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1、 第四章 价目表的验证 一、 单价敏感性验证 二、 总价敏感性验证 三、 点对点价格对比验证 一、 单价敏感性分析 l 从单价分析来看，均价9300时，单价低于8500的单位占36.3％，项目价格在市场上优势明显，但过低的价格不利于项目形象的提升，反而会对项目造成负面的影响。 l 均价9600时，单价低于8500元的单位占27.7％，将成为市场的吸引点，单价8500-10000元的单位达50.6%，是目前市场上豪宅的主要价格区间，而10000元以上的单位
2、所占比例在21.5％，由此可以分析得出两端单位作为销售主体，在市场上具有较强的竞争力，也有提价上扬空间。 l 均价9900时，单价敏感性不高，销售主体成为10001-15000元区间，达到34.2%，市场竞争加大，项目竞争优势不明显，销售速度放缓。 二、 总价敏感性分析 l 从上图可以看出，无论从哪一类总价看来，低于200万的总价占销售主体，最小的也占到了73.5%；由此可见三套价格表总价都不敏感，是属可接受的价格弹性范围。 三、 重点房号点对点的分析 1、当均价9300元时对比，价格普遍较低； 最好单位 表五 项目名称 栋号 面积（m2）
3、 楼层 价格（元/m2） 特征 中信红树湾一期 2栋1单元1户型 244 3 7535 西南和西北朝向，采光充足，视野开阔，临路，Golf景观完整，并有部分海景 16 10635 28 11125 天鹅堡二期二区 T栋B户型 231 2 9906 西南朝向，采光通风较差，临路，内庭景观，有部分外景 16 11136 28 11906 香蜜山 6栋A户型 184 4 10600 正南北朝向，采光通风一般，临路，内庭景观 13 12000 24 15000 兰溪谷 13栋A座 193 2 83
4、00 西南朝向，采光通风较差，临路，内庭景观，有部分外景 10 9500 17 12000 熙园 5栋C单位 216 9 12000 西南朝向，采光通风较好，临路，内庭景观 天鹅堡二期一区 G栋A单位 192 2 11112 南北朝向，采光通风较好，享受三园林景观 246 10 9713（ 已售） 18 11351 最差单位 表六 项目名称 栋号 面积（m2） 楼层 价格（元/m2） 特征 中信红树湾一期 4栋1单元1单位 155 2 7315 西南朝向，采光通风好，内庭院景观，有部分外景，存在不确定因素 1
5、6 7635 31 8215 天鹅堡二期二区 R栋D户型 164 2 8406 南北朝向，采光通风好，临路，无内庭景观 16 8396 28 8846 兰溪谷 9栋B 单位 160 2 7200 南北朝向，采光通风一般，临路，无内庭景观 10 8100 17 9000 雅颂居 9栋A单位 174 3 10624 西南朝向，采光通风一般，临路，内庭景观 15 12547 29 15467 天鹅堡二期一区 G栋C单位 155 2 8654 南北朝向，通风较好，对视，光线一般 10 9707
6、20 13187 2、当均价9600元时对比，较具竞争力； 最好单位 项目名称 栋号 面积（m2） 楼层 价格（元/m2） 特征 中信红树湾一期 2栋1单元1户型 244 3 7835 西南和西北朝向，采光充足，视野开阔，临路，Golf景观完整，并有部分海景 16 10935 28 11425 天鹅堡二期二区 T栋B户型 231 2 9906 西南朝向，临路，景观层次丰富，视野丰富，内庭景观完整，还有多层次外景 16 11136 28 11906 香蜜山 6栋A户型 184 4 1060
7、0 正南北朝向，采光通风一般，临路，内庭景观 13 12000 24 15000 兰溪谷 13栋A座 193 2 8300 西南朝向，采光通风较差，临路，内庭景观，有部分外景 10 9500 17 12000 熙园 5栋C单位 216 9 12000 西南朝向，采光通风较好，临路，内庭景观 天鹅堡二期一区 G栋A单位 192 2 11112 南北朝向，采光通风较好，享受三园林景观 246 10 9713 18 11351 最差单位 项目名称 栋号 面积（m2） 楼层 价格（元/m2） 特征
