思源-成都长城集团优客联邦2期销售价格测算与合作建议书.docx

呈：长城集团领导

长城集团优客联邦2期销售价格测算
与合作建议书

成都思源房地产经纪有限公司
二零零八年四月二十三日编制

一、周边项目销售均价确定分析

经过在08年4月19-21日三天内，我司对红牌楼区域内小户型项目进行深访，根据项目现场销售价格的测算后我们得出，各项目的销售均价分布入下：
红 南 港：销售均价6550元/平方米
杰 座：销售均价6500元/平方米
泰基·南棠：销售均价6500元/平方米（项目于6月初开盘，该价格为项目销售人员告知价分析后结果）
橙 堡：销售均价6300元/平方米
天邑华庭：销售均价为6300元平方米

注：上述价格测定以各项目2007年10月到现在的各阶段销售均价的平均值为计算单位。

二、区域项目价格评定比较系数确定

1、 区域项目价格影响因素确定

为了科学、合理的测算项目未来销售价格，我们采用市场比较法，对项目销售均价进行测算，以强调项目价格定位的竞争优势。于是我们对项目价格确定的影响因素进行拆分与确定，其详细权重示意如下（单项因素总分值为10分）：
1.01、 项目地理位置：从项目处于成都城市区域的角度来看，本案评定值为7分，优越项目地理位置的加0.5分，次于项目地理位置的减0.5分（由于区域内项目都处于红牌楼，所以，其地理位置不做详细细分）；
1.02、 开发商品牌：长城品牌测评为7分，明显优越项目品牌的加1.5分，较优越于项目品牌的加1分，略优于长城品牌的加0.5分，低于长城品牌的减0.5分，严重低于长城品牌的减1分；
1.03、 项目规模：以项目2期规模为测评依据，项目分值为8.5分，比项目大的加0.5分，比项目小的减0.5分；
1.04、 周边配套：本案分值为7分，比项目优越的加0.5分，次于项目周边配套的减0.5分；
1.05、 小区配套设施：项目测评为8.5分，比本案小区配套优越的加0.5分，次于项目小区配套的减0.5分；
1.06、 规划合理性：项目规划测评为9分，最优于项目规划的加1分，次优于项目规划的加0.5分，次于项目规划的减0.5分，最次的减1分；
1.07、 交通方便程度：项目测评为8分，鉴于区域划分不明显，优于项目交通的加0.5分，次于项目交通的减0.5分；
1.08、 物业管理完善性：项目测评为8分，优于项目的加0.5分，次于项目的减0.5分；
1.09、 空气环境状况：项目测评为6.5分，优于项目的加0.5分，次于项目的减0.5分；
1.10、 生活方便程度：项目测评为8分，优于项目的加0.5分，次于项目的减0.5分；
1.11、 车位拥有情况：项目测评为8.5分，优于项目的加0.5分，次于项目的减0.5分；
1.12、 住宅朝向合理性：项目测评为7.5分，优于项目的加0.5分，次于项目的减0.5分；
1.13、 外景均好性：项目测评为6.5分，优于项目的加0.5分，次于项目的减0.5分；
1.14、 小区绿化比例：项目测评为8分，优于项目的加0.5分，次于项目的减0.5分；
1.15、 整体景观搭配：项目测评为8分，优于项目的加0.5分，次于项目的减0.5分；
1.16、 人车分流情况：项目测评为8.5分，优于项目的加0.5分，次于项目的减0.5分；
1.17、 户型面积合理性：项目测评为6.5分，优于项目的加0.5分，次于项目的减0.5分；
1.18、 各面积段户型比例合理性：项目测评为6.5分，优于项目的加0.5分，次于项目的减0.5分；
1.19、 间隔设计：项目测评为6.5分，优于项目的加0.5分，次于项目的减0.5分；
1.20、 各结构户型比例合理性：项目测评为6分，优于项目的加0.5分，次于项目的减0.5分；
1.21、 项目及目标客户定位准确性：项目测评为6分，优于项目的加0.5分，次于项目的减0.5分；
1.22、 高科技建材产品应用：项目测评为6分，优于项目的加0.5分，次于项目的减0.5分；
1.23、 项目置业者评价：项目测评为6分，优于项目的加0.5分，次于项目的减0.5分；

