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1、昌建东外滩项目可行性研究报告 目录 第一部分 宗地评价 3 一、宗地基本情况 3 二、区域板块分析 3 三、环境评价 4 四、交通条件 4 五、市政规划 5 第二部分 区域市场分析 7 一、周边楼盘状况 7 二、价格及客户群体分析 8 第三部分 项目SWOT分析 9 一、地块SWOT分析 9 二、项目分析总结 10 第四部分 项目投资测算及价格敏感性分析 11 一、项目经济技术指标 11 二、项目投资测
2、算表 12 三、土地价格敏感性分析（160.5亩） 12 四、商铺价格敏感性分析（300万/亩） 13 第一部分 宗地评价 一、宗地基本情况 目标宗地位于漯河市郾城区黄河路与金山路交叉口东北角，占地 160亩左右，容积率为3.5。宗地东临沙河，南临漯河市主干道黄河 路，紧邻黄河路大桥，西临漯河市主干道金山路，北距规划中的生态 水城仅1公里。 目标宗地原为漯河市铸造厂，目前宗地围墙已搭设，政府正在对 铸造厂进行拆迁工作。宗地北部与双汇・国际花园之间有块空地，该 地块为漯河市舒曼置业有限公司所有，目前该地块已无地上附着物， 围墙已搭设，但尚未动工，预计未来2年内会动工，届时将与本
3、项目 以及广鑫•帝景城形成竞争态势。 二、区域板块分析 宗地所处沙北东区属于漯河市被边缘化的区域，西不属于沙北板 块，东不属于召陵板块，南不属于铁东板块，是漯河市一个被遗忘的 边缘化地带。近年来，该区域由于沿河改造工程进度较慢，区域的开 发潜力一直未被挖掘，只有双汇・国际花园唯一一个高档社区孤掌难 鸣。区域内的基础设施和生活配套不够完善，也缺乏相应的教育、医 疗配套，在集中式的商业配套方面也存在空白。 纵观漯河市近年来的城市发展，不难发现，市中心老城区、沙北 区，源汇区双龙、西城区，以及沙北淞江新区的地块越来越稀缺，甚 至即将绝版。按照城市均衡发展的一般规律，漯河城市发展的轨迹将 逐渐向
4、东区沙北金山板块及召陵板块转移，越来越多的外来品牌开发 商选择在此区域拿地，区域土地的升值潜力逐渐显现，未来区域的地 块将会很稀缺。 宗地紧邻沙河，当前漯河市政府对沙河沿河改造工程正在施工当 中，预计沙河二期工程将于5月份完工。未来2年内，宗地东部，黄 河路大桥以北，沙河河堤景观工程的完工将会极大地带动区域居住价 值，提升板块形象，对本项目产生积极影响。 三、环境评价 宗地处于漯河市东部，周边道路平整，周边工厂企业较少，居住 坏境好。（沙河景观区） 周边医院：漯河市中医院 银行：中国银行、中国建设银行、中国工商银行、中国农业银行 学校：漯河二高、阳光雨露国际双语婴幼园、许慎幼儿园、漯
5、河 小学 商业：三明超市 四、交通条件 目前宗地周边已有18、28、36、39路公交通过，覆盖区域广， 交通十分便利。 18路 罗庄二宋寨―董庄―黑龙潭—半截塔―双汇国际花园—西华路口—挂车厂—沙北医 院-市三中-马路街口 -漯河新天地-文化路-五一路口 -妇幼保健院-实验小学- 干河陈乡政府-开源集团-森林公园-华强公司-柳江东苑-康平花园-柳江小区- 东宝汽修中心文萃江南建材市场二107国道 28路 朱庄―香山路口~金港大酒店—石油公司—东方大市场―金山路口—水泵厂—铸造厂 家属院-西华路口 -挂车厂-漯河中等专业学校-老桥北-市建委-泰山路口 - 黄山 路口 -蓝天宾馆-市
6、政府-市环保局-康乐宫-漯河医专-丁湾-水利技校-五一 路口 -文化路口 -漯河新天地-金穗广场-市烟厂-中州家具城-光明路口 -三五一 五工厂-市农机公司-县二高-骨科医院-人民医院-塑料厂-燕山路口 -朱庄-28 路总站 36路 北站（北环路口）-金山区管委会-三和木业-市八中-西华路口 -铸造厂家属院-水泵 厂 -四中-三五一五工厂-光明路口 -中州家具城-市烟厂-火车站-中华市场- 马路街口 -漯河新天地-文化路口 -五一路口 -水利技校-民主路口 -牛行街口 -电 脑城-市报社-市三院-郾城公疗-郾城电业-辽河路口 -淞江路口 -嵩山路口 - 辽河路口 -黄山路口泰山路口 -总站
