代建行业研究报告.docx

第二章公司未来开展建议
一、公司主要优势
1、立足CBD,尽占天时地利
公司在CBD全面开发建立的背景由区国资委主导下成立，作为CBD开发建 立重要平台，承担CBD及CBD东扩区域的土地一级开发以及局部区域二级开发 任务；截止到目前，公司相继开展了 CBD核心区拆迁、45万平米市政管廊及地 下空间建立，并牵头完成一工区及Z15地块土护降一体化施工，代建的15万平 米的清华大楼也突破150米，在核心区独树一帜。未来，在市政府CBD东扩的 战略开展下，公司已先人一步，抢的领先的开展机遇，可谓是占尽天时与地理。
2、搭建桥梁，人脉四通八达
公司由商务中心区投资管理和市区国有资本经营管理中心投资成立，系区国 资委一级监管企业。几年来在区国资委和CBD管委会等政府机构的支持下，与 区土地储藏中心、区发改委、区规划委、区消防局等政府构造建立了良好的沟通 机制，同时与院、北勘院、清华院、城建、中建二局、中建八局、赛瑞斯监理、 远达监理等大型设计施工及监理单位建立了良好的合作根底，为公司未来拓展业 务奠定了人脉根底。
3、人才济济、为小而美企业
公司在CBD开发建立的时代背景下于2006年成立，是一个年轻而活力无限 的公司，公司员工80%以上为本科学历，且不乏硕士、博士、海归等高学历人才。 公司设有的办公室、财务、设计、工程、经营、拆迁等部门人员配置合理，政令 上传下达高效运转，部门与部门之间、同事与同事之间配合默契。公司有国企背 景而无国企的沉疴旧疾，可谓小而美。
二、公司主要弱势
1、局限性较大，对政府依赖性高
公司立足于CBD,却也局限于CBD,目前公司主要业务集中在CBD区域， 在建的工程如地下空间、市政管廊等主要是政府委托而非市场竞争。公司跟进的 其他区域一些工程，如垡头等地，一方面进展缓慢，另一方面竞争剧烈，公司想 要取得该区域的开发权不是易事，而一些老牌地产企业主要靠市场竞争，业务可 以遍布五湖四海，自由开展。
2、资本薄弱，取得土地困难
公司主导CBD核心区、永安里、化石营等区域的土地拆迁工作，面临征地 而无法拿地为难处境。依据总经理2021 年工作报告，截止到2021 年11月，公 司资产总额64.28亿元，负债总额60.25亿元，净资产4.03亿元。面对地王频现 的首都，依据目前公司经济实力，想要自主取得土地进展开发建立是比较困难。
3、固定资产少，抗风险能力薄弱
公司成立与2006年，年轻而生机勃勃，却也面临着固定资产少，抗击风险 能力差的局面，除清华大楼45层、46层尚在期待之中，短期无其他固有资产。 三、公司业务拓展方向建议
1、市场调研
我们课题小组对房地产市场进展了调研：2021 年度，万通集团提出轻资产 转型战略，即通过输出设计、建造、招商、运营、品牌等，即代建业务。绿地与 绿城地产在代建业务的开展上更是人尽皆知，此外亿达、远洋、保利、泛海、龙 湖、世茂房地产等在的企业也都相继提出了开展代建业务的战略。以CBD核心 区已开工数个工程中为例，代建占了多数。Z1a地块中期大厦工程由前景置地投 资代建，Z2a地块金融大厦工程由同创金泰工程管理代建，Z14地块正大侨商工 程由绿地集团代建，而Z1b地块清华大楼由我司代建。
2、代建的优势
代建业务的出现可以有效的让投资方的精力和企业重心投入到其他更高收 益的行业，依靠更专业的代建方进展工程建立可以有效弥补自身的缺乏。
代建方也通过代建效劳躲避资金这个掣肘企业开展的最大瓶颈——资金充 足的时候自己拿地建楼，资金缺乏时代人建楼，可以实现已有资源的集约使用和 价值最大化，建立由投资收益、运营收益和效劳收益三者并重的业务增值体系， 同时还可以降低在多变政策环境下自身的经营风险。
