云南房地产市场调研报告11-11-25.docx

云南地产市场调研报告

橡树地产——新项目云南分公司
2011年11月25日

第一部分：云南省概况

一、 云南省地理位置和行政区划：

云南省：
总面积：约39万平方千米，占全国面积4.11%，在全国各省级行政区中面积排名第8；总人口：4596万（2010年），占全国人口3.35%，人口排名为第12名；全省共有25个少数民族。汉族人口为3062.9万人，占总人口的66.63%；各少数民族人口为1533.7万人，占总人口的33.37%。
相邻的省区：四川、贵州、广西、西藏；
邻国：缅甸、老挝和越南；
北回归线从该省南部横穿而过。
行政区划：
昆明市：呈贡区（含呈贡新区） | 盘龙区| 五华区| 官渡区| 西山区| 东川区| 安宁市| 晋宁县| 富民县| 宜良县| 嵩明县| 石林彝族自治县| 禄劝彝族苗族自治县| 寻甸回族彝族自治县；
丽江市：古城区| 永胜县| 华坪县| 玉龙纳西族自治县| 宁蒗彝族自治县；
保山市：隆阳区| 施甸县| 腾冲县| 龙陵县| 昌宁县；
西双版纳傣族自治州：景洪市| 勐海县| 勐腊县。

二、 云南省自然地理：
1、气候特点：
云南气候兼具低纬气候、季风气候、山原气候的特点。其主要表现为：
　　①气候的区域差异和垂直变化十分明显：平均温度在5~24℃左右，南北气温相差达19℃左右，表明了“立体气候”的特点。
　　②年温差小，日温差大。夏季，最热天平均温度在19~22℃左右；冬季，最冷月平均温度在6~8℃以上。年温差一般为10~15℃，但阴雨天气温较低。一天的温度变化是早凉、午热，尤其是冬、春两季，日温差可达12~20℃。
　　③降水充沛，干湿分明，分布不均。降水量最多是6~9月份四个月，约占全年降水量的60%。11月至次年4月的冬春季节为旱季，降水量只占全年的10%~20%，甚至更少。

2、地质地貌：
①云南地形：极为复杂，大体上，西北部是高山深谷的横断山区，东部和南部是云贵高原。整个云南西北高、东南低，有84%多的面积是山地，高原、丘陵占10%，仅有不到6%是坝子、湖泊之类。
②云南地貌：云南平均海拔2000米左右，主要是波状起伏的低山和浑圆丘陵，发育着各种类型的岩溶地貌，西北部平均海拔在3000米~4000米；云南西南部平均海拔在1500米~2200米；云南靠边境地区地势逐渐和缓，平均海拔只在800米~1000米，个别地区下降至500米以下，是云南热带和亚热带地区之所在。
3、水文：
①云南省地跨六大水系：太平洋水系长江水系、东海珠江水系、南海元江（红河）水系、北部湾澜沧江（湄公河）水系、南海印度洋水系、安达曼海伊洛瓦底江水系。
②湖泊：滇池、洱海、抚仙海、异龙湖、程海、泸沽湖。
4、 自然资源：
　　云南省素有“动物王国”“植物王国”和“有色金属王国”的美誉。全国162种自然矿产中云南就有148种，其中铜矿、锡矿等有色金属矿产产量居全国前列。
①水资源：云南省人均水资源超过10000立方米，是全国平均水平的4倍。河流落差大水能资源丰富，但在时间上分布严重不均，旱季雨季分明；
②动植物王国：云南几乎集中了从热带、亚热带至温带甚至寒带的植物品种。在全国约3万种高等植物中，云南已经发现了274科，2076属，1.7万种；云南独特的气候和地理环境，形成了寒温热带动物交汇的奇特现象；
　　③矿产资源：云南被称为“有色金属王国”。云南已发现各类矿产150多种，探明储量的矿产92种，其中25种矿产储量位居全国前三名，54种矿产储量居前十位，居全国首位的矿种有锌、石墨、锡、镉、铟、铊和青石棉。

第二部分：云南省四个城市情况

目 录
1、 区域面积
2、 区域人口
3、 区位划分
4、 自然环境
5、 人文环境
6、 交通情况
7、 城市规划
8、 GDP生产总值
9、 人均可支配收入
10、 居民消费指数
11、 固定资产投资
12、 财政收入
13、 旅游收入
14、 土地供应情况
15、 商品房销售情况
16、 未来放量物业
17、 政策解读
18、 附件

