共青城市场调查简析.docx

共青城房地产市场简析
—2008年9月

2008年是不同寻常的一年，中华民族实现了自己的奥运梦想，也迈出了太空行走的第一步！2008年也是特别曲折的一年，股市的跌
今年楼市的寒冬比这天气来得更早，往年传统火爆宕起伏，楼市的风雨飘摇，世界经济也进入了一个大规模的下行周期。的“金九银十”也名不副实。各地楼市频降，各盘降价打折此起彼伏。好不容易盼来政府扶持，出台利好信息，听闻潘石屹高呼“解放军来了！”，精神为之一振，可“双降”虽然给开发商及购房者带来了积极的信号，但想要短时期内促进房地产的发展显然是不实际的。
共青城房地产市场目前正处于起步阶段，今年的房地产成交量较去年有所下滑，这除了受大环境的影响之外，城区人口偏低、市场趋于饱和也是导致其下滑的主要原因。因市场价格本身就较低，降幅空间不大，今年共青城房地产成交均价并无太大的影响。走访市场了解到，目前在售项目主要集中在共青大道、发展大道、南湖大道三个区域。整个共青房地产项目呈“Z”字型分布。
共青大道目前是市政府大力发展的区域，作为政府补偿用地，由一名开发商转卖给其它几名小型开发商，因此该片区楼盘品质差土地资源丰富，新开楼盘比较多，广阔的发展潜力不断地刺激着开发商及置业者，楼盘品质较其它区域更高，典型楼盘为碧水华庭、华远名仕等。发展大道作为政府的另一个发展区域，主要以轻工业工厂为主,益和花园片区是该区域项目较为集中的地方，而益和花园片区距较大，市场极不规范，市场竞争力较小，在今年市场大势的冲击下降价幅度较大，具有代表的楼盘为香榭丽景。南湖大道是前几年的比较热门开发片区，土地利用现已饱和，主要项目为财富广场和乘风御景园。

1、 共青在售楼盘均价及综合情况分析比较
（图I为共青城主要在售楼盘均价）

（图Ⅱ为共青城主要在售楼盘优惠折线图）

共青大道区域在售楼盘零星地分布在中西部，整体均价1465 元/㎡，实际折后成交均价1419元/㎡，是共青城内价格最高的一个片区；发展大道区内均价1131元/㎡，该区域是今年降幅最大的板块，最高优惠可达9折，片区内整体折后成交均价为1068元/㎡；南湖大道价格一直比较平稳，片区均价1310元/㎡，实际成交均价1262元/㎡。整个共青城整体均价为1302元/㎡，实际折后成交均价为1249元/㎡，约每平方优惠50元。

.（图Ⅲ为共青主要在售房源综合情况比较表）

项目名称
均价
主力户型
面积
车库价格
商铺价格
优惠活动
碧水华庭
1691
二房、三房
96~134

7980
一般无优惠，特殊优惠98折
华远名仕
1637
三房
120~133

7200
一般优惠98折，特殊优惠97折
共逸家园
1501
三房
120~135.6
1500

一次性付款98折，特殊优惠97折
都市嘉园
1440
三房
118~122

一次性付款98折，特殊优惠97折
天祥苑
1228
三房
116~154
1338

一次性付款98折，特殊优惠95折
香榭名邸
1293
四房
143.98~165
1300

97折
乘风御景园
1350
三房
117~125
1300

每周推出特价房988元/㎡、购四房以上客户免费赠送储藏间
财富广场
1388
二房
109~114

11800（买一送一）
开盘期间前100名客户购买VIP卡 买2000抵8888，前200名买2000抵6888，200名后买200抵5888
博士家园
1185
三房
120

一般无优惠，特殊优惠98折
金域中央
1400
三房
115~131.4
1360

购房即享受97折，特殊优惠95折
鑫诚花园
1228
三房
129~133
1200

按揭98折，一次性付款96折
湖畔嘉园
1125
三房
111~141
1200

一次性付款97折，特殊优惠95折
香榭丽景
1183
三房
109~120

5000
97折
益和花园
1085
三房
111~141

4700
按揭97折，一次性付款95折，特殊优惠9折
备注：位于共青大道上的四个新开项目凯旋城、锦绣星城、阳光地中海、御景华庭目前正处于前期筹备阶段，详细数据有待收集。

