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北京市普通住宅市场分析

建筑经济　　 张丽君　　 1997.08

本文介绍了北京市普通住宅市场的现状，分析了高涨市场中的不和谐现象；讨论了有关个人购房需求与支付能力的问题，并且对北京市普通住宅市场的前景作了相应的预测．

　　住宅市场，作为国民经济新的增长点，逐渐被世人看好。让我们来看一下，北京普通住宅市场状况。　　
　　一、北京市普通住宅市场的现状
　　“八五”期间，我市房地产业处于快速发展和从计划经济向市场经济转轨过程之中，通过这段时期的发展和调整，住宅已成为房地产投资主体，房地产综合开发快速发展。１９９１－１９９５年，全市房地产综合开发累计完成投资３５４．１亿元，累计竣工商品房屋１９８０万平方米，其中住宅１６２８万平方米，占８０％。到１９９６年底统计，北京城镇居民人均住房使用面积已达１３．７３平方米，建筑面积为１８．３１平方米，平均每户为２．５４间。与１９９０年相比，增加了使用面积２．５６平方米。根据北京地区住宅发展规划，１９９５期间到２０１０年，年均住宅竣工量平均在８００万平方米。
　　尽管北京市普通住宅的建设已形成相当大的规模，但市场需求仍保持旺盛的势头。据有关资料统计，北京市今后几年每年普通住宅需求量大约在１０００万平方米左右。
　　北京市内对普通住宅的需求，有着明显的区位偏好，据有关调查显示，购买者的择房意愿，尤其是集团购买的一般都选择在城区内或三环附近，方向上在西部占３２％，北部占２８％，东、南两个方向均大大低于此值。这也反映了北京市普通住宅市场的一大特点、即集团购买特别是中央在京单位购房目前仍是北京市场的主力。北京解放以来，７０％以上的国家机关和中央单位的办公地点都集中在西部地区，北京９０％的大专院校和科研单位集中在北部和西部地区，所以国家单位为职工解决住房一般都首选西部地区的住宅。
　　这各集团购买占据市场购买主力的情况，还反映在另一个方面，即住宅价格高居不下，经过去年短暂小幅下跌后，今年又迅速恢复了上涨趋势。由于中央机关及各大部的住房资金来源于财政拨款，需求弹性小，住宅需求数量较大。其购房从范围和面积上远远高于北京市属单位，是北京房地产市场上的大客户，这些客户的购买行为都以整栋楼盘一次性购买为主，同时以一次性购买较多的数量居多，对期房的承受能力也较强，同时还在一定程度上适应北京市住宅开发项目的多种开发方式以及并非完备的开发手续。
　　现阶段北京市普通住宅实际成交市场的情形，可以归纳为以下特点：
　　１、集团购买大于个人购买。
　　２、中央单位的集团购买多于地方单位的集团购买。
　　３、整栋销售和大额成交的情况相当普遍。
　　４、个人购买的潜力较大，有不断上升的势头。
　　据有关资料显示，各购买类型所占比例如下：
　　１、中央机关、团体、企事业单位。这一集团购买力一直是北京市房地产市场需求的大户，其总体购买力与国民经济增长密切相关，购买力增长速度随着国民经济增长变化而变化，每年增长１０％左右。
　　２、外省市驻京机构，外来人员。
　　目前，外地机构、公司驻京办事处迅速增加，北京外来人口已达１００万人，近期每年新增人口约７万人。
　　前两部分购买力的总和约占总需求的８０％。
　　３、外资、合资企业及个人购买者。其中外资、合资企业需求约占总需求的１５％；个人购买者约占总需求的５％。
　　正由于集团购买成为主体，故北京市普通住宅市场价格迅速攀升，目前已达到较高水平，呈由市中心向边缘圈层递减。可从下表粗略体现。

　　其中四环以外个别已形成气候和居住规模的因环境建设好，生活配套设施完善，售价也较高，如亚运村正北、南沙滩小区售价每平方米４７００元起价，安慧北里小区每平方米６５００元起。就郊区而言，通县、顺义、大兴、作为围绕北京市的发展郊县，也具有较大的发展潜力，房价一般在１９００－２５００元／平米左右。以下列举各方向主要地段价位。

