众维物业保安服务手册XXXX1009.docx

湖南众维物业管理有限公司

项目管理处安保人员工作手册

运营管理部制定

二〇一二年十月九日

目 录

一、 安全管理服务程序
二、 安全管理人员权限
三、 安全管理人员仪容仪表规定
四、 巡逻岗安全管理规定
五、 安全管理宿舍管理规定
六、 对讲机使用管理规定
七、 保安监控系统管理规定
八、 车辆进入、放行工作细则
九、 安全护卫值班、交接班制度
十、 安全管理人员培训规定
十一、 停车服务程序
十二、 应急处理程序
图①、应急情况处理记录
图②、失窃处理流程图
图③、事故报告
十三、 消防系统检查项目
图④、重点防火单位登记表
图⑤、消防演习计划表
图⑥、消防演习方案
图⑦、消防演习记录
图⑧、消防设施设备登记表
图⑨、消火栓检查标签（季检）
十四、 安保人员岗位职责
1、 保安队长岗位职责
2、 保安队领班岗位职责
3、 安全护卫员岗位职责
4、 安全监控中心值班员岗位职责
5、 停车场保安岗位职责
6、 巡逻岗保安岗位职责
十五、 项目管理处保安人员考核管理规定
十六、 项目管理处安保实用表格
图⑽、检查考评情况记录表
图⑾、保安人员月岗位安排表
图⑿、保安员巡逻签到表
图⒀停车场固定车位登记表
图⒁、物品搬运放行条
图⒂、保安员巡逻情况汇总表
图⒃、机动车辆出入登记表
图⒄、来访人员情况登记表

一、安全管理服务程序

1 目的
维护项目管理处辖区内公共秩序，保障客户正常的工作和生活秩序。
2 适用范围
适用于公司所辖物业项目范围内的安全管理服务。
3 职责
3.1运营管理部：负责指导、检查各项目管理处（分公司）安全管理工作。
3.2项目管理处（分公司）主任（经理）：负责项目管理处（分公司）安全管理工作周检，安排临时工作任务。
3.3安全管理保安队长：负责安全护卫员岗位，检查、监督和控制安全护卫服务工作。
3.4安全护卫班：负责公共秩序维护及治安管理工作。
4 工作程序
4.1安全管理保安队长每月制订《安全护卫值班安排表》，报项目管理处（分公司）主任（经理）审批后执行。
4.2值班、交接班
4.2.1严格按照《安全护卫值班、交接班制度》执行，填写《安全护卫值班交接班记录表》。
4.2.2安全护卫员在岗时应遵守《安全护卫人员仪容仪表规定、 安全护卫人员权限》。
4.3中央控制系统值班
4.3.1中央控制系统执行24小时值班监控。
4.3.2中央控制室值班员必须熟悉有关设备性能，识别设备运行数据，并按《安全护卫监控系统管理规定》正确操作。设备异常时应及时通知机电工修复。
4.3.3发生报警时，通知巡逻安全护卫立即前往报警区域检查、确认。
4.3.4属误报现象的，应立即将系统复位，否则按《应急处理程序》处理。
4.3.5系统故障期间，安全管理员必须加强项目管理处内围墙周边巡查，以防不法分子乘虚而入。
4.4巡逻
4.4.1项目管理处（分公司）根据实际情况设巡逻岗，确定签到地点，划分区域、路线和时间间隔。
4.4.2安全管理员在巡查过程中应按《巡逻岗安全管理工作规程》对辖区内所有公共场所进地巡查，填写《安全管理巡逻签到表》。
4.4.3发现异常即时控制，向领班汇报，由领班填写《安全管理值班交接班记录表》。
4.5人员物品进出控制
4.5.1门岗对外来者执行《安全管理值班、交接班制度》，填写《外来人员登记表》。
4.5.2安全管理员应严格控制物品进出，核查《物品搬出申请表》。
4.6防盗、防暴、火灾、洪水、瀑雨等突发事件执行《应急处程序》。
4.7安全管理内务
4.7.1宿舍管理按照《安全管理宿舍管理规定》的要求执行。
4.7.2下班后外出办理私务的安全护卫员，填写《安全管理员外出登记表》，写明理由、离队时间及联系方式等，经主管批准可外出，但应按时归队休息以保证足够精力工作。
4.7.3外出人数每天不得超过在编人数的1/3，主管每周检查《安全管理员外出登记表》。
4.8器材管理
4.8.1项目管理处（分公司）拟定安全护卫器材配置计划，按《采购控制程序》执行。
4.8.2安全管理员应正确操作安全护卫器材。监控器、录像机不能随意调录。对讲机、警械只对不法分子实施犯罪时使用。如违规操作，追究当事人责任。
4.8.3上一班安全管理员在完成本班次任务后应将器材移交给下一班安全护卫员，并由双方领班在《安全管理值班交接班记录》上对器材移交情况予以签字确认。
4.8.4安全管理保安队长每月检查器材填写《安全管理器材检查记录》，对损坏的申请修理或更新（人为损坏照价赔偿）。
4.9安全管理员的培训
4.9.1项目管理处（分公司）负责组织安全管理人员学习、训练。
4.9.2安全管理保安队长每周召开一次班会，填写《安全管理班务会记录表》，对问题予以纠正。
4.9.3安全管理保安队长根据《军训标准》、体能、消防等要求制订《安全管理培训计划表》，每周按《安全管理员培训规定》组织会操不少于两次，每季度进行不少于一次以上的消防学习，填写《安全管理训练记录表》，每半年至少一次对训练内容进行考核，记录在《安全管理训练考核表》上。
4.10检查考核
4.10.1安全管理主管每月检查三次安全护卫工作，发现问题及时处理，记录于《安全管理值班交接班记录表》上。
4.10.2管理处（分公司）主任（经理）每周抽查安全管理工作，发现问题及处理。
4.10.3品质小组按《过程及服务的检查程序》每月对安全管理服务进行考评。
5相关文件与记录
5.1《应急处理程序》
5.2《采购控制程序》
5.3《过程及服务的检查程序》
5.4《安全管理人员权限》
5.5《安全管理人员仪容仪表规定》
5.6《巡逻岗安全管理工作规程》
5.7《安全管理宿舍管理规定》
5.8《对讲机使用管理规定》
5.9《安全管理监控系统管理规定》
5.10《安全管理值班、交接班制度》
5.11《军训标准》
5.12《安全管理员培训规定》
5.13《安全管理值班安排表》
5.14《外来人员登记表》
5.15《安全管理值班交接班记录表》
5.16《安全护卫器材检查记录》
5.17《安全管理训练记录表》
5.18《安全管理员外出登记表》
5.19《安全管理训练考核表》
5.20《安全管理培训计划表》
5.21《安全管理巡逻签到表》
5.22《安全管理班务会记录表》
5.23《物品搬出申请表》

