的市场化创业孵化模式，作为创业带动就业 的重要载体，实现创业项目、培训、融资、基金、贷款、风投专家指 导、技术咨询等一站式服务。
⑶加大对创业投融资的服务力度。打破行业垄断和行业壁垒，引导 各类社会资本和民间资本投入，共同支持创业创新带动就业工作。充分 发挥陕西省中小企业发展基金、创业投资引导基金、科技成果转化引导 基金和科技型中小企业贷款风险补偿资金的作用，引导各类社会资本进 入社会各项事业领域，投资创业创新和支持发展新兴产业，引导各类民 间资本投资创办中小企业，支持新兴产业领域早中期、初创期企业发展， 促进初创期中小企业成长。
⑷支持创业担保贷款发展。将小额担保贷款调整为创业担保贷款， 最高贷款额度为10万元。符合条件的自主创业人员，可按规定向创业所 在地的创业贷款担保机构申请贷款。鼓励金融机构参照贷款基础利率， 结合风险分担情况，合理确定贷款利率水平，对个人发放的创业担保贷 款，在贷款基础利率基础上上浮3个百分点以内的，由财政给予贴息。
⑸全面落实减税降费政策。将企业吸纳就业税收优惠的人员范围由 失业一年以上人员调整为失业半年以上人员。高校毕业生、登记失业人 员等重点群体创办个体工商户、个人独资企业的，可按规定享受税收减 免政策。鼓励农村劳动力创业。允许农村劳动力以农村林权、土地承包 经营权、农村居民住房财产权抵押申办创业担保贷款。
⑹支持农民网上创业，大力发展“互联网+”和电子商务，积极组织创 业创新农民与企业、小康村、市场和基地对接，推进农村青年创业富民 行动。依托现有各类基地等存量资源，整合创建一批农民工返乡创业园， 省级财政安排专项资金，重点扶持基地内基础设施建设、标准化厂房以 及围绕标准化厂房实施的配套设施建设、基地内中小企业创业基地、企 业孵化器等公共服务平台建设项目。加强西部农民创业促进工程试点县 和农民工回乡创业示范县建设，实施农民创业示范工程。
⑺营造大众创业良好氛围。鼓励支持高校、科研院所等事业单位专 业技术人员在职创业、离岗创业。充分发挥市场主体优势，支持各类企 业、高校举办创业训练营、创业创新大赛、创新成果和创业项目展示推 介等活动，依托市场主体搭建创业者交流平台，成立创业专家指导团队， 举办创业论坛，加强创业研究，培育创业文化。依托创业孵化区建设项 目和创业基地，为创业者从项目推介到成功创业提供全过程跟踪服务， 并落实房租和水电费减免等扶持政策。建立创业导师队伍，注重创业培 训师、创业咨询师等师资培养深造，所需资金从省、市创业带动就业扶 持资金中列支。加强创业培训、实训，2014年至2018年每年组织20万 人参加创业培训。继续开展创业助推“1+3”行动，为每一个有创业意愿且 创业培训合格的城乡劳动者推荐一个创业项目、协助落实一处经营场地、 帮助办理一笔小额担保贷款，帮助创业者成功创业。
2.3.4 有利于实现地方经济调整与发展
伴随着我国区际产业转移战略的实施，沿海地区产业加速向内地梯 度转移，区际产业转移对转移区域双方经济的发展都有重要作用。对发 达区域而言，它是区域产业结构调整升级的重要途径，也是区域产业竞 争优势转换升级的有效方式。对欠发达区域而言，产业转移是区域经济 启动与发展的良好契机，也是区域产业结构升级转换的可行方略。
园区创新创业孵化区建设项目作为地方中小企业的“孵化器”和地 方经济发展的“蓄水池”，对于解决中小企业发展难、创新难得问题，带 动地方剩余劳动力就业、增加农民收入、优化产业结构、促进城乡协调 发展、大力推进新农村建设具有重要意义。
本项目拟建创新创业基地将成为某市产业再规划的有效载体。
2.3.5 “双创”成助推某经济增长新引擎
政府在“双创”浪潮中需要吸引人才、培养人才、留住人才，才能 为创新创业打下牢固的底蕴。对地方政府而言，既然要引导人民群众创 新创业，就需要有配套的服务为“双创”企业服务。对中小企业而言， 在团队人员、公司组织架构还不清晰的情况下，存在很多不足。如很多 企业对自己的知识产权保护、专利保护还不到位等。在“双创”时代，不 仅需要好的项目，也需要为自己的项目寻找一个合适的孵化平台。
园区创新创业孵化区建设项目能有效帮助企业商家搭建企业入驻及 孵化创业成果的平台。中小企业等在创业初期，在服务客户、确定目标 市场、公司办公场所选址方面都存在很大的困难，入驻到园区创新创业 孵化区建设项目这些问题都会得到解决。
园区创新创业孵化区建设项目是某县中小企业的支撑服务机构，采 取“政府引导、市场化运作”的经营机制和“行政化管理、企业化经营”的运 营模式，培育中小企业发展，加速地方特色产品的互联网+推广为宗旨， 以创业创新资源整合及服务创新为发展战略，形成以市场为导向，集旅 游服务、知识产权、技术转移、创业孵化、生产制造、信息服务、教育 培训、展览展示等功能一体的企业孵化园。
