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高标仓行业研究报告
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CONTENTS
行业背景研究 行业现状分析 行业痛点及发展建议 行业格局及前景趋势
行业背景研究

行业定义
高标仓行业定义

按仓储能力划分,仓库可分为高标仓、传统仓和农民仓。高标仓是一种在法律合规、项 目选址、建设标准和机金价格等方面高于一般水平的仓库.其具体内容包括：（1）法律 合规：高标仓的土地性质和所有权方而符合相关的法律规定。高标仓的土地性质必须足 仓储用地,其开发商需要挣有该土地的土地证和房产证。传统仓和农民仓存在为工业用 地和农业用地的违规使用,导致其土地和房屈所有权复杂,存在一定的法律风险。此外, 高标仓的环境评价仓库在合规方面的不完善,可能产生相关的商业纠纷和经济损失,如 开发商仓库建设阶段可能由于合规问题导致项目建设的停滞,机户在仓库使用时险到相 关方面的亲连.可能引发货物周转出现问题。（2》项目选址：基于运榆成本的考虑,高 标仓通常靠近交通枢纽（如机场、港口、筑路和公路等）以及区域中心城市。此外,高 标仓的选址还需考虑存储货物本身的性质，如生鲜食品为卫生检疫方面的妥■求.易燃、 易爆、有毒化工品为消防安全的考量,需要远禹居民聚集区。传统仓和农民仓的区位选 择缺乏对整体物流活动的考量,具有一定的随机性。仓库项目的合理选址有利于海少整 体物流限务中的成本,同时可一定程度上避免安全随患。（3）速设标准：在建设方面. 高标仓为楼层挣高、地面承吏、库间距、卸货平台等参数具有莪高的标准,可满足大量 货物的存储与快速进出。其具体内容包括：楼层冲高：楼层冲高足指仓库内地面到房顶的 冲高。高标仓的1层层高在8米至10.5米之间,2层层高在7.5米至9米之间。传统仓和农 氏仓的楼层冲高,普遍在3至7米之间,低于高标仓的建造标准。仓库层高的提高便于多 层货架的摆我,有利于提高仓库容积和土地利用率。地而承交：地面承史段指仓库地面 所能承金的丈量。高标仓的1层次点力要求大于3吨.2层的水交力需大于2吨。传统仓和 农民仓的地面水史在0. 7吨至2吨之间。地面水史的大小决定了货物堆放的高炭以及仓库
内空间的利用率。库间距：库间距足指仓库与培体或者相钵仓库之间的距离。
»行业PEST—＞行业

国务院
《物流业发展中长期规划＜ 2014- 2020年〉》
提出到2020年，基本建立布局合理、技术先进、 侬高效、绿色环保. 安全有序的现代物流服 务体系.重点着力匿低物流成本,增强物流企 业竟9力，着力提升物流企业期划化.集约化 水平，加强物潟基础设施网络建设，成为中国 高标仓行业近5年以枭的发厢方向.
国务院
《关下足进快递业发展的若干意 见》
提出培育壮大快递企业,内建完整服务网络， 衔的合交通体系,力晦行业安全监营
国务院
《关于进一步推进物流降本增效 促进实体经济发展的意见》
提出推动物流褛本增效对促进产业结构调婚和 区域吩调发展、培育经济发展新动能、提升国 民经济整体运行效率具有出要意义，

» 行业PESTHBtM分析
《"互联网+”高效物流实施意见》
提出依托互鼓麻技术.推动传统轮流活动向信日化、蜂 化方向发展.芯建窗沈信,日互拓共享体系.完三芍岭仓储 时维丽格，：
《关于促进仓储业转型升级的指导 意见》
■仓储业转呈升级.引彝由传 统仓慌中心向冬立鲂、一侬化的绿合焚能 2粉毒转型，
《关于开展2018年流通领域现 代供应链体系建设的通知》
然出售化物I流西场5建发.发展皆演供应 生,推广醇色技术硬式,有利厅减少物诳运 勒过程中的阕传.提升?S标仓♦的的好济效

《国家物藏枢纽布局和建设规划》
提出鼓及优箝企业促连S鸡联盟、奥本合作.提 升卷况f 催眸效率.并在珏供应方面提供 支持.实行.先殂后让：•租让结合.等冬幻 方式供应土培.有利于促进安标仓行业企业去瀛 强含、优箝互扑，

