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旅游地产行业研究报告
2022-2022 年
中国旅游地产业
投资分析及前景猜测报告
内容简述
旅游地产是指依托周边丰富的旅游资源而建的、有别于传统住宅项目的 融旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目，包括休闲度假村、旅游景区 主题休闲公园、分时度假酒店、海景住宅、景区住宅等。
我国旅游地产最早消失于20世纪80-90年月，虽然起步较晚，但进展势头 良好。尤其是进入21世纪以来，作为拉动内需的两个热点行业，旅游业和 房地产业都有了长足的进展。近年来，随着城市房地产开发重心渐渐偏移, 房地产市场进入新一轮整合过渡期，市场投资和消费模式渐渐转变，旅游交 换平台逐步形成，使旅游地产业进入了新一轮进展时期。旅游地产类型从单 一的酒店、主题公园转向游乐设施、度假别墅、第二居所等多元化并存的 进展态势。
从进展驱动力看，旅游地产市场基本呈现“一级城市靠地产，二、三级城 市靠资源”的泾渭分明的进展态势。北京、上海、天津等一级城市的旅游 房地产基本上走“地产”路线，以人造景区、景点来配套于住宅、酒店、 社区等的开发；而二、三级城市的旅游房地产则主要走“旅游”路线，依 托区域的高等级旅游资源进行项目配置。
2022年市场新增旅游地产项目736个，较2022年新增项目量下降了 41%； 开发和运营旅游地产项目的企业共5297家，同比2022年削减27家。部分 中小企业经过前期尝试之后开头选择退出。尽管新增项目数量有显著削减， 但是项目单体规模却明显增加。中小企业在退出转型，而大型房企却一片 狂热，不断加码，市场呈现冰火两重天的态势。2022年旅游地产新增项目 的601家投资开发主体中，以房地产开发与建设为主营业务的企业约占80%o 且以万达、碧桂园、恒大、绿地、新华联、万科、中弘等大型房企为主。
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近年来，我国旅游地产项目在越来越重视品牌化的同时，跨界整合资源力 度也越来越高，一些新兴项目要求地产、文化、商业、旅游、养老等几个元 素进行跨界综合。中国各色山水景观地产、休闲度假房产、产权酒店、分时 度假、高尔夫别墅、温泉度假村、主题文化会馆等以房地产与旅游有机结合 的旅游房地产正进入一个崭新的进展阶段，并将持续走强，直到
2022年左右。
中投顾问发布的<<2022-2022年中国旅游地产业投资分析及前景猜测报告》 共十一章。首先介绍了旅游地产的定义、主要形式及分类等方面内容，接着 详细阐述了影响中国旅游地产行业进展的外部环境，全面分析了中国旅游地 产市场的进展状况，并对不同类型旅游地产项目的开发运作进行深化细致的 分析，介绍了海南、云南、成都、青岛等地旅游地产业的进展现状。最终, 报告重点分析了中国旅游地产行业的投资机遇、投融资模式、投资风险及策 略，并对旅游地产市场的进展趋势及前景做出科学的猜测。
本讨论报告数据主要来自于国家统计局、旅游局、住建部、发改委、中投 顾问产业讨论中心、中投顾问市场调查中心、房地产行业协会以及国内外 重点刊物等渠道，数据权威、详实、丰富，同时通过专业的分析猜测模型， 对行业核心进展指标进行科学地猜测。您或贵单位若想对中国旅游地产行 业有个系统深化的了解、或者想投资旅游地产相关行业，本报告将是您不 行或缺的重要参考工具。
报告名目
一、旅游地产行业的基本概
述 4
二、我国旅游地产项目规模分
析 7
三、国内旅游地产市场竞争格
局 8
四、中国旅游地产区域进展状
况 11
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五、旅游地产全价值链构成分
析 13
六、我国旅游地产项目开发模
式 15
七、我国旅游地产行业进展趋
势 19
八、旅游地产市场进展前景宽
阔 20
附：报告具体名
目 22
一、旅游地产行业的基本概述
