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2010年7月深圳房地产二手房销售及租赁市场分析
一、内容摘要
楼市资讯：
2010年7月1日：《深圳市保障性住房条例》执行，首次覆盖非深户籍
提要：《深圳市保障性住房条例》这部旨在完善住房保障制度、改善住房困难群体居住条件的条例,首次将保障性住房覆盖到非户籍人口,并在保障房规划、建设、准入、受理等各环节都作了规定。条例对深圳保障性住房的审查机制也有一个明显调整,就是取消街道办初审后的公示,进而强化区级主管部门的审查。
交通新闻：
中心路即将开通
地铁2号线于今年年底投入试运营
二手房市场动态：
深圳市7月份二手房挂牌均价环比上涨4.7%，二手住宅成交量为7525套，环比6月上涨了13.6%。
租赁市场动态：
深圳市7月份挂牌租金均值为2725元/月•套，环比上涨3.65%。
二、楼市资讯
深圳市保障性住房条例2010年7月1日起执行 首次覆盖非深户籍
《深圳市保障性住房条例》这部旨在完善住房保障制度、改善住房困难群体居住条件的条例,首次将保障性住房覆盖到非户籍人口,并在保障房规划、建设、准入、受理等各环节都作了规定。
条例对深圳保障性住房的审查机制也有一个明显调整,就是取消街道办初审后的公示,进而强化区级主管部门的审查。
条例规定,住房保障申请由申请人户籍所在地或者经常居住地的区主管部门或者街道办事处受理。街道办事处受理后应当将受理材料报区主管部门审查。区主管部门应当自收到或者受理住房保障申请之日起30个工作日内,会同区相关部门以及街道办事处,对申请人的申请和申报材料以及户籍、收入、财产和住房状况等进行审查。审查可以采取查档取证、邻里访问、入户调查等方式。经审查合格的,由区主管部门予以公示,公示期不少于15日。
三、交通新闻
中心路即将开通
现在中心路在做工程的后续工作，道路为双向四车道，中间用河流隔开，水边有散步的人行道，道路边坡上都种上了树木。宝能地产一销售负责人开玩笑说，这要是种的是杨柳，估计一般人都认
为会是江南水乡了，这可能是深圳最漂亮的景观大道。
道路施工方表示，该条道路将在8月通车。目前，整个中心路两边有宝能太古城、君汇新天、熙湾、三湘海尚花园、卓越维港等楼盘，其中卓越维港和熙湾已经入伙，宝能太古城和君汇新天也将在年内入伙。

地铁2号线于今年年底投入试运营
2号线连接罗湖、福田、南山次中心区及蛇口片区，是中心城西部片区连接市中心区和罗湖区的轨道交通客运干线。分为首期工程和东延线工程，全线均为地下线路，共长35.8公里，设29个站。截至目前，深圳地铁2号线首期工程已完成全线车站封顶，东延段正式进入安装装修阶段，地铁2号线首期计划于今年年底投入试运营。

四、二手房市场动态
4.1二手房挂牌量
全市：挂牌量环比6月仅微涨

从全市供应情况来看，2010年7月，深圳二手房挂牌套数总量为277454套，环比6月仅微涨1%，7月份二手房市场依然观望，未有其他政策影响，银行政策依然未有松动。
行政区：各区挂牌套数有涨有跌

2010年7月，深圳各行政区挂牌套数有涨有跌，全市挂牌量只有南山区是上涨，环比上涨14.87%；其他行政区二手房挂牌套数环比6月均是下跌，其中下跌最大的是罗湖区，环比下跌7.16%，下跌最小的是宝安区，环比下跌0.48%。
4.2 二手房挂牌价格
全市：7月份挂牌均价环比上涨

新政百日过后，深圳市7月份挂牌均价为15179元/平方米，环比上月上涨4.7%。新政调整几个月后，楼价没有明显下降，7月份看房量略有增加，买家入市使得需求上升，部分放盘业主趁机提高价格以试探市场，整体上造成了放盘价的虚高。
行政区：多数区域挂牌均价有所上涨

从各行政区价格走势来看，7月份深圳各行政区二手房挂牌均价呈现上涨趋势。以盐田区和罗湖区上涨的幅度较大，其中罗湖区环比上涨6%，盐田区环比上涨9%。
4.3二手房成交量
全市：7月份深圳二手房成交量环比6月微涨

7月份深圳二手房成交量，环比6月微涨，7月份深圳二手房共成交8658套，（包括住宅、商业、办公及其它）。其中住宅成交量共计7525套，环比6月上涨13.6%。
行政区：7月深圳各行政区成交量普遍上涨

7月，深圳各行政区二手房成交量，环比6月呈上涨趋势，其中涨幅最大的是龙岗，环比上涨22.19%，其次是宝安区，环比上涨20.32%，涨幅最小的是盐田区，环比上涨2.6%。主要原因是部分刚性需求者认为新政都过去几个月了，依然看不到政策效果，房间下降空间有限，而房地产本身又具有保值增值功能，这部分人群使得成交量有所回升。
4.4二手房市场关注度
行政区：福田、宝安、南山较受关注

