天津市别墅市场分析报告.docx

天津市别墅市场调查分析报告

一、天津市别墅发展的时间链接：
天津的别墅最早的应该是五大道地区遗留下来的，浸染的历史痕迹的五大道别墅风情区，其建筑上有一种特殊而纯粹的西式风情。这片充满着异域风情的建筑群落已经成为天津市城市发展轨迹的历史见证，而建筑本身亦成为城市的一道别样风景。
天津的别墅产品本土性开发出现在上世纪90年代初期。当年以独体别墅项目为主的若干别墅项目的开发，诸如：宁发花园别墅、天北别墅、侯台别墅——碧欣园等，带动了天津高档住宅的发展。但由于天津别墅市场尚处于发展初期，开发和销售均没有达到理想状况。
上世纪90年代末，天津别墅市场开始呈现稳步增长趋势。1998年天津万科在天津城市边缘——北辰区京津高速路出口成功推出 “万科花园新城”，实际上这个项目最初推出的产品属于低密度小户型住宅产品，但被万科巧妙地引入为“美国小镇”概念。其项目关注度和销售业绩曾轰动一时。这证明天津市场存在着一定的市场空缺，而这个空缺点是由经验丰富的地产老大——万科发现的，当时本地开发商的开发经验及操盘手端段严重滞后，虽然也有一些小的别墅社区在城市边缘问世，但并没有给市场一些良性冲击。
近两年，随着城市经济的飞速发展、人们收入水平的提高、置业观念的改变以及高端收入群流动比例的加快，天津高档住宅市场日益显现出一定的潜在隐性需求。而随着时间的推移，天津开发商的开发经验及市场敏感度都在增加，这种隐性的需求及市场空缺被一些精明开发商捕捉到。从2001年到2003年，一批高端别墅产品进入市场，无论从产品形式上，还是开发商的操作经验上，以及市场的接受度上都有了大幅度的提高。这其中比较有代表性的项目有：处于大梅江版块的 “半岛·蓝湾”、“汐岸国际”、“城市别墅”等，处于奥运版块的“仁爱濠景庄园”等。
因为别墅目标客户群一般属于高收入阶层，通常对住房品质要求较高，因此，别墅产品一直在高端客户群中占据相当比例。自2002年开始，天津的别墅市场开始日趋成熟，别墅开发区域市场日益广泛，别墅产品、价格也日渐符合市场需求，天津别墅市场进入了稳步增长的时期。
二、天津别墅的区位特点
对于别墅而言，由于其产品的高端性、特殊性，必然对选址有一定要求，。天津市的别墅从区位上来讲，也有着明显的地域特征。
上世纪90年代初期的“宁发花园别墅”、“天北别墅”等处于天津市的自然环境核心优势区——水上公园。在当时，水上公园位于天津市的西南方，处于天津整个地区的上风口，空气状况良好，适合居住。同时该地区交通便利，完善的路网和合理的公交线路保证了出行的通达，水上花园150万平米的湖面园林景致是市内独一的大型天然景观，水天一色的景致构成了良好的视野。此外，由于该地区的建筑在便于出行的前提下又和主要交通干线保持了一定的距离，所以整个大居住环境安静、祥和，非常适合高收入层次和追求卓越舒适生活的人群居住。因而水上版块别墅区的依托更多的是一种“外围自然环境”的依托。
1998年万科推出的“万科花园新城”处于城市的边缘，城郊结合部的边缘性地理位置使其在一定程度上脱离了城市的繁杂与喧嚣，空气良好、视觉通透，加之自己独创的欧美小镇的自然风情，从一定程度上让人们选择了“回归自然”的心灵生活方式。更重要的一点就是，“万科花园新城”从交通上利用了京津两地重要的联系通道——京津公路。便利的交通使城际距离差缩短，一定程度上吸引了“游离”于京津两地的高端人士。
从2001年开始，人们的注意力逐渐集中到梅江、梅江南版块。这片最初被市政定义为大型“安居社区”的荒凉之地，随着市政府整体政策的倾斜、区域性市政建设的完备、知名开发商的介入以及后期人为因素的炒作，“安居社区”已经被消磨得无影无踪，取而代之的是“城市富人区”的聚集之地。 “梅江居住区”内的“汐岸国际”和“半岛·蓝湾”，它们都西临卫南洼风景区，自然景观良好。这两个项目还同时依傍梅江南整区240公顷的生态大环境，共享50万平方米超大湖面水景，拥有优美的自然环境和良好的人文环境。在规划布局上，“汐岸国际”和“半岛·蓝湾”也都倡导大社区的系统性和可持续性发展，交通和环境上极尽优势。当然，“大梅江”地区之所以成为今天的和今后一段时间的“富人区”，主要还是其外围自然环境的优势以及整体区域性规划与城市规划的完美结合。
位于卫津南路南口红旗南路“仁爱·濠景庄园”，处于炙手可热的“奥运版块”，其地理位置优越自不必言。随着2008年的日渐临近，奥运综合配套区的启动，“仁爱·濠景庄园”也日益显示出其占尽天时、地利的优势。目前，该地段越来越繁华，越发彰显出这一地段低密度住宅投资的优越潜力。
三、天津别墅的产品发展特点
浸染岁月历史痕迹的“五大道风情别墅区”在一定程上更具有“西洋别墅”的醇美与韵味，其美更多的体现在建筑本身，但并不属于本土性开发。