二、安 全 管 理 人 员 权 限

一、安全管理保安队长权限
1、对本项目管理处物业有权进行安全监督。
2、有权检查各岗位安全管理员值勤情况，对玩忽职守、违纪违章人员有权进行处罚。
3、每月对考核不合格的安全管理人员有权予以处罚。
4、对不称职的安全管理人员有权提出调离和辞退建议。
5、有权根据实际需要，对各岗位安全管理员进行调整。

二、安全管理员权限
1、在执行任务时，对杀人、放火、抢劫、盗窃、强奸等现行违法违犯罪分子，有权抓获并扭送公安机关，但无实施拘留、关押、审讯、没收财产和罚款的权力。
2、对发生在项目管理处辖区内的治安或刑事案件，有权保护现场，保护证据，维护秩序以及提供情况，但无勘察现场的权力。
3、按照规定，制止未经许可的人员、车辆进入辖区内。
4、对出入辖区内的可疑人员、车辆及其所携带或装载的物品，按规定进行验证、检查。
5、在值勤中，如遇有不法分子暴力犯罪，甚至行凶报复，可采取正当防卫。
6、对携带匕首、三棱刀等管制刀具和自制火药枪及其他行迹可疑的人员有权进行盘查监视，并报当地公安机关处理。
7、对违反《治安管理处罚条例》的人，有权劝阻、制止和批评教育，但无处罚的权力。
8、对有违法犯罪行为的嫌疑分子，可以进行监视，向公安机关检举、报告，但无权侦察、扣押、搜查。

三、安全管理人员仪容仪表规定

一、安全管理必须保持良好的精神面貌和高昂的斗志。
二、集体活动时，要统一着装，穿戴整齐。未按要求统一着装以及精神不振者，不准参加集体活动。
三、上岗值勤时，必须按规定着安全护卫服、戴治安帽、扎领带、武装带、精神带，持对讲机等准备，佩带公司工作证和公安机关发放的上岗证。
四、上岗值勤前，必须检查衣帽、领带、精神带、武装带、鞋带及装备是否穿戴整齐、规范。严禁歪戴帽和斜挎腰带。
五、在值勤过程中，要保持高度警惕，斗志昂扬，随时准备同违法犯罪分子作斗争。不准将手插入裤袋。禁止闲聊、嬉戏、看书看报、会客、吸烟、吃东西等。
六、不准留长发、蓄须、留长指甲，讲究个人和宿舍公共卫生，勤洗勤换衣服。
七、队员之间要团结、友爱、互相帮助。对待业主及客户要礼貌、热情。领导前来检查工作，要立正敬礼，简明扼要说明值班情况。