7、北环路口） 39路 董庄—双汇国际花园—农机监理站二铸造厂―银鸽小区―金山桥南口―光明路北口-- 鑫海地水轩小区-万祥街-万顺街-204仓库-市烟厂-中汇广场-漯河新天地-文 化路口 -五一路口 -国美电器-人民路口 -民主路-牛行街口 -电脑城-市报社- 市三院-郾城五高-郾城劳动局-郾城邮电局-老二高-北街口 -市交通局-许慎市 场北口 -太行山路口 -淞江小区-郾城实验二高-北环二高 宗地西邻金山路、南邻黄河路，两条路均为城市主干道，黄河路 往东通往沙河大桥、未来召陵行政办公区域，往西通往市中心，仅需 5分钟车程；金山路往南通往召陵区三五一五、人民医院、四中，各 类配套设施完善，
8、往北通往京港澳高速入口、规划中的生态水城。 五、市政规划 漯河新区：金山路以东147平方公里，规划建设漯河新区（已有 概念规划），主要发展产业、生态宜居、重点进行城乡一体化和城中 村改造。在新北环一公里处建设港口，沙河通航，直通淮河。沙河港 口在进行前期调研，很快进行。 根据漯河市2009-2030年总体规划发展，漯河城市总体布局为一 心、两轴、九片区，未来召陵区将成为城市东部副中心，市政府将此 区域打造成区域性食品研发、交易、消费和职教中心，强化区域CBD 行政中心的带动作用，在淞江路以北，规划建设以职业教育、研发为 主的教育产业，同时以产业集聚区的建设为契机，形成区域性的食品 研发、
9、交易基地。 宗地所在片区为金山组团，在城市总体规划当中，将此片区定位 为城市生态居住示范区。未来在市政府沿河规划的引导下，将积极推 进生态居住的建设，强化生态资源的保护和利用，增加水上娱乐休闲 项目的开发，例如：生态水城、沙滩浴场、海滨公园等，这些都将极 大地带动区域居住环境的改善，提升区域的住宅品质，从而引导市民 来此置业，拉升周边楼盘房价。 目前区域内有双汇・国际花园、银河湾、0395倾城、山水杭城、 广弘花园、广鑫•帝景城等楼盘，未来2年内周边将有4个新增项目， 包括本项目、生态水城、临近本项目舒曼置业的地块及金山路路西国 际花园对面的空置地块。区域将成为漯河市的生态居住示范区域，尤
10、 其是生态水城项目的启动，将推动整个片区的生态居住氛围，提升区 域形象，对本项目产生积极影响。 宗地东临沙河，当前漯河市政府对沙河沿河改造工程正在施工当 中，预计沙河二期工程将于年内完工，这将推动区域沿河河堤景观风 貌的展现，宗地东边河堤水域风貌景观核心区域的雏形将初步形成。 未来市政府还将对宗地东边河堤区域规划沙滩浴场，作为沙河二期景 观工程的一个亮点工程，沙滩浴场将填补漯河市沙澧河景观工程中的 一项空白。为把沙滩浴场打造成国内一流的独具亚热带风情的休闲娱 乐场所，市领导高度重视，从选址、定位到设计几易其稿，最终把沙 滩浴场的地点确定于沙河河岸左侧黄河路沙河大桥下游处。规划的沙 滩浴场南北
11、长约700米、东西宽70米，自堤外到堤内，分别规划了 浴场主入口、停车场、沙滩浴场和水上娱乐项目。停车场紧邻沙滩浴 场主入口，依堤外滨河路而建，可同时容纳100多辆汽车停放。堤外 分别规划设置了为浴场服务的淋浴房、更衣室、公厕和管理用房。堤 内沙滩浴场面积为3.2万平方米，其中设置有小凉亭、小木屋供游人 使用，靠近河堤位置设置有观景平台，观景平台。四周种植高大棕榈 树以表现浪漫的热带海滩情怀，同时还配置银杏树等树种，体现沙滩 浴场的季节变换之美。 第二部分 区域市场分析 一、周边楼盘状况 项目 位置 户型 均价 广鑫•帝景城 黄河路与金山路交汇 处西南角 97由?两室 109
12、135^2三 室 7月开盘 预计3800元/m? 湾畔19号 黄河路与金山路交汇 处东南角 97.5m?两室 125 ma 室 5月开盘 预计3500元/m? 0395倾城 金山路与黄河路交叉 口向北100米路西 92 m?两室 现房3500元/m? 国际花园 金山路与黄河路交叉 口向北200米路东 140 m?以上大户型 现房4000元/m? 康桥水岸 黄河路桥东20米 91 m?两室 110由2三室 5月中旬开盘 预计3200元/m? 宗地周边目前在售楼盘有5个，其中广鑫•帝景城以及河东岸的 康桥水岸为新开发项目，尚未开盘，将有3-5年的开发周