“宁发花园别墅”、“天北别墅”等依托于水上公园优美的自然环境，内部产品并没有太多的附加元素，由于时间和地域的特点，人们当时的需求更多的表现在对身份、地位、实力等的一种外在彰显，其家居实用性较低，致使随着时间的推移，这片区域逐渐演变成“高档商务办公区”。
“万科花园新城”实际上属于低密度小户型住宅产品，但被万科巧妙地引入为“美国小镇”概念。在“Townhouse”、“联体别墅”等名词还没有为人熟知前，这种区别于独体别墅又类似于别墅的住宅，被理解为开创了天津别墅市场的新产品，一时间成为天津房地产市场的宠儿。
进入2001年后，天津别墅市场日渐繁荣起来，联排、双拼、独体别墅等各种形式均有面市，并且出现了“Townhouse”热，产品成熟度随着开发商市场经验的成熟而逐渐丰富起来。“城市别墅”、“仁爱·濠景庄园”、“汐岸国际”、“半岛·蓝湾”等以联排别墅为主的项目正是这一产品市场的代表。这些别墅项目中，因开发商操盘手段的不同，其主题概念和推出形式也是花样翻新。“城市别墅”紧邻城区中心，所以干脆推出“City House”的概念——“城市里的房子”，“城市别墅”可谓名副其实。同样以联排别墅为主的“仁爱·濠景庄园”，位于卫津南路南口红旗南路，面对着“2008奥运分会场”，其地理位置优越自不必言，因而打出“奥运”概念也是理所应当的。大梅景区域的别墅依托以“梅江”和“卫南洼”风景区，打出了“自然、生态”的更富有别墅品味的概念主题。
而值得一提的是此期间开发的“大港·地球村”、“玫瑰庄园”等虽然设计和规划都得到人们的认可，但于城市中心链接层似乎存在着断裂带，其销售状况一直不是很好。因此，当前别墅还是地域性产品，人们的观念有待升级。也正是基于市场的原因，目前天津市的许多中高档项目在社区优越的位置也规划了别墅产品，并且也有不俗的表现，可见别墅并非一定要“郊区生态化”才有市场。
天津的联排别墅产品，户型面积一般在150—350平方米不等，主流户型面积在200—300平方米之间。虽然天津个别墅项目位置各异，有市区与市郊区、市区与开发区之别，但价格差异并不是很大，联排别墅每单元总价在90—300万元的区间内，主流产品总价一般都在120—200万元/每单元。
独体别墅产品的户型面积则差距较大，主流产品的面积在300—400平方米之间，最大户型当属“仁爱·濠景庄园”，达到1100平方米。所以，独体别墅总价差距也就比较大，大致由300万元—600万元不等。与北京、上海等城市的别墅市场消费群不一样的是，天津的国外客户不多，所以无论是独体别墅还是联排别墅，消费群体都为本土消化居多，约占70-80%，购房者多为私营业主，占整个消费市场的四分之三甚至更多。这部分人购买别墅相当一部分是作为第二或者第N居所，其中不乏在房市渐热的大好形势下，买来投资。
从整体市场来看，联排别墅占据了四分之三的别墅市场，但独体别墅也正慢慢浮上水面。随着天津市向国际化大都市的迈进，独体别墅一定会成为别墅市场的主流产品。随之带来的将是装修豪华、占地面积更大的豪宅产品的出现。也许不久即将面市的“海涵计划”会给别墅市场带来更多的惊喜。
四、天津别墅的价格走势
天津市的别墅市场既然经历了一个逐步发展的过程，其价格变化也必然呈现一定的时间特色。
“万科花园新城”98年推出公寓的价格是2180元/㎡，开盘由于市场的极度热销，其100元/㎡的价格上升速度也是惊人的，最终均价公寓上升到2800元/㎡左右。后期推出的联排别墅是在2000年，3500元左右的价格在当时已经不菲。2001年，美树丽舍面市时，已经面临着一定的市场竞争压力，特别是梅江地区已经显现雏形，人们的关注点也不再只是万科的产品，他们需要一个整体性高端区域与高端产品的新的亮点。但万科的信誉度和号召力不是一般的开发商可以代替的，因而目前仍在销售的“美树丽舍”也已经有了不俗的业绩，整体均价在4500元/㎡，当前售价达到了5500元/㎡以上，只有4套选择余地。
大梅江区域的别墅价格从最初的面市定价，到现在的价格不断盘升，更多的是整体自然环境的附加值、地理区位的行政及经济优势、产品设计更趋近人性化、以及市场整体房价不断走高而体现出来的，是一种产品和市场的导向。目前，此区域联排别墅的最低价格也达到了5500/㎡以上，最高单价达到了7500元/㎡以上，“城市别墅”二期的联排别墅甚至达到了8000元/㎡；联排别墅售价大约在7500-8500元/㎡，而最高的“汐岸国际”的双拼售价达到了12000元/㎡；独体别墅的价格一般都在10000元/㎡以上。
别墅由于其产品的特殊性，其单价的敏感度不是很高。相对于较大面积的户型而言，总户值的升降对于这些高端群体而言更具有吸引力。

