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成都别墅市场综合分析
一、2005别墅市场解析
2005年，成都别墅市场呈现出百家争鸣的空前“盛世”，35个项目让成都别墅跨入了“诸候争霸”的时代。据有关资料统计，近年来，成都市别墅的开发面积占成都市房地产开发总量的38％左右，且每年以1.2％左右的速度递增，也可以说，成都别墅已经占据了整个房地产市场的半壁江山。
1、供应特征
•供应量
表1-1历年成都别墅投资走势表（单位：万元）

1996 年
1997 年
1998 年
1999 年
2000 年
2001 年
2002 年
2003 年
2004 年
2005 年
别墅
13584
27882
50187
57409
80888
184365
214278
202179
268978
376569
住宅
372952
349139
455224
554029
867561
1228045
1488834
1108659
1896134
2939200
总额
684379
730147
799675
939665
1291611
1707554
2033104
1438497
2914125
4505400

图1-1 别墅历年投资情况图（单位：万元）

从1996年至2002年，成都市别墅的开发投资呈持续上升势头，2003年投资势头有所回落。2004年－2005年又回复上升势头。
1996-2002年，成都市别墅市场的发展基本保持与整个房地产业发展同步，历年来均呈不断上升的势头。
2003年，成都房地产市场投资整体水平下降的趋势，别墅投资出现小幅下跌，但跌幅非常有限，大大低于住宅和整体投资下跌幅度。
2004－2005年，基于成都房地产市场的空前繁荣，造就了成都房地产投资额的巨额增长，别墅物业的开发也得到了迅速的提升。
早期的1992到1997年是成都市别墅市场发展的初期，由第一个带别墅项目的锦绣花园到五大花园盲目跟风修建的别墅，市场经历了从无到有的过程，但五大花园修建的别墅因为产品设计落后、大环境无法改善等问题而倍受冷落；1997-1999年是市场的回落期，直到2000-2001年，成都别墅市场开发迈向了新台阶，通过特色化、差异化的市场定位和产品设计，成都别墅呈现出百花齐放的景象：占尽稀缺资源（自然景观或人文景观）的豪华独立别墅（如草堂之春等）；“顶天立地”的中产阶层别墅Townhomes（如浣花溪山庄等）；风景区的度假型别墅（如青城高尔夫山庄等）；郊区居家、度假两用型的别墅（如阳光假日等）等。
2001-2005年市场又进入新一个的发展期，成都别墅投资渐入佳境，依靠上一高峰期的铺垫，在这期间，成都市别墅也大量涌现出不少具有代表性的项目，如三利宅院、维也纳森林别墅以及高档的金林半岛、麓山国际等优秀之作，成都市别墅供应市场还是相当活跃。

•供应形态
图1-2 成都市别墅供应产品形态比例图（按供应体量计）

由上图可以看出，成都市场上的别墅产品形态比较多样化，独栋、双拼、联排、叠拼、错拼均占有一定比例。但是市场主流产品仍然是传统的独栋、联排别墅。
表1-2 别墅产品定义
按照别墅产品建造情况分类
别墅类型
简单定义
主力面积（㎡）
基本配套
独立别墅
独立的别墅居屋四面有窗
300 左右
独立花园车位，且双车位
联体
别墅

双拼
两户连在一起，三面有窗
200 — 220
独立花园、单车位
多联
四至六户连在一起
180 左右
公共花园、有车位
联排别墅
多户连在一起两面有窗
170 — 180
公共或独立花园、有车位
叠拼别墅
由复式住宅上下叠加在一起组合而成，下层有花园，上层有屋顶花园
120 － 160
公共或独立花园
错拼别墅
利用地势的高低差，错位组合
160 － 250
独立花园、有车位
•供应面积
成都市目前供应的别墅户型面积大致可以分为以下6个区间段：
面积供应区间
市场分布情况
150 ㎡以下
以度假型的小别墅为主，目前主要集中在都江堰青城山片区。
150-200 ㎡
经济型别墅物业，以近年出现的叠加别墅为主。
201-250 ㎡
成都市场上联排别墅的主流面积区间
251-300 ㎡
以一部分联排别墅和部分独栋别墅为主，这部分大面积的联排别墅主要分布于成都市周边区域。
301-400 ㎡
独栋别墅的主力户型面积
400 ㎡以上
以豪宅为定位的独栋别墅，如维也纳森林别墅、麓山国际等
图1-3 别墅价格分布图表1-3 别墅供应面积区间分布

