东莞写字楼市场现状调查分析.docx

东莞市写字楼市场现状调查（综合版）

东莞是一个以制造业著称的城市，在相当长的一段时期里，这座城市里的企业是以劳动密集型的制造业为主。由于大部分东莞企业公办点都设置在工厂内部，写字楼市场租赁市场长期以来都难于兴旺起来，这一点在工厂相对集中的镇区表现尤为明显。

    近年来，东莞市政府加速了城市发展步伐，在城市升级和产业升级的推动下，第二、三产业的比例明显提升。在行政中心落成后，东莞一改以往没有中心区的现状，吸引了越来越多的企业在城区设立办公点，写字楼需求曾经一度快速上升，但与其增加数量与城市写字楼开发总量还存在一定的差距。

    为此，本调查从区域投资、企业选址和租金承受度等角度对东莞写字楼购租市场进行一次专项调查。

写字楼购方现状调查
有效样本量：210份

【选购区域】
东城南城居首

    调查结果显示：在被访者中有187份样本希望在城区购买写字楼，占总意向样本数的89%。在东莞城区写字楼中，选择购买东城区的样本排在第一位，共84份，占210份样本问卷的40%；其他依次是南城区、镇区、莞城区和万江区，样本数量分别为76份、17份、10份和23份。

    从统计数据可以看出，大部分的问卷样本倾向于城区写字楼，且超过六成多的样本有意购买东城和南城区写字楼，认可度较高。在镇区问卷样本中，多数选择经济发达的虎门、长安、常平、厚街等镇。

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【主购面积】
集中在51-200平方米之间

    调查结果显示：有141份调查样本选购面积位于81-200平方米之间，占有率高达49.1% ，足见这一范围是写字楼的消化集中点。在所有选购面积中101-150平方米选择率最高，有46份调查样本，占有率为22%。

    其次是81-100平方米和151-200平方米的写字楼，占有率分别为20.5%和11%。其他的写字楼选购问卷样本数分别为50平方米以下的占6.7%、51-80平方米占有率为10.1%、201-250平方米占有率为9.0%、251-300平方米占有率为8.1%、301-400平方米占有率为5.2%；401-800平方米占有率为2.4%；800平方米以上占1.4%。

【出租企望值】
30-50元/月/方

    调查结果显示：被访者写字楼出租租金期望期的月租金分别是：20元以下3.8%；21-25元占6.2%；26-30元占12.9%；31-35元占13.8%；36-40元占11.9%；41-45元占13.8%；46-50元占17.1%；51-55元占8.1%；55-60元占6.7%；60元以上占5.7%。

    从数据可以看出，购楼群体对购后出租租金的期望值较高，有17.1%的投资企望写字楼租价可以租到46-50元/平方米以上，有近八成的购楼者期望租金可以达到30元/平方米以上。在市场调查中记者发现不少写字楼租金都在30元以下，其中不乏大型高档写字楼，说明购楼者的期望租金值较市场实际租金略高一些。
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【投资因素】
长线投资倾向明显

    调查结果显示：对于影响投资写字楼的主要因素，列为第一考虑因素的被访者比例分别是：价格占24.3%；位置占14.7%；质量占4.3%；商家信誉占6.2%；周边环境占8.6%；物业管理占10.9%；升值潜力占22.4%、实用率占8.6%；。我们可以发现：价格是第一位，其次是升值潜力。说明投资者多数是理性投资者。

写字楼租方现状调查
有效样本量：531份

【求租区域】
东城南城吸引力明显

    调查结果显示：在回收的531份调查样本中，有意在东莞城区设立办公点的企业占总意向样本数的79.9%。选择在城区办公的调查问卷中，31.7%样本选择了东城区，24.9%的样本选择了南城区，13.7%的样本选择了莞城区，9.6%的样本选择了万江区。

    从数据可以得出，东城区和南城区是企业办公的首选区域，占总意向调查样本的56.6%，可见两大区域对企业的吸引十分明显。在回收的镇区调查样本中，主要选择的镇区是虎门、厚街、长安、大朗、常平、塘厦等经济强镇。