五、在售别墅项目：
天津市在售别墅项目：
物业名称
区位
总占地面积
总建筑面积
总容积率
总户数
车位比例
户型面积范围
销售均价
开盘时间
销售率
水晶城
河西
46.7
40.7
0.9
2700
5：4
联排A：167-192、联排B：217-298；双拼：251-309
联排：7000；双拼：8300
2003-5-18
一期推出别墅60套，销售85%
半岛蓝湾
河西
17
11.6
0.68
606
1：1.1
联排A：190-197、联排B：210-215、J型独体：372、H型独体：337
联排：6000；独体16000
2002-7-28
余2套别墅，售罄。
城市别墅
河西
15
9.5
0.63
531
1：1
联排A:152-197、联排B：251-282
6500
一期：02-5-8；二期04-1-29
一期：95%；二期：50%
第六田园
河西
35
35
0.9
2000

未开盘
未开盘
预计04年4、5月

汐岸国际
河西
11.8
10.2
0.9
534
1：1.16
一期：联排A：229-247、联排B：253-257、双拼：240-291；二期：联排A：229-247、联排B：253-283、双拼：256-289
联排：6300；双拼：12000
一期：03-8-16；二期：03-11-1
50%
凯立天香水畔
南开
5
8
1.6
800
3：1
别墅部分未开盘
未开盘

物业名称
区位
总占地面积
总建筑面积
总容积率
总户数
车位比例
户型面积范围
销售均价
开盘时间
销售率
神州花园
河东
14.8
31.6
2.2
2200
5：2
复式单元208-238、跃层207-262
7500
2001-8-1
80%
大通时尚花园
河东
10
13
1.3
1188
2：1
联排A：156、联排B：177-185
4700
2002-3-1
95%
第六大道
河东
67
62
0.93
5000
3：1

2003-5-30

太阳城
河东
150
130
0.89
11143
3：1
棕榈阳光：联排：B：221-231、D：253-262、F：332