昆 明 市
1、区域面积：全市面积21473平方公里，市区面积330平方公里（其中主城区290平方公里，呈贡新区40平方公里）。
2、区域人口：全市人口726万人；常住人口643万人，市区常住人口358万人，城镇人口占全市人口的64%，为411万人，全市人口平均预期寿命76岁，男女比例为105.76：100。
3、区位划分：
主城区一湖四环六片
五华区，总面积397.86平方千米，总人口85万人；
盘龙区，总面积345.83平方千米，总人口80万人；
官渡区，总面积634.96平方千米，总人口85万人；
西山区，总面积791.14平方千米，总人口75万人；
呈贡区，总面积46100平方千米，总人口31万人；
晋宁县，总面积1236.37平方千米，总人口28万人；
副主城区【辅城四区】
富民县，总面积993平方千米，总人口14万人，下辖1个镇，5个乡；
嵩明县，总面积1357.29平方千米，总人口28万5人，下辖4个镇；
宜良县，总面积1873平方千米，总人口41万人，下辖4个镇，4个乡；
安宁市，总面积1313平方千米，总人口34万人；
北部三县区
东川区，总面积1858.79平方千米，总人口27万人，下辖7个镇，1个乡；
寻甸回族彝族自治县，总面积3598平方千米，总人口45万人，下辖5个镇，9个乡；
禄劝彝族苗族自治县，总面积4234.78平方千米，总人口39万人，下辖3个镇，13个乡；南部一县
石林彝族自治县，总面积1725平方千米，总人口24万人。下辖6个镇，1个乡；
托管区域
下列区域不由所属行政区域直接管理，而直接由市政府派出机构管理，级别与区县同级，并建有公安局，环保局等行政机构：高新技术产业开发区、经济技术开发区、滇池国家旅游度假区、空港经济区、海口新区、泛亚科技新区。
4、自然环境：
城区坐落在滇池坝子，海拔 1891米，三面环山，南濒滇池，湖光山色交相辉映。
昆明属低纬度高原山地季风气候，冬无严寒，夏无酷暑，四季如春，年平均气温 15.1℃，年均日照 2250小时左右，无霜期 240天以上，年均降水约1000毫米。
昆明属高原红壤地区，主要有红壤土、紫色土和水稻土三种；
　　市域界于金沙江、南盘江和元江的分水岭地带，河流分属三大水系。有滇池、阳宗海等高原淡水湖泊及众多大小河流。多年平均地表水资源量 64.95亿立方米。滇池为我国第六大淡水湖，面积约 300平方公里；
地热资源分布较广，出露的温泉有50多处。日照时间长，阳光充足，太阳能资源比较丰富；
矿藏资源主要有磷、盐、铁、钛、煤、石英砂、粘土、硅石、铜等，以磷、盐矿最为丰富；
昆明植物资源丰富，分布着亚热带常绿阔叶林、针阔混交林、温带针叶林、高山灌丛和草甸等不同类型的植被，有 400多个传统花卉品种；
全市有各级政府保护文物200多项，有石林世界地质公园、滇池、安宁温泉、九乡、阳宗海、轿子雪山等国家级和省级著名风景区，还有世界园艺博览园和云南民族村等100多处重点风景名胜。　　
5、人文环境：
昆明是一个多民族汇集的城市，世居26个民族，形成聚居村或混居村街的有汉、彝、回、白、苗、哈尼、壮、傣、傈僳等民族。在长期的生产生活中，各民族既相互影响，融会贯通，同时又保持各自的民族传统，延续着许多独特的生活方式、民俗习惯和文化艺术。
6、交通情况：
昆明市是中国西部最重要的交通枢纽之一，是中国面向东南亚的国家一级口岸城市，中国面向西南开放的门户城市。
航空交通：
现使用的昆明巫家坝国际机场，2010年吞吐量2019万人次，位列全国城市第七、西部第二、世界第六十六。机场有20余条国际航线、通往香港、澳门和台北的三条地区航线、通往国内各大中城市的约140条航线及省内的10条航线，是中国所有机场中距离市中心最近的一个机场；
　　昆明新机场即昆明长水国际机场于2011年底启用，年吞吐量计划2200万人次，是全国第四大国际航空港，单体建筑超过北京T3航站楼，为中国最大单体建筑。
铁路交通：
昆明市内现有成昆铁路、沪昆铁路、南昆铁路、内昆铁路等12条铁路干支线。
公路交通：　　
  昆明市内道路总长10000余千米，京昆，沪昆，汕昆，广昆，渝昆，杭瑞高速等高速过境。市区内主要有环城路二环快速系统、三环快速系统及城区道路，昆明市内交通发达，机动车数量突破135万，人均机动车拥有量居全国第一。
公共交通：
昆明公共交通处于全国领先水平，建有快速公交道路9条，公交线路295条。
轨道交通：
昆明轨道交通现在正在全速建设中，第一轮建设六条线路总长近190千米，现已开工四条线路，第一条线路将于2012年投入运营。

