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1、商业模式研究报告 碧犍园商业模式研究 11 b 口碧桂园商业模式概要 口碧桂园基本概况 口碧桂园商业模式分析 口碧桂园商业模式发展历史与评价 碧桂园开创了 “城市开发”的典型商业 模式 “城市开发”商业模式概要 • 碧桂园成功开创了一种从开发房地产到开发城市的全新而独特的商业模式, 简称“城市开发”模式。 • 碧桂园“城市开发”模式具有四大特点：大规模廉价拿地、“酒店+学校 +综合配套”开发先行、分片综合开发、土地层层增值。 • 目前碧桂园“城市开发”模式得到了规模化运用，同行也争相效仿。 □碧桂园商业模式概要 口碧桂园基本概况 口碧桂园商业模式分析
2、 口碧桂园商业模式发展历史与评价 □碧桂园集团创建于1997年，2007年4月在香港联交所主板挂牌上市，是全国最 大的综合性房地产开发企业之一。 经过十余年发展，碧桂园现已发展成为以房地产为主营业务，属下机构涉及房地 产开卷的各个环节屋并涵盖五星级酒店、教育、社区商业、休闲娱乐产业等多个 行业的臻合性企业集团。 碧桂园采用集中及标准化的运营模式，业务包含建安、装修、物业发展、物业管 理、酒店开发和管理等。碧桂园提供多元化的产品以切合不同市场的需求。各类 产昴包境联体住宅及建房等大型住宅国暝县以及车位及前徽 同时碧桂园亦开发 及管理若干项官再及独立酒店，提升鼠也产项目的升值港为o 碧
3、桂园一直以“希望社会因我们的存在而变得更加美好”和“做有良心、有社会 索任髻粤帆娄套矍总翦^器品化的核心，踏踏实实地在房地产行业耕耘，做有良 碧桂园集团总部组织结构 股东大会 监事 董事会秘书 物业 其它 酒店 1集团企坐结构 I 碧桂园集团一 I 碧桂I 房地产开发 红荔文化村公司 雅骏装饰公司— 腾越建筑工程公司 广东管理公司 鲁俱乐部 金怡置业公 台山凤凰酒店公司 高明凤凰酒店公司 威尼斯酒店 五邑凤凰酒店公司 阳江凤凰酒店公司 假日半岛酒
4、店公司 鹤山凤凰酒店公司 增城凤凰城酒^i 广州碧桂园公『 东岸碧桂园 台山碧桂园公司 花都碧桂园^ 长沙威尼斯城 阳东碧桂园<^^ 南海碧桂园公司 高明碧桂园公司 五邑碧桂园公司 鹤山碧桂园 南沙碧桂园 增城碧桂园公『 顺德碧桂园公司 00%! 00% ii I 2007年4月 肇庆市高要凤凰酒店公司 天津凤凰酒店公司 如 华南碧桂园公司 乐昌碧桂园公司 惠州市度假村公司 天津碧桂园投资公司 泰州碧桂园公司 沈阳碧桂园公司 满州里碧桂园公司 巢湖碧桂园公司 天津凤凰投资公司 肇庆碧桂园公司 韶关顺宏公司 均安碧桂园公司 高要碧
5、I®公司 碧桂园的发展史看，经历了创业、珠三 角扩张阶段, t规模 目前正进入全 扩张阶段 2000年 2007年 •2008年7 月， 开发沈阳碧桂怩 全国扩张阶段 •2007年12月，开发长沙碧桂园, 三角，进行全国扩张。 出珠 •2008年7 月， 武汉、咸宁、 通辽、泰州、 创业阶段 ♦1993年前，杨国强作为承建商承建了碧 一桂园的建筑施工，碧桂园垫不起工程费 ，以几百套别套抵债。 •1993
6、年底，杨国强筹办了广东碧桂园学 一校，共招了 1300多名学生，每个学生收 取30万元的储备金，以此资金盘活了顺 德碧桂园。 • “997年，杨国强发起成立了顺德碧桂园 公司，从事房地产开发业务。 _・1998年，开发广州碧桂园，70栋楼两个 一多月销售一空。 珠三角扩张阶段 • 2000年5月，开发华南碧桂园。 • 2002年5月，开发碧桂园凤凰城，“一 分钟销售一套别墅、一天之内创造了销 售额7.5亿元”。 • 2004年12月，开发南海碧桂园。 • 2006年10月，开发广州南沙碧桂园。 • 2006年，开发鹤山、五邑、阳东等碧桂 园，走出广佛经济圈，进入珠三角。