项目名称
综合评价
我公司项目
红南港
杰座
泰基南棠
橙堡
天邑华庭
1、地理位置
7（邻市中心，但综合楼对噪音有一定的隔离作用）
7（临市中，但有立交桥影响）
6.5（未有本案成熟）
7（与本案成熟度相当）
6.5（未有本案区域成熟）
6.5（同前）
2、开发商品牌
7（有知名度，美誉度不高）
8.5（知名度与美誉度都高）
6.5（知名度与美誉度不高）
7（与本案相同
6.5（知名度与美誉度不高）
6.5（同上）
3、项目规模
8.5（项目有多块土地可开发）
8（比项目规模小）
8（同前所叙述）
8（同前所叙述）
8（同前所叙述）
8（同前所叙述）
4、周边配套设施
7（周遍生活配套完善）
7（同前所叙述）
7（同前）
7（同前所叙述）
7（同前）
7（同前所叙述）
5、小区内配套设施
8.5（打造街区，但未全面）
8（自身配套仅为商业）
8（同前）
8（同前）
8同前）
8（同前）
6、规划合理性
9（街区打造，人车分流情况较好）
8.5（楼间距离较高，人车分流欠佳）
8.5（户型设计差，人车分流状况较好）
8.5（同前）
8.5（建筑密度较大，景观均好性一般，人车分流状况较好）
8（户型设计一般，人车分流一般）
7、交通方便程度
8（车辆多，等车时间短）
7.5（车辆多，等车时间长）
7.5（车辆多，等车时间长）
75（车辆多，等车时间长）
7.5车辆多，等车时间长）
7.5（车辆多，等车时间长）
8、物业管理完善性
8（较完善的物业管理水平）
8.5）
8
8
8
8
9、空气环境状况
6.5（紧二环路，空气质量较差）
6.5（紧邻机场路，空气质量较差）
6.5（紧邻工地，空气质量较差）
6.5（空气质量一般）
6.5（同前）
6.5（同前）
10、生活方便程度
8（小区及周边配套设施基本能满足住户生活需求）
7.5（周边配套设施基本能满足住户生活需求，小区配套少）
7.5（小区生活配套设施较缺乏，周边配套设施基本能满足住户生活需求）
7.5（小区有一定配套，周边配套较好）
7.5（小区配套一般，周边配套成熟）
7.5（同前）
11、车位拥有情况
8.5（车位拥有率高）
9（80%左右的车位拥有率）
8（拥有车位率不高）
8.5（同前）
8（同前）
7.5（地下停车部分较少）
12、住宅朝向合理性
7.5（东西朝向房屋较少，大多数为南北朝向）
8（大多数为南北朝向）
7.5（部分房屋为东西朝向，约20%）
7.5（东西朝向房屋较少，约占15%）
8（大多为南北朝向）
7.5（东西朝向房屋较少，约占15%）
13、外景均好性
8
8.5
8.5
8.5
8
7.5
14、小区绿化比例
7.5
7.5
8.5
7
6
5.5
15、整体景观搭配布局合理性
8
8
8
8
8
8
16、人车分流情况
8.5
8.5
8.5
8.5
8.5
8.5
17、户型面积合理性
6.5（、户型经济，但属性性不高
7（户型面积更舒适）
6.5（40—80m2户型）
6.5（60—169m2户型）
6.5（60—100m2户型为主）
7（户型面积的舒适度较高）
18、各面积段户型比例合理性
6.5
7
6
7
6.5
6.5
19、间隔设计
6.5（项目为走廊式结构）
7（户型设计较好）
7（户型设计合理）
7（户型设计较合理）
7
7（户型设计合理）
20、各结构户型比例合理性
6（集中表现为60-70的套二）
6.5（户型分布恰当）
6（主力户型结80以下）
6.5（主力户型结构较合理，比例较合理）
6（户型结构一般）
6.5（户型结构一般，比例较合理）
21、项目及目标客户群定位准确性
6（有明确定位
6.5（有明确定位）
6（定位指向性强）
6.5（定位准确）
6（具备指向性）
6.5（定位准确）
22、高科技建材产品应用
6（采用了环保、高技术）
5.5（技术含量要低点）
5.5
5.5
5.5
5.5
23、项目置业者评价
6（评价一般）
6.5（置业者评价较好）
5.5（评价 不高）
6（评价一般）
5.5（置业者评价不高）
5.5（置业者评价不高）
综合
169
172.5
164.5
169
165.5
166

2、各影响因素确定分值确定

注：未说明部分，为我司多专业人员，实际调研评分后的平均计算值。
三、市场比较法对项目销售均价的测算

鉴于本案现在的直接竞争对手为红南港项目，未来竞争对手主要为杰座与泰基南棠项目，及周边其他项目的分流，经过我司多名专业人员调研比较后，对其项目权重计算与测算方法分布如下：