代建业务让那些不太具备专业开发能力甚至是其他行业介入房地产开发，又 多了一个选择：出钱拿地就行，规划设计、开发建立、营销管理甚至物业效劳等 一系列的工作都可以由代建公司代劳，代建公司的专业营造能力和品牌溢价能力 将使其坐享其成，代建业务的未来无限宽广。
3、对公司的开展建议
针对公司在CBD区域占有得天独厚的开展优势却也受到了 CBD的区域限 制、公司多处拆迁征地却多是为他人做衣裳、公司开展活力无限却也资产薄弱经 不起市场洗礼的局面，参考以上市场调研和代建业务的优势分析，我们小组提出 一个轻资产、少投资、回报快的开展建议，即公司在做大做强土地一级开发的同 时，应重点推进代建业务的开展。
第三章公司代建业务开展方向
一、工程代建业务简述
国务院2004年出台的"关于投资体制改革的决定"中明确指出"加强政府投资 工程管理，改进建立实施方式。……对非经营性政府投资工程加快推行‘代建 制’。〞即选择专业化的工程管理单位负责建立实施，严格控制工程投资、质量 和工期，建成后移交给使用单位。
"代建制〃，简言之，是指政府通过招标方式，选择社会专业化的工程管理 企业，负责对公益型、非经营性政府投资工程进展投资管理和建立实施，严格控 制工程投资、质量和工期，竣工验收后移交给使用单位。企业实行代建即企业通 过招标方式选择专业化的工程管理企业，对企业的工程进展投资管理和建立实 施，工程建成后交付建立单位使用。代建单位应通过有效工程管理对工程进展资 源优化配置，创造最大效益。
工程代建业务前期探索主要是政府投资工程，关于承担政府投资代建工程 的阶段划分目前有二种主要形式：一是委托一个单位进展建立工程的全过程代建 管理；二是建立实施阶段的代建管理，既由中标的建立实施代建单位负责根据批 准的初步设计概算，对工程施工图编制、施工、监理直至竣工验收实行阶段代理。 如2005年11月清华紫光〔集团〕总公司代建的国务院机关事务管理局"首特3* 地块公务员住宅工程〃。该工程总规划建筑面积255580平方米，总投资5亿元 人民币，是为面向中央国家公务员建立的住宅小区，同时也是国管局首次面向社 会推出的代建制工程。紫光集团一举中标，标志着紫光高科在工程代建工作上的 正式展开。赛瑞斯国际工程咨询代建国家商务部”中国国际商务中心工程〃该工 程代建模式为全过程工程管理。工程总规划建立面积19万平方米；工程为集展 览展示、会议中心、写字楼等功能于一体的大型综合国际商务中心。
近期一些老牌地产公司也开展出了代建业务，一些商业地产工程也按照代建 模式进展了建立，亿达、远洋、保利、泛海、龙湖、世茂等在的房地产企业也都 相继提出了开展代建业务的战略。其中的佼佼者蓝城集团以及俨然成为房产代建 业务的承接主体，其前身为绿城房产建立管理，通过四年的战略开展，蓝城在运营模 式上完成重资产模式向轻资产模式的转型，目前已形成代建（政府代建、商业代建、资本代 建）三大运营模式，形成轻资产运营及品牌输出的新型运作模式，截至2。21年11月，已 先后进驻 70余个城市，蓝城集团及下属子公司在全国围已累计签约各类代建工 程逾200个，总建筑面积超过5400万平方米，其中政府代建工程122个〔竣工 面积560万方，全年在建面积1640万方〕，数量和质量均列全国第一品级。以 CBD核心区已开工数个工程中为例，代建占了多数。Z1a地块中期大厦工程由前 景置地投资代建，Z2a地块金融大厦工程由同创金泰工程管理代建，Z14地块正 大侨商工程由绿地集团代建，而Z1b地块清华大楼由我司代建。
二、工程代建业务特点
1、主要优点
"代建制〞是对我国政府投资的公益性建立工程管理模式进展市场化改革的 重要举措，它是结合国情的一项政府管理创新，是对政府投资工程建立组织实施 方式进展体制创新，是整顿和规市场经济秩序的一项治本之策，是保证工程质量、 提高投资效益的重要措施。