园区创新创业孵化区建设项目致力于营造良好的创业环境，孵化创 新成果，培育地域特色企业自主创新能力，促进中小企业成长，提升中 小企业电商营销产品新发展，着力打造完整的创新创业服务链，为入孵 企业成长提供和营造良好的创业环境。
3市场分析与预测
3.1 市场发展背景
3.1.1 行业发展规划分析
2014年新政频出，就产业基地行业而言，43、54、62号文的出台可 以说撼动了行业根本，但这仅仅是在原有政策基础上的变化。2015年伊 始，“众创空间”概念提出，创新创业新政浮现，产业基地变革将起。
2014年10月份，由国务院颁出，《关于加强地方政府性债务管理的 意见（国发〔2014〕43号）》对地方政府性债务的管理及其发展方向提出 明确要求，受此影响最大的是各级地方政府及其相关的投融资平台，具 有地方投融资平台性质的基地开发公司受此影响。
《意见》从金融层面理清了政府与市场之间的融资关系。43号文建 立了“借、用、还”相统一的地方政府性债务管理机制；赋予地方政府 依法适度举债融资权限；推广使用政府与社会资本合作模式（PPP）；剥 离融资平台公司政府融资职能，融资平台公司不得新增政府债务；政府 债务不得通过企业举借，企业债务不得推给政府偿还。
3.1.2 行业政策动向分析
国务院办公厅关于促进国家级经济技术开发区转型升级创新发展的 若干意见。
2014年11月份，由国务院办公厅发布，《关于促进国家级经济技术 开发区转型升级创新发展的若干意见》（国办发〔2014〕54号）明确指出， 促进国家级经开区转变发展方式。
《意见》提出，鼓励国家级经开区由政府主导向市场主导转变，鼓 励有条件的国家级经开区同社会资本共办“区中园
《意见》提出，“在发展理念、兴办模式、管理方式等方面加快转型， 努力实现由追求速度向追求质量转变，由政府主导向市场主导转变，由 同质化竞争向差异化发展转变，由硬环境见长向软环境取胜转变。”
《意见》给对开发区的未来发展方式给出了转型方向，即“实现由 追求速度向追求质量转变，由政府主导向市场主导转变，由同质化竞争
向差异化发展转变，由硬环境见长向软环境取胜转变。
国务院关于清理规范税收等优惠政策的通知
2014年12月9日，国务院颁发《国务院关于清理规范税收等优惠政 策的通知》，对当前在产业基地中被广泛使用的“优惠”利器进行了严格 规范。
《通知》提出，除相关法律法规规定的税政管理权限外，各地区一 律不得自行制定税收优惠政策。严禁对企业违规减免或缓征行政事业性 收费和政府性基金，以优惠价格或零地价出让土地；严禁违反法律法规 和国务院规定减免或缓征企业应当承担的社会保险缴费，未经国务院批 准不得允许企业低于统一规定费率缴费。
同时，坚决取消违法违规的财政支出优惠政策，包括先征后返、列 收列支、财政奖励或补贴，以代缴或给予补贴等形式减免土地出让收入 等。同时，全面清理已有的各类税收等优惠政策。
《通知》从税收方面规范了基地招商的路径。提出除相关法律法规 规定的税政管理权限外，各地区一律不得自行制定税收优惠政策。未经 国务院批准，各部门起草其他法律、法规、规章、发展规划和区域政策 都不得规定具体税收优惠政策。
3.2 电商产业发展环境分析
1、电商模式发展
2014年以来，在“大众创业、万众创新”的热浪之下，中国的互联网 创业市场迎来全面爆发。公开数据显示，截至2014年底，国内各类孵化 器有1600家之多。
电子商务的迅猛发展极大地促进了物流业的进步，也正是物流的同 步发展奠定了电子商务进步的基础。电商物流作为一个社会化服务系统， 并不仅只是提高货物运转效率的手段，还是有效配置资源，合理整合资 源，科学地开发资源的有效手段。特别是随着绿色环保理念的发展和低 碳经济的要求，一些崭新的物流模式和物流理念会在“十二五”期间得到 快速发展。
OtoO,商业寓意为线上线下电子商务模式，（全称Online To Offline 简称090),是商家通过线上线下店(shop),形成以Online To Offline 线上和线下融合营销模式开展业务。
OtoO 是继 BtoC (B2C)、BtoB (B2B)、CtoC (C2C)模式之上的新 型电子商务模式。
OtoO电子商务充分把线上的消费者带到线下的旗舰店(即：实体店) 中去：可以先在线上旗舰店支付或预定线下商品及服务，再到线下旗舰 店去享受服务。通过线上店Online对线下Offline实体店的信息、热销服 务推送给互联网用户，从而将他们转换为自己的线下客户，这样同城用 户就可直接到线下旗舰店中结算并享受服务。也就形成了线下的服务用 线上来揽客，让消费者通过用线上网上旗舰店来筛选服务，便于用户到 线下旗舰店结算来保证服务质量，加上线上还有成交可以在线结算，这 样商家很快达到规模。