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【求租面积】 
小面积出租相对活跃

    调查结果显示：在求租调查样本统计过程中，记者发现样本求租面积主要集中在51-80和81-100平方米两个面积段，其占有率高达45.8%。另外，101-150和151-200平方米这两个面积段也备受求租关注，其占有率也达到了26.6%。其他面积段的分别是：50平方米以下占81%，201-250平方米占8.1%，251-300平方米占6.2%，301-400平方米占2.8%，401-800平方米占1.9%，800平方米以上占0.1

    从求租调查样本可以看出，东莞市的中小企业是写字楼市场的主力消费群，未来小面积的写字楼出租市场相对活跃。

【意向月租金】 
两千元之内市场空间大

    调查结果显示：求租样本对支付写字楼租金相对偏低，主要集中在1001-1500元和1501-2000元两个价位，选择率分别为25.2%和24.3%，占据了近一半的样本数量。其他价格的租金占有率分别为：1000元以下为9.6%，2001-2500元为11.9%，2501-3000元为10%，3001-4000元为7.7%，4001-5000元为7.9%，5001-10000元为2.4%10001-20000元为0.9%，2万元以上为0。

    从数据可以看出，在写字楼租赁市场方面，求租方市场的租金支付意向相对较低，与对应的求租面积后，其每平方米租金在20元左右。
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【选租因素】 价格与位置起决定作用

    调查结果显示：在影响写字要求租市场方面，影响原因依次为价格、位置、周边环境、物业管理、商家信誉、质量、户型。各大因素的样本占有率分别为：价格占30%；位置占25%；质量占4%；商家信誉占9%；周边环境占16%；物业管理占12%；升值潜力为0。

    由此可见，求租方最关注的是租金价格问题，其次才是位置，这说东莞求租方租对写字楼要求不高，价格合理才是关键。

南城与万江写字楼调查
写字楼一线调查

【现状】
南城楼盘云集  万江略显“冷清”

    近年以来，南城区把建设新城区作为重点。新城区位于东莞大道两侧，市行政办事中心、人民会堂、歌剧院、展示中心、商贸中心等，带动新城建设的全面展开。

    随着南城区新貌的日渐落成，南城区成了城区一带写字楼放量最多的区域。据了解，在该区域集中着包括第一国际二期、华凯广场、腾龙商务中心、胜和大厦、方中鸿福广场、华凯大厦、金盈大厦、中环财富广场、时代创展中心等众多个写字楼项目。    

    相比较起南城区扎堆写字楼的推出，万江写字楼市场则显得有点“冷清”。据了解，目前整个东莞产业都以制造业为主，作为一个后发区域，万江近几年来也在大力调整其产业结构，产业布局方面，都是以加工制造业为主。受这个因素支配，导致整个万江区写字楼市场发展相比较起其他区域要滞后很多。在商业地产方面，由于该区域拥有华南MALL大型项目，使其增值不少。

【供求】
南城供过于求 万江潜力较大

    据东莞市统计局去年上半年的统计数据表明，截至去年上半年，东莞市的办公楼施工面积达到了193022平方米，其中今年新开工面积为63912平方米；而去年市建设局批准预售的写字楼，其分布情况为莞城区、南城区，另外在樟木头、寮步、大岭山、虎门也有少量放出。中心区写字楼的投放量达到全市最高。

    以中心区周围的写字楼做个例子。据了解，早几年，该区域写字楼的租价是20元/平方米，而到现在大多数都在35元/平方米左右，甚至有些突破了40元以上。

    从投资市场上来看，许多购买者也尝到了甜头。一从事贸易工作的某老板告诉记者，他于日前在南区某楼盘买下一套面积150平方米的写字楼，总造价70万元左右，据他表示，购买写字楼就象购买商品住房一样，对他来说，压力不会很大。他为记者算了一笔帐目，按照目前中心区域36元/平方米的租价，10年后就可以赚回本钱，以后就可以净赚几十年。
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【分析】
短期租金上难  投资点在楼价差 