»行业社会环境
O
近年来，业子商务发展迅速，逐渐成为高标仓的主要客户之一。2014年，京 东、聚美优品和天猫商城的母公司阿里巴巴陆续赴美上市，行业龙头企业崭 露头角，标志着中国电•子商务市场初具规模。中国连续出台电子商务相关政 策，旨在规范市场行为，促进市场健康发展。
O
网络支付技术解决电子商务交易中贷款预付与货到付款的争议，同时避免结款 时的货币物流运输的问题，使终个业商交易过程更加快速、便捷，进一步推动 业子商务的发展。伴范着网络支付在各大电商平台和商家交易过程中的普及， 中国网络支付用户规模日益增加，从201 4年的3. 0亿人增加至201 8年的6. 0亿 人，年复合增长率18. 5、。中国网络支付用户规模的高速增长，主要源于以下 三点：①手机等移动终端支付技术日趋完善，使网络支付更加便捷。截至2018 年，手机网络支付用户数量达5. 8亿，占手机用户数量的71.4$。智能手机通 过将商品选择、商家会话和快捷支付等整体购物环节的整合，为用户提供更加 流畅的峋物体脸，从而增加手机网络支付在手机网络用户的渗透。②网络支付 市场竞争日趋激烈，为用户带来更多选择。伴随着支付宝和微信支付等第三方 Z 支付企业的迅速发展，银联和商业银行利用先天客户优势着力网络支付业务的
快速布局。
»行业社会环境
业子商务是一种以互联网技术为手段，完成商品、服务等交易的商务 活动。互联网的普及为电子商务发展与繁荣的提供了基本的基础建设 保除和居民生活习惯的改造与升级。伴随着互联网在居民生活中的普 及，中国网民规模从2014年的6. 4亿人逐渐增加到2018年的8. 2亿人， 年复合增长率6.3$。其中，手机网民用户规模贡献比更较大，其在网 民总体规模占比从2014年的85. 8$迅速增长至2018年的98. 6$,其主要 原因是智能手机的发展与在居民中的渗透提升。其主要原因是智能手 机价格的下降、智能手机app的开发与第四代移动通信技术(4G)的 广泛使用。中国互联网用户规模的增加为中国电子商务的发展提供了 充足的客户来源。
»行业经济环境

随着国民经济持续恢复，居民就业形势向好，工资性收入 较快增长，居民消费支出恢复性反弹，预计下半年居民的 消费力将进一步得到释放。数据显示，今年上半年，全国 居民人均可支配收入17642元，同比名义增长12.6$。
行业现状分析
产业链
行业驱动因素
行业现状分析
行业市场规模

»行业产业链

中国高标仓行业产业链上游的参与者是各类资源的提供方，包括资金、土地以及建筑材料的提供方等。 产业链中游环节主体是高标仓房地产开发和运营企业，可分为四类：专业的仓库地产企业、传统房地产 企业、电商或第三方物流企业以及少数其他类型企业。产业摊下游是租用高标仓的客户，包括第三方物 流企业、电商企业、制造业企业、零售企业和工业企业等

资金、土地、度筑材料提
供方
高标仓房地产开发、高标
仓运营企业
第三方初流企业、电商企
业、制造业企业、零售企
业和工业企业
►►产业舞上游
高标仓产业链上游概述
高标仓行业的上游原材料主要包括资金、土地和供房屋建造的建材和设备.(1)资 金高标仓行业是房地产的子行业，具有空资产属性，普遍存在资金投入量大、资金 四收周期长和利涧率低等忖点。商标仓企业的盈利与快递扩张依林于低成本的资金 来源.高标仓企业主要通过向银行贷■款、发行债券以及建立物流地产基金(包含 REITs)笥方式对外敲从而获取投资高标仓这设的资金.自十九大以来，中国政 府明确提出金触去杠杆，要求限行和非做金融机构加强对有独资需求的房地•产企业 资质等各方面审查，并发布了一系列的法律法规进行限制.2016年10月，深交所发 布《关于试行房地产、产能过利行业公司债券分矣父管的函》，明确提出提高房地 产企业发行公司债券的标准，并限制资金用于偿还债务、项目这设和补克流动资金 多。2017年2月，证监会颁布《上市公司非公开发行股票实施细则》,要求名停批准 违规企业上市、再触资和重大资产重组等行为，使本身面临资金ZK力的高标仓企业 境况更加堪忧.(2) 土地高标仓的投资度设依粕仓储用地的获取，其来源主矣包括 :政府部门的审批手中直接获取土地，另一种是在二手市场中，物流地产企业从巳经 获丹士比的企业手中购买，但二手市场中的土比转让也需政府同意，土比资源获取 受政府限制校大.仓储用地的土地价格的差异主要源于以下两方面：①城市等级.中 国普遍存在地区发展不均衡、城乡差异大等特点.伴随着近几年的快速发展，北京 、上海第一线城市土地供应量明显下滑，价格在200万-500万/亩之间，普遍商于全 国平均水平.②文通便捷程度.赤标仓是货物供应法中重要的一环，便利的文通将 大幅成少物流运蝌成本，产生校大的经济效笈.