7、城市规划：
1）、昆明市的定位（概括）：
①昆明主要有中央商务区、金融次中心、主城副中心……昆明主城区各区域的功能将得到明确，昆明由主城、呈贡新城、空港经济区组成核心区域，城市拓展空间以东南、东北两个方向为主；其中首次明确未来昆明将主要依托米轨线的改造，组成服务主城和呈贡及市域重要城镇的线网。
　　②集中西山、昆明滇池国家级风景名胜区为城市生态控制带；集中轿子雪山风景区、寻甸红色旅游风景区、九乡国家级风景名胜区、石林国家级风景名胜区、阳宗海旅游度假区等昆明市重点的风景区为城市生态景观控制区。
2）、昆明市区域范围规划：
①昆明中心城区范围含昆明五华区、盘龙区、官渡区的全部行政辖区；西山区的主城二环路内以内地区的福海、前卫、马街、碧鸡四镇；呈贡县的洛羊、龙城、斗南、吴家营、大渔、马金铺六乡镇。总面积为1722平方公里（含滇池草海水域10.7平方公里）为经济贸易区；
②昆明城市的空间拓展方向应以东南、东北两个方向为主，远景向滇池流域外拓展空间。昆明南北向发展主轴，北翼以昆曲高速公路为主，南翼由昆玉高速公路、昆洛公路、南昆铁路、泛亚铁路等组成，是昆明城市空间拓展的主要发展轴；
③昆明主城区将形成“核心—网络、两轴、两带”的开放式城市空间结构：
网格：昆明将由单纯的滇池流域内聚集式发展模式，转向流域外并举发展的“轴向、多组团”发展模式，将形成沿主要交通轴有序扩展的多中心网络城市。由主城、呈贡新区、空港经济区组成的中心城作为核心区域，依托绕城公路系统和快速道路系统构成交通网络，链接中心城、海口、昆阳、晋宁新城等城市组团，形成“核心—网络”的协调分工和网络化格局；
两轴：是中心城——海口，昆明——晋宁；
两带：是向东北、东南；
④昆明加快形成“一湖四片”、一湖——滇池、四片——安宁、富宁、宜良、崇明；
⑤中心区新增190平方公里核心昆明=主城+呈贡新区+空港经济区：
规划以昆明中心城区为核心，以楚雄-昆明-红河、曲靖-昆明-玉溪、禄劝-富民-安宁-晋宁、东川-寻甸-嵩明-宜良、寻甸-禄劝为发展轴的“一核五轴”，形成“中心城区、二级城市、三级城镇(市)、重点镇、一般镇”五级配置的市域城镇等级结构。到2020年，昆明市域城市化水平将达73%；
⑥滇池流域为城市核心：昆明城市规划区，将以滇池流域为核心的昆明五华、盘龙、官渡、西山四区和呈贡县全部行政辖区范围，以及滇池流域所涉及到的晋宁、嵩明部分乡镇的行政辖区范围划定为昆明城市规划区，总面积4060平方公里；
　　其中，由昆明主城、呈贡新区和空港经济区组成中心城区，总面积为1722平方公里(含滇池草海水域10.7平方公里)。到2020年规划期末，中心城市规模确定为430万人，建设用地430平方公里；
　 ⑦用地新增190平方公里：
　　《昆明城市总体规划(2008-2020)》上报后，一大批重点基础项目提前实施，新增建设用地范围已局部突破了总体规划上报审批时确定的建设用地边界； 一是东北部空港经济区，经济开发区清水片区以及南部高新区马金铺科技园等产业空间，面积约119平方公里；二是主城北部盘龙山水新城，沙朗、厂口片区，双龙片区及野鸭湖片区，滇池北岸三个半岛地区，高海路沿线旅游度假经济带，呈贡斗南、大渔片区等城市生活与休闲度假片区，面积约71平方公里。
3）、形成五大功能区
　①昆明主城区将以二环路为界，划分为二环路以内城区、北部城区、西部城区、南部城区和东部城区五个功能区：
　 ※ 二环以内的主城区范围，将提高全市性公共服务设施和绿地比例，降低人口密度；
※ 主城北部城区有污染的二类和三类工业用地将逐步转移外迁；
※ 主城西部城区也将搬迁疏散二、三类工业项目；
※ 主城南部城区将结合巫家坝机场的搬迁，改造机场片区，与会展中心、宝海公园等统一规划成为南部城市副中心。同时以滇池国家旅游度假区、草海生态公园、大观公园的建设为主，保护好湖光山色的生态景观视廊，形成体育休闲、旅游度假、生活居住、行政办公和对外交通等各种功能集中的地区；
