上海商铺租金分析报告书.docx

上海商铺租金分析调查
2004年上海的商铺售价租金节节上升。现在中心商业区商铺租金高达35元/平方米/天以上，副中心商业区商铺超过8元/平方米/天，城市边缘区和社区商铺租金水平在3元/平方米/天左右。上海的商业物业销售的平均价格近10年间呈现曲线增长，城郊结合部和郊区商铺销售价格有较大起伏。但中心区商用物业受土地稀缺影响而供不应求，价格一路攀升，目前销售均价已达万元以上。
　　商业地产与轨道交通形成的结合点——轨道交通枢纽商业中心也正发展起来。预计将成为2005年的新热点。轨道交通带来的大客流引向商业项目，由此形成了一个“交通＋商业”的商业形态。
　　轨道交通1号线北延伸段的正式通车运营使宝山和闵行被连接在一小时交通圈内。延伸段正常运营后，可以增加25万人次的日均客流，使目前65万人次的日均客流逐步增至90万
今后几年上海商铺铺源充裕但需求大于供给，社区商铺、沿街中小型商铺仍是未来的投资热点，有自由经营权的街铺广泛受到市场欢迎。中原地产研究咨询中心有关人士日前预计，进入2005年，沿街商铺、社区商铺以及产权式酒店公寓等产品仍是商业地产市场的主力供应产品。随着城市化进程城市规模的扩大和延伸，上海外围区域不断涌现一些大规模的社区，给投资者带来了前所未有的商机，随着大型楼盘商业项目开发日益成熟，社区商铺投资成为继股票、住宅后一种新的投资热点。而沿街中小型商铺，由于受市政规划等限制，未来沿街中小型商铺将具有一定的稀缺性。但这类商铺具有的独立性强、增值性强的特点，仍是未来的投资热点。2005年上半年整体租金将进一步走高，但升幅不会很大，这个趋势将一直延续到2006年。期间市中心区域内的商业地产租金的振幅变化不会很明显，届时比较活跃的是城市边缘地区的商业地产租金，预计在今明两年会有比较明显的上升过程。在2005年，产权式、分割式和返租式类商场商铺的销量和产量将会减少。
　　售价：继续走上升通道
今后几年上海商铺市场由于受到国内商业企业的需求加大、外资进入中国市场以及国内其他投资者三方面的影响，需求大于供给的不平衡状况将持续一段时间。上海商铺市场在2010年世博会之前将会涨跌交错，但总体向上的趋势不变。
　　2005年上海商铺市场随着郊区土地供应总量的放大和市区土地供应总量的减少，市中心商铺尤其是沿街商铺将会变得炙手可热。因此一些市中心的商业改造力度将有所加大，使其商业配套更为完善，得到进一步的发展。
　　按照《上海市商业发展行动方案》推算，上海未来商业物业总保有量将在2400万-2500万平方米之间，预计这个数量在2008年前可能就会达到。城市化的进一步深入将掀起城市边缘商业地产的新一波高潮，在2005年下半年以及2006年初，将有较多的近郊或郊区新城、中心镇的商铺集中上市。
　　租金：向上攀升
　　2004年特色商业街租金价格飙升迅速，上海市级商业街市的商铺租金价格基本保持在原每天每平方米38-48元内，但周边横向路段上的商铺，借其环境上的优势和特色专卖街的形成定向消费人群的集聚，个别商铺的租金价格飙升。比如与襄阳市场、百盛购物中心和巴黎春天百货为邻的陕西南路，近几年陆续开出了许多服饰、鞋子、装饰品小店，成了一条吸引时髦人士的特色购物街。据有关调查发现，这条路上的最高商铺价格已经达到每天每平方米56元。
　　据悉，卢湾区雁荡路休闲街2000-2004年的年租金增长率为12.5%，吴江路和衡山路休闲街同期的年租金增长率均达16.7%，徐家汇弘基休闲广场年租金增长率为22.2%，新天地更是高达100%。
