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1、广东省房协市场分析课题组 （广东省房协市场研究部、华南理工大学建筑学院建设经济管理与房地产研究所、广东省统计局固定资产投资统计处） 2008年4月23日 一、社会经济环境 一季度完成国内生产总值7194.35亿元，比上年同期增长10.5%，增幅同比回落2.5个百分点。全社会固定资产投资1735.56亿元，同比增长18.3%，增幅同比回落0.7个百分点。城镇居民人均可支配收入5745.41元，增长9.5%，扣除物价上涨因素影响，实际增长1.9%。 二、基础数据分析 （一）房地产投资 1、完成开发投资 一季度，广东房地产完成开发投资558.77
2、亿元，增长36.86%，与上年同期增长幅度相比，增幅同比增加8.72个百分点，房地产投资增长幅度较快。房地产投资占固定资产投资比重为32.2%，增幅同比增长4.38个百分点。（见表1）。 表1 完成开发投资增长数据表 单位：亿元 地 区 时 间 国内生产 总值 固定资产 投资 房地产开发 投资 固定资产投资占GDP比重 房地产投资占 固定资产投资比重 房地产投资占 GDP比重 全 国 2007年1季度 55598 17526 3543 31.52% 20.22% 6.
3、37% 2008年1季度 61491 21845 4688 35.53% 21.46% 7.62% 同比增长(%) 10.6 24.64 32.3 4.01百分点 1.24百分点 1.25百分点 广 东 2007年1季度 6510.72 1467.56 408.29 22.54% 27.82% 6.27% 2008年1季度 7194.35 1735.56 558.77 24.12% 32.2% 7.77% 同比增长(%) 10.5 18.3 36.86 1.58个百分点 4.38个百分点 1.5个百分点 在各种用途
4、房地产开发投资中，住宅增长45.48%，增幅同比增加22个百分点；商业营业用房增长17.52%，增幅同比增加11个百分点；其它投资增长28.86%，增幅同比下降36个百分点。办公楼投资同比下降14.41%，与上年同期增幅34.18%形成鲜明的反差。数据表明，一季度住宅投资成为房地产投资的热点（见表2）。 表2 按用途完成开发投资数据表 单位：万元 完成投资 住宅投资 办公楼投资 商业用房投资 其它投资 2007年1季度 4082925 2736358 197661 377199 771707 2008年1季度 5
5、587732 3980869 169182 443276 994405 同比增长(%) 36.86 45.48 -14.41 17.52 28.86 同比增幅 8.72个百分点 22个百分点 -48.59个百分点 11个百分点 -36个百分点 2、开发资金来源 房地产开发到位资金926.91亿元，同比增长25.35%，增幅同比增加3个百分点。从资金来源看，国内贷款与自筹资金同比增幅较大，而外资同比下降幅度较大，政府限制外资进入房地产投资的调控初见成效。其它（订金、预付）资金来源只有小幅增长，增幅低于去年同期，反映市场交易偏冷（见表3）。 表3
6、 房地产资金来源基础数据表 单位：万元 本年到位 资 金 国内贷款 外资 自筹 其它（订金、预付） 金额 % 金额 % 金额 % 金额 % 2007年 1季度 739.44 172.63 23.35 25.9 3.5 225.6 30.51 315.3 42.64 2008年 1季度 926.91 256.09 27.63 13.64 1.47 331.43 35.76 325.76 35.14 同比增长(%) 25.35 48.35 4
7、28个 百分点 -47.34 -2.03个 百分点 46.91 5.25个 百分点 3.32 -7.5个 百分点 从房地产到位资金占房地产开发资金的比例看，同比下降8.29%，房地产开发资金有所紧张（见表4）。 表4 房地产到位资金占房地产开发资金的比重 年 度 房地产到位 资金（亿元） 房地产开发资金 （亿元） 到位资金占房地产开发资金的比例 增长 （%） 2007年1季度 739.44 408.29 1.81∶1 -— 2008年1季度 926.91 558.77 1.66∶1 -8.29
8、二）土地购置 与上年同期相比，房地产企业购置土地面积增长74.24%，增幅同比增加27.64个百分点；购置金额增长28.62%，增幅同比减少55.64个百分点。购置单价同比下降26.16%。（见表5）。 表5 房地产企业购置土地数据表 单位：万元、万m2 时 间 土地购置 面积 投资 单价（元/m2） 2007年1季度 792.9146 800214 1009 2008年1季度 1381.5365 1029210 745 同比增长(%) 74.24 28.62 -26.16 同比增幅 27.64个百分点 -55
9、64个百分点 -51.97个百分点 （三）商品房建设 商品房施工面积、新开工面积同比分别增长32.13%、35.83%，增幅同比分别增加15.59和20.75个百分点。竣工面积与上年同期增幅-12.21%相比，增长速度较大，多增加竣工面积283万平方米。商品住宅施工面积同比增长33.58%，竣工面积同比增长43.51%；竣工面积与上年同期增长-17.17%相比，增幅很大，住宅市场供应充足（见表6）。 表6 各类商品房建设数据表 单位：万m2 时 间 面积 总数 住宅 办公楼 商业