※ 主城东部城区优化经开区布局，作为新型工业集中发展的聚集区。
②省级行政办公用地，主要集中在主城南部杨家片，滇池路与广福路交汇地区集中布局；市级行政办公用地，主要集中在呈贡新区的吴家营中心片区，原主城范围内的市级办公区作相应调整置换；新建和改建的区级行政办公用地和设施应集中布局；
③教育设施建设将统筹考虑，包括职业教育设施用地向安宁和嵩明集中，高等教育设施用地向呈贡雨花片区集中，幼儿园阶段将实现社区网络化布局，初中和小学九年义务教育学校布局将进行调整优化，高中优质教育资源的供给能力将提高；
另外，主城区二环内不再新建二、三级医院，卫生体系的建设重点以完善和加强社区医院建设为主，在呈贡新区、主城北部、西部、南部新建、扩建二、三级医院，并加强社区医院建设。
4）、形成五大产业带以及高校片区：
　　 东南部的昆明经济技术开发区；
西北部的昆明高新技术产业开发区；
东北部的空港经济区；
南部的马金铺电力装备产业基地；
北部的茨坝工业带；
5）、道路系统：四环、十七射、四条轻轨、公交系统、客运站：
①四环是以二环、三环公路绕城高速内环路以及绕城高速外环路，其主要功能是分散主城的交通流量，缓解交通压力，是外城到主城有直接的连接，节省了时间和路程；
②十七射有八条高速九条一般的公路，其中八条高速路是连接新老片区的交通（宜良、呈贡、晋宁、安宁、崇明）。主要行使是物流集散功能，快构建快速公交系统，形成以区域快线、普线、支线不同层次、功能合理的地面公交线网结构；远期建设轨道交通，整合地面常规公交线网，结合换乘枢纽形成综合性、一体化、多模式的现代化公共交通系统。建立起包含15分钟中心城快速交通圈、45分钟都市区快速交通圈、60分钟市域快速交通圈在内的三大快速交通体系；
③4列市郊列车，主要依托米轨线的改造，组成服务主城和呈贡及市域重要城镇的线网。
S1线服务主城区和呈贡新区；
S2线服务主城区及空港经济区；
S3线服务呈贡新区与昆明航空地区；
S4线是环湖线，主要服务环滇池重要城镇，包括呈贡新区、海口、昆阳、晋宁、安宁等；
④公交系统：提倡公交优先；
⑤六大客运站：昆明站（火车站）、东部客运站、西部客运站、西北部客运站、南部客运站、北部客运站。昆明站主要服务昆明市周边的片区，其它的客运站服务相应的片区。其主要功能减轻了市内的交通，节省了时间和路程；
⑥昆明还将建立“二小时旅游交通网”，建设集水陆空一体化的现代化立体旅游交通运输网络，规划形成石安黄金线旅游带、环湖古滇文化旅游带、东北高原草场旅游带和西北高山森林旅游带。
6）、商业中心区
①中心商务区：昆百大、金碧路一带，涵盖了现在的市政府和东风广场。具体地点为北至人民路，西至华山东路―象眼街―端仕街―祥云街一线，东至白塔路，南至金碧路、拓东路，这一范围将建设城市商业金融中心；
②两个商业金融次中心包括：呈贡新区中心，巫家坝机场搬迁后的地区；
③主城的北部城区和西部城区，将分别布局两个区级商业副中心，满足各区的大中型商业服务设施需求，在与市民生活息息相关的标准化超市将要加强建设，服务半径在500-800米范围内，结合居住人口和居住用地来考虑。
④翠湖核心建筑：以翠湖为半径，500米的范围内，建筑高度不得超过12米；往外100米以内，建筑高度不得超过24米；在往外500米，建筑高度控制在36米以内。
7）、景观带 （九大公园。十六条河道）
①九大公园：茶高山公园、海口公园、荷叶山公园、西北沙河公园、滇越铁路主题公园、中央公园、龙潭山遗址公园、斗南花卉公园、石龙坝公园。 
②沿16条河道两岸将建设带状滨水绿地，沿城市道路绿地30-50米，沿绕城高速、轻轨做50-100米的绿地。在盘龙江、宝象河、中央景观河沿岸两侧各设置20-50米沿江开放式游览绿带，形成中心城主要的景观绿带。另外，金汁河、大观河、老运粮河、新运粮河、玉带河、船房河、西坝河、采莲河、枧槽河、明通河、马料河、洛龙河、捞鱼河等河道两侧各建设8-30米宽度不等的带状滨水绿地。这样能更好的恢复滇池的生态，保持水土不再流失。