四、巡逻岗安全管理工作规程
一、安全管理员在巡查前，必须向领班报告巡逻开始时间，按规定对物业内公共设施、消防设施等进行巡查，并到指定位置签到，巡查完毕后立即报告领班。
二、签到箱的安装：小区住宅每个楼道顶层安装一个，办公大厦每层楼安装一个。签到箱型号统一，钥匙统一尽量能共用），具体位置由项目管理处（分公司）确定。
三、签到箱钥匙的保管：为方便签到、检查，项目管理处（分公司）主任（经理）、主管、班次治安巡逻员各配备一把钥匙。班次轮换时由当班领班移交下一班的领班。
四、写字楼巡查路线由楼层天面至底层顺序逐层徒步检查。
五、住宅楼巡查路线由楼底层至天面顺序逐层徒步检查。
六、签到：巡逻安全管理员必须填写《安全管理巡逻签到表》，巡逻每班不少于3次，在所有签到箱按规定时间签到，严禁代签或提前签到。
七、在巡逻过程中做到耳听、眼看、鼻闻、手动，针对可疑情况作细致的分析检查。
八、在对办公楼、住宅的巡视过程中发现用户不在时应检查是否锁好门窗，发现可疑人员要进行盘问、跟踪、必要时报告主管。
九、在巡逻过程中如发现存在安全隐患，应立即采取措施消除，一时不能消除的，报告领班、保安队长或管理处（分公司）领导。
十、发现有偷盗、破坏行为的要立即上前制止，并扭送公安机关处理。主管负责将巡查情况填写在《安全管理值班交接班记录表》并上报管理处（分公司）领导。

五、安全管理宿舍管理规定

为展示安全护卫队伍风貌，安全管理人员实行集中住宿、物品统一摆放的军事化管理。
一、服从管理，和睦共处，生活作风正派，杜绝盗窃行为。
二、爱护身体，讲究个人卫生，保持舍内空气清新，衣物、被、袜应勤洗，不随地吐痰，不乱扔果皮、纸屑、烟头等杂物。
三、自觉按照员工宿舍卫生排班表轮值，每天打扫宿舍两次以上，并接受班组组织的自查及评比。
四、禁止在宿舍内高声喧哗，播放音响、电视等应调低音量，尤其是休息时间，应保持宿舍宁静（特别是值班人员深夜交班回舍时）。
五、节约用水用电，人离去随手关闭电、气、水、空调等开关。
六、室内严禁存放易燃、易爆、剧毒品及其他危险品，禁止使用电炉、电烤火等大功率电器。
七、爱护宿舍公共设施，禁止在宿舍张贴及乱涂乱画等。
八、不得在宿舍内烹饪、酗酒、赌博。
九、不准留宿他人（含亲属），并禁止将衣冠不整者带入宿舍。
十、床位铺面保持干净平整，不摆放杂物，被子按要求折叠方正，床下的鞋子摆放整齐。
十一、帽子、制服、武装带、口杯、面盆、水桶等物均按指定的位置摆放，保持内务的统一。

六、对讲机使用管理规定

一、通常每个岗位配置一部对讲机、另配一个充电池和一部充电器。
二、对讲机在更换充电池时必须先关掉电源和主机上的开关，保护和延长对讲机使用寿命。
三、不准用对讲机谈论与上班无关的事情。
四、对讲机呼叫时，必须讲普通话。
五、对讲机不能转借他人使用。
六、遗失或人为损坏对讲机折价赔偿，并向管理处报告。
七、对讲机通话尽量简明扼要。
八、认真做好对讲机交接工作，避免出问题时互相推卸责任。
九、遵守“谁使用，谁保管。谁损坏，谁负责”的原则。
十、安全管理组主管每月负责检查，并将情况记录在《安全护卫器材检查记录》。