    调查了解，南城与万江两区的写字楼供应反差较大，呈现出一多一少的局面。目前，南城区处于供过于求的现状，这一点在新行政中心区相对突出，写字楼租金出现或暗藏下降势头。万江区则表现为写字楼供应量少，求租欲向不强的现状，消费力有待进一步培养。

    从投资的角度来看，由于南城区求租方占据主导地位，投资者很难租到高价，特别是后入市写字楼的面世，加大了租赁市场的竞争，市场上品质相近写字楼已出现20元左右的租金差价，这是一种比较不正常的市场现象。因此，租金下滑可能性依旧存在，未来两三年内的租金增长幅度不会太大。

    在万江方面，由于新迁总站、华南MALL、理想0769等建设的作用，片区吸引力有所增加，写字楼投资相对看好，但投资者也要注意一个问题，该片区各项工程投入使用时间较短，尚未形成规模，求租市场潜力远不如南城，所以在投资时要注意区域物业开发是否合理。

    另一方面，投资者也要注意到写字楼的价格优势，不要因为出租率低而否定写字楼的投资价值。随着东莞城市化建设不断深入和产业升级，将会有更多的企业入驻东莞，写字楼的升值潜力不容忽视。

东城与莞城写字楼调查

【现状】
东城“新兴之地”  莞城“老当益壮” 

    目前东城区已建设成为一个集居住、行政办公、金融贸易等于一体的城区。据了解，东城区全力打造以东城大道为中心，花园新村、主山、东泰、下桥、同沙为支点的核心商业圈。加强商业招商，在建及建成世博广场、君豪商业中心、星河传说、世纪广场、东泰友谊市场等一批大型主题购物中心，引进了华润万家、海雅百货、上海永乐、好又多、家乐福旗舰店等一批国内外知名的品牌项目。个体经济发展迅猛，全区个体工商户累计超过2万户。

    另一方面，莞城区处于市区核心，一直以来是全市的政治、经济和文化中心，有着良好的人文环境，历史文化底蕴深厚，人才、资金、信息等生产要素集中；商贸基础雄厚，传统商业和现代商贸业活力较强；工业企业集中，第二产业底子厚实，同时参与东部工业园开发，为第二产业提供了新的发展平台。

    居住商贸发达莞城致力发展城市商贸中心，有沃尔玛、家乐福、百佳、天和、经贸中心等大型购物商场，有建设中的东纵大道日本银座商业街。同时，周边建有挡次最高、最集中的高尚住宅区、高尔夫球场等。

【供求】
市场供应量充足  租赁市场较好

    据东莞市统计局和房管局有关2004年、2005年批准预售的写字楼数据显示，南城区以28.74万平方米排在首位，放量超过了全市的一半，比例达到56.30%；东城区以7.72万平方米排在其后，比例达到15.12%；其次是莞城区，放量达5.9万平方米，比例达11.56%。

    再看最新的一个数据。今年上半年，东莞写字楼的批准预售量下降较大，今年上半年批准预售量仅2.88万平方米，同比去年同期的7.73万平方米批准预售量下降了62.74%。可以看到，随着东莞整个市场批准预售量的减少，在去年分别以7.72万平方米和5.9万平方米写字楼市场放量的东城和南城在今年上半年的市场供应量也呈现出一种回落的特点，但从另一个方面考虑，批准预售量的减少，也降低了写字楼市场的控制率。据了解，在去年上半年12.91万平方米的空置量中，有9.23万平方米还是今年上半年消化掉的。而在这个数据中，作为近几年发展较快的东城写字楼市场来说，也占了一定的比例。