»产业锋下游
高标仓产业链下游概述
高标仓行业的下游主要是企业仓库租户，所属行业主要包括第三方物流、电商、零 售业、工业和制造业等。第三方物流企业是物流地产改主要的客户，主要承担各行 各业企业和个人消费者的货物运输业务。由于仓库建i支的初期投资巨大，第三方物 流企业出于轻资产的考虑，通常耒取租用的方式.近年来，中国物流行业发展迅速 ,对高标仓的发展具有捡动作用・2018年，物流业总收入已经达到10.1万亿元，占 比国民生产总值的11.3%.伴随看互#网技术发展和地域间交流H益频繁，电子商务 发展迅速，逐渐成为商标仓行业的第二大客广.电子商务对商标仓的需求主要包括 以下两点:①货物的高效周转.相比于线下零售终端，线上电子商务对用户端的网点 布局较为海弱，需要提升整个物流环节效率以弥补时间上的不足。高标仓的合理布 局与机械化和智能化升级，有利于实现对货品的全程监控和；②冷境贸易的保税仓 的申请.伴随着冷境电商贸易的繁荣，保税仓库的需求日益增加.在跨境贸易中， 保税仓可在入关前臂时存储货物，不必微纳进口关税，有利于成少进口货物的持有 成本。保税仓的申请条件较为严格,在土比奥型、产权、规划、交通和消防等方面 都有明确的规定.商标仓在各方面都符合保税仓的申请条件，从而推动行业的进一 步发展.承售业的细分科矣繁多，主要客户包括蔬果生鲜、食品酒矣、衣装服饰、 掌电、掌具、化妆品和洗护用品等供应商。①蔬果生鲜、冷洋食品和酒水饮料等方 腐败品的储藏,，对环境温度和湿度要求较商，需要对商标仓进行恒温恒湿设备的添 加和改造.

►►行业现状

伴随着中国经济持续增长和互联网的不断发展，中国业子商务、零 售、制造、物流等行业逐渐兴盛，市场对仓储的需求持续上升，中 国物流地产市场规模得以保持长期的快速增长。同时，中国物流地 产行业良好的发展前景吸引房地产、电商、零售、金融等行业中的 资本和企业进入，也进一步推动了行业的发展。按照租金额计，近 五年，中国高标仓的市场规模从2014年的54. 3亿元增长到2021年的 368.9亿元,年复合增长率31.4%

行业痛点及发展方向

»行业疝点

地产基金学方代族臬费4t.
中国经济增速减缓，发展存在不稳定因素

土地供应紧张，拿地难度日益提升
上此资源是高标仓行业发展的0要生产货样.近年来.中国在拿地豉策方面日也国 率.成为高标仓忏业发展的女委收的09京.中国⑥城宽广、恰质辽阔,国土面积为 为963.4万平方公里.居世界第三住.能把乂示.中国物流令林用地面积约为1.200 平方公里,占出他国土面积的万分之1.2:相比于美回物流仓辑用地面租约为1.800 平方公里.占总地国土而枳的万分之1.9,中国物漉仓体用地开发上行空灯行M.比 外.中国可开发土地贵&行限.存在大量沙溟、曷度、戈壁和沼泽等不宜开垦的土 地.
融资环境日益严峻，企业资金链承压严重
高标色行•：£冬于次皆产行业.通过削期投入大量费全开发建设,并通过长达10年以 上的持有和运营.土矣以把余的方忒回收资金.相比于住宅和商业地产.而标仓具 有投资日抠周期长、H为低的特点.年化收星停渔在6*至8%之间.WA.,高除仓的 火H一定在氏上依然于低成本的资金来源.主委以娘行第款、发行债叁加14立物法.
高标仓行立属手女青产疗女,通过前期投入大支费金开发虔议,并通过长达10年以上的持有 和运臂.土矣以＜«会的方戌日收皆金.相比于住宅和肖业代产.高蛇仓具有投资回报周期长. 利汹低的价点.年化秋K卡玛在6、至8、之同.BJ/t.高归仓的也H 一定也氏上依收于找成本 的皆会来考.土矣以梁行货壮、发行债券加建塞物法地产展会学方式,2桌皆公.
»行业竞争格局