中国企业未来都是互联网企业，商品交易、信息服务、各行各业将 深度融合，也就是信息化与工业化的融合，就是OtoO。
2、网购环境进一步成熟
2011年3月30日商务部出炉的《商贸物流发展专项规划》中预计， 未来五年电子商务交易额将保持年均20%以上的增长速度，2015年达到 12万亿。电子商务经历了多年的沉浮，泡沫被吹掉又出现，大型网站快 速扩张又迅速倒闭。市场整体的目标受众还是越来越多，所涉及的行业 和产品也越来越丰富，市场份额也是飞跃增长，更关键的是品牌环境已 然开始走向成熟，主要体现为五点：
⑴百万企业加强了信息化建设
企业是电子商务的重要消费群体和服务群体，企业间的交易额仍然 占据电子商务的大部分市场比率。只有全国越来越多的企业，都重视电 子商务信息建设，才能保证整体市场的有序运行，避免泡沫的出现。
我国数百万企业开始意识到企业信息化的必要性和重要性，开始将 企业推向信息化市场。许多电子商务平台，为企业之间以及企业与用户 之间提供了各种交易的途径。企业在认真总结实际情况的前提下，在企 业网站建设、信息化管理等方面都开始投入了实际行动。在建立各类电 子商务平台的同时，也在建立独立的企业网站。
⑵网络安全得到政府重视
网络安全影响着网民个人信息安全、在线交易安全和网站运营安全， 直接影响了电子商务的稳定和网民对电子商务的信任。而工信部发表有 关言论指出：信息安全是国家重要战略。将互联网信息安全上升到了国 家战略高度，政府对于网络安全的重视由此可见。
与此同时，在互联网行业中，一些大型互联网企业联手网络安全公 司，启动的“互联网安全月”活动也正在如火如荼的进行中。这种双线并 行的行动保障了网络安全，坚定了网民对电子商务的信心，带动了网络 交易额的快速上升。
⑶在线支付形式便捷多样
在线支付是实现电子商务在线交易的重要工具，也是保证电子商务 交易环节通畅保证供求双方利益的有力保障。第三方支付平台因其服 务功能的完善越来越受到人们的信赖，大量的网上交易通过第三方支付 平台完成。
目前我国已有支付宝、财付通，易趣，易宝支付，百付宝、云网支 付、贝宝、快钱、汇付天下、首信易支付、环迅IPS、网银在线、八佰付 等数十家在线支付平台，使得网站、企业、个人在电子商务环境中，都 有了更充分的选择余地，灵活和自主性更强。由于品牌影响和履盖范围 不同，支付平台的市场应用差距较大。
⑷网民养成了网购消费习惯
中国网民规模达到4.57亿，我国手机网民规模达3.03亿。网络购物 使用率继续上升，目前已达到28.1%。网络购物用户年增长48.6%，互联 网普及率攀升至34.3%，网络购物已经成为网民消费生活习惯，广泛渗透 至用户的日常生活和工作当中，成为人们日常消费的重要消费渠道。
网站环境和商品信息通过直接刺激眼球产生了间接消费需求，很多 网民闲逛购物平台成为爱好，经常在漫无目的的点击网页中产生了购买 行为。网购每日的交易高峰有两个，一个集中在晚上休息时间，一个则 集中在下午的工作时间。网购的便捷性使得用户可以不受时空限制，充 分利用闲暇时间网上购物。
⑸互动功能满足网民多种需求
影响网民购买商城商品的主要因素之一就是——其他网民对产品的 评价。特别是要购买价格相对较高的产品，此时网民需要能真实了解产 品实际情况的信息渠道和平台，只有消费者面对消费者进行沟通时，消 费警惕性才会降到最低，甚至直接将无意识消费转化为主动消费。
4 土地利用与建设条件
4.1 土地利用
4.1.1 地址选择原则
⑴ 交通方便；
⑵ 地形规整；
⑶ 远离污染源；
⑷ 便于利用城市基础设施；
⑸ 远离高压线路及其设施；
⑹ 远离易燃易爆物品的运营和贮存区。
4.1.2 建设地点
建设项目位于陕西省某市某县统一大道北侧，东邻开源路，北邻科 技一路，西侧为工业园建设用地，项目规划用地面积133330m2 （约合200 亩）。
4.1.3 土地指标
⑴本项目规划总用地面积133330m2。
⑵本项目总建筑面积119260m2。
⑶本项目建筑物基地面积78560m2 （含原料堆场）。
⑷本项目行政办公生活服务用地5600 m2。
⑸本项目绿化防护用地16500 m2。
⑹投资强度=总投资/总用地面积
=26000 万/133330m2
=1950万/公顷
主要用地技术指标
序号
名称
单位
数量
用地定额标准
1
用地面积
m2
133330