图1-4 成都市别墅销售均价、产品类型、项目区域交叉图

由图1-4可以了解，成都市独栋别墅的价格分布较广，从2800－22000元/㎡不等。但是主流价格主要还是分布在4000－6000元/㎡、8000－14000元/㎡、20000－22000元/㎡等3个区间段。其中价格在4000-6000元/㎡主要分布在牧马山、都江堰－青城山、龙泉等三个区域；8000-14000元/㎡的独立别墅主要分布在华阳、温江片区；20000-22000元/㎡独立别墅主要分布在主城区和青城山片区。
成都联排别墅的销售价格分布在2600－9000元/㎡，主流价格在2600－3300/㎡、3500-4500元/㎡、5000-6000元/㎡三个区间段。其中2600-3300元/㎡的联排别墅主要在龙泉、都江堰以及其它远郊区域；3500－4500元/㎡的联排别墅主要分布在温江、都江堰－青城山、郫县等三个片区；5000－6000元/㎡的联排主要在主城区和华阳片区。
双拼别墅的价格主要分布在3000-4000元/㎡、5000－6000元/㎡、6500元/㎡以上等三个区间。3000-4000元/㎡的双拼别墅主要在都江堰－青城山片区；5000－6000元/㎡的双拼别墅主要分布在温江、郫县；6500元/㎡以上的双拼别墅主要在主城区。
叠拼别墅价格分布在3300－12000元/㎡，主流价格在3300－4300元/㎡。叠拼别墅作为近两年出现的新别墅产品，目前分布在成都市主城区、华阳、温江这三个房地产开发相对成熟的片区。
成都别墅市场上，仅半山卫城有错拼别墅这一产品类型，因为该类产品的开发对地势有一定要求。目前半山卫城错拼别墅的销售均价在5000元/㎡。
2、分布特征
图2-1 别墅产品分布区域图

图2-1可以看出，主城区、华阳、温江片区的别墅开发比较成熟，产品比较齐全。其中主城区的别墅开发产品以独栋、双拼两种高品质别墅为主；华阳以独栋、联排、叠拼别墅开发为主；温江以双拼、联排别墅开发为主。
牧马山片区以高品质的独栋别墅开发为主，都江堰－青城山片区以独栋、联排别墅开发为主。龙泉别墅开发较早，但是因为其片区开发概念模糊，因此较之华阳、温江相对滞后，目前仍以传统的独栋、联排别墅开发为主。郫县的别墅开发是基本是从2005年起步，目前市场上主要别墅产品为联排和双拼。
图2-2 成都别墅供应体量分布比例图

3、销售特征
2005年成都别墅市场的销售持续升温，反映出成都市场的消化能力较强，良好的销售情况与政府停止别墅项目的审批有很大关系，反而促使以前持币观望的消费者下定决心购买；
目前别墅供应类型中，有不少是联排别墅，其产品定位较低，购买者较“大众化、市民化”，这也是目前别墅取得较好销售情况的另一个重要原因；
并且，仍处于中前期销售过程中的不少别墅项目由于购买群体增长较慢，以及市场竞争日益加剧等原因，将会呈现出销售速度放缓，销售周期加长，甚至停滞不前的不良局面，别墅项目的销售情况不易盲目乐观。
目前成都别墅的消费群除了传统的富人阶层，近年涌现出了一批城市新贵。这批新贵大多呈低龄化趋势，年龄在25-40岁之间，该消费群收入高，大多位居企业高位，对自身经济前景预期好，消费欲望强烈，如大学教授、企业高级白领、医生、律师、设计人员等职业者，他们成为目前别墅消费不可忽视的新生力量。

另外，随着城市吸引力不断加大，成都别墅市场也吸引很多外地消费者。例如在维也纳森林别墅中，有多达30％的客户是来自广州、深圳、北京、上海甚至香港、台湾地区的。而据统计，成都整体房地产消费有51％来自于外地。
二、2006别墅市场预测
2006年，成都市的别墅供应量将持续上升，目前除了在售的项目以外，预计至少还有20余个新项目。别墅供应的主要区域仍然将集中华阳、龙泉、温江、牧马山、都江堰－青城山五大主流板块。
华阳在2006年除了现有别墅楼盘的持续开发，也将有蜀郡等新项目推出。目前华阳片区的别墅土地储备有近2000亩，预计2006年，该区域将有至少5个占地100以上的别墅新项目推出，新项目将继续侧重于居家型类别墅为主。
双流牧马山片区具有国际性高尔夫球场、原生松林和坡地等优势，是成都传统的高档别墅开发区域。2006年随着新川藏路的开通将进一步缩短该区域与成都主城区的时间距离，该片区别墅也将逐步由以前度假型别墅过渡到适合居家的别墅。2006年底，成都市政府在该区域兴建的千亩人工湖也会初步成形，这将又一次有力的提升该片区的居住环境品质。
2005年，温江土地解冻，众多品牌开发商纷纷入驻。2006年，温江土地供应量为1000余亩。光华大道周边别墅开发将以居家经济型别墅为主，光华大道延伸线，连接温江与崇州的世纪大道正在建设中，这条交通要道的改善，区域内预计会有品牌开发商的大盘出现。
随着成青快速通道的贯通，2006年都江堰－青城山片区的别墅的实用性和使用价值将得到有效的提升。该片区2006年预计也有7、8个项目，共计2000余套的供应。
龙泉的别墅开发较早，但是由于该区域缺乏清晰的定位，因此相对其他区域的发展显得比较尴尬。2006年，该区域主要还是已开发楼盘的后续产品推出，估计还是以居家型别墅开发为主。
2006年别墅开发，除了以上五大主流板块以外，成都北三环以及天回镇区域也将有3-5个经济型别墅项目出现，填补了该片区别墅市场的空白。