　 二、高涨市场中的不和谐现象
　　与上述情景相对照的是，虽然市场供不应求，每年有近２００万平方米的缺口，但北京市一方面是城区住宅价格奇高，但仍然紧俏，另一方面是城乡结合部及远郊区的住宅出现大量空置积压，除去因地点偏僻、交通不便、配套设施不完善，居民不愿购买的原因外，集团购买不怕房价高，只求地段好，也促使市场出现开发商极力追求高价位的投机心态。形成普通住宅市场的扭曲，即部分人群的住房过分宽敞和住房困难户仍占较大比重的不谐调性，以及住宅市场的局部紧俏繁荣和整体的紧俏与空置的不平衡特点。
　　　可以断言，如要推动北京市普通住宅市场的全面兴旺，扭转整体的不平衡，使之步入稳步均衡发展的道路就必须尽快启动个人住宅消费市场，打破集团购买做为主体主导市场的格局。当住房制度的改革不断深入开展的时候，个人住宅消费成为市场主导将是必然趋势。　
　 三、个人购房需求与支付能力
　　据有关单位９５年的一项调查显示
　　计划购房者月收入在５００元左右的占４３．７５％
　　计划购房者月收入在５００－１０００元左右的占１２．５％
　　计划购房者月收入在１０００－１５００元左右的占２５％计划购房者
　　月收入在２０００－３０００元左右的占１２％
　　每平方米２０００－３０００元的房屋售价最受欢迎
　　调查研究表明，北京市个人住房消费占据市场的能力在显著地提高。
　　另据上述１９９５年调查的分析，据世界银行对许多国家推行居民住宅商品化情况的综合考察，认为房屋总价与一般家庭年收入之比应保持在３∶１到６∶１之间，才有可能推行住房商品化。以我国一套二居室普通住宅的房价为例，它相当于一般家庭收入的１０－１２倍。有的甚至高达２０－３０倍。一个家庭要二、三十年的积蓄，才有可能买到一套房子。这样的房价显然是不符合国情的。
　　如果以一套二居室的普通住宅为基准，若假定它的价格为每平米２０００元，那么，它的总售价为１２万元左右，是一个月收入在２０００元的家庭的５倍（按双职工计算）。这个数字基本接近国际公认的住房商品化的标准。这也就是为什么众多的人只能承受限定在每平方米３０００元以内的房价的原因。
　　尽管对于居民家庭年收入与所购房价之比近年来反复为人们议论争辩，但共同认定的原则不外归纳为要推行普通住宅商品化，房价既要符合国际惯例，也要符合中国国情。即每套房价应压低到居民家庭年收入的３至６倍之间。这样，大多数的工薪阶层才有可能买得起住房，而另一方面，投资商的大量的投入也可及时回收，实现建房资金的良性循环。　　四、市场的前景
　　根据１９９５年的调查，当时的个人购房者即已表现出在近郊城乡结合部购房的强烈愿望，区域选择在三环以内的个人购房者占４３．７％，区域选择在四环以内的个人购房者占３７．５％，交通便利，脱离市区喧闹已成为人们购房时着重考虑的重要因素之一。近两年来，开发用地一般的分布为：市区住宅用地年开发量在２０％以下，近效为６０－７０％，远郊小于１５％。城乡接合部将是住宅用地的长期开发热点。从地域分布看，望京地区，太阳宫地区，清河地区，朝阳东部，东南部，海淀地区的以绿养绿项目，是近郊接合部的热点开发项目。
　　开发商已明显地意识到降低土地开发成本的市场竞争价值，同时也是北京市近年来加快交通，市政和城市基础设施建设带给开发商的有利条件。
　　由此可以推测，北京市普通住宅的前景，在不远的将来，必将呈现出以下的局面：
　　１、随着个人购房者的市场主导作用愈来愈大，居住区的重心向城外迁移，在如今的四、五环之间与城市集中绿化组团相衔接，形成新的住宅热点。
　　２、这些新区的环境将完全不同于城区内的杂乱环境，显现出清新、安静、舒适的格调，而为居住者所喜爱。
　　３、开发商为谋求较大的利润，将在住宅内部设施上加大投资，以期吸引有稿高支付能力的购买者，从而带动普通住宅由对面积的追求，到对质量的追求的变化。
　４、良好的物业管理也将成为新的市场竞争的焦点之一，开发商将提高由开发到管理的全面素质，接受新的考验。