8、GDP生产总值：
从2005年至今昆明市生产总值历史对比可以看出，年均增长比例都保持在12%以上，超过全国平均水平。
2001-2010年昆明GDP增长情况

2010年昆明实现地区生产总值2120.37亿元，比上年增长14.0%。其中一、二、三产业分别实现增加值120.30亿元、960.86亿元和1039.21亿元，分别比上年增长4.8%、16.7%和12.6%，三次产业结构为5.7:45.3:49.0。

2001-2010年昆明三大产业产比

9、人均可支配收入：
城镇居民人均可支配收入

城镇居民人均可支配收入2010年达到18875.7元，较上年增长9.8%。，略低于全国城镇居民人均可支配收入19109元水平。昆明市城镇居民人均可支配收入2008年达到最大19.85%后近年有所放缓。
城镇居民人均可支配收入涨幅与CPI涨幅对比

去年，昆明市物价总水平涨幅较大，居民消费价格（CPI）比上年上涨了4.2%。根据国家统计局此前公布的数据显示：去年全国居民消费价格同比上涨了3.3%，由此看来，去年昆明市的CPI涨幅超过全国水平，涨幅比全国高出0.9个百分点。

城镇居民人均可支配收入与消费支出情况对比

2010年昆明市城镇居民人均收入达到18875.65元，比上年增长9.8消费支出为13243.5元，增长16.2%。
从2008年后居民收入与消费增长率曲线上可以看出，收入增长率呈逐年下滑趋势，而消费增长率逐年上升，这表明居民投资等消费意识开始有所增强。
昆明市金融机构人民币存贷款余额及增幅对比

截至2010年年末，昆明市金融机构人民币存款余额为6639.51亿元，比年初增长15.2%；人民币贷款余额6498.57亿元，比年初增长19.2 %；全年金融机构现金收入8310.79亿元，比上年增长15.6%。
2010年金融机构人民币存贷款余额增长率均有所下滑，存款余额下滑主要由于投资增长较快，通货膨胀压力等因素影响。
昆明2001年-2010年城市化率对比
　年份
城镇化率
2006年
58.99
%
2007年
59.1
%
2008年
60.12
%
2009年
61
%
2010年
63
%

根据各国发展的经验来看，当城市化率进入30%——70%这个阶段会出现城市化加速的现象。
10、居民消费指数：
2001-2010年昆明社会消费品零售总额增长情况

城乡居民购买力在2010年表现旺盛，全市实现社会消费品零售总额1060.19亿元，比上年增长22.6%，扣除物价因素，实际增长18.3%。城乡市场共同繁荣，城镇和乡村市场零售额分别比上年增长22.9%和17.0%。
11、固定资产投资：
固定资产投资方面，全市社会固定资产投资完成2160.88亿元，比上年增长35.0%。其中房地产开发投资完成440.68亿元，增长19.3%，建筑业增加值251.24亿元，增长26.9%。

2001-2010年昆明固定资产投资增长情况

在固定资产投资中：城镇固定资产投资2010年为1800亿元，占83.2%。增长率较2009年上涨35%，上涨幅度仍有所回落。
2001-2010年昆明房地产投资增长情况

从上图中可以看出：从2004年开发投资达到高位后，2009年开发投资增长率达到42.5%，2010年房地产投资增幅开始回落到历年平均水平，增幅达到19.3%。
12、财政收入：
2010年昆明市全年地方财政总收入559.6亿元，增长22.7%，地方财政一般预算收入253.83亿元，增长25.9%，其中税收收入226.04亿元，增长26.7%。地方财政一般预算支出246.31亿元，增长28%。
2006-2010年昆明地方财政收入

