XXXX年广州房地产市场分析.docx

开篇导言 

2013 年新一届政府上台之后，在经济建设领域简政放权，更加市场化的取向更加明显，而房地产调控长效机制日益清晰，预期基本保持稳定，限购和限贷保持不变，房地产税推进谨慎，上市房企再融资放开，区域调控差别化。年初开始，央行的货币政策偏松，外汇占款的增长和信贷的大量投放提供了充足的流动性，多家银行的贷款政策偏松，除个别银行的贷款政策有所收紧外，多数银行都存在优惠政策，首套房贷款利率85折成为普遍现象。此外，个别城市出现了针对房地产市场做出适当的微调，在这种局面下，需求不断释放，行业延续2012 年来的复苏，呈现跨年热销的局面，但成交量的攀升推动热点城市房价过快上涨的势头特别明显。为稳定市场预期，中央在2 月底出台了“新国五条”。政策的出台一度让市场风声鹤唳，预期一度陷入混乱，世联一季度世联购房者信心指数也因政策的出台而小幅下降，但最终政策落地性不强，需求整体没有受到多大的影响，即使在6 月份爆发“钱荒”事件，市场仍能维持高度景气。 

在下半年，央行货币政策定调中性偏紧，同时也受到国外经济一些因素的影响，银行间拆放利率中枢逐步上移，全社会融资总量增速下移。在流动性逐步收紧的影响下，叠加去年同期高成交基数因素，下半年起商品房成交增速开始下移，但依然处于让人满意的高位，自然也会带动价格的攀升。在资产价格逐步上移压力下，8 月起部分银行由于信贷额度受限，开始取消首套房贷利率优惠，甚至套房贷利率较基准上浮10%-20%，但需求仍旧旺盛，商品房成交量始终维持在高位，房价上涨趋势不改进入11月，市场资金面偏紧，银行信贷额度大幅收紧，贷款利率持续上浮使得需求有所衰弱，叠加一二线热点成交城市纷纷出台政策抑制需求，导致观望情绪开始加重，虽然楼盘上门量仍维持高位，但成交率开始有所下行。最后，随着新的一年到来广州世联地产认为：2014年房地产行业应以更积极的、更务实的态度在房地产行业前行中理解国家的调控政策，在行业变革中找到发展的方法。 
供求篇 

1 广州市商品住宅市场分析 
1.1 2010－2013年历年广州市十区二市商品住宅市场情况（近四年）

历年商品住宅市场供求情况

2013年广州

历年新建商品住宅成交情况

从历年商品住宅市场成交情况看，从2013年开始市场整体成交金额连续三年上升，2013年成交金额环比上升2%；均价方面整体保持上升趋势， 2013年成交价格上升幅度为7%。

1.2 2013年广州市商品住宅市场分析 1.2.1 2013年广州十区二市整体市场概况 

广州十区二市2013年商品住宅成交面积1052万平米，环比下降4%，全年成交金额1397亿元，环比上升2.5%，成交均价为13284元/平米，环比上涨6.9%。 

2013年广州房地产市场呈现四大特点：一、中心六区供应减少、成交大幅下滑、均价大幅上升；二、周边区域成为供求主力，增城、番禺、花都三区占整体成交金额46%；三、多限政策影响，市场客户以首次置业、二次置业为主；四、全年1-12月市场特点鲜明，共划分成四个阶段，既抢购波动期、博弈期、黄金期、转折期。 

1.2.2 2013年1-12月广州十区二市商品住宅市场分析 

2013年商品住宅从新增供应量来看分1月、9-11月集中放大， 1月为3月底“穗五条”出台前期，开发商抢售供应集中放大，9-11月黄金周住宅市场继续放量拉动整体供应上升。

从成交量来看，整体市场表现火热，受到3月底穗五条”政策出台前的的影响，3月开发商抢售签约较为理想，传统成交集中黄金月份9、10两个月成交较为理想。从吸纳率方面来看，整体吸纳率从六月开始呈现一路下滑趋势，11月整体吸纳率仅65%为全年最低值。 
从成交金额和成交均价来看，2013年全年广州市场分成四个阶段，3月政策出台前进入短暂的抢购期，市场表现“量价齐高”；4至8月进入一次博弈期，市场表现为“量价齐降”；9至10月进入市场黄金期，市场表现为成交量高、成交均价震荡；11月开始市场进入转折下行期，体现为整体消费者市场预期开始下降，市场观望情绪进一步加重，市场“量降价升”的趋势形成。 