7、 • 2007年，开发新会、介山、肇庆等碧桂 园。 正在开发的窗」有：益阳、 随州、呼/贝尔、兴安、 鞍山、湖、黄山、池州、 安庆、芜湖碧桂园q • 2008年7月,大量土地储备4600万平方 米：而2007年初1870万平方米：2007年 12月3840万彳方米。 碧桂园历年营业收入 碧桂园近年营业收入及增长率 ■收入（亿元）一♦—增长率（％） 碧桂园历年净利润 碧桂园近年净利润及增长率 I-I净利润（亿元）一♦一增长率（％） 碧桂园历年毛利率与净利润率 碧桂园近年毛利率与净利润率 T-毛利润率(%) —净利润率(%) 顺德碧桂I
8、 顺德碧桂园于1992年开始动工，位于顺德区北洛镇碧江大桥侧。 项目的总占地面积约为2, 993, 516平方米，预期总建筑面积（包括可售及不可售）约2, 257, 458洋米。 提供各类产品，包括单体住宅、联体住宅、多层洋房及高层洋房和商铺。拥有四星级度假酒店以卜四间会所、 肉菜市场、国际文化广场、碧桂园医院及碧桂园学校。 华南碧桂园 产心女 华南碧桂园于1 999年7月30日开始动工，位于番禺区南村镇迎宾路。 项目的总占地面积约为1,1 33,278平方米，预期总建筑面积（包括可售及不可售）约1,01 7,401平方米。 华南碧桂园提供各类产品，包括单体住宅、联体住
9、宅、多层洋房、高层洋房及商铺。有会所，体育馆、游泳池、 网球场、幼儿园、小学、羽毛球场、篮球场、中餐馆、超级市场、乒乓球室、桌球室及阅览室。 碧桂园凤凰城于2001年11月5日开始动工，位于增城市新塘镇，紧临广深高速。 项目的总占地面积约为6,155,199平方米，预期总建筑面积（包括可售及不可售）约3,973,750平方米。 碧桂园凤凰城提供各类产品，包括单体住宅、联体住宅、多层洋房、高层洋房、车位及商铺。开发项目内有专 为外国人开发的凤凰岛国际租赁小区、五星级的广州碧桂园凤凰城酒店、凤凰城中英文学校、掰支文化村、交 通由心、康体中心、东门商业街和会所等。 ：I 碧桂园项目
10、选址原则 项目选址原则 • 适应城市化进程，满足广大普通居民对提升住房品质的需求；也契合当地经济发展和 政府对城市区域规划的需要。 • 项目选址于二、三、四线城市的新中心区，及一线城市拥有丰富自然环境和能够快速 接驳交通路网的潜力发展区，10—30分钟车程即可享受宁静生活。 • 碧桂园项目选址于自然山水景观丰富、适宜人居的非城市中心区，在自然环境中建造 全新都市生活。 • 项目多处于城市未来发展的潜力地区，力所能及地推动三、四线城市的城市化进程。 • 土地面积大，基本在30万平方米以上，有的甚至在200万平方米以上。 • 把土地分成多片，按阶段分成多次开发。 碧桂 项目开发原
11、则 项目开发原则 • 大部分新项目都建造五星级标准酒店、大型商业中心、学校等综合社区配套，旨在最 短时间内给业主提供完整的居住生活解决方案。 • 碧桂园除了参与市政建设，加快当地城市化进程。 • 项目走碧桂园系列化，走产品标准化，后续项目多采用前期项目的定位策划和规划设 计。 • 土地分片逐年开发。 11 b 本报告共分4部分，您现在阅读的是 □碧桂园商业模式概要 口碧桂园基本概况 口碧桂园商业模式分析 口碧桂园商业模式发展历史与评价 碧桂园最典型的商业模式是“城市开发” 模式 “城市开发”商业模式概要 • 碧桂园成功开创了一种从开发房地产到开发城市的全新而