13、旅游收入：
全年共接待海外游客86.06万人次，增长10.6%，旅游外汇收入2.43亿美元，增长11.5%；国内游客3471.29万人次，增长14.3%，旅游收入268.32亿元，增长26.9%；全年共接待游客3557.35万人次，增长11.4%，旅游总收入284.81亿元，增长25.8%。
2006-2010年昆明年接待旅客量

2006-2010年昆明年旅游收入

14、土地交易情况：
2006-2010年昆明主城区住宅及商业用地成交面积对比分析表
成交面积（亩）
2006年
2007年
2008年
2009年
2010年
平均
住宅用地成交面积（亩）
2255.06
1114.64
1570.65
2260.55
3815.62
2203.30
商业用地成交面积（亩）
6.4
142.68
1283.97
1143.46
1521.47
819.60

分析：2006-2010年，昆明主城除2006年外，2007-2010年住宅用地成交量保持增长趋势。其中2010年同比2009年增长68.79%，增长幅度大，“十一五”期间住宅用地年均成交量为2203.3亩。商业用地除2006和2007年成交量较小外，2008-2010年商业用地基本保持在1300亩左右。其中2010年同比2009年增长33.06%，增长幅度较大，“十一五”期间商业用地年均成交易量为820亩。
2009-2010年昆明主城区住宅地价及商业地价对比分析表

2009年
2010年
价格增长率
住宅用地平均成交单价（万元/亩）
259
429
65.64%
住宅用地平均成交楼面地价（元/㎡）
1167
2336
100.17%
商业用地平均成交单价（万元/亩）
315
513
62.86%
商业用地平均成交楼面地价（元/㎡）
1299
2696
107.54%

分析：2010年受国家实施“桥头堡”战略的影响，昆明出台了“54321”政策，一批重大基础设施的建成并投入使用，昆明投资洼地效应不断显现，昆明主城区土地价值得到释放。2010年昆明主城区住宅地价达到429万元/亩，比2009年增长了65.64%；楼面地价达到了2336元/㎡，比2009年翻了一番。商业地价达到513万元/亩，比2009年增长了62.86%，楼面地价达到2696元/㎡，比2009年翻了一番。
2006-2010年昆明主城区住宅和商业地价连续性变化图

分析：2008年住宅和商业地价为“十一五”最低价，进入2009年住宅和商业地价呈快速上涨趋势。

2010年昆明房地产用地成交总面积

居住类用地：2010年1月-12月，其中5月、7月、8月没有居住类用地成交；12月居住类用地成交面积出现井喷，共成交1946.6亩。
商业类用地：2010年1月-12月，其中2010年3-8月和10-11月没有商业类用地成交；12月商业类用地成交面积出现井喷，共成交1278.1亩。
工业类用地：2010年1月-12月，其中2010年4月、5月和11月没有工业（仓储类用地成交；12月工业（仓储）类用地成交面积768.23亩。
2010年全年各类用地成交面积排行：工业类用地＞居住类用地＞商业类用地＞其它用地

2010年昆明主城区住宅和商业用地成交面积分析图

分析：2010年昆明主城区住宅用地成交面积3815.62亩，地上可建最大建筑面积690.49万平米；商业用地成交面积1521.47亩，地上可建最大建筑面积289.33万平米；2010年成交土地中除少部分城中村项目已经上市销售，大部分项目按照房地产正常开发周期，预计将在2011-2012年上市销售。
2010年昆明主城区房地产用地各区域成交面积对比图

分析：：2010年昆明主城区各区域中，北市区成交土地最多，其次是呈贡新城，2010年呈贡新城土地集中放量，一方面是由于城市向东南方向发展，另一方面主城区除城中村改造土地外，可以供应的土地逐年减少，开发商普遍看好呈贡新城的投资潜力。东市区成交土主要集中在东北沙河区域。 2010年市中心区域成交土地为历年最高，主要是因为2008-2010年大量城中村改造释放出的土地。