行业格局及前景趋势

中国高标仓行业发展至今呈现“一超多强"市场竞争格局，逐渐向多极化发展。 按照市场规模划分，中国荔标仓行业经营企业主要可分为三个桶队:第一梯队是 深耕物诳地产多年的苦溶所,占据超过三成的市场份普洛斯是亚洲餐大的物 该地产提供商，自2003年进入中国，以轻至姿产相结合的方式，在土地政策浪 制之前”应马羞地：迅速完成中国各大至点城市的市场布局；第二梯队高标仓 企业众多，包括业内知名的国际品惮物流地产商,安博.丰树.嘉民等,国资背 事的大型物说地产商,手京 宝湾和易通等,国内住宅启地产开发龙头，万科里 团旗下的万尊物流,以及具有资本优势的全总机构,平安不动产等。这类企业依 能姿全成土地优箝,通过近几年的快递发展,菖逅占据5%左右的市场份额；第 三梯队是行业所进入者，京东、菜鸟东百百货等电商、第三方物流企业和号售 等高标仓行业下悟租户,汶关企业通常迫于近年来物玩仓南雄租金的大朦8长 出于成本控密的考虑，逑设满足自身物流需求的急标仓,其规模较小.
行业格局
中国高标仓行业的各关叁与舍在发展应程中,存在各种形式的优势互扑,达成战8S 合作.2017年2月,绿地控股与中远渗运iS应战珞合作，层地产开发与海运港口优 均相结合，实现海港射近物流仓情地产的针对1生布局.2017年7月，万科联合厚朴 奥本、高亚姿本.中银投和普洛斯创始人梅志明先生,共同参与普洛斯的私有化， 是中国居地产龙头企业和亚洲物流地产龙头之间的强强奈合，亦是国际优秀物流地 产管遑经迨与卒土化运营相结合2017年8月，荣甑发展与至乌网络签订战BS合作, 是物诳地产向产业链下於企业的合作典范,亦是传统房地产开发企业和淅兴互联网 产业的可与产业升级，2018年1月,南山控股通过对深星地B的并融组，实现物 沃地产的矫进驻,中国?5标仓行业内外的第界合作与优势互扑,有利于行业未来 的发展与产业升级，境发市场新解活力.
»行业代表企业1

行业标杆企业

代表企业1
京东物流隶属于京东集团，创立于2007年，最初以企业自用仓储业务为主。 2007年，京东物流正式建立了第一个物流配送站。2013年,京东物流建成 1,000个配送站，并对夕雕出了 "极速达”业务，并逐渐对外开放。2016^11 月，京东物流作为正式品牌全面对社会开放.2017年4月,京东物流正式宣布 独立于京东集团。201诈，京东集团出售子公司京东物流的股份，筹资大约 25亿美元，投资者包括高箱资本、红杉资本、腾讯、招商局集团等。京东物流 以解氏社会化物流成本为使命，致力于成为社会供应链的基础设施。发展至今， 京东物流是全球唯一拥有中小件、大件、冷链、B2B、跨境和众包（达达）六 大物流网络的企业.京东为客户提提供仓储、运揄.配送.客服、供应链解决 方案、快递.快运、大件.冷链、跨境、客服、售后等全方位的物流产品和服 务,以及物流云、物鄢傲、物流病.云仓等物鄢俄产品。201诈，京 东物流开放业务全年收入同I：怎长超100% ;服务客户数超过20万家,多个客 户年合作额超过1亿.
»行业代表企业#

行业标杆企业

代赛企业2
万纬物流是万科涉足物流地产领域而成立的品牌.201份，万科成立物流地产事 业部，正式进军物流地产。2015年，万科正式推出独立物流品牌——万纬。
201诈，万纬进一步扩大业务至冷链市场。发展至今，万纬物流已成为国内领先 的物流服务商。万纬定位于现代仓储设施和物流一体化运营的物流园区和产业园 区专业开发商及运营商,其业务分为标准设施开发、定制个性化物流服务、收购 与回购三部分.万纬物流坚持以客户需求为导向的经营理念,为客户提供专业化 和定制化的产品和服务解决方案,并致力于成为物流地产行业的领导者。万纬的 物目前主要布局于因与中西部耄点城市.运营及遴总面积1056 万平方米.运营及在建项目134个、进驻城市45个、服芬客户700家。201诈， 万纬物流融合太古冷之J流平台，加速布局泠链物流全国业务版图。
行业研究报告
Industry research report PPT template
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