ü 社区商铺的主要服务对象之一就是社区内的居民，巨大稳定的消费群体给了社区商铺经营者稳定的客源，社区又是一个消费型的生活圈，因此商铺在经营上会非常灵活，自营或出租皆可；经营内容也较广泛，可根据自身实际情况和周围环境需求“量身定做”经营内容，且营业收入稳定，租金收入的持续时间也较久，因此投资回报稳定。上海的淮海路、南京路、徐家汇等中心商业区的临街店基本满租,由于没有大型新铺面的集中投入市场,一些次级商业区新上市商铺的租金在繁华地段达到每天30元/平方米。如淮海路旺铺租金达每天40--52元/平方米；徐家汇旺铺租金为每天25--30元/平方米；南京西路旺铺每天20--28元/平方米左右。 据分析,目前上海的商铺市场呈现三大结构性供需矛盾:一是开发商指定的楼盘开发规划与上海商业发展的趋势需求相矛盾。主要体现在发展商开发理念与上海商业发展的形势脱节,开发出来的店铺大多只适应杂货店、五金店、小型百货店等已逐渐被替代的传统商业业态的需要,而现代商业业态需要的便利店、专卖店等新兴的需要被不同程度的忽视；二是开发商缺乏相应的商业知识,不了解不同商业业态对于商铺使用的不同需要；三是缺乏统筹规划,导致商铺布局不合理,部分区域商铺过于密集,部分区域商铺又难以满足居民的生活需求。服务业态的盈利能力加强，流通业态竞争及商铺供应量放大导致不同用途商铺的价格分化。据在行机构2004 年中旬对上海休闲餐饮主题街市专门调查反映：上海餐饮服务行业的租金承租能力大大提升，1998 年，上海休闲业态的茶坊、酒吧类的租金上限为每天每平方米5元，到2004 年中期，这些数字已经翻了四倍，许多街市已经达到每天每平方米二十元左右，相对应的是上海一批知名的休闲餐饮街的商铺租金价格快速上扬，如“新天地”、“衡山路”、“吴江路”等经营服务业态的商铺价值大大提升。从发展速度较快的外地商铺市场(如广东、辽宁、山东)的来看，进行实物销售的流通贸易业、零售业市场类商业物业已经出现了一年或数年零租金的商铺，这类商铺主要是大型商场类的商铺。明年起上海也有很多类似的商铺面市，由于市场去化速度放缓，有可能导致该商铺市场价值下降。产商在推广住宅项目时，往往会向消费者承诺一个稳定的未来；而对于商铺来说，讲的是投资概念。商业与不动产有着明显的冲突，前者为动而后者为不动，前者注重的是公开而后者注重的是隐私。
商铺是不动产与商业两种属性有机结合的特殊产品。对商铺的深入了解需要对商铺概念的内涵与外延的深层次挖掘。本篇主要通过探讨商铺的种类来分析商铺这种特殊的商品。
商铺的发展与分类
上海商铺市场的发展是最近几年的事情。在2000年以前人们对于商铺的投资还没有形成意识，只有极少数的投资者愿意投资比较“冷”的商铺。而连锁商业的大发展给众多的商铺经营者带来了希望以及挑战，投资商铺的意识开始形成。
市场的发展一定程度上丰富了商铺的内涵。通常来说，按照经营的业态商铺可以分为百货、大卖场、超市、便利店、服饰、餐饮、美容美发、五金建材、娱乐、休闲等一些较为常见的商铺，也有专业的服务商铺，如轮胎专卖、涂料专卖、汽车修理、琴行等等。
衡量一个商铺价值最重要的指标之一即为“地段”。不同的商圈特征、商业环境对商铺业态的选择、主要消费群体的定位有很大的影响。按照这种标准，商铺又可以分为社区商铺、底铺、闹市区商铺、地铁商铺、卖场内商铺、专业商铺、商场商铺、聚集型商铺等多种形式。我们在对上海的“三街”（南京路、淮海路、四川路）和“四城”（徐家汇商圈、新客站商圈、豫园商城、浦东新上海商业城）进行分析后，认为社区配套商铺、地铁商铺、聚集型商铺以及卖场内商铺是极具发展潜力的。

社区商铺是商铺投资的“潜力股”，主要以经营日用商品为主
上海近几年社区配套商铺发展相当迅速。随着高档商品向中心商业街区聚集，社区配套商铺主要以经营日用商品为主。相对于专业商铺的高价位，社区商铺以其低价位赢得了小商品经营者的普遍青睐。某些小区的商业门店成为稀缺资源，推墙开店“居转非”的居民业大有人在。
日常生活中，人们的“购物半径”通常在500-1000米之间。这是决定社区商铺存在的一个利好因素。据不完全统计，上海市已经形成114个大型居住区，新建居住区的配套商铺面积将迅速增长，待开发的商铺面积达到了250万平方米左右，销售额可达到600亿元。