8、中信红树湾一期 4栋1单元1单位 155 2 7615 西南朝向，采光通风好，内庭院景观，有部分外景，存在不确定因素 16 7935 31 8515 天鹅堡二期二区 R栋D户型 164 2 8406 南北朝向，采光通风好，临路，无内庭景观 16 8396 28 8846 兰溪谷 9栋B 单位 160 2 7200 南北朝向，采光通风一般，临路，无内庭景观 10 8100 17 9000 雅颂居 9栋A单位 174 3 10624 西南朝向，采光通风一般，临路，内庭景观 15 12547 29
9、15467 天鹅堡二期一区 G栋C单位 155 2 8654 南北朝向，通风较好，对视，光线一般 10 9707 20 13187 3、当均价9900元时对比，与市场持平； 最好单位 表三 项目名称 栋号 面积（m2） 楼层 价格（元/m2） 特征 中信红树湾一期 2栋1单元1户型 244 3 8135 西南和西北朝向，采光充足，视野开阔，临路，Golf景观完整，并有部分海景 16 11235 28 11725 天鹅堡二期二区 T栋B户型 231 2 9906 西南朝向，临路，景观层次丰富，视野丰富，内庭景观完
10、整，还有多层次外景 16 11136 28 11906 香蜜山 6栋A户型 184 4 10600 正南北朝向，采光通风一般，临路，内庭景观 13 12000 24 15000 兰溪谷 13栋A座 193 2 8300 西南朝向，采光通风较差，临路，内庭景观，有部分外景 10 9500 17 12000 熙园 5栋C单位 216 9 12000 西南朝向，采光通风较好，临路，内庭景观 天鹅堡二期一区 G栋A单位 192 2 11112 南北朝向，采光通风较好，享受三园林景观 246 10
11、9713 18 11351 最差单位 表四 项目名称 栋号 面积（m2） 楼层 价格（元/m2） 特征 中信红树湾一期 4栋1单元1单位 155 2 7915 西南朝向，采光通风好，内庭院景观，有部分外景，存在不确定因素 16 8235 31 8815 天鹅堡二期二区 R栋D户型 164 2 8406 南北朝向，采光通风好，临路，无内庭景观 16 8396 28 8846 兰溪谷 9栋B 单位 160 2 7200 南北朝向，采光通风一般，临路，无内庭景观 10 8100 17 9000 天鹅堡二
12、期一区 G栋C单位 155 2 8654 南北朝向，通风较好，对视，光线一般 10 9707 20 13187 选择9600元的价格表与之对比： l 高价格单位： 与天鹅堡二期II区开盘实收价格表比：低层单位虽然价格有优势，但由于受遮挡严重，又没有很好的景观，因此不具备竞争优势；中、高层单位，较具竞争优势。 与香蜜山比：低层、高层相差较远，中层接近，本项目低层单位受遮挡严重，没有竞争优势，而高层视野开阔，虽然噪音较大，但较有竞争力。 与兰溪谷比：低层和高层竞争优势比较明显。 与熙园比：中层低接近800元。 与天鹅堡二期一区比：低层少2000多元，中层因已售，可比
13、性不强，高层高400元左右； 从对比中，可看出高价单位在市场中有一定的竞争力。 l 最差单位： 与天鹅堡二期II区比：低层低500，中层低160，高层基本持平 与兰溪谷比：低层低700，中层低100，高层低200 与雅颂居比：低层低2700，中层低4300，高层低6600 与天鹅堡二期一区比：低层低700，中层低1500，高层低4300 可以看出，最差单位在市场中具有较强的竞争力。 点对点选择单位附图： 中信红树湾一期 天鹅堡二期Ⅱ区 金地香蜜山 兰溪谷 星河国际 天鹅堡二期Ⅰ区 熙园 最好单位： 天鹅堡二期二区T栋B户型 香蜜山6栋A户型 兰溪谷13栋A座 熙园5栋C单位 天鹅堡二期一区G栋A单位 最差单位： 天鹅堡二期二区R栋D户型 兰溪谷9栋B 单位 天鹅堡二期一区G栋C单位
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