    从买方市场考虑，由于整个城市的发展方向是向东挺进，东城理所当然成为人们的理想居住之地，人流量的密集，将会直接拉动相关产业的兴起和发展，而这无疑会促进写字楼市场的兴旺。作为旧城，莞城现在轰轰烈烈地掀起“旧城改造”运动，随着新型建筑的建设，再加上老城区固有的商业氛围等优势，莞城区写字楼市场也不被看差，尽管目前聚集在莞城周围的写字楼并不为多，但其空置率也较低。

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【分析】
服务业比重加大  再度提升物业价值

    从整个大环境考虑，现阶段东莞全市的写字楼价格主要集中在3800—4300元/平方米，租金在30-45元/月·平方米不等，略高于中心区均价。回报率在6-12%左右，比商铺投资回报率更高，上升的空间也更大。

    从政府层面来看，东莞市经贸局副局长叶葆华早前在《我市商贸经济发展后劲分析》一文中这样阐述，未来5年，东莞以工业为主的第二产业在国民经济中所占比例将基本保持稳定并略有下降，而以商贸流通服务业为主的第三产业在国民经济中所占比例将进一步上调，预测至2010年东莞市第三产业增加值有望占全市GDP的45%。

   从区域优势考虑，东城是政府未来重点发展之城，莞城集合商业和相关配套齐全优势，在叶局长所预测的2010年东莞市第三产业增加值有望占全市GDP的45%中，可以乐观预测，这两个区域第三产业的比重将会加大，而这，也将在一定程度上促进其发展。

镇区写字楼调查

【现状】
镇区写字楼市场需求不大

    近年来，由于城区商业开发过快导致开发量猛增，开发商逐渐把开发重点放到了住宅开发上，相反个别经济强镇的商业开发日渐增加，例如长安、大朗、虎门。

    相比于镇区开发的商住楼盘，写字楼少之又少。东莞是制造业为主导的城市，“前店后厂”是主要模式，还有一部分自由品牌的企业，集中于各大工业园中，基本拥有独立厂房和办公楼，对外部写字楼的需求相对不大。 

    虎门是全国都闻名的服装大镇，但高档写字楼较少而传统办公楼是主流。主要原因是贸易商将虎门作为流通的中转站。对于虎门这样的商业繁华大镇对写字楼的需求大多数是以服装办事处为主，还有一些服装原料的销售贸易公司。据了解，实用性强，成本低是这些客户对写字楼的需求。

    记者在厚街了解到，厚街属于家具重镇，很多厂商云集。很多家具企业都在周边建造自己的生产厂房，有厂房大多数都会配写字楼，相对写字楼的需求较少。

【供求】

三成被调查者看好镇区写字楼

    从记者调查了解的情况来看，有28%的客户还是看好镇区写字楼。在厚街做贸易的王先生告诉记者，由于镇区的写字楼价格比较便宜，现在厚街的老写字楼大概租金在610元/平方米，容易被消费者接受。同时，还有消费者表示，镇区写字楼屈指可数，现在镇区的商业发展越来越旺，会提升日后写字楼的发展。

    开发商表示，现在镇区的写字楼相比城区货量不多，由于需求不是很多，因此在开发上有所限制。开发写字楼一定要考虑周边的商业氛围，另外考虑到镇区写字楼的租金不能定太高，所以镇区写字楼的开发档次相应也不会太高，内部整体的设施基本不会太优越，如果像城区那些高档写字楼都有中央空调是不太现实的。

【分析】
实用型写字楼适合镇区需求

    以传统的制造业加工工厂为主的东莞企业界，对于新兴高端写字楼的需求明显不足。在镇区多是小公司租用写字楼，一般大的公司都是连厂房带写字楼一起，因此镇区写字楼不适合大量开发。同时，由于一般在镇区租用的都是小公司，所以镇区写字楼的租金不宜太高，这样一来，考虑到成本镇区写字楼的档次都不会太高。

    与此同时，要根据各镇区自有的特色建造写字楼，对有些镇区更要考虑到实用性。有些公司租间写字楼，一般都是即能办公又能生活，为了满足需求所以增强实用性很有必要。

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