地铁商铺：上海轨道交通的高度发展造就了新的商铺形态----地铁商铺。有迹象表明，地铁经济已经成为上海最受欢迎的商铺形态之一，也受到越来越多的人的关注。
地铁商铺是上海商铺的“新宠”，越来越多投资者把眼光投向地下
地铁商铺的发展主要依靠地铁人流。上海目前的两条地铁加上轻轨明珠线每天的客流量可以达到100万人次，占上海人口总数的6%。其中一号地铁线每日流量达到268万人次，二号线每日流量达到223万人次。根据上海轨道交通的规划发展方向，每日轨道交通人流量将达到700万人次。地铁商铺的发展的空间由此可见。数字显示，地铁沿线的餐饮、咖啡、书店、服装等商铺2002年创造了超过3000亿元的营业收入。
因为地铁的收费标准要高于普通公共交通系统的建设与运营费用，乘坐地铁的大多是经过高等教育、有体面的工作与收入、穿梭在城市黄金地段的写字楼的年轻人。而纵观各地铁商铺，绝大大多数的商铺锁定的消费群体也是20-35岁的学生或白领，消费能力在中等偏上。
目前在上海几个主要的地铁商铺主要是徐家汇地下商城、人民广场迪美购物中心、静安寺伊美时尚广场。
商铺的面积与数量 附注

徐家汇地下商城 占地7000-8000平方米，分上下两层，约200多家商铺 租金平均为7元/平方米/天，最高可达到11元/平方米/天，换收率为6%左右
人民广场地下商圈 商业占地4万余平方米左右，约500家商铺 租金包括店面转让费与月租金，不同区域的租金相差较大，10-25元/平方米/天
静安寺伊美时尚广场 共有上、下两层，商铺总数324家 整个广场的布局反而造成人流的分流，发展时间较短，并不成熟，租金在10元/平方米/天左右

聚集型商铺凭借便利的交通、发达的商业以及大量的人流做依托
所谓的聚集型商铺是指地处繁华地带的商铺，发展时间较为久远。襄阳路商铺的发展可以作为聚集型商铺发展的代表。2000年10月底，原华亭路服装市场约400户经营者搬入“襄阳路服饰礼品市场”。目前，整个“襄阳路服饰礼品市场”占第2.4万平方米，共计733个摊位。每日实现的营业额150万元，平均每日的客流量达到5万人次，节假日达到12万人次，场内的换手率不足5%。开办时租金仅每日每平方米8至9元，通过4至5年的经营现在已经涨到60多元。
随着上海经济的发展，区域内城市副商业中心的迅速崛起，聚集型商铺的重要性会更加明显的显露出来。中山公园、五角场以及四川北路正在不断建设聚集型商圈以吸引更多的客流。这些商圈通常拥有辐射型的交通线路、发达的商业以及大量的人流做依托。
大卖场内商铺相互“利用”，为自己谋求利益
上海大卖场经过了快速发展期已经进入了稳定的增长阶段。按照上海市商业“十五”规划，2005年末达卖场的数量将限制在60家左右。而实际上目前已经营业的大卖场已经超过了70家，这还不包括正在建设中的大卖场。目前，大卖场的发展趋于缓和。
早期的大卖场并没有在其中开辟租赁区域，如上海第一家大卖场---曲阳家乐福店，而后来各大卖场意识到，卖场中场地的租赁对大卖场以及租赁业主都能带来收益。一方面对于大卖场而言，可以通过租赁商铺增加收入而减轻自身的租金压力（据了解，有的大卖场的出租收入甚至可以完全抵消卖场向房产开发商递交的租金），一方面对于租赁业主来说，他们可以借助大卖场聚集的人气为自己带来更大的客流。的客流量一般维持在6000-7000人之间，双休日能达到万人以上。通常情况下，卖场内商铺的租金水平与卖场的经营状况有关。经营良好的卖场的租金能够达到10-15元/平方米/天的水平，而销售业绩不是很好的大卖场的租金也有7元/平方米/天。
商铺投资可以带来高收益，同时意味着高风险。由于商铺市场的开发比较晚，研究技术跟不上，无论是商铺投资群体还是房产开发商对于商铺投资都由很大的不确定性。宏观规划、区域文化、市场供求关系、投资群体偏好、消费群体消费习惯、竞争对手的策略等很多因素都会对商铺未来的经营带来影响。只
运营较为成功的大卖场有科学的分析商铺市场的特征、按照市场需求操作才能做出正确的决策。