2、在售楼盘销售情况统计
（图Ⅳ为共青城在售楼盘优劣势及去化情况表）

项目名称
优势
劣势
去化率
目标客户群
碧水华庭
1、 项目规模大，规划合理，绿化率高；
2、 户型设计合理、实用性强；
3、 地理位置优越，符合城市发展方向；
4、 树立了良好的知名度，社会美誉度较高。
1、 价格较高；
2、 周边配套设施目前尚未健全；
3、 目前周边人气不旺。
一二期去化90%，三期预定20%，整体约去化60%
共青及周边县城（南昌、九江）的私企老板、公务员
华远名仕
1、处于共青大力发展地段，地理位置优越；
2、两房、三房户型设计较好。
1、与碧水华庭仅隔一街，但在配套及小区规划上都不及碧水华庭，竞争力较弱
2、周边设施尚不完善；
3、项目西侧有加油站。
一、二期约去化70%，三期规划未批
南昌、九江周边县城投资者及共青本地居民
共逸家园
1、采用节能材料；
2、所处地段属于未来城市发展方向；
3、周边市政配套较多。
1、地段虽好但处于街南面，北面望街，南边环境欠佳；
2、区内配套设施匮乏，社区尚不成熟；
3、宣传推广力度不够。
一期去化30%
周边县城、共青本地以公务员为主
都市嘉园
1、交通便利；
2、地理位置符合未来城市发展，市政建设配套较多；
3、全框架结构。
1、小区内配套设施不足；
2、宣传推广力度不够。
一期约去化26%
共青周边县城及共青公务员
香榭名邸
1、 地理位置符合城市发展方向；
2、市政配套齐全。
1、东西朝向，户型通风、采光不佳；
2、区内配套设施不足、绿化率低；
3、物业管理不佳。
约去化90%
共青周边县城
天祥苑
1、现房销售；
2、周边配套完善。
1、规模小，容积率极高；
2、盘尾期，积压的多是抗性较大的房源；
3、宣传推广力度小
整体去化89%
主要以共青本地客户为主
乘风御景园
1、 高出租回报率吸引大量县市投资者；
2、社区成熟，管理完善；
3、宣传力度大，知名度较高；
4、户型配比合理。
1、区内配套设施匮乏；
2、营销推广力度较弱；
3、长期不能有效营运繁荣商业氛围，造成一定负面影响；
4、剩余房源多为四房，面积大，去化抗性大。
整体约去化80%
县市企事业单位工作人员和私企业主
财富广场
1、 毗邻共青一中，地理位置优越；
2、靠近商业中心购物方便，交通便利。
1、区内其他配套设施缺乏。
前期客户积累阶段

博士家园
1、户型设计简单大方、面积适中；
2、临近中小学，小业主上学方便，地理位置优越，交通便利；
3、处于商业中心，购物方便。
1、高容积率、低绿率化；
2、严格说来处于内街，影响视野；
3、宣传推广力度不够。
整体约去化81%
外来务工人员（纺织工人比重大）
金域中央
1、 全框架结构，小区采用智能化监控
2、靠近南湖小学、南昌大学、共青一中，教育配套齐全
3、靠近商业中心
1、区内配套匮乏
2、剩余房源大多是楼层较差
3、高容积率
整体去化85%
以共青本地客户为主
鑫诚花园
1、 临近中小学，交通便利
2、 处于商业中心，购物方便
1、 区内配套匮乏
2、 处于内街，视野不佳
3、 房屋建造紧凑舒适度低
4、 宣传力度小、去化率低
一期已交付，二期整体去化40%
外来务工人员（纺织工人比重大）及共青本地中低档客户
香榭丽景
1、 周边生活配套齐全；
2、价格较低；
3、户型设计合理，实用性强；
3、管理较规范。
1、宣传力度和销售力度欠缺
2、周边楼盘质量参差不齐，居住人群杂乱。
整体去化50%
周边县城以星子、永修人为主，购房者大多是附近羽绒厂工人
湖畔嘉园
1、 该项目周边自然环境较好；
2、临近东湖小学，上学方便；
3、价格较低。
1、区位偏离城市发展中心；
2、现场管理平庸及推广措施断档，影响销售；
3、户型设计不合理。

