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1、 名雅居项目 销售策划报告书 编制：奥域置业 二零零五年四月二十日 一、 肇庆市房地产经济宏观分析 2005年肇庆市区房地产市场走势。受国家宏观调控的影响房地产建设开发速度放缓，开发成本增加，商品房可供量减少导致存量减少，房地产业继续保持良性健康发展的局面。商品房价格近期内继续趋升，主要影响因素有多方面：一是银行调控政策导致商品房成本增加；二是建筑材料价格继续上升；三是国家对土地供应限制，市区土地存量紧缺导致价格上升；四是市场竞争十分激烈和楼盘开发建设水平素质要求不断提高；五是周边县（市）区以及外地居民到来肇庆
2、市区购房置业不断增多带来楼价向高波动。 一、房地产商品房开发规模放缓 根据肇庆市区调查综合资料显示：2005年肇庆市区商品房开发总计划规模为140万平方米（包括上年结转到今年继续施工的建筑面积和目前新开工或准备在年内新上的计划面积），比上年（全年）减少16万平方米，下降10.26%。其中商品住宅为124万平方米，比上年减少10万平方米，下降7.46%。 二、商品房可供量预测 根据市区上年商品房竣工率37.02%推算今年（全年）商品房竣工面积可达52万平方米，加上上年空置面积经运算后预测今年全年商品房可供量为77万平方米，其中商品住宅可供量为59万平方米。 三、商品房销售量及价格情况预
3、测 调查27个楼盘（别墅楼盘不包括在内），综合住宅销售套内面积为38526平方米，比去年同期调查数减少62472平方米，下降61.85%；总销售金额为9076.72万元，每平方米平均售价为2356元，比上年调查数增加37元，增长1.60%，综合价格指数为101.60%。 根据上年商品房销售率为67.96%和目前销量情况，预测今年商品房销量可达52万平方米，其中住宅45万平方米。预测城区商品房空置面积由上年底25万平方米降至22万平方米，其中商品住宅由14万平方米降至10万平方米。 预测今年全年商品住宅销售价升幅为每平方米上升100元左右。 四、肇庆市区重点楼盘的楼层价格情况 根据调查
4、资料显示：今年1－2月肇庆市区新开发重点楼盘（不包括旧楼盘）楼层住宅最高价每平方米为4500元；中价（一般价）为3500元左右；最低价为1850元 五、肇庆市区重点楼盘住宅销售人群结构比例情况 今年1－2月肇庆市区重点楼盘住宅销售人群结构比例：分为肇庆市区居民购买综合数占70.06%；周边县（市）区（包括云浮、罗定、郁南、新兴以及高要，四会、广宁、怀集、封开、德庆等）占22.11%；以及港澳台，外商及外地来购买占7.83%。调查资料表明各个楼盘销售人群结构比例有所不同。 二、项目概况 1、概况。 项目位于肇庆市芙蓉公园旁嘉仕翠苑西侧，南北朝向，楼高九层，原用途为海事局招待所
5、内设置套房标准间、电梯井、会议室、食堂布局等，总建筑面积约5530.9 m2，楼后院约有800平方米停车空地；约停放20多台小车； 项目东面是与芙蓉路、芙蓉公园（片区内主干道）相通仅隔幢嘉仕翠苑住宅小区，南前方是国税局办事处，西面连通西江路（肇庆市道路主干道）相隔仅隔幢旧住宅商品楼，北面是住宅小区； 项目位于的片区是肇庆市房地产发展最为成熟的区域，由于毗邻体育中心、邮电局、医院、星湖旁、大型酒店等，周边1公里半径是肇庆市饮食、娱乐事业最发达地区，售价最低2000元/m2，最高3600元/m2，住房条件和房价居肇庆房地产最高水平，该片区销售方面一直是肇庆市本地、外地置业者首选； 由于周边
6、的商业发达，该片区的二手租售市场最为活跃，尤其租金方面是肇庆租金市场的风向标； 三、房地产市场调查和具体分析 1、 体育中心板块二级市场重点楼盘销售价格调查情况表 （2004年～2005年开发楼盘） 发展商 楼盘名称 地理位置 售 价元/m2 百花园房地产 阳光华庭 桥北路 2100 御景房地产开发有限公司 御景花园 体育路 2600 星荷花园房地产 星荷豪苑三期 翠星路 3100 新世界房地产 新世界花园 新湖苑B9 2784 创展实业发展 芙蓉轩 芙蓉西 2560 汉一房地产有限公司 翠庭湖轩 康乐北路 2700 嘉仕翠苑
7、房地产 嘉仕翠苑 芙蓉西 2680 广宇房地产开发有限公司 山水晴天 新湖路 2800 侨兴实业 康乐明庭 西江路 2300 结论： 由表分析，体育中心板块二级市场最低售价（套内均价）2100元/m2，最高售价（套内均价）3100元/m2，均价（套内均价）2624元/m2，而体育中心板块中子板块芙蓉公园板块最低价（套内均价）康乐明庭2300元/m2，最高售价（套内均价）2680元/m2，均价（套内均价）2513元/m2， 本项目是介乎于二级物业与三级物业之间，因此定价必须考虑参考到二级市场的定位，也要考虑参考到三级市场的定位。 2、项目附近租金参考资料：（
8、2005年3月份） 地点 内容 租金（元/月） 芙蓉公园东侧三楼 53平米二房一厅不带家私 400 芙蓉公园西侧六楼 35平米一房一厅带家私 550 百花园桃花苑三楼 40平米一房一厅不带家私 500 芙蓉公园顺景六楼 65平米二房二厅不带家私 600 结论： 体育中心板块的租赁市场是肇庆城区出租率和租价最高的区域，主要客户是集聚在以体育中心为核心的为数众多的商业白领、打工一组、娱乐公关小姐等，而租赁市场又是以小户型一房一厅及单间最为紧俏，主要原因是该类适合独立性较强、经济能力较强、注重个人私生活的客户群，为此，本项目定位应科学的细分市场中找到属于自己的领地。