1.2.3 2013年广州十区二市商品住宅成交情况 

全年各区住宅成交呈现供求相对平衡，从各区域看也都呈现供求相对平衡的特点，原因受政府调控等因素影响市场成交。 

从广州十区二市的商品住宅预售面积来看整体供应主要集中在第四季度，全年供应主要集中在增城、花都、番禺、南沙四区，合计占整体供应的68%。 

从市场吸纳情况来看，除萝岗、南沙二区吸纳率相对较低以外，其它区域全部呈现供小于或者接近等于求的情况。萝岗、南沙二区主要是供应量产品相对过剩，两区吸纳率分别低至68%、83%，未来销售压力较大；越秀、增城两区表现为供求相对平衡。

纵观广州各区域成交情况，郊四区两市的总成交面积占全市成交总面积的81%，中心六区仅占29%。增城、花都、番禺成交量最为突出，成交面积分别264万平米、183万平米、165万平米。在中心区域中白云区成交相对突出，成交总面积为64万平米。

从成交金额来看，成交份额较大区域也恰恰是供应较大的区域，番禺、增城、花都分别占到总成交金额的18%、15%、12%，萝岗区则是环比成交金额增长幅度最大的区域，环比增长64%，萝岗区整体规划利好因素和邻近天河拉动区域成交大幅上升。 

从成交均价来看，全市各区域无一幸免均呈现环比上涨，越秀（15%↑）、荔湾（10%↑）、海珠（22%↑）、天河（8%↑）、白云（26%↑）、黄埔（11%↑）、花都(11↑)、番禺（11%↑）南沙（17%↑）、萝岗（14%↑）、增城（8%↑）、从化（4%↑），由于增城和花都区域成交量大价格相对较低的原因，拉低了广州市整体的成交均价，而且“双合同”横行导致政府数据的严重失真，导致政府数据的成交均价根本不能反映真实地情况。

越秀区 
越秀区今年住宅供应面积为8.7万平米，3和12月的供应量比较突出，整体表现为相对的供大于求，主要原因为越秀区价格上涨较快，产品又以改善型及豪宅产品居多受到限购影响较大，成交受限。 

2013年广州市越秀区成交8.4万平米，全年成交金额28.25亿元，成交均价高达33439元/平米，除了1、3月份市场抢售签约以外，其他月份销售平均。

东方文德广场 ( 详情 图库 团购 点评 ) 、骏文雅苑 ( 详情 图库 团购 点评 ) 两个项目表现突出，全年销售额6.6亿元、4.8亿元；在快速去库存方面淘金家园三期表现突出，由于老东山地域性、性价比高等特点受到老城区业主追捧，全年成交102套成为年度老东山亮点楼盘。 

在未来供应方面随着富力新天地产品陆续入市，形成一定批量的供应，可以缓解越秀区供应不足情况。

2013年越秀区楼盘按销售金额top10排名

2013年越秀区楼盘按销售面积top10排名

荔湾区 
荔湾区今年住宅供应34万平米，成交43万平米，供不应求，成交均价为21142元/平米，全年成交92.72亿元。供应相对集中月份1、4月。 

荔湾区由芳村板块和“旧荔湾”板块组成，全年成交金额92.72亿元，成交均价21142元/平米，由于芳村板块供应大幅增加，成交主要集中在芳村板块板块，拉低了整体的成交均价。 

保利公园九里 ( 详情 图库 团购 点评 )成为2013年销售金额、销售面积双料冠军，此外供应集中在保利塞纳维拉 ( 详情 图库 团购 点评 )、中国铁建荔湾国际城 ( 详情图库 团购 点评 )表现也较为突出，但随着芳村板块的崛起，未来供应结构将以芳村板块为主的形势。 

随着荔湾区明年第一季度推出广钢新城巨无霸地块，在未来1～2年内荔湾区住宅市场将会形成的巨大供应量，大量住宅产品上市必然导致市场竞争的加剧。 

2013年荔湾区楼盘按销售金额top10排名

2013年荔湾区楼盘按销售面积top10排名

天河区 
天河区2013年住宅预售面积为32.99万平米，成交38.8万平米，天河区在售项目较少，1月市场供应突出，2-6月市场供应十分紧张，全年去化速度较快。

从成交方面看，天河区今年成交金额138.89亿，成交均价涨至35794元/平米，整体呈现量跌价升的市场走势。 
天河广州东站板块、天河车陂板块都有新货上市，天河区的全年成交均价居高不下，如侨鑫汇悦台，成交均价达90625元/平米，多数楼盘也均在35000元/平米左右。随着多限的影响，天河区住宅市场可能将在2014年出现有价无市的情况。