2011年上半年昆明房地产用地成交总面积

2011年上半年昆明主城区住宅和商业用地成交面积分析图

2011年上半年昆明主城区房地产用地各区域成交面积对比图

分析：2011年上半年昆明市共挂牌出让土地472宗，其中住宅用地182宗、商业用地75宗、工业用地18宗、综合用地112宗、其他用地85宗。其中住宅用地的供给量最大，宗数占总量的38.6%，其次是综合用地，占总量的24%，工业用地供应量较以往大幅减少。
从供应面积看，挂牌出让土地的总面积为 25866.53亩，其中供应面积最大的为住宅用地，占总量44%，其次是其他用地，占总量23.61%，综合用地和商业用地分别占总量18.77%， 9.15%，工业用地供应量最小，仅占总量3.96%。
2011年上半年昆明共成交土地273宗，其中成交最多的为住宅用地，103宗，占成交总量的38%，；其次为综合用地，65宗，占比24%，工业用地成交量最少，仅8宗，占比3%。
从成交面积看，上半年昆明土地总成交面积为 17308.27 亩。住宅用地成交面积最大，为 8080.56 亩，占成交总面积的 47%；其他用地成交面积位列第二，面积为4424.27.41亩，占总量的25.61%；工业用地最少，面积为417.77亩，仅占总量的2.41%。

2011年上半年昆明市各区土地供应面积

分析： 2011年上半年昆明土地放量主要集中在西市区和南市区，两区域供应量占总供应量的59.24%；
西市区土地放量最大，共挂牌168宗，面积8439.5亩，以居住用地放量为主；
其次是南市区，共挂牌124宗，面积6882.26亩以其他用地放量为主。
政策调控下，昆明周边区域土地供给有所增加，上半年近远郊土地放量位居第三，该区域居住用地挂牌宗数最多，但供应面积略少于西市区居住用地供应面积。
中心区土地放量最少，共挂牌2宗，为综合用地，放量体量84.06亩，仅占总供应量的0.32%。

2011年上半年昆明市各区土地成交面积

分析： 2011年上半年昆明主城区西市区土地成交量最大，成交面积5791.25亩，占总成交量的33.46%，居住用地成交量最大；
其次是南市区土地成交量为4412.15亩，占总成交量25.49%，成交土地以居住和其他用地为主；
呈贡新区和近远郊成交土地总量虽不多，但两区域居住用地成交量已经接近北市区和南市区；
东市区仅有一块综合用地成交，成交面积168.8亩；
中心区没有土地成交。
2010年昆明主城区各区域房地产用地成交价格表
区域
成交最高价（万元/亩）
成交最低价（万元/亩）
均价（万元/亩）
市中心区域
2800
550
760
东市区
450
180
305
南市区
669
119
302
西市区
1183
220
552
北市区
683
122
270
呈贡新城
745
30
370
区域
最高楼面地价（元/㎡）
最低楼面地价（元/㎡）
均价（元/㎡）
市中心区域
7000
975
2692
东市区
3750
2250
3328
南市区
3845
681
2109
西市区
9987
975
2952
北市区
5402
915
1762
呈贡新城
3749
206
1683

分析：从上表可以看出：2010年昆明主城区最高成交单价为2800万元/亩，为如安街地块，最低价为30万元/亩，为呈贡新区洛龙街道办东北部地块；最高楼面地价为9987元/㎡，为昆明市国家旅游度假区金柳路以北、紫云路以东地块，最低楼面地价为206元/㎡,为呈贡新区洛龙街道办东北部其中市中区区域最高成交价为2800万元/亩，最低成交价为550万元/亩，整体均价为760万元/亩；最高楼面地价为7000元/㎡，为如安街地块，最低楼面地价为975元/㎡，整体均价为2692元/㎡；
最高单价排行：市中心区域＞西市区＞呈贡新城＞北市区＞南市区＞东市区
最高楼面地价排行：西市区＞市中心区＞北市区＞南市区＞东市区＞呈贡新城

2011年上半年昆明主城区各区域房地产用地成交价格表

分析：
昆明2011年上半年土地放量中，南市区区域供应价值最高，844271万元，呈贡新区最低，59768万元；
综合用地属性平均单价普遍较高，中心区的2宗综合用地，位于白塔片区，位置较好，平均单价最高，为2500万元/亩；
居住用地平均单价水平东市区最高，158.17万元/亩，近远郊最低，43万元/亩；
商业用地平均单价水平南市区最高，173.74万元/亩，近远郊最低，27.49万元/亩；
东市区工业用地放量仅一宗，面积24亩，单价264.33万元/亩，价格超过其他区域各属性平均单价，较为特殊。
2011年上半年昆明主城区各类土地成交单价