"代建制〞明确了政府投资主管部门、代建单位和使用单位三方的合同关系， 各方的责任、权利、义务得到明确界定，解决了投资主体长期缺位问题，从而建 立起了有效的政府投资工程约束机制，实现了管理队伍的专业化、建立过程的规 化，阻断了有关单位的权利寻租之路，从源头上有力地遏制了建立领域腐败现象 的发生。
"代建制〞的实行，抑制了传统上由业主临时组建、培训一个建立班子进展
管理模式的缺乏——缺乏专业化管理具有的相应技术和专业知识以及职业化管 理具有的工程工程管理经历，本钱效益受到影响。据统计，自建工程管理费用约 占工程总投资的8%-10%。代建工程管理费用占工程总投资的3%-5%，工程管理 本钱被大大的降低了，而且"质量、工期、投资〞三大控制得到较好落实，解决 了超投资问题。
2、主要缺点
1）、相关配套的法律、法规不完善。从目前的实施情况看，由于没有相应的 法规依据，造成代建单位的定义、职责、涉及围等不明确，使之在履行代建职能 时，建立各方和投资单位往往凭经历操作。另外，有些使用单位对于代建工作存 在一定的抵触情绪，不是自觉自愿承受工程代建，在代建过程中或是不积极主动 配合，什么事都不管;或是不愿放弃自己的权利，过多干预代建单位的正常工作。
2）、代建单位缺乏职能定位依据。目前，很多主体都形成了一个根本的共识： 代建单位的主要作用是控制使用单位的行为、控制投资规模、控制不必要的浪费。 于是将现行的政府投资体制中"投资、建立、管理、使用〞各环节彼此别离，对 代建单位具体负责的管理畴没有明确定位。于是，我国相继出现代建制"模式〞、 "模式〞、"模式〞等多种形式。
3）、代建单位鼓励约束机制不科学。许多地方对于代建工程节约投资进展提 成奖励，其目的是鼓励代建单位千方百计控制投资，节约建立资金。但在实施过 程中，这一规定有可能对代建单位产生误导，诱使代建单位为赢取节余奖励而偷 工减料、降低建立标准，从而使工程质量难以得到有效保证。另外，有些使用单 位总是要求代建单位要尽量用完批准的投资，使两者之间产生利益冲突，造成工 期拖延。工程管理论坛
4）、代建人的资格条件与从业人员的素质问题。推行代建模式，对代建商的
根本要：①具有一定资金实力与信用;②具有相关工程管理经历与实施能力;③能 够独立承担民事责任。现阶段，无论是工程工程管理还是从事工程工程管理的企 业都还处于培育开展阶段，甚至对工程工程管理尚没有资质认定的标准。缺乏高 水平的工程管理人才。目前，代建单位的管理人才大多脱胎于原有建立管理体制， 对于管理创新、提高管理水平、与国际接轨等还存在缺乏;同时，我国代建制企 业的人员组织构造不合理，考核机制也尚未健全，而且培训经费缺乏，缺少专门 培训机构。
三、工程代建业务风险及应对
1、代建业务主要风险
1）、代建主体代建责任的追究机制还很不健全。大局部代建公司属于企业型 机构，具有某种不稳定性，在责任追究机制还不完善的情况下，一旦代建机构撤 销或改行，将无法落实"质量责任终身制〞。
2）、有关"代建制〞的法律法规还很不健全。
一方面，在推行"代建制〞的过程中，工程代建人履行职责的法律环境还不 完善，也就是说在国家根本建立程序中没有法律授予的地位，客观上无法得到各 级政和建立行政主管部门的认可；
另一方面，"代建制〞中业主和代府建主体各自的法律地位不够明确，相互 关系不够明晰，这也是造成实践中代建主体行为不规，业主越权过多，干预代建 主体等的主要根源。
3）、目前大局部代建单位都隶属于政府部门，行业保护主义、地方保护主义 现象仍然存在，这些现象极阻碍了代建制公司的市场竞争；
4）、目前代建机构普遍规模较小、整体水平不高，力量薄弱，局限性很大，
真正具备从事政府投资工程代建实力的代建机构数量不多，无法实现"代建制〞 的快速开展；