2013年天河区楼盘按销售金额top10排名

2013年天河区楼盘按销售面积top10排名

白云区

2013年，白云区住宅预售总面积达到60万平米，成交面积64万平米全年供应主要集中在1月、3月，整体供小于求，供应主要集中在金沙洲板块。

2013年，白云区成交金额116亿元；成交均价达21335元/平米，涨幅近25.85%，是全市均价上幅最高区域。成交金额排名前十位金沙洲板块楼盘占比最大金沙洲板块成为中心城区最大的主力供应板块之一，区域内保利、深业、越秀城建等知名开发商汇聚，市场竞争激烈。 

未来供应方面主要集中在白云新城板块，1-2年内该板块将有35万平米住宅产品上市，但由于2012年激进的拿地，地王在白云新城板块频出，给未来板块内楼盘上市带来更的多考验。

2013年白云区楼盘按销售金额top10排名

2013年白云区楼盘按销售面积top10排名

海珠区 
2013年，海珠区住宅预售总面积达到30.34万平米，全年成交面积29.77万平米，主要原因为市场供应量小，除保利天悦 ( 详情 图库 团购 点评 ) 外2013年基本无大盘上市，整体市场表现为供略大于求。

2013年，海珠区全年成交金额86亿元环比下降24%，均价23791元/平米，环比上涨22%。由于政策调控累积效应年底市场预期大幅下滑，所以海珠区年度销售较好项目基本是上半年入市项目。 

未来供应方面，南洲板块的越秀项目入市将会带来较大供应。 

黄埔区 
2013年黄埔区住宅仅供应3.7万平米，只有1、8月有新供应，供应十分紧张，全年成交10万平米，主要集中在3月，区域全年处于供不应求的紧张状态。

黄埔区今年的总成交金额为15.73亿元，成交均价为15726元/平米环比上升11%，该区域今年在售项目仅有九个，黄埔区住宅市场的供应量缺口较大，未来黄埔南岗片区佳兆业项目上市将有限的缓解市场供求紧张关系。

2013年黄埔区楼盘按销售金额top10排名

2013年黄埔区楼盘按销售面积top10排名

萝岗区
萝岗区全年供应面积97万平米，主要集中在年初和年底，全年成交66万平米，整体市场表现为供大于求，主要原因为全年住宅供应旺盛；全年吸纳率仅68%，成为十区二市去化率最低区域。 

萝岗区全年成交金额约106亿元，环比上升64%，全市涨幅最大的区域，成交均价16070元/平米环比上升15%；成交主要集中在中海誉城 ( 详情 图库 团购 点评 )、万科东荟城( 详情 图库 团购 点评 )这2个项目，成交面积共34.1万平米，占全区成交总面积的五成。

随着中海、万科、奥园纷纷已进驻萝岗区，今年越秀再摘取一宗住宅地块，未来萝岗区1-2年时间将会有约47万平米的住宅产品上市，届时萝岗区市场竞争状况更为激烈。

2013年萝岗区楼盘按销售金额top10排名

2013年萝岗区楼盘按销售面积top10排名

南沙区 
南沙区今年住宅供应面积为117万平米，成交面积共97万平米，市场吸纳率为83%，表现为供大于求。 

全年成交金额为97亿元环比上升10%，均价8552元/平米环比上升17%，全年价格呈现下降趋势，至10月成交均价有所回升，该区域成交主要集中在碧桂园天玺湾 ( 详情 图库 团购 点评 )、南沙滨海花园（楼盘资料） 项目。

2013年南沙区由于规划利好的因素带动整体楼市，今年3宗住宅地块成交，未来南沙区1-2年时间将会有约114万平米的住宅产品上市，届时南沙区市场竞争状况更为激烈。 

花都区 
2013年花都区预售总面积169万平米，成交面积183万平米，位列广州十区第一位，成为广州十区最大的供应成交区域，2013年市场供小于求。

成交金额方面，花都区今年成交168亿元，仅次于番禺区排在广州十区第二位，其销售主要来源于雅居乐锦城 ( 详情 图库 团购 点评 ) 、保利花城 ( 详情 图库 团购 点评) 等楼盘，全年成交均价为9166元/平米，同比上升11%。花都各盘主打首次置业刚需产品定位，而且产品供应充足使得花都市场取得了良好的业绩。