12、独特的商业模式, 简称“城市开发”模式。 • 碧桂园“城市开发”模式具有四大特点：大规模廉价拿地、“酒店+学校 +综合配套”开发先行、分片综合开发、土地层层增值。 • 目前碧桂园“城市开发”模式得到了规模化运用，同行也争相效仿。 碧桂园 “城市开发”商业模式四大特 大规模廉价拿 地 •为帮助当地政府推进城市化进程，选择项目选址于二、三、四线城市的新中心区，及一 线城市拥有丰富自然环境和能够快速接驳交通路网的潜力发展区获取超大片土地，取得低 成本单位地价 “酒店+学校 +综合配套” 开发先行 •大部分新项目都建造五星级标准酒店、大型商业中心、学校等综合社区配套，旨在给业
13、 主提供完整的居住生活解决方案，以此来带旺己经获取的土地，实现土地再增值 分片综合开发 •对大片住宅土地实行分片多次开发，每开发一次以带动周边土地增值一次 ■五星级标准酒店、大型商业中心、学校开发带动使“生地”成“熟地”，土地分片多次 开发实现了土地的多次增值 “城市开发”模式创新：定位变化 我们运用商业模式模型对碧桂园“城市 开发”商业模式进行分析 口土地无明确定位 口降低土地成本。 口提升土地价值。
14、 口碧桂园把自己比喻造一个新城市, 而自己是城市开发商的角色。 土地规划 土地开发 土地出让 获取土地 房产开发 商业结构 原来未涉及土地开发业务。 “城市开发”模式创新: J^(l) 房地产开发商 当地政府 碧桂园接管了当地政府部 分原来土地开发业务，使 价值链中增加了土地开发 环节，而政府减少了部分 土地开发工但 “城市开发”模式创新：商业结构 11 土地 原来土地没有明确的定位。 碧桂园把大块土地分成多片, 按阶段分成多次开发
15、 “城市开发”模式创新：运行方式 口运行方式：土地规划一土地开发一土地出让一 土地购买一房产开发 • 土地规划：政府做好道路、街道、相关建筑等 规划 • 土地开发：政府做好道路、街道、公用设施等 基础配套，分割建设用土地 • 土地出让：政府出让开发好的土地 • 土地购买：购买土地 • 房产开发：在购买的土地上进行商品房开发 • 运行特点：政府负责前期土地开发工作，房地 产开发商负责后续房产开发工作 口运行方式：土地规划一土地初开发一土地出让 一土地购买一土地二次开发一房产开发 • 土地规划：做
16、好建筑用地规划 • 土地初开发：做好连接外道路等基础配套 • 土地出让：出让初开发好的土地 • 土地购买：购买土地 • 土地二次开发：做好街道、公共设施等基础配 套，提供酒店、商业、学校等相关配套 • 房产开发：在二次开发后的土地上进行商品房 开发 • 运行特点：通过帮助二、三、四线城市推进城 获得土地二次开发权，批发土地降低 了土地的购买成本；通过街道、公共设施等基础 市化进程, 配套，使土地从“生地”变成“熟地”，提升土 地价值 oRT III “城市开发”模式创新：运行方式 口运行方式：土地开发一房产开发 •土地开发：做好道
17、路、街道、公用设施等基础 配套，分割建设用土地 •房产开发：在土地上进行商品房开发 □运行特点：土地开发到房产开发是一次性的 口运行方式：土地分片规划一土地一次开发一房 产一次开发一土地二次开发一房产二次开发一土 地多次开发一房产多次开发 • 土地分片规划：把土地按功能分成多片 • 土地一次开发：做好连接外道路等基础配套 • 房产一次开发：商品房、酒店、商业、学校开 发 • 土地二次开发：酒店、商业、学校等相关配套 开发，商品房开发，使社区逐步成熟，周边土地 升值，使周边土地变成了二次开发 • 房产二次开发：商品房开球，随周边成熟升值 • 通过分片土地，土地分次开发，酒店
18、商业、 学校、商品房的等相关配套的公共设施配套的完 善，使一次又一次实现增值」 “城市开发”模式创新：参与方价 减少了土地开发成本 价值变化 土地供应商 碧桂园 • 增加了土地开发成本 • 批量购买土地，降低了土地单位成本 • 分多次开发土地，后续开发地产和房产都利用了前期相关公共设施配套, 以及相关社区的成熟实现了增值 11 b 顾客 顾客购买了社区配套更完善的商品房 “城市开发”模式创新：利润模式 少了土地购地成本，增加了土地价值 价值
