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空间研究报告
联合办公空间研究报告
目录 Contents

• 行业概括
• 行业发展驱动力
• 市场现状
• 产业链图

• WeWork ：联合办公领域的“鼻祖”
• 纯直营模式的代表玩家
• 混合模式的代表玩家
• 其他特色玩家简析

联合办公行业总结
联合办公未来发展趋势
apter
联合办公行业综述
• 行业概括
• 行业发展驱动力
• 市场现状
• 产业链图
1.1 行业概述

1.2 行业驱动力
1.3 市场现状
1.4 产业链图
联合办公定义
相比便」
,，联合办公让办公变得
更划算也更便利
• 联合办公是指服务商为企业提供一整套办公空间解决 方案。传统商业地产提供的主要是办公空间，而
060。水、裸心社、氪空间、优客工场、SOHO3Q 等联合办公服务商除了为企业提供办公空间这样的基 础服务外，还搭载了其他的如日常物业管理、投融资 撮合、孵化加速、工商税法外包等一系列增值服务。
• 通常我们会将联合办公、孵化器的概念相互混淆，尽 管很多联合办公服务提供商是由孵化器转化而来，但 从重点服务对象来看，两种模式存在一定差异。孵化 器主要是服务于初创公司，为其提供商业规划、投融 资、人才招聘等服务以帮助这类公司发展成长，因此 对孵化器自身所掌握的资源有较高的要求。比较知名 的孵化器有美国的Y Combinator,该平台孵化了
Dropbox、Airbnb、Heroku等公司。相比之下，联 合办公的服务对象较为广泛，服务的主要内容也非局 限于协助企业成长，而是为企业提供租赁方式更灵活、 更加个性化的办公环境。同时，较为中心的地段对入 驻企业的业务有一定程度的提升作用，因此，联合办 公服务提供商与传统孵化器相比对空间选址也有着较 高的要求。
• 公开资料显示，传统写字楼每平方米的坪效为4元，而 同类型的联合办公空间均价为1800/工位，可换算坪 效为12元。但考虑到联合办公空间提供的一系列附加 服务，与其说它是一种便宜的办公地租赁，不如说是 一种更灵活、更便利、更高性价比的选择。

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联合办公定义
联合办公服务提供商的评价标准
1.2 行业驱动力
1.3 市场现状
1.4 产业链图

• 我国处于头部的几家联合办公服务提供商如裸心社、 氪空间、优客工场等公司均已经过多轮融资，其中不 少企业已获投数亿元。在资本的推动下，联合办公服 务提供商可快速扩张其规模，因此我们认为，规模或 许并非衡量联合办公空间的唯一标准。结合联合办公 空间的服务对象，以及该行业的整体定位，我们认为 该行业玩家的评价标准主要有以下5点：
• 第一是联合办公空间的入驻率。较高的入驻率首先可 以为平台带来稳定的现金流，同时增加企业收入。其 次，平台上入驻企业的增加也将促进平台多元社群文 化的形成。除此之外，较高的入驻率可帮助平台降低 其服务成本，从而提高平台整体竞争力。
• 第二是平台的空间运营能力。联合办公企业需要通过 对原有空间进行改造，提升其空间使用率。此外，由 于该类平台通常是整租商业地产，因此每平方米的租 金差价体现了联合办公平台的服务价值，而空间运营 能力将成为该类企业的评价标准之一。
• 第三是平台的成本控制能力。不同平台对成本的管理 能力也是其核心竞争力之一，目前已有平台通过设计 智能化系统，可精确控制空间运营的能源消耗。
• 第四是平台融资规模。资本的介入可协助企业迅速扩 大自身规模，并形成规模效应，建立壁垒。
• 第五是品牌影响力。企业成立初期的品牌定位将为其 吸引特定客户人群，例如氪空间依靠36氪在互联网创 投领域的影响力，主要吸引该领域的创业人群。而品 牌效应将增加用户粘性，是平台后期的重要壁垒。

发展驱动力
双创大潮促进以联合办公为代表
1.1 行业概述
的创业配套基础设施加快完善
1.2 行业驱动力
1.3 市场现状
1.4 产业链图 • 2015年9月，国务院印发《关于加快构建大众创业万
众创新支撑平台的指导意见》，该《意见》中提出包 括众创平台、众包平台、众扶平台、众筹平台等四个 概念，其中众创平台指的便是这类可以帮助广大创业 者聚集和链接各类创业资源的孵化平台，能够提供部 分或全方位的创业服务，创业者可以专注于核心业务， 利于创意和创新成果的快速转化。
来自顶层政策的支持极大的刺激了我国市场中的创业
热情，据工商总局数据显示，2016年一至四季度，全
国新登记市场主体分别同比增长10.7%、14.8%、
14.8%、6.1%。全年新登记1651.3万户，同比增长
11.6%，平均每天新登记4.51万户。至2016年底，全 国实有各类市场主体约8705.4万户，其中，企业 2596.1万户，个体工商户约5930万户，农民专业合作 社179.4万户。我们认为，大量新登记市场主体掀起的 创业热潮激活了对联合办公空间的需求，从而推动了 我国联合办公市场的迅速发展。

2016年、194新登记市场主体 同比增长率
20%
15%
10%
5%
0%
2016Q1 2016Q2 2016Q3 2016Q4
2016年全国新登记市场主体占比
2.2%
■企业 ■个体商户 ■农民专业合作社

1.1 行业概述

1.2 行业驱动力
1.3 市场现状
1.4 产业链图
发展驱动力
客户群体多样化，促进联合办公
空间发展

• 根据公开资料显示，在美国，传统大公司正在逐渐开 始选择在联合办公空间工作。2010年创立伊始，联合 办公空间WeWork有80%的入驻客户为自由职业者或 小型创业公司。到了2017年，这一客户群体的比例降 至39%。100人以下的企业选择联合办公的比例从 2010年时的29%提升至2017年的49%，而100人以上 的企业在WeWork中的比例从3%增长至12%。在入驻 WeWork的大企业中，较为知名的公司有微软、美国 银行、汇丰银行等1。
• 对比我国的情况，以氪空间为例，北京氪空间约有 600家企业入驻，其中约70%为科技、互联网企业。 与此同时，在剩余约30%的传统企业中，较为知名的 有顺丰速运、新东方等。而武汉氪空间共入驻约40家 企业，其中有15%左右的公司为传统行业，例如绿格 环保、二航路桥的研发部门、海开教育等2。由此可见， 随着传统行业公司或大企业开始向互联网转型，逐渐 将一些特定部门放到这类空间中办公，联合办公空间 的用户群体也在不断扩大，这也成为联合办公的又一 驱动力。