5）、由于目前大多数代建机构属于盈利性企业，在相关约束机制不完善的条 件下，一些代建主体往往片面压低投资，降低施工标准，严重影响了投资工程的 建立质量和投资效益。
2、代建业务风险应对
1〕、进一步完善政府投资工程的造价管理制度
严格的工程造价管理制度可以尽量缩小R,从而降低代建单位与施工、监理 单位以及中介机构和各类专业人士共同串谋的积极性，这是防代建制风险的关键 所在。我国可以借鉴美国的做法，专门制定政府投资工程的"造价/工期方案与控 制规〞，按照全面造价管理的方法去管理政府投资工程的造价;在工程造价信息 发布方面充分发挥政府的作用和开放民间造价信息发布渠道，使政府投资工程在 制定工程预算时的参考数据更贴近市场;加强招标监视，建立和健全工程造价变 更和工程结算以及超预算支付审查制度等等。
2〕、进一步完善专业人士管理制度和施工监理制度
完善的专业人士管理制度可以使其保持敬业、严谨、清廉、公允的职业操守， 如使监理工程师在监理"执法〞中保持独立与公正，让代建单位与施工单位或其 他单位的串谋行为不能得逞。我国可以借鉴的"认可人士〞制度，从加强各类专 业人士的管理人手，严格落实监理制，实行"谁签字，谁负责〞、"认人不认单位〞 等制度，要求各类专业人士通过负责任的签字来保证整个工程的施工是严格按照 招标合同以及政府的相关法规进展的。
3〕、进展产权改革，在此根底上强制实行工程担保与保险制度
为了增强产权约束，我国在实行代建制时，应尽量选择以私有产权为主体且 产权明晰的单位作为代建单位，同时进一步进展国有建筑企业和挂靠的造价单 位、监理单位以及其它中介机构的产权改革，并培育足够多的合格工程管理公司。 在强化产权约束的根底上，强制实行工程担保与保险制度，以充分发挥后者在代 建制中的重要作用。我国可以引进法国的工程竣工十年责任险，并强制代建单位 购置，以增强对代建单位的约束。
4〕、健全和完善代建制的各项政府监管制度
我国应进一步完善政府工程的预算审核制度，招标投标监视制度，合同变更 审查制度，索赔与反索赔审查制度，超预算支付审查制度，严格的竣工验收和后 评价制度，以及严格的工程工程审计制度，责任追究制度和舆论监视与举报制度; 同时建立和完善代建单位以及承包商、供应商的资质管理制度，实行代建单位、 施工、监理单位以及中介机构和各类专业人士的"黑〞制度、准人与禁人制度;强 化各类专业人士的建筑法规约束，专业人士组织、专业人士工作条例、职业道德 标准的约束以及市场机制、信誉约束等等。这样可以尽量降低代建制的风险。
四、工程代建业务开展与机遇
随着我国投资体制改革的深入，政府投资工程的建立管理模式正由"建立、 监管、使用〞多位一体的模式向"投建管用〞职能别离的模式转化。改变长期以 来我国各级政府对直接投资的工程管理方式实行"财政投资，政府管理〞的单一 模式，通过推行政府投资工程"代建制〞的管理模式，实现政府投资工程专业化 建立管理，并最终到达控制投资、提高投资效益和管理水平的目的。
"代建制〞是随着市场经济的开展和社会分工的扩大以及社会经济开展水平 的不断提高，工程实施的专业化要求，技术含量日益增加而逐渐被世界兴旺国家 广泛应用的一种工程建立工程实施管理方式，是以专业的工程管理公司代替政府 庞大的临时管理组织。它使工程管理技术、管理手段、管理思想更专业、更先进； 政府不用组织相应的管理机构，能够有效地防止公务员队伍膨胀；通过市场的方 式转移工程建立费用超支的风险。政府不介入具体的经济活动，既符合国际惯例， 有利于维护正常的市场运行秩序，又可有效地杜绝公务人员产生腐败。因此，实 行工程法人制、推广工程"代建制〞是社会主义市场经济开展的必然要求，是政 府投资工程建立管理体制改革的必然趋势。
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