19、传统项目利润模式 价值 创新后利润模式 成本 利润 成本 利润 新增利润点 产发 房开 地买 土购 土开 地发 产发 房开 “城市开发”模式创新: ^^(2) 利润模式 项目 利润 项目 利润 利润 利润来源 新增利润点 •分多次开发土地，后续开发地 产和房产都利用了前期相关公 共设施配套，以及相关社区的 成熟实现了增值，每后一次开 发都比前次增值 “城
20、市开发”模式创新：资源能力 变化 口土地获取能力 口房产开发能力 口土地获取能力，尤其是政府攻关能力 口房产大规模开发能力 口资金实力，能大规模拿下大片土地 口品牌能力，吸引政府和消费者 岩莅四: 城市开友俣式⑪J新归纳 总结（后续） 时间 传统商业模式 创新后商业模式 定位 •土地无明确定位 •降低土地成本，提升土地价值 •定位于造城者 商业结构 •未涉及土地开发业务，由政府负责士 地开发业务 ・无多次增值开发 •参与到土地业务开发中 •把大块土地分成多片，按阶段分成多次开发。 商业运行 方式 •运行方式（1） : 土地规划一土
21、地初开发一土地出让 一土地购买一土地二次开发一房产开发。通过帮助二、 三、四线城市推进城市化进程，获得土地二次开发权， 批发土地降低了土地的购买成本；通过街道、公共设 施等基础配套，使土地从“生地”变成“熟地”，提 升土地价值 •运行方式（2） ： 土地规划一土地初开发一土地出让 一土地购买一土地二次开发一房产开发「通过分片土 地，土地分次开发，酒店、商业、学校、商品房的等 相关配套的公共设施配套的完善，使一次又一次实现 增值 参与方价 值 •土地供应商：减少了土地开发成本 •碧桂园：虽增加了土地开发成本，但通过大量批发土 地，降低了土地单位成本；分多次开发壬地，后续开 发地产和
22、房产都利用了前期相关公若喏峋套，以及 相关社区的成熟实现了增值 J J 岩莅四: 城市开友俣式⑪J新归纳 总结（续前） 时间 传统商业模式 创新后商业模式 利润模式 •通过增加土地开发环节，减少了土地购地成本，增加 了土地价值 •分多次开发土地，后续开发地产和房产都利用了前期 相关公共设施配套，以及相关社区的成熟实现了增值， 每后一次开发都比前次增值 关键资源 能力 土地获取能力 房产开发能力 土地获取能力，尤其是政府攻关能力 房产大规模开发能力 资金实力，能大规模拿下大片土地 品牌能力，吸引政府和消费者 本报告共分4部分，您现在阅读的 是
23、 碧桂园: “城市开发”模式经历了 •2002年5月，开发碧桂园凤凰 城，”一分钟销售一套别墅、 一天之内创造了销售额7. 5亿 元” •2004年12月，开发南海碧桂园。 •1993年前，杨国强作为承建商 承建了顺德碧桂园的建筑施工, 碧桂园垫不起工程费，以几百 套别墅抵债。 •1997年，杨国强发起成立了顺 德碧桂园公司，从事房地产开 发业务。 •1998年，开发广州碧桂园，70 栋楼两个多月销售一空。 •2000年5月，开发华南碧桂园。 •2006年10月,开发广州南沙碧 桂园。 • 2006年，开发鹤山、五邑、阳 东等碧桂园，走出广佛经济圈， 进入珠三角。 • 2007年，开发新会、台山、肇 庆等碧桂园。 • 2007年12月，开发长沙碧桂园, 走出珠三角，进行全国扩张。 • 2008年7月开发沈阳蓼桂园。 • 2008年7月，正在开发的项目 有：益阳、武汉、咸宁、随州、 呼伦贝尔、兴安、通辽：泰州、 鞍山、巢湖、黄山、池州、安 庆、芜湖碧桂园。人 1989年至2000年 2001年至20年 200年及以后 ，事故磔 等才I遂志 « I ■.
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