七、保安监控系统管理规定

为保证物业安全及延长监控摄像系统使用寿命，发挥其正常功能，特作如下规定：
一、值班安全管理员应按照操作程序使用监控设备，不得随意调试和作其他用途。
二、图像模糊或跳跃不清时，值班安全护卫应按正常程序重新操作，如无法消除故障，通知机电部检查修复。
三、如遇失去图像或失去报警功能等严重故障，机电部应通知厂方派员维修。
四、机电部每周检查红外线探头及摄像头一次，对报警迟钝、转动失灵、松动、生锈等故障即时维修。每月用清洗带清洗录像机一次，并填写《设备保养记录》。
五、故障期间，巡逻安全保卫须加强物业周边的巡查，以防不法分子乘虚而入。
六、录像带标识清楚，保存15天，无可疑情况发生的可重复录像。值班安全管理员严格按照一天一盒带的录像顺序摄录。
七、安全管理员在值班过程中发现可疑情况，应对可疑点放大摄录，并通知巡逻安全管理员前往查看核实，以防止事故发生。
八、告知客户爱护监控系统，对损坏行为追究责任。

八、车辆进入、放行工作细则

一、门卫值班员负责车辆进出、收费、登记控制，检查车辆是否携带“三品”。
二、门卫值班员应站立于值班室外向进出车辆的司机敬礼。
三、发放车辆出入证给司机后，开启道闸，指挥车辆驶进停车场停放，填写《车辆出入登记表》或进行电脑登记，对进场车辆有损坏的，应及时告知司机。
四、对持停车卡的车辆，应核实停车卡的有效性，相符性，对卡与车辆不符或无符或无效卡按规定收费。
五、出口值班员待离场车辆停稳后，向司机敬礼，核对车牌号码、驾驶人员姓名、相貌与档案记录，回收车辆出入证，收取停车费，出具收费票据，开闸放行，填写《车辆出入登记表》。
六、政策性免费车辆、公司领导批准免费车辆、停放时间不足以收费的车辆在离场时不得收费，应在《车辆出入登记表》“收费情况”栏予以说明。
七、系统自动控制的停车场出入口，车辆进出时，值班员应先向司机敬礼，待司机刷卡后，进行电脑资料核对，确认无误后起杆放行，车辆进出后即将道闸关闭。
八、对与记录不符、无卡、可疑的车辆不予放行，报告保安队长或领班并采取有效措施阻止车辆强行离场。保安队长或领班接到报告后应立即赶往现场，复核有关记录，听取司机的澄清说明，查阅车辆档案，核实驾车者相关证件，经验证驾车者为车主的，应将该车主行车证、身份证复印件及书面说明留存，车主签字确认、收费后即可放行，再由领班将处理结果记录在《停车场交接班登记表》上。必要时向管理处（分公司）主任（经理）汇报情况或巡警取得联系。
九、对强行冲卡或弃车逃离现场的疑犯，应扭送或报公安机关处理，军警牌照车辆报相关主管部门处理。
十、车辆进出高峰段，安全管理主管应安排足够人力采取措施控制车辆进出秩序，防止车辆丢失。
十一、汛期内可能受洪水袭击或瀑雨袭击的地下室停车场不得停放车辆。

九、安全护卫值班、交接班制度

一、值班
1、门卫岗位实行24小时值班制度，严禁值班人员擅自离岗，
2、上岗须着统一制服，做到整齐、清洁、仪容端庄，精神饱满。
3、值班期间不允许做与工作无关的事（吃零食、抽烟、听音乐、看刊杂志等）。
4、值班期间必须保持高度警惕，严密注意责任区域的情况。
5、对来访人员应礼貌热情，并做好登记。
6、与其他各岗密切配合，共同完成好各项工作。
7、严格执行《车辆进入、放行工作细则》，控制车辆出入，确保区内车辆安全。
8、发生意外情况时，值班人员应保持沉着冷静，及时有效处理问题。
9、严禁易燃易爆品进行物业区域。
（一）外来人员控制
1、客人来访时，门岗、大堂值班员应主动使用服务规范用语询问。
2、细心检查证件，将证件号码、被访单元、住户姓名、来访原因、时间记录在《外来人员登记表》后给予放行。
3、有与客户直通对讲设施的值班岗位应与住户联系，经同意后才给予放行。
4、对行迹可疑人员应通知领班或巡查队员，由领班或巡查队员负责监视。
5、值班安全护卫有权拒绝身份不明的人员进入小区。
6、严禁外来人员进入小区推销、收废品、拾破烂等。
7、对不按规定强行进入人员必须立即阻止，报告领班、主管，必要时报辖区派出所或110报警中心。
（二）物品放行控制
1、项目管理处的门卫对物品搬出要严格控制。
2、搬出物品必须凭管理处审批同意放行的《物品搬出申请表》。
3、值班人员要认真查看，核实搬出物品名称、数量是否与搬出申请表相符。
4、确认无误后给予放行，在《物品搬出申请表》记录栏注明搬出物品名称、数量、日期及签名确认。
5、为防止有毒、爆炸等危险物品进入小区，安全管理员对搬进物品有检查的责任和权利。
二、交接班
1、接班人员必须提前十五分钟到达岗位接班，交接人员须推迟十五分钟离开岗位，接班人员未到，交班人员不能擅自离开岗位。
2、交班过程中若有人员、车辆出入，应先由交班人员处理，接班人员需进行配合，等事情处理完后再交接工作。
3、交班人员必须向接班人员交清所用装备、钥匙、出入证、IC卡、登记本等。停车场交接班人员还须同时核实车辆停放数是否与记录本相符及停车费收费情况。
4、交班人员必要时须讲明下一班的注意事项和来访人员、车辆进出情况。
5、接班人员如发现交班人员在当值期间应处理而未作处理的问题时，有权拒绝接班，直至处理完毕。
6、接班人要详细了解上一班值勤情况和本班应注意事项，应做到三明：上班情况明，本班接办的事情明，物品、器械清点明。
7、交接必须认真细致，不得敷衍了事，双方必须按照交接内容逐项检查记录。
8、交接班过程由交接班领班组织进行，并对交接班情况负责。

