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上海酒店式公寓市场分析

一、上海酒店式公寓概述
1.酒店式公寓概念
酒店式公寓，顾名思义就是提供酒店式服务的寓所。其基本特征为：
Ø 房屋结构与布局基本类同于普通公寓房，但底楼一般设置服务台；
Ø 套内提供居家生活所需的厨房、卫浴、家具等设备与生活物件；
Ø 公寓内一般配备能提供餐饮、健身、商务等多种服务的会所，配套设施也较齐全；就服务而言，酒店式公寓的基本服务水准一般都达到高星级酒店的标准，除了传统酒店服务外，还提供给长住客户家庭式服务，从保证住户私密性到提高寓所服务人员亲和力这两大方面远胜于传统酒店，让住户真正感受到宾至如归。
2.经营方式
酒店式公寓比较酒店而言，由于没有硬性的指标限制，所以投资成本相对较低而经营方式则更加灵活，一般使用长租或长短结合的租赁形式推出，甚至还有部分酒店式公寓选择出售及租售并行的方式。在租金方面，较低的投入和长期租赁客户的增多给了业主更大的降价空间，所以相比高星级酒店，租金会更加便宜，由此良性循环，吸引到更多的长租客入住。从售价方面，虽略高于普通高级公寓，但优厚的投资回报也逐渐吸引众多的投资客们冲入酒店式公寓的市场。
3.发展情况概述
国内的酒店式公寓最早出现在深圳，然后在上海、北京逐步拓展市场。它们一般位于城市商业集中地区，CBD及高级住宅集中地区，主要客源是境外企业、跨国公司的驻华中短期办事人员和各国驻华领事以及部分国内企业家等。随着中国加入WTO以及各地商品房内外销并行政策的贯彻，高质量，优服务的寓所的需求量正逐年增长，而酒店式公寓这一新兴物业正好填补了市场的空缺，它以高级酒店式服务包装着居家式生活寓所的表现形式也受到了越来越多人的肯定。
作为国际性大都市的上海来说，酒店式公寓的市场则更加的开阔。这一点可以从早期寥寥数栋酒店式服务公寓到如今的酒店式公寓遍地开花看出。值得相信，随着近年来上海房市业绩的逐年攀升，酒店式公寓无论作为酒店补充或公寓升级的新型物业形态必将有所作为。

类型
特征
外销房转型酒店式公寓
外资酒店管理公司
新一代酒店式公寓
地理分布
主要分布与长宁、徐汇两大区域，静安也有相当一部分。
一般分布在经济高度发达的CBD中央商务区域，如浦东陆家嘴金融贸易区；淮海中路商业商务区等。
一般位于市区中心地带，靠近或地处商业或购物集中地，周边配套齐全。
房型分析
大面积房（面积从100—250平方米）约占到总房型配比的50－80%以上，甚至有些只规划三房以上的房型，如：东方雅苑的主力房型是三房，面积范围在203－231㎡之间等。
主力房型为两、三房居多，主力面积范围在106～148㎡之间。
此类物业多以小户型即一室一厅为主，主力面积约在40—60平方米之间。有的楼盘也有稍大的房型存在，但总量较小。
配套设施
配套设施比较齐全，会所一般都提供餐饮，康体，休闲娱乐等服务设施，会所设施一般只对内（或只对会员）经营，部分服务内容对住户（会员）免费开放。
配套设施非常齐全，且档次高，餐饮、康体、休闲、美容、小商场等设施一应俱全，会所设施不但为住客提供高质量的服务，还对外开放。
会所职能基本与普通公寓会所相同，总体设施较齐全。
上海酒店式公寓概念分类
物业管理
由开发商自己组建的物管队伍前来担当，提供标准的酒店式管理服务。在管理中注重维护住户的私密性，注重与住户的亲善交流，提供人性化物业管理服务。
物业管理公司一般由国际知名的酒店管理公司前来担当，如万豪，雅诗阁等。
由普通的物业管理公司进行统一的物业管理，一般它们只提供较为简单的酒店式服务，因此服务内容较为单一。
租金价格分析
目前徐汇、长宁、静安三区的此类型物业租金约在每月$1000－6000/套之间。主力价格段约维持在每月$1000－2500/套之间。
目前此类型物业租金维持在每月$1800－16000/套之间，主力价格段维持在每月$2500－3000/套之间。
目前此类型物业主力价格段在￥8000－12000/㎡之间，如：静安晶华园售价￥9000－10000/㎡。
主要客层
客源主要来自虹桥、徐家汇及南京西路等商业商务区域，主要客籍是来自境外及港台等地区的中高级主管和经理人士，而且多已举家形式迁入。
客源来自CBD中央商务区域，客籍主要是以欧美，东南亚等地住客居多，职位一般是境外企业的CEO及高级经理人为主，单身客人比较多，也有部分家庭式入住，长租客人约占到50％。
主要是以是本地、外省市及港台地区的投资客为主，所以一般在销售过程中投资回报率会是一个重点的考量。
出租状况
目前市场上此类物业的出租率普遍情况较好，出租率基本维持在80％左右。
目前市场上此类物业的出租情况较好，出租率基本维持在70％左右。
目前市场上此类物业的市场反应普遍良好，一般开盘1至3个月就售罄。