10、 其他 2007年 1季度 施工面积 12499.45 9605.38 546.60 1178.37 1169.10 新开工面积 1921.78 1616.25 20.78 130.26 154.48 竣工面积 634.96 510.16 23.58 60.66 40.56 2008年 1季度 施工面积 16516.00 12831.23 540.93 1399.95 1743.89 新开工面积 2610.41 2074.54 42.72 177.57 315.58 竣工面积 918.39 732.12 16.13
11、98.42 71.72 同比增长(%) 施工面积 32.13 33.58 -1.04 18.8 49.17 新开工面积 35.83 28.36 105.58 36.32 104.29 竣工面积 44.64 43.51 -31.59 62.25 76.82 （四）商品房交易 一季度销售面积812.74万平方米，同比下降25.69%；商品房销售额460亿元，同比下降26.89%。 商品住宅均价5546元/平方米，同比增长3.24%，环比增长1.76%（见表7）。 时 间 商品房销售面积（万m2） 商品房销售额（亿元） 均价 （元
12、/m2） 住宅销售面积（万m2） 住宅销售额（亿元） 均价 （元/m2） 2007年1季度 1093.7416 629.2130 5753 980.1747 526.5908 5372 2008年1季度 812.7357 460.0246 5660 739.0876 409.8904 5546 同比增长(%) -25.69 -26.89 -1.62 -24.6 -22.16 3.24 表7 房地产交易数据表 （五）市场消化系数 1、定义 “市场消化系数”是通过计算一定时期内商品房吸纳量占市场供应量
13、的比值，反映市场消化能力。计算公式：销售面积/（k×竣工面积+待销面积×以月为单位的时段数/12）。 公式定义为：市场实现吸纳量/市场有效供应量。系数越大，说明市场越活跃，消化能力越强。 2、分析 与去年同期相比，1季度市场整体消化系数有一定增长，增加0.9442，市场销售活跃程度不够，消化能力一般（见表8）。 表8 生成指标数据表 名 称 2007年1季度 2008年1季度 总体增长 市场消化系数 1.7407 2.6849 0.9442 （六）商品房空置 一季度末商品房空置总量1492.13万平方米，较2007年末减少87万
14、平方米，下降5.51％，空置面积下降速度放慢。可喜的是滞销（空置1－3年）和积压（空置3年以上）面积下降幅度稍大于待销（空置一年以内）面积，为6.57%。住宅空置面积下降幅度较少，不够1个百分点（见表9）。 表9 房地产空置数据表 单位：万m2 总数 住宅 办公楼 商业 其他 2007年 末 空置面积 1579.21 751.61 104.59 439.42 283.59 其中 待销 491.74 268.05 33.97 100.04 154.59 滞销 689.57
15、 352.77 25.71 189.32 121.76 积压 397.9 130.79 44.91 150.06 72.14 滞销和积压 1087.47 483.56 70.63 339.39 129.0 2008年 1季度末 空置面积 1492.13 745.0 100.42 371.74 274.97 待销 476.13 272.11 32.67 88.35 83.08 其中 滞销 645.1 351.3 29.34 154.26 110.21 积压 370.9 121.68 38.41 129
16、13 81.68 滞销和积压 1016.0 472.98 67.75 283.39 191.89 增长(%) 空置面积 -5.51 -0.88 -3.99 -15.4 -3.04 其中 待销 -3.17 1.51 -3.83 -11.69 -46.28 滞销和积压 -6.57 -2.19 -4.08 -16.5 48.75 三、结论 1、关于资金供应和土地供应。开发到位资金同比增长25.35%，增幅同比增加3个百分点。到位资金占开发资金的比例同比下降，显示开发资金有所紧张。房地产企业购置土地面积增长74.24%，增幅同比增
17、加27.64个百分点，购置单价同比下降26.16%。高价争地的现象有所缓和。 2、关于开发投资和商品房供应。房地产开发投资同比增长36.86%，增幅同比增加8.72个百分点；房地产投资占固定资产投资比重为32.2%，增幅同比增长4.38个百分点；在当前从紧货币政策下，如果开发投资增幅过快，企业资金链条会趋于紧张。商品房施工面积、新开工面积同比增长均超三成，竣工面积超四成，其中住宅竣工面积同比增长44%，市场供应充足。 3、关于销售和空置状况。一手住宅销售面积和销售金额同比分别下降25％、22％，消化能力一般。季末商品房空置量下降5.51％，空置面积下降速度放慢。 4、关于房价。商品房销售均价5660元/平方米，同比略有下降；其中一手住宅均价5546元/平方米，同比增长3.24%，环比增长1.76%。一手住宅价格在上年第四季度环比下降10.96%后趋于稳定。 5、一季度，广东房地产市场呈现投资保持上年增幅、供应量增加而销售量下滑的态势，市场存在观望气氛，仍处于调整期。随着宏观经济继续保持平稳、较快的发展，可以期待下半年房地产市场各项指标将出现不同程度的恢复增长。
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