十、安全管理员培训规定

一、 上岗前培训
1、新员工上岗前需进行培训，经考核合格后方能正式上岗。
2、安全管理主管负责介绍安全护卫工作性质、公司的基本情况、部门的基本动作程序、安全教育及带领新员工熟悉小区环境。
3、安全管理保安队长负责讲解各岗位职责、部门的奖惩规定、公司的考勤制度、仪容仪表规定和文明用语等。
4、安全管理保安队长按照安全护卫《军训标准》对新员工进行队列操练。
5、安全管理保安队长安排新员工试行上岗，即一名老安全管理员带一名新安全管理员同时值勤，由老安全管理员联系实际情况对新安全管理员讲解岗位情况及岗位工作程序。
6、新员工入职培训结束后，进行思想小结，并由安全管理主管安排进行业务知识考试，试卷由安全管理主管提供。
二、日常培训
1、军事技能培训
（1）培训内容：
a. 队列项目：
——立正、稍息、跨立、蹲下起立等。
——齐步、跑步、行进间转法、步伐变换、敬礼、脱帽、戴帽等。
——动作要点见《军训标准》。
b. 拳术项目：捕俘拳。动作要点见《军训标准》。
c. 体能训练：跑步、俯卧撑等。
（2）军事技能培训由安全护卫主管具体负责。
（3）军事技能培训每周不少于两次，每次不少于60分钟。
2、消防知识培训：
（1）消防知识培训时间为每月不少于一次，每次培训时间为60分钟。
（2）培训内容：
a. 消防法规的学习。
b. 消防理论知识的学习。
c. 灭火器材的操作使用。
d 灭火演练。
3、服务培训
（1）培训内容：
a. 文明用语。
b. 仪容仪表。
c. 礼貌礼节。
d. 服务意识。
e. 服务技能。
f. 服务要求。
（2）服务培训由公司安排有关人员授课。
（3）服务培训每年不少于一次，培训时间每次不少于60分钟。
4、思想教育
（1）思想教育的形式。
a. 班务会。
b. 个别交谈。
c. 交接班时讲评。
（2）思想教育内容：
a. 道德规范。
b. 政治思想。
c. 行为准则。
（3）班务会每周由安全管理主管主持。
5、物业管理知识培训
（1）物业管理的基本知识，主要学习《物业管理条例》及其实细则。
(2) 由公司统一安排专项的物业管理知识培训。
（3）物业管理知识培训每年不少于一次，每次培训时间不少于60分钟。
6、工作技能培训
（1）工作技能培训由安全管理主管安排，每月至少进行一次，每次培训时间不少于60分钟。
（2）培训内容:
a. 文明值班
b. 门卫、大堂值班
c. 巡逻检查
d. 物品放行
e. 突发事件处理
f. 报警处理
g. 值班交接
h. 器材使用规定
i. 车场巡查和疏导
j. 车辆进出控制
7、交通指挥训练及有关精神文明内容的学习。
三、培训考核
安全管理保安队长每半年至少一次对训练内容进行考核，记录在《安全管理训练考核表》上，培训考核不及格的队员必须进行补考，对仍不能达标的队员建议辞退。