9、 3.项目附近三级市场放盘情况 地 点 内 容 购房总额 单价（元/m2） 芙蓉西一街33号 八层南向91 平方米 95,000元 1043.96 芙蓉二街18号 七楼60 平方米 98,000元 1633.33 芙蓉西一街33号2栋 九层86 平方米 95,000元 1104.65 康乐北路 翡翠小区 七层88 平方米 110000元 1250 芙蓉西二街新华苑 九层70 平方米 88,000元 1257.14 康乐北路建和楼 八层117 平方米 155,000元 1324.79 芙蓉街芙蓉大厦 二层103 平方
10、米 125,000元 1213.59 芙蓉西一街九号 七层85 平方米 150,000元 1764.71 星荷豪苑 六层东238 平方米 750,000元 3151.26 新世界花园 一层东125 平方米 335,000元 2680 芙蓉路芙蓉雅居 八层75 平方米 135,000元 1800 芙蓉路嘉士翠园 八层133 平方米 355,300元 2671 芙蓉雅居 八层63 平方米 140,000元 2222 芙蓉西二街康乐名庭 三层59 平方米 140,000元 2372 芙蓉路芙蓉雅居 八层75 平方米 135,000元
11、 1800 芙蓉西街 六层58 平方米 95,000元 1900 芙蓉花园 二层110 平方米 220,000元 2000 4.项目附近雷同物业参考 雅居阁 距项目一路之隔（约50米）定位单身公寓楼盘，单面采光，售价1850～1950元/m2，带家私装修出租500元/月，由公开发售起半年内售馨。购房者多为投资者和年轻小资； 2、 肇庆市小户型（单间）三级市场放盘情况 地 点 内 容 购房总额 单价（元/m2） 康乐北路单间 二层15 平方米 32,000元 2133 天宁广场单间 二层22 平方米 45,000元 20
12、45 端州6楼康怡居单间 二层48 平方米 55,000元 1375 南溪路（车库） 一层28 平方米 75,000元 2678 康乐北路翡翠小区 二层21 平方米 32,000元 1523 江滨路 九层24 平方米 30,000元 1250 天南广场 七层31 平方米 60,000元 1935 东雅苑 三层20 平方米 50,000元 2500 梅花苑 一房一厅48 平方米 85,000元 2125 天宁广场 一房一厅三层22 平方米 45,000元 2045 东堤湾 一房一厅41 平方米 75,000元 1829.27
13、 幸福新城 一房一厅六层45 平方米 80,000元 2000 租金汇报率 假设30平方单元单价2100元/m2购房款共63000元，办证费1260元，装修10000元，投资额共74260，带装修部分家电出租600元/月，回报周期10年，不考虑加租等因素，收益率如下： 年收益：600元/月×12月＝7200元 7200元/74260元＝9.6％ 租金与按揭首期关系表（八成10年） 单价/元 平方面积 购房总额 首期款 月供 租金回报 2100 30 63000 12600 548.97 600元/月 2200 30 66000 1320
14、0 575.11 600元/月 2300 30 69000 13800 601.26 600元/月 2400 30 72000 14400 627.4 600元/月 三、项目定位 1、 SWOT分析 优势分析 劣势分析 1、 项目地理位置在芙蓉板块处于绝版 2、 项目整体为小户型单间 3、 项目此类产品是目前市场紧俏产品 4、 带有停车场 5、 具备小区物业管理条件 6、 带有电梯 7、 南北朝向 1、 外墙略微残旧，消费者潜下二手楼意识的会给本项目高档价格造成直接压力 2、 项目作为较大量的单身公寓，自身缺乏相关如洗衣店、送餐、美容等
15、配套 3、 项目套数较多，短期内市场难以瞬间消化 机会 威胁 1、 项目建成投入市场正是黄金销售期 2、 项目发展商具有酒店物业的管理经验，可以考虑资源整合 1、 2、 项目定位 以下定位均可： （1） 酒店式公寓 （2） 纯电梯公寓 3、 价格定位 4、 目标消费群定位 两大消费群： （1） 购房者： l 投资客——有一定空闲资金，追求稳定低风险回报的投资者和包二奶的老板（项目位置较为隐蔽）。 l 单身贵族 l SHOW一族——创业者工作起居室 （2） 租 户——档次较高，品味高尚的未婚白领、单身贵族，离异男女、公关小姐 项 目
16、 地段好、投资回报率高、项目升值潜力高 配套齐全，管理完善、安全卫生 投资者 档次高、生活要求较高，愿支付较高租金 租 户 5、 项目形象定位 （1） 项目命名： （2） 项目形象定位： 6、 发展商形象定位 四、销售策略 1、 销售、招租双管齐下，造势、造市并步齐进 2、 限量分批入市，低开高走，营造升值空间 3、 接受租户咨询，抬升租金水平 4、 产品信息前期通过销售人员、中介全城铺开，接受租售内部登记，公开发售日正式带租约销售。 5、 销售节奏安排 时间 阶段内容 五、广告策略 1、 六、物业管理 预祝合作愉快 项目马到功成
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