13、期，与本项 目产生一定的竞争格局。 双汇・国际花园为公司在04年开发的高档社区项目，虽然项目 总体体量不大，但却销售却从05年一直延续到现在，将近7年的销 售时间。分析该项目滞销的原因主要有以下几点： 1、长期的孤掌难鸣； 2、配套不成熟、被遗忘的区域； 3、沿河改造一直未动工； 4、操盘的时机节点把控有问题，各期开发未衔接好； 5、项目没有分期开发，分期产品无差异性，没有提升产品品质， 操盘粗糙； 6、剩余大户型过多，难以消化，总价过高。 二、价格及客户群体分析 区域位于召陵区，紧邻沙河，随着漯河市沿河改造二期工程的完 工，沙河沿岸的景观初成雏形，区域的景观优势也逐渐体现出
14、来。虽 然区域内配套设施尚不完善，但区域交通便利，环境优美，居住品质 较高，未来仍有较大的升值空间，越来越多的市民选择在此置业。 目前区域内房价主要集中在3000-3500元/壮，在全市范围内，处于 中等水平，有较大的提升空间。漯河市整体房价目前集中在3000-4000 元/壮的关口，需要一个品质较高的项目突破4000元/壮的瓶颈，来带 动漯河整体房价上4000元/壮。 按照房价正常发展的趋势，以及沿河景观呈现在市民眼前，预计 到明年下半年，本项目开盘阶段，区域房价将达到4000元/壮以上。 经调查分析，选择在此置业的客户群体主要为有一定经济基础、 有改善性购房需求的企事业单位职工、
15、私营企业主，购房用途多为自 用，为改善目前的居住环境。目前漯河新区通过圈地提升城市核心经 济增长竞争优势，政府吸引国际食品巨鳄来漯河投资，例如可口可乐、 康师傅、旺旺等，来打造城市名片。本项目可依赖这些新兴食品企业、 食品研发基地的高管及召陵新区市政机关的领导，通过沙滩浴场来吸 引市民，我们所面向的客户不仅仅是漯河市民，更多的是企业高管、 收入很高的外地人。 第三部分 项目SWOT分析 一、地块SWOT分析 1、 优势 A、随着城市框架的拉大和向东开发，地块升值潜力很大； B、交通方便，自然生态景观好。 2、 劣势 A、生活配套设施不足，规划及外观环境较差； B、周边有很多竞争
16、楼盘，不利于做项目品牌和后期无业管理。 3、 机会 A、漯河城市发展迅速，城市凝聚力和影响力逐步提升，促进房 地产的快速发展； B、地块尚未启动，物业形态及产品配比具有可塑性，可根据市 场及客户随时调整策略。 4、 威胁 A、周边环境的开发，规划合理，多个实力开发商进驻，未来竞 争格局态势明显，对本项目产生一定影响； B、房地产调控政策进一步增强，政府对房地产采取适度打压， 以保持长期持续稳定发展，房地产新政策随时都有可能出炉。 5、 综合分析 本地块最核心的优势和机会在于地段价值和景观环境，通过专业 手段对地段价值的挖掘，投资与地段价值相匹配的产品，进而提升项 目的产品价值，
17、树立可信、适宜居住的项目品牌形象，以吸引客户群。 二、项目分析总结 根据上述SWTO分析，项目可以以自身规模及景观绿化带为基 本立足点，从而弥补周边配套设施的不足，寻求楼盘差异化，确立项 目市场地位。 本项目在以自身景观优势作为卖点的同时，应着手打造另外一个 卖点：区域性商业中心。由于项目所在区域为生态居住示范区，目前 区域内尚无配套商业，对于本项目来说，这是一个良好的契机，另外 一方面，增加持有型物业，可有效规避增值税。基于未来区域内的高 端客户群体，建议开发5-7万E的大型商业中心，配合市政府规划的 沙滩浴场，集餐饮、居住、购物、休闲、娱乐为一体的商业中心，真 正实现一站式消费，满足
18、周边居民的消费需求，同时吸引召陵新区、 铁东区域的人流来此消费，提升项目住宅的投资价值。 因此，本项目利用自身及周边的景观配套设施，解决好城市中心 住宅“缺绿”、“缺空间”的问题，并且发挥好新城市中心集中式商业 配套及公共配套设施齐全的优势，可以打造出真正理性的宜居豪宅。 第四部分 项目投资测算及价格敏感性分析 一、项目经济技术指标 项目经济技术指标 项目 面积5) 指标说明 总占地面积 107007 160.5 亩 总建筑面积 454500 包含地下8万由？ 地上总建筑面积 374500 地下总建筑面积 80000 项目每200 m2规划0.5 个停车