整体约去化20%
周边县城务工人员（星子人）及周边羽绒厂工人
益和花园
1、规模大，具有一定的规模优势；
2、价格低；
3、周边居住氛围浓郁。
1、售楼部包装及现场包装杂乱；
2、物业管理不完善。
整体约去化70%
周边县城以星子、永修人为主，购房者大多是附近羽绒厂工人

共青大道作为共青城大力发展区域，新开项目较多，良好的建筑品质、合理的小区规划及强劲的发展潜力是吸引外来投资者的几大原因，南昌、九江及周边县城中高段客户大多会选择在这个区域购置第二居所；而发展大道上各楼盘虽因品质较低影响去化，但却凭借周边工厂集中、价格低廉等原因吸引了不少外来务工人员；南湖大道贯穿共青城商业及教育中心，开发时间较早，土地利用已经趋于饱和，良好的地理位置让早期的开发者忽略了建筑品质的重要性，但这并没有影响购房者的脚步，大多数共青本地居民及外来中低档置业者对该区域有着特殊的偏好。
3、2008年新开楼盘分析（图Ⅴ）

项目名称
开盘时间
开发商
小区规模
区域位置
博士家园
2008.1.8
九江恒运地产开发有限公司
4栋多层
南湖大道
财富广场
2008.10.1
九江雄鹰房地产开发有限公司
1栋小高层、5栋多层
南湖大道
金域中央
2008年元月26日
共青城房地产开发有限公司
4栋多层
南湖大道
都市嘉园
2008年下旬（现已接受内部认购）
江西百利达实业有限公司
1栋小高层、3栋多层
共青大道
深傲共逸家苑
2008.8
江西深傲服饰有限公司
1栋小高层、1栋高层、1栋多层
共青大道
凯旋城
预计2008年11月
九江雄鹰房地产开发有限公司
8栋多层、1栋商城
共青大道
阳光地中海
预计2008年11月
共青城房地产开发有限公司
4栋多层
共青大道
锦绣星城
预计2008年底
拼牌（九江）房地产公司
待查
共青大道
御景华城
预计2008年11月
共青城房地产开发有限公司
6栋多层
共青大道
备注：以上各大新开项目将进一步推动共青城房地产市场的进一步发展
近几年来共青城一直享受着特殊的政府扶持，二次创业的大好时机让各大房地产开发商对共青楼市的发展信心十足，面对大环境的严峻形势，开发商们的开发速度不减反增。
2008年共青新建项目大多选择在下半年开盘，此举一方面是为了规避08年市场的风险；另一方面也表明了他们对共青09年楼市的看好。但此举无疑让08年年底的楼市竞争进入白热化状态，此时切实可行的销售策略、强势的宣传力度、优质的品牌塑造显得尤为重要。
项目虽然自然环境优美，小区规划合理，但目前地理位置偏远，周边配套严重匮乏，鉴于目前不理想的大市场环境，建议一期开盘均价略高于市场总体均价，采取低开高走的销售策略，一期以树立良好的企业知名度与美誉度为主要目的，把市场氛围先烘托出来

4、需求分析
服装纺织作为共青的龙头产业，属于劳动密集型行业，劳动力需求量大。因此周边有大量的农村剩余劳动力聚集到共青。而与周边县城相比，共青房地产价格水平较低、但城市规划超前，环境优美，政策扶持使城市发展前景很好，所以大部分务工人员有在此置业的意愿（以星子、永修人居多），较低的价格及工作的便利性是这类购房需求的主要导向，这类购买需求选择益和花园片区的偏多；而共青本地及外来置业的中高端客户群大多关注的是楼盘的品质及升值潜力，这类需求大都选择在发展潜力较大的发展大道周边的项目，这样就很自然地将需求层次不同的购买人群划分开来。
在户型需求方面，由于目前房地产市场价格水平较低，客户关注三房的比例较大，针对这一市场机会，各大项目的主力户型大多选择在118~135的三房。
共青城房地产市场起步比较晚，市场也不规范，大都是本地发展商开发的一些中小型项目，此类项目有一些共性，比如开发商实力较弱，项目规模不大，开发产品单一，同质化明显等等…而且大多采用固步自封的销售模式，毫无营销策略可言。但我相信，随着共青的城市化进程加速前进，以及市民生活水平和文化水平的不断提高，高品质的人居生态社区必将成为共青人民的理想家园，落后的销售模式必将被先进的营销手段所取代。