十一、 停车服务程序
1 目的
加强项目管理处辖区停车服务管理，保障车辆停放有序，避免发生安全事故。
2 适用范围
适用于各项目管理处的停车服务管理。
3 职责
3.1总部办公室：负责办理管理处停车收费许可证、工商执照等证照手续。
3.2运营管理部：负责对各管理处停车场的工作进行监督、检查。
3.3项目管理处：负责证照的悬挂、张贴，车辆安全、进出验证、停放、收费的管理。
3.4保安队长：负责岗位工作安排，对车场岗位进行有效的检查、监督和控制。
4 工作程序
4.1车辆办证
4.1.1月初或年初管理处向客户公布办证时间、条件、收费标准等，按已售车位、已租固定车位、已租流动车位情况填写《固定车位卡/月卡收费登记表》及《车辆管理档案》。
4.1.2要求客户在规定时间内凭有效证件办理租位手续，财务人员根据《物业管理服务费的收取程序》办理相关手续并书面通知保安主管，由保安主管发放停车卡，填写《停车卡发放及延期登记表 》。
4.1.3告知车主妥善保存《停车场车位租用卡》，遗失后应通知管理处予以作废。
4.2车辆进出控制与收费
4.2.1车场保安按《车辆进入、放行工作细则》对进场车辆进行检查、收费、发放《停车场车辆出入证》，填写《车辆出入登记表》。
4.2.2车场保安员按物价局批准的收费标准收取停车费用。军警、领导和员工的车辆经主管确认后可免收停车费。其他车辆的减免收费，须用《停车费折扣审批单》报经公司领导批准，发卡人保留登记表。
4.2.3车辆离场时，保安员应仔细验证，回收《停车场车辆出入证》，填写《车辆出入登记表》，确认无误后放行。
4.3车场巡查和疏导
4.3.1车辆进入车场时，应提醒司机执行停车场管理规定等。
4.3.2保安员流动巡查车场每班次不少于四次，并对场内通道、车辆停放、公共设施等进行巡检，填写《停车场交接登记表》。
4.3.2.1保证场内已售车位、固定车位的专用性，确保不发生碰车和乱停乱放等异常现象，发现违章停放和损坏设备设施等及时要求车主或肇事者纠正和赔偿，发现有车辆着火情况应及时灭火。
4.3.2.2发现车辆漏水、漏油，车门、窗未关好等情况时，应立即报告领班，联系车主，看护车辆，保安员不得翻查车内物品，应待车主到场自行检查和关闭车门、窗。联系不到车主的应在领班监督下关闭该车门、窗、，并将情况记录在相关表格上。
4.3.2.3保安员应密切注意可疑人员，清理“闲杂人员”，确保车辆及设施的安全。
4.3.2.4场内保安员应及时指挥车辆停放，疏导车辆行驶，保证场内道路畅通。
4.3.2.5对停放在消防通道内的车辆应及时通知车主开离，如发生机动车辆与非机动车混停现象，应要求车主将车辆停放到指定位置或暂时移走非机动车辆。
4.4突发事件处理
4.4.1车场内发生车辆碰撞、损坏或被盗等事件时，当值保安员按《应急处理程序》有效控制局面，确保事件得到妥善处理。
4.4.2向外界表述正在处理或已经处理完成的事件前，管理处应统一表述方式。
4.5车场保安员按《保安值班、交接班制度》交接工作。
4.6停车场标识与辅助设施
4.6.1项目管理处（分公司）按策划的行车道、方向、禁停区域、车位情况进行划线，安装消防标识及弯道凸面镜
4.6.2停车场出入口应设置路障或防护栏。
4.6.3室内停车场内应配备灭火器并进行日常消防检查。
5 相关文件与记录
5.1《应急处理程序》
5.2《物业管理服务费的收取程序》
5.3《车辆进入放行工作细则》
5.4《保安值班、交接班制度》
5.5《停车场车位租用卡》
5.6《停车场车辆出入证》
5.7《停车卡发放及延期登记表》
5.8《车辆管理档案》
5.9《车辆出入登记表》
5.10《停车场交接登记表》
5.11《停车费折扣审批单》
5.12《固定车位卡、月卡收费登记表》

十二、应急处理程序

1、目的
预防事故发生，对突发事件能迅速反映及时处理。
2、适用范围
适用于各项目管理处（分公司）预防及处理突发事件。
3、职责
3.1公司领导：负责对事故进行调查核实。
3.2管理处（分公司）主任（经理）：负责突发事件的预防及指挥工作。