番禺区
2013年番禺区住宅预售面积为153万平米，成交面积为165万平米，全年市场呈现供略大于求。 

2013年番禺区成交金额256亿元，全市排名第一位，全年每月成交保持13万平方以上，全年成交均价为15494元/平米，环比上升11%。番禺区成交主要集中在广州亚运城 ( 详情图库 团购 点评 ) 、万科红郡 ( 详情 图库 团购 点评 ) 等项目。 

2013年番禺区由于没有住宅用地供应，未来一年住宅供应十分紧缺，预计出现供不应求的现象。

1.2.3 2013年增城、从化二市商品住宅成交情况 增城 
2013年增城住宅市场供应265万平米，成交面积263万平米，市场吸纳率为99%，整体市场表现为供求平衡。 

2013年增城住宅成交金额为212亿元环比上涨15%，均价为7447元/平米环比上涨8%，涨幅有限。由于广州十区限购客户大量外流加上刚需拉动，刺激了增城市场的大幅增长，供不应求的市场形势突出，价格上行概率增加。受到广州十区多限的影响，2014年增城市场预期较为乐观。 

在各盘成交方面，碧桂园凤凰城  详情 图库 团购 点评 )在增城市成交金额、成交面积均排名第一，成为2013年度增城住宅市场最大的赢家；增城市其它楼盘销售情况也较为良好，如锦绣御景国际 ( 详情 图库 团购 点评 )、碧桂园豪园 ( 详情 图库 团购 点评 )成交均在20亿元左右。 

从化 
2013年从化住宅市场供应71万平米，成交面积84万平米，市场吸纳率为113%，整体市场表现为供稍小于求。

2013年从化住宅成交金额为57亿元环比上涨42%，均价为7111元/平米环比上涨4%，涨幅有限。 

从化市2013年市场表现突出需求进一步放大，均价低上涨幅度较小是广州十区二市的价值最低洼区域，市场运行健康；受到广州十区限购的影响，2014年从化市场预期较为乐观。

图52 
1.3 广州十区二市2013年商品住宅存量分析
2013年广州十区二市商品住宅存量面积为1630万平米，存量套数为12.6万套创两年内新高，主要存货上幅起始月份为9月，各楼盘供应量上升导致存量有所攀升。

从去化时间看截至2013年12月31日广州十区二市存量需要20个月才能消化完毕，广州历年正常的消化时间为10个月，所以2014年市场产品相对过剩。 

从区域上看2013年广州十区二市存量主要集中在几个供应较大的周边区域，花都、增城、番禺三区合计占到整体存量的51%，迫切需要去库存化形势突出；中心六区域越秀、黄埔由于供应较少所以存量不高，而天河区主要因为去货缓慢，供应虽然不多但存量上升趋势较快。 

从各区的去化时间看，越秀库存去化时间高达6个月，其次是天河、海珠去化时间达4个月，其他区域的去化时间1—2个月，增城供货最为紧张。 

1.4 广州市2014年商品住宅市场展望 
一方面，2013年广州市整体住宅市场走过了抢售期、博弈期、黄金期、转折期四个阶段，总体市场下行趋势形成；另一方面，从网易阳光家缘数据看，广州市十区二市住宅价格无一幸免全部上升，涨幅在4％-26%之间，各区域价格均呈现不同程度的上涨，在“双合同”横行下，广州市政府勉强“完成”年度调控目标，而且因为均价较低的周边区域成交放量拉低了整体市场均价，实际上住宅市场价格并没有仅仅涨幅在调控目标内；最后，广州住宅市场库存量相对正常，未来开发商去库存压力不算太大，住宅价格保持平稳概率较大。 
在现阶段政策不发生大的调整转向的前提下，2014年广州中心六区住宅市场新增供应将会进一步放大黄埔区、白云区相对大量项目上市，周边区域刚需热点花都、番禺、增城、萝岗供应也将放量，初步统计广州十区二市2014年将会有约10.8万套住宅产品上市，在“限购、限价、限贷、限售、限签”政策持续下，预计总体会呈现先火热后平稳，升温后保持稳定的趋势。一方面，地方“五限”调控并未给市场带来巨大的影响，另一方面，市场需求并未因调控下降，反而刺激更多的人去买房。总体来说，政府若积极敦促银行执行信贷政策，发展商若积极应对市场变化，2014年成交量有望与今年持平，但迫于2013年地王频出背景下，价格上行压力还是比较大，预计总体仍是呈现上涨趋势，但是对比今年来讲无论量还是价升幅都有所放缓。