7月份深圳最受关注区域是福田，搜索比率占全市的23.95%，其次为宝安，搜索比率占全市的20.84%。相比6月份，南山、龙岗、盐田搜索比率有所下滑，福田、罗湖、宝安有所上升。
热点商圈：布吉成为最热门商圈

网友搜索的热门商圈变动不大，7月没有新入榜商圈，7月份总搜索次数环比6月份有所下降，环比下降了16.65%。
热点楼盘：桃源居搜索量最大

本月网友搜索的TOP楼盘中，桃源居、星海名城、万科城，分列排行榜前三甲。
总价区间：50万-80万元区间最受关注

6-7月份网友关注房价区间的比重是相同的，50万-80万元房价区间的楼盘均为两个月中最受关注的楼盘，其次是80-100万元房价区间的楼盘较受关注，50万以下的楼盘是这两个月来最不受关注的。
面积区间：70-90平米的房源最受欢迎

7月份数据显示，面积在70-90平米的房源最受欢迎，被搜索比率为19.09%，其次为50-70平米，被搜索比率为14.91%，再次是90-110平米。面积在200-300平米的房源关注度最低，被搜索率为6.25%。
户型区间:二居室房源搜索量大幅攀升

7月份深圳2居室搜索量最大，其次是三居室，相比6月份，1居、 4居和5居搜索比率均有小幅上涨。
地铁线:1号线、4号线搜索量环比均下降

7月份数据显示，1号线楼盘搜索量环比6月下跌5.38%， 4号线楼盘搜索量环比6月下跌6.72%，因为地铁物业的价格目前相对较高，7月份部分刚性需求者的购房方向是公交方便商圈，随着将来其它地铁线的开通，这部分暂时未有地铁的物业将会有所升值。
五、租赁市场动态
5.1租金价格
全市: 深圳租赁价格出现大幅度上涨

新政后的5-7月份深圳租赁价格出现了部分上涨。受房地产新政的影响，5-7月份深圳二手房买卖市场冷淡，成交量出现明显下滑，与此形成鲜明对比的是，租赁市场变得较活跃。7月深圳租赁均价为2725元/月.套，环比6月上涨3.64%。
行政区: 各区县租金挂牌价均有所上涨

对比6月份而言，7月深圳各区县租金挂牌价均有所上涨。涨幅较多的盐田区和宝安区，涨幅最小的区域是罗湖区。
户型区间:二居室租赁均价涨幅最大

7月，二居室环比增长3.9%，2664元/月套；一居室环比增长3.21%，2056元/月套；三居室环比增长3.06%，3268元/月套。
5.2租赁市场关注度
行政区: 福田和南山两区最受关注

7月份深圳租赁挂牌量最多的是福田区，所占比例超过30%，其次是南山区，所占比例超过20%，环比6月，租赁挂牌量排名依然没变，挂牌量最少的依然是盐田区，所占比例不足2%。
热点商圈: 梅林成为最热门商圈

网友搜索的热门商圈变动不大，其中蔡屋围、龙岗中心城商圈为新入榜商圈，7月份热门商圈总搜索次数环比6月份基本持平。
价格区间: 1000-2000元/月房价区间的房源最受欢迎

7月份租赁市场数据显示，1000-2000元/月房价区间的房源最受欢迎，被搜索比率为26.09%，环比6月基本持平，其次为500-1000元/月的房源，再次为2000-3000元/月的房源。
户型区间: 一居室房源搜索量最大

7月份，租赁房源搜索中，一居室搜索量最大，其次是二居室，相比6月份，一居室、二居室和三居室被搜索比率均有小幅上升，各户型所占搜索比率环比6月不变。
地铁线：1号线、4号线环比涨幅较大

7月份，1号线租赁房源，被搜索量环比6月上涨近21.31%， 4号线租赁房源，被搜索量环比6月上涨近55.03%。
六、市场综述
在国家2010年4月17日出台的”新国十条”及深圳2010年5月6日出台的“新政十三条”等严厉的房地产政策打压下，整个深圳楼市5-6月份处于“量跌价滞”的态势，然而随着调控效果正逐渐体现和强化，7月份的深圳二手房挂牌均价环比6月上涨了4.7%，二手住宅成交量为7525套，环比6月上涨了13.6%。
尽管成交量有所回升，但这与新政前的成交量对比，还是有很大的差距，大部分购房者依然期待房价下半年会跌，加上严格的银行贷款政策目前并未放松，因此大部分购房者将购房计划继续往后推迟，导致二手房成交量将在缓慢回升中保持低位运行，随着这部分群体转入租赁市场，加上7月份高校毕业及学生暑期高峰的到来，租赁需求增加，深圳各行政区的住房租赁价格环比6月均有小幅上涨，一居室仍然是最多关注的租房房源。