3.3各管理处（分公司）工程维修组：保证设施、设备能正常运作。
3.4各管理处（分公司）安全管理组：负责突发事件发生时维护公共秩序及抢救等。
4、工作程序
4.1防洪、防大风、大雨应急处理。
4.1.1接到大风、雷暴等预报，应组织人力物力，做好应急准备工作。
4.1.2管理处（分公司）贴出“三防”公告，通知和协助客户关好门窗，拆除或固定室外各种悬挂物，防止倒塌和坠物。
4.1.3工程维修组、安全管理组对物业内设施、设备、建筑物、客户门户进行全面检查，特别要保障排水系统畅通，发现问题及时解决。
4.1.4处理不了的重大问题，及时向上级汇报。
4.1.5每次防洪、防台风工作应记录在《应急情况处理记录》上。
4.2防盗、防暴处理
4.2.1发生盗窃、暴力等突发事件，应根据《失窃处理流程图》处理，处理不了的及时通知相关领导或派出所。
4.2.2处理完毕应形成《事故报告》，上报公司。
4.3停车场突发事件处理
4.3.1车辆被盗或被损时，应立即告知车主，报告主管和管理处。
4.3.2保安员不得放行碰撞事故的肇事车辆，并保护好现场。
4.3.3保安员应立即时对抛物砸车事故进行追查。要求肇事者确认事故经过。
4.3.4按要求填写值班记录，作出《事故报告》。
4.3.5车辆在停车场被盗后，由管理处协同车主向公安机关报案，并配合调查。
4.3.6事故发生后，被保险人（车主、停车场）立即通知保险公司，并配合调查。
4.4火灾应急处理
4.4.1发现火情时，就近用灭火器或消火栓灭火并及时报警，按《火灾处理办法》、《火警、火灾处理流程图》组织灭火、疏散、抢救。
4.4.2火灾发生后义务消防队应立即前往现场自救，引导消防车进入现场，协助专业消防队员灭火。
4.4.3工程维修组应确保消防设备处理于正常待命或启动状态。
4.4.4火灾扑灭后，管理处（分公司）应做好现场调查、清理和事后处理工作。
4.4.5处理完毕，管理处（分公司）应形成《事故报告》上报公司领导，协助消防部门调查。
4.5设备故障应急处理
4.5.1工程维修组对设备紧急故障，根据《设备故障处理流程》、《电梯应急操作规程》处理。
4.5.2处理完毕，管理处（分公司）应就有关情况形成《事故报告》，上报公司领导。
4.6管理处（分公司）应提前对重大活动编制预案，报公司领导审批。