2
总建筑面积
m2
119260

3
计容面积
m2
144760

4
建（构）筑物基底面积
m2
57560

5
绿化面积
m2
16500

6
建筑系数（含堆场面积）

0.59
三 0.45
7
容积率

1.09
三1.0
8
绿化防护用地

12.4%
<25%
9
行政办公及生活服务用地

4.2%
<7%
10
投资强度
万元/公顷
1950
三440
备注：建筑层高超过8m,在计算容积率时该层建筑面积加倍计算。

4.2 建设条件
4.2.1 自然条件
⑴ 气候条件
某县属暖温带半干旱大陆性季风气候，年平均气温12.96摄氏度，无 霜期214天，年均降水量537-546毫米。海拔在402-1467米之间，北山 南塬，四季分明，雨热同季，冷暖适中，自然环境十分优越。
指标
数值
年平均气温
11.3 〜13.6 ℃
最冷月平均气温
-4℃ （一月份）
最热月平均气温
26.1℃ （七月份）
极端最高气温
39.8℃
极端最低气温
-20 ℃
年平均总降水量
579mm
年平均无霜期
199〜255d
最大冻土深度
222cm
全年平均日照
2640h
常年主导风向
东北风
⑵ 地质条件
参考项目临近场地的勘测地质条件，本项目地质条件如下：
① 拟建场地地形基本平坦，拟建场地所属地貌单元为波状黄土台 地。
② 项目区所处地质条件稳定，在持力层范围内无不良土质。
③依据《建筑地基基础设计规范》(GB50007-20n)附录F,本场 地季节性冻土标准冻深小于80cm。
④本地区抗震设防烈度为7度，设计基本地震加速度值为0.15g， 所属设计地震分组为第二组。拟建场地为建筑抗震一般地段。建筑场地 类别为ni类。场地地基土不存在地震液化和震陷。
4.2.2 公共设施条件
⑴ 供水
项目区采用市政供水，水质符合国家饮用水标准。供水满足运营、 生活用水需求。
⑵ 供电
本项目建设用电由市政电网供电，就近接入即可。项目区电力供应 充裕，线路布局合理。
⑶ 供暖
本项目商业建筑体建议取暖采用天然气取暖，项目区已接通天然气， 可满足项目区供暖要求。
⑷ 通信
目前，随着通讯开发力度加大，网通公司、中国电信、中国移动公 司在某县架设的通信光缆，建立的移动通讯基站，系统的网络连续和数 据传输可满足项目通信要求。
4.2.3 施工条件
某县交通运输条件十分便利。境内有福银高速公路、312国道通过， 交通运输比较方便。该施工场地位于某县县城内，施工所需设备及建筑 材料进场均不受限制，施工条件较好，为工程的顺利实施创造了有利条 件。
4.2.4 建筑材料
主要建筑材料钢材、水泥、砖、石、砂可从附近村庄及周边城市购 买，直接用车运至工地。
4.2.5 劳动力资源
某县劳动力资源丰富，劳动力数量充足。
4.2.6 综合评价
⑴ 项目选址所处环境良好，交通运输条件便利。
⑵ 当地道路、供水、供电及供气等基础设施条件良好项目建设社 会协作条件优越。
⑶ 建设用地能够满足新建建筑的需要。项目选址地势平坦，工程地 质条件较为理想，有利于节省建设投资。
⑷ 某县地处原料产区，项目建设所需各种原材料来源便利、可靠。
综上所述，该项目的建设用地比较理想，综合成本可控。
5项目运营方案
5.1 总体目标
园区创新创业孵化区建设项目作为园区的中小企业双创服务中心， 将为园区入驻企业提供创业支持，提供最新的创新孵化成果。孵化区建 设项目将会以市场导向为原则，充分考虑本地区及邻近地区市场的需求， 寻求既能满足市场需求也能和自身优势协同发展的产业。在主导产业发 展上，从注重地区优势转向培育中小企业的市场竞争优势，寻