二、市场供应情况

Ø 2004年出售型酒店公寓共16个，从数量上来说，要远远少于2003年度。由于2003年酒店式公寓产品逐渐被人们所认同并热捧，所以导致开发商一窝蜂地去开发酒店公寓类产品，市场放量过度导致整体市场需求趋向于饱和，最终致使2004年酒店式公寓产品的销售产生抗性，市场总体供应量急剧萎缩。
Ø 从地理位置分布来说，市区中心地段已经没有酒店式公寓产品出现，而绝大多数酒店式公寓出现在较为偏远的次中心甚至郊区。
Ø 从上面的图表中可以看出，各区酒店式公寓放量较为平均。04年浦东地区的酒店公寓开案量占了较大的比重，总共有3个新盘亮相。
三、房型分析

Ø 从图示中可以很明显的发现，45-65㎡的房型还是2004年主推的房型面积。2004年上市的酒店公寓中，有七成以上的个案主推的面积都集中在45-65㎡之间。开发商为何都如此热衷于此类面积的房型，道理其实很简单。主要就是因为合理的房型面积才能控制合理的总价，总价控制得当了，那么自然不愁卖不掉了。另外，目前很多酒店公寓都可以挂牌办公，过小的面积当然不适宜办公，面积如果过大又不适合想在此类物业中办公的客户要求。

四、出租分析
（一） 酒店公寓包租比例分析
2003年开盘的酒店公寓中有30%的项目提供回租的行销方式，而2004年开盘的酒店式公寓带投资回报率的项目数量有所减少，今年上市的酒店公寓中大约只有10%左右的楼盘采用了包租的行销方式。浦东的久阳滨江公寓，丽江华庭包租10年，年投资毛回报率为8-9%，黄浦区天赐公寓3年包租，年投资净回报8%。
（二）租金以及投资回报分析
根据03年度酒店公寓的现行市场回报率（平均值）——8.75%，来估算04年度上市的酒店公寓在未来推向市场以后的租金收益。

从调查中得知，根据天赐公寓（带租约的项目租金行情可知）以及名仕苑帝景阁周边的租金行情是与预估租金相当的。其中名仕苑帝景阁的租金已超出反估价。
可见，根据目前的实际市场行情，开发商开发此类物业的市场回馈度还是较高的，但前提是这些物业必须提供有效的酒店服务管理，这样市场接受度才会更高。

五、价格分析

Ø 2004年度的大部分楼盘的单价整体呈上升趋势。徐汇、长宁、浦东的项目单价多在1万-2万之间，虹口今年上市的酒店公寓项目的单价也都在1万元以上。而且虹口多伦多的售价达到了1.5万元。
Ø 天赐公寓目前成交均价集中在2.3万元左右，该均价为04年度酒店公寓成交均价之首。该个案的地理优越，承诺三年投资净回报为8％，该案04.11月开盘至今签约数量已过40套。

五、酒店式公寓存在问题
＊ 供应量短时间积聚上升，客户购房压迫程度降低
＊ 购房者中投资比例较大，客源市场寻求有限
＊ 新推产品分布较为密集，同区域出现大量竞争

六、上海酒店式公寓未来走向分析
未来分布走向分析
Ø 长宁区及徐汇区市场已接近饱和；
Ø 随着新的“泛CBD区”中心在南京西路形成可能性的逐渐加大，静安区特别是南京西路地带，由于较优越的地段位置、便利的交通、宜人的居住环境，将成为发展酒店式服务公寓的黄金地块；
Ø 浦东新区由于“国际航班东移”以及“成功申博”的利好频传，大量的外资客源也将带动区域内酒店式服务公寓需求
Ø 作为传统高尚地段的卢湾区，其北区仍然受淮海路商圈和新天地时尚圈所依托，短期内可以成为酒店式服务公寓的机会点，其南区由于距离未来世博会的影响，长期来看，必将成为酒点式服务公寓的机会区域；
Ø 黄浦区依托其固有的地理位置、强势的商业氛围，也将成为酒店式服务公寓的机会区域。
Ø 总体来看，未来随着需求群体细分，各种档次、各种类型的酒店式服务公寓均会有其市场，在产品成熟度提高的前提下，入住率会维持在一定水平。

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