A、 考虑市场竞争因素，我司采用可类比项目量化定价法对项目进行价格评定。
B、其权重分布为：红南港占25%；杰座权重占18%；泰基南棠占25%；橙堡占17%；天邑华庭占15%（选择楼盘里要求，其一为直接竞争对手，代表其合理性；其二为距项目较近的，有参考价值）；
C、项目分值评定，以项目自身为基准，参考项目评分的办法进行评定
D、项目价格计算公式为：M=(S1/A1)*K1+(S2/A2)*K2 + (S3/A3)*K3+…….+(Sn/An)*Kn.其Si表示为比较项目销售均价;Ai为比较项目项目本案评分比值;Ki比较项目权重.
其价格计算过程为：
评估项目
我公司项目分值
红南港
杰座
泰基·南棠
橙堡
天邑华庭
1、地理位置
7
7
6.5
7
6.5
6.5
2、开发商品牌
7
8.5
6.5
7
6.5
7
3、项目规模
8.5
8
8
8
8
8
4、周边配套设施
7
7
7
7
7
7
5、小区内配套设施
8.5
8
8
8
8
8
6、规划合理性
9
8.5
8.5
8.5
8.5
8
7、交通方便程度
8
7.5
7.5
7.5
7.5
7.5
8、物业管理完善性
8
8.5
8
8
8
8
9、空气环境状况
6.5
6.5
6.5
6.5
6.5
6.5
10、生活方便程度
8
7.5
7.5
7.5
7.5
7.5
11、车位拥有情况
8.5
9
8
8.5
8.5
8.5
12、住宅朝向合理性
7.5
8
7.5
7.5
8
7.5
13、外景均好性
8
8.5
8.5
8.5
8
7.5
14、小区绿化比例
7.5
7.5
7.5
7.5
7.5
7.5
15、整体景观搭配布局合理性
8
8
8
8
8
8
16、人车分流情况
8.5
8.5
8.5
8.5
8.5
8.5
17、户型面积合理性
6.5
7
6.5
6.5
6.5
7
18、各面积段户型比例合理性
6.5
7
6
7
6.5
6.5
19、间隔设计
6.5
7
7
7
7
7
20、各结构户型比例合理性
6
6.5
6
7
6
6.5
21、项目及目标客户群定位准确性
6
6.5
6
6.5
6
6.5
22、高科技建材产品应用
6
5.5
5.5
5.5
5.5
5.5
23、项目置业者评价
6
6.5
5.5
6
5.5
5.5
综合评价
169
172.5
164.5
169
165.5
166
项目休整系数

0.979710145
1.027356
1
1.021148
1.018072
项目销售均价

6550
6500
6500
6300
6300
价格修正值

6417.101449
6677.812
6500
6433.233
6413.855
权重

25%
18%
25%
17%
15%
本案销售均价
6487.009301

经市场比较法对项目价格进行测算后，项目的销售均价格保持在6480元/平方米。

四、项目销售的相关建议
1、对市场的思考：

1.1、 就宏观政策影响，从成都房地产市场整体来看，其发展水平，进入一个理性发展阶段；

1.2、 同时成都房地产市场在2007年就开始未出现“金九银十”的市场惯例（如左图示意），所以我司认为，本案在2008年9月末开盘，其受市场拉动的可能性不高。故建议项目整体销售均价保持在6480元/平方米左右。

2、对项目销售进度的思考

2.1、快速回款，实现多资源的开发；
2.2、提高项目认知度，便于红牌楼后期项目的持续开发；
2.3、年前回款1个亿的销售压力；
在开盘后的4个月之内，其中1月过年，购房人群明显下降，折算回款周期为100天左右，销售进度的确保存在一定压力。

3、对项目工程等的思考

3.1、项目主体在2009年1月方可封顶，项目按揭方可办理，使项目销售回款具备不确定性因素影响。
3.2、项目住宅部分，总体量约3.8万平方米，总478户，总销售额小于2.4亿，如果按照项目1月份开始办理按揭，年前回款1个亿，这就意味着在100天时间内要消耗掉项目全部销售总额（按45%以上办理按揭计算），按照现有市场发展不明朗的情况，项目其存在一定的销售进度瓶颈。

五、合作模式建议

综上所述，以本案快速回款为目的，提升项目知名度，带动后续项目的持续开发，我司建议与贵司合作相关内容如下：

1、 在长城公司即定的年前时间内完成销售额1.6亿以上；
2、 为项目搭建其合理的营销渠道，提升项目与长城的知名度与美誉度；
3、 我司愿为本案2期前期装饰费用进行垫付，其费用在后期代理佣金中一并予以返回；
4、 项目2期代理佣金为项目销售总额的1.2%予以计算；
5、 项目合作，销售均价以6200元/平方米为计算基础；
（折合项目快速回款、市场理性发展及竞争激烈等因素，在项目6480元/平方米的基础上扣出290元/平方米，以提高项目的高性价比，来解决项目的市场瓶颈）
6、 鉴于我司希望与长城建立长期合作模式，以提升项目品牌形象与销售促进为目的，对2期销售溢价部分，我司将不参与利益分配。
成都思源房地产经纪有限公司
2008年4月24日