应急情况处理记录

编号：QR-QPC12.10-11 版号：A
NO：
一、紧急情况内容

记录：
时间
二、处理措施及过程

执行：
时间
三、

管理处负责人意见

失窃处理流程图

失窃事主
当值保安
报告管理处（分公司）
了解详细情况
匪警电话：１１０

110
失窃事主
当值保安
请求派出所协助处理
妥善处理
当值保安
情况总结（书面总结）
改进预防处理措施，加强防范
文件存档

事 故 报 告
编号：QR-QPC11.2-1 版号：A
NO：
事故发生时间
年 月 日 时 分
地点

事故过程及处理经过

报告人：

管理处（分公司）负责人意见

签名：

公司
领导
意见

签名：
时间：
十三、消防系统检查项目
一、当班人员应监视集中显示屏、区域显示屏、联动柜的声光报警信号。
（1）当集中或区域显示屏警铃等发出声光报警信号时，应及时对声光信号进行复位，复位无效时，应立即到报警区域查看区域报警器，破玻璃按钮、烟温感探测器的动作情况，根据发声音、及指示灯信号查出故障或火警的具体部位对应做出处理，对由于元件误动作造成的，应立即对有关元件进行复位和修复。当报警元件被锁于室时，一定要弄明是误报火警时方可离开，为防止第一次出现误报警，而第二次出现真火警的情况，非检修状态下一般不得用切断消防电源的方法解除警铃响声，必要时须经值班负责人同意，但事后必须立即查清原因。
（2）但现场确认火灾事故后应立即按程序发出火警信号并组织人员进行自救。
二、定期检查消防栓泵、喷淋泵、恒压泵、排烟送风机、排烟送风阀、气压泵及其控制设备的动作情况和润滑情况，保证所有设备均处于备用状态，异常时应及时作处理。
（1）检查泵的动作时分空载和加载两种，日常检查采取逐台空载起动运行试验，定期检查根据具体情况也可采取加载起动。空载起动时，要求关闭进水闸阀，核对控制设备编号，对号起动停止有关设备，正确无误后，再对设备进行试验（包括就地、远控、手控、自动），试验时密切注意设备和管道压力，异常时应立即停机处理，试验完毕应对有关设备（包括闸阀、开关等）进行复位。
（2）日常检查排烟送风机、排烟送风阀时只检查设备的外观是否完好（包括皮带的松紧度）和根据声光信号对机、阀进行复位，定期检查应逐个逐项作检查，注意检查风机起动后各层楼的风口压力、吸风能力返回指示和噪音、振动等。
三、检查消火栓、手动报警按钮、烟温感探测器、水流开关、显示报警阀、水铃、闸阀、水泵接合器、泄压阀、广播、外线电话、出口门、事故电源切换和应急照明切换，备用电池、防火卷闸、区域报警器、烟道（管）
（1）消火栓：要求玻璃门完好，水枪、水带、胶管、阀门手轮齐全，不滴漏，破玻璃按钮完好（在复位状态），水带、水枪配套，接口胶垫完整。
（2）手动报警按钮：外观不损坏，未被按动，定期试验时应作动作试验，当发现有报警钮动作后不报警应查明原因。
（3）烟、温感火灾探测器：日常只对各区域烟、温感探测器是否齐全，及报警是否正常，动作后是否能复位等作检查，定期试验时则应对各烟感、温感探测器逐一作报警及联动试验，并观察其返回指示情况，以保障其可靠性。
（4）水流开关及闸阀关闭指示的检查。日常只对返回指示灯的情况作判断处理，定期检查则应逐一作模拟动作试验，观察声光信号是否正常。
（5）湿式报警阀、闸阀、水铃的检查。日常检查时对观察显示报警阀的压力表是否正常，有关闸阀位置是否正确，部件是否滴漏，定期试验时配合喷淋泵起动观察水铃响声是否正常，对消防管理设置的闸阀应保证处于应急备用状态。
（6）水泵接合器及泄压阀的检查：日常应检查水泵接合器是否滴漏和挂牌（注册是消火栓或喷淋接合器）连接接合器的阀门有否打开，泄压阀有否误动作、锈蚀。定期检查时配合消防处作加压试验，试验完毕检查各层管道、闸阀、喷头、消火栓接口是否有滴漏水现场。
（7）消防广播、外线电话检查：日常对消防、通讯设备及元件进行检查时只检查设备及元件是否完整。
（8）手提灭火器的检查：日常检查时，日常检查手提灭火器，应检查其配置是否足够，存放地点是否合适，定期检查时还应检查灭火器的插销、压力、喷头及使用时间等，对不合格的灭火器应及时予以更换、补充。
（9）楼层出口灯的检查：日常检查只对出口灯是否完好及亮或灭进行检查，对元件损坏的进行修复或更换。定期检查时应检查出口灯在充电电源断开状态的照明时间是否足够，及电源切换箱动作后是否能正常点亮。
（10）防火门的检查：日常检查应检查各通道的防火门是否关闭、完好、闭门器的压力是否合适等，必要时应予以调整。
（11）备用电池的检查：对消防弱电部分采用备用电池作后备电源的，应定期检查其充放电特性，对充放电特性不良的电池应给予更换。
（12）烟、温感探测器及区域报警器、水喷淋的检查：日常检查时应检查烟、温感探测器、水喷淋头是否齐备完好，区域报警器的声光信息是否正常，定期试验时，应逐个元件进行动作检查，并观察区域集中报警器的返回信号。
（13）检查电梯回降：定期检查时，操动电梯回航匙、按钮等，观察电梯是否能正常回航。
（14）检查楼层排烟、气道：对用火作业、装修地段、香烛应特别注意，应定期对排烟管理进行检查，发现有严重油污的应限期清洁，对危及小区安全的明火作业，电焊、油漆、易燃易爆物品应通知保洁工及时清理，以防事故发生。检查小区有无通道堵塞和有碍小区安全的行为。
预防事故发生，对突发事件能迅速反映及时处理。

重点防火部位登记表

登记日期： 2012年 月 日 登记人：
序号
重 点 防 火 部 位
备 注

消 防 演 习 计 划

序号
演习时间
演习内容
演习地点
参加人员
主持人
备注

制定： 审批：

日期： 日期：

消防演习方案
二〇一二年十月十一日
演习部门

实施时间

演习地点

主持人

指导部门

协作部门

使用器材

参加人员

使用器材

演习过程：

记录人： 时间： 年 月 日
公司领导意见：

签字： 时间： 年 月 日
备注：

消防演习记录

演习日期

演
习
内
容