分析：
2011年上半年昆明土地成交总价南市区最高，809390.83万元，占总成交价格的54.1%，东市区最低，6583.36万元，仅占总成交价格的0.44%。
综合用地属性平均成交单价近远郊区域最高，224.56 万元/亩，其中 2 宗为安宁市旧城改造项目用地，单价超过 300 万/亩，北市区和东市区最低，39万元/亩；
居住用地属性平均成交单价近南市区最高，293.44万元/亩，北市区最低，39万元/亩；
商业用地属性平均成交单价近南市区最高，247.36万元/亩，北市区最低，39万元/亩；
其他用地属性平均成交单价近南市区最高，68.23万元/亩，近远郊最低，14.6万元/亩；
东市区仅有一宗综合用地属性土地成交。

城中村整体进展情况
城中村改造自2008年启动以来，已投入改造资金332.31亿元，78个村启动建设，开工面积981.57万平方米，111.38万平方米安置房交付使用。已完成土地交易的有17个项目21个村，共计交易土地面积约2096.84亩；已通过市规委审议的项目有76个含124个村（含原336个以外的3个村），涉及改造土地面积约29280亩，需拆除面积约2226.6万平方米，总户数56988户。其中105个村签订了正式合作协议，15个村签订了意向协议；已与前期合作企业签订正式合作协议的项目有197个（含已通过市规委会审议项目）涉及改造土地面积约57657亩，需拆除面积约32857万平方米，总户数约89000户。（其中11个村在336个以外）。
昆明各区城中村改造进展情况表
区划
城中村总数
涉及改造总面积(亩）
需拆除总面积（万㎡）
已签正式协议项目（个）
已通过规委会审议项目（个）
已启动拆迁城中村（个）
已拆房屋面积（万㎡）
启动回迁房建设项目（个）
完成土地交易城中村项目（个）
完成土地交易面积(亩）
五华区
54
13567.101
846.13
24
17
18
209.8889
9
4
670.48
盘龙区
75
17475.961
1250.2279
15
12
20
216.5016
10
5
540.02
西山区
115
38117.057
2116.94
42
24
50
603.76
15
4
536.56
官渡区
102
34946.822
1376.2
20
11
17
281.79
3
1
27.82
度假区
21
5606
203.36
0
3
8
25
0
0
0
高新区
6
1220.52
155.7
6
3
2
80.5
2
2
188.2
经开区
19
5893.6
248.14
0
6
3
19.29
1
0
0
合计
392
116827.06
6196.6979
107
76
118
1436.726
40
16
1963.08
备注：1、城中村统计数量中包含336个城中村以外的50个；2、已通过规委会审批项目不含已完成土地交易的城中村。
从目前昆明市城投中村改造来看，签订正式合作协议最多的是西山区，共签订了42个改造项目；启动拆迁及拆除房屋面积最多的也是西山区，启动了50个村的拆迁，共计拆除房屋面积约603万平方米；完成城中村改造土地交易面积最大的是五华区，共计完成了670亩土地的交易。
从签约率来看：高新区6个城中村改造项目目前已全部签约，3个项目通过规委会审议，2个项目启动回迁安置建设，2个项目完成土地交易，改造数量相对进展较快。
（一）城中村土地交易情况
目前为止，昆明市城中村改造完成土地交易的项目有17个，交易土地总面积达2096.8亩，土地出让金总额达100.98亿元，交易土地可建总面积约647万平方米，总体容积率约为4.35，土地成交均价约为482万元/亩，楼面地价约为1560元/平米。
从单个项目土地成交情况来看，已交易项目中，由新都昌地产投资改造的豆腐营村，2010年4月2日交易时以1183万元/亩的土地单价和4256元/平米的楼面地价成交，创造了目前城中村改造项目土地成交价格最高位；而09年5月29日交易的由鼎易地产投资改造的新发村，则以264.3万元/亩土地单价和818.8元/平米楼面地价，成为目前城中村改造项目中土地价格最低的项目。
从土地交易时间来看，目前已完成土地交易的17个项目中，08年交易1个项目约20亩土地（凤凰新村），09年完成了6个项目约809亩土地的交易（分别为：南亚风情园片区、新发村、任旗营/老李山村、太乙桥村、前所村、上庄村），2010年完成了10个项目约1268亩土地的交易（庄稼塘一期、张官营村、西山区18号片区一期、豆腐营、小龙村、苏家塘、龙院/上峰村、梁家河、小厂村、大坝社区）。
从交易土地区域位置来看，目前完成土地交易的17个项目中，二环以内的项目有7个，交易土地面积约573.89亩；二环至三环之间的项目有7个，交易土地面积约1057.41亩；三环以外的项目有3个（上庄村、任旗营/老李山村、大坝社区），交易土地面积约465.25亩。
其中，二环以内完成土地交易的项目平均容积率为5.04，土