（一）旅游地产的定义
旅游地产就是以旅游人群为目标，为最终消费者的物业形式。全部依托周
边丰富的旅游资源而建的、有别于传统住宅项目的融旅游、休闲、度假、居
住为一体的置业项目，可称为旅游房地产。较之一般的住宅，旅游房地产 的特点和优势在于它是旅游业和房地产业的无缝嫁接，具有更好的自然景 观、建筑景观，同时拥有完善的配套功能和极高的投资价值。
包括休闲度假村、旅游景区主题休闲公园、旅游（休闲）培训基地、会议 中心、运动村、产权酒店、分时度假酒店、高尔夫度假村、风景名胜度假 村、海景住宅、景区住宅（风格别墅）、民俗度假村、国际休闲度假中心 等旅游置业项目。全部这些以旅游、休闲度假为主题的置业，可称为旅游 房地产。
旅游地产是旅游与地产的联姻，资本与资源的对接，文化与建筑的对话, 历史与现实的融合；旅游地产是以旅游开发为主导，建设相应配套设施， 包括酒店、度假屋、公寓等，是旅游与地产的结合，是以旅游为前提条件 的房地产开发与经营。随着社会经济的进展，居民生活水平的提高，物质 生活的不断丰富，人们便更多的追求一种自然状态下的生存，渴望改善居 住环境，强调居住空间，更强调居住的自然环境优劣。远离喧嚣，逍遥山
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水，回归自然的幻想时刻萦绕在心灵深处时，旅游地产为人们送达心愿，郊 外空气清爽、环境优雅、交通便捷的第二居所，以供周末或节假日休闲度假 之用。
（二）旅游地产的主要形式
1、自营式酒（饭）店
这类酒店紧紧围绕旅游六要素（吃、住、行、游、购、娱）中的“住”做 文章，以为游客供应住宿为主要功能，后来增加了消遣、会议等功能，多建 在旅游、商务发达或会议较多的大中型城市。由于旅游酒（饭）店不出售物 业，主要通过经营来收回投资，而酒店自营的回收期相当长，与房地产商通 过出售物业快速回笼资金的经营理念不符，因此，旅游酒（饭）店虽然是最 早消失的旅游房地产形式，却不是旅游房地产当前的开发热点。
此类项目属于资本长期积累，回收期长的开发类型，其开发运营的关键在 于后期的运作，同时，由于的资本的长期无法回收，其风险具有长期性。
2、产权式酒店
产权酒店，也称时权酒店，是将酒店的每一个单位分别出售给投资人，同 时投资人托付酒店管理公司或分时度假网络管理，猎取肯定的投资回报。 即出售肯定时间内使用酒店住宿或消遣设施的权利，该权利可以上市转售、 转让或者交换。
将酒店的每一单位分别出售给投资人，投资人一次性买断物业产权，拥有 全部产权。投资者可自主选择使用方式：一是长期自住，只需支付相应的 物业管理及物资消耗，就可以得到酒店的全套规范的客房服务。二是托付 经营，与酒店签订一份《托付经营协议》，几年续签一次，该类投资者除 了每年享有若干天的免费入住权，其余时间则交由酒店代为经营，每年给 投资者肯定数量的回报。三是较长期自住与托付经营混合，没有固定的人 住天数和年终回报，视实际使用状况和经营状况而定。
目前国内通行的是“售后包租”的方式，即把建成后的酒店分成很多个产 权卖出去，产权人可以在该酒店居住旅游，酒店管理公司把酒店房间租出 去，产权人可以从中得到利润。业主也通常在交付首付后，利用租金来向
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银行交付按揭贷款。这一被房产开发商称为“为投资者量身定做的投资形式”, 使业主和酒店的开发者及经营者拴在了一条线上。
(1)时值度假型酒店
指消费者购买肯定数量的“分数”，这些“分数”就成为他们选购产品的 货币。他们可以使用这些“分数”在不同时间、地点、档次的度假村敏捷选 择其分数所能负担的住宿设施，消费者不拥有使用权或产权，也称分时度假， 是使用权的分时出卖。
RCI即国际分时度假交换公司是全球最大的分时度假公司，总部设在印第 安纳洲，在世界90个国家拥有3500个分时度假村，会员家庭超过250万。
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