19、位，共约1875个 可售面积 382500 地下4万m2 1 商业 80500 持有商业3万m? 2 酒店小户型 45000 3 住宅 217000 4 地下停车场 40000 持有面积 72000 幼儿园 2000 地下停车场 80000 容积率 3.5 二、项目投资测算表 序号 项目名称 合计 （万元） 单价 （元/m2） 备注 上 土地征用及拆迁费用 50798 1356 300万/亩 二 前期工程费用 7302 195 元/m? 三 基础设施建设费用 4195 1
20、12 元/m? 四 建筑安装工程费用 70555 1884 五 公共配套设施建设费用 11984 320 包含地下8万m2 六 开发间接费 5085 133 销售总额2% 七 管理费用 3813 100 销售总额1.5% 九 销售费用 6356 166 销售总额2.5% 十 开发期税费 22882 598 销售总额9% 十一 财务费用 6356 166 销售总额2.5% 十二 项目总投资 189326 5030 十三 销售收入 商业 104650 13000 80500 m 酒店与SOHO 2
21、4750 5500 45000 m 住宅 112840 5200 217000 m 地下停车场 12000 3000 40000 m 总额 254240 6647 十四 利润总额 64914 1617 十五 销售利润率 25.5% 三、土地价格敏感性分析（160.5亩） 土地 价格 （万元） 土地 总价 （万 元） 单方 地价 （元/ m2） 总投资 （万 元） 总利润 （万 元） 销售利 润率 （%） 含持有 43000 万 元 项目 总收 益率 （%） 280 47412 1266 185022 6
22、3968 25.7 106968 43.0 290 49105 1311 186715 62275 25.0 105275 42.3 300 50798 1356 188408 60582 24.3 103582 41.6 310 52491 1401 190101 58889 23.6 101889 40.9 320 54184 1446 191794 57196 22.9 100196 40.2 330 55877 1491 193487 55503 22.2 98503 39.5 340 57570
23、 1536 195180 53810 21.5 96810 38.8 350 59263 1581 196873 52117 20.8 95117 38.2 360 60956 1626 198566 50424 20.1 93424 37.5 370 62649 1671 200259 48731 19.4 91731 36.8 380 64342 1716 201952 47038 18.7 90038 36.1 390 66035 1761 203645 45345 18.0 88345 35.4
24、 400 67728 1806 205338 43652 17.3 86652 34.7 四、商铺价格敏感性分析（300万/亩） 商铺售价 （元） 总投资 （万元） 总收入 （万元） 总利润（万 元） 销售利润 率（%） 含持有一 43000万元 项目总收 益率（％） 9000 185589 232890 47301 20.3 90301 38.8 10000 187003 240940 53937 22.3 96937 40.2 11000 188408 248990 60582 24.3 103582 41.6 12000 189814 257040 67226 26.2 110226 42.7 13000 191224 265090 73866 27.9 116866 44.0 14000 192629 273140 80505 29.5 123505 45.2 15000 194034 281190 87144 30.1 130144 46.3 16000 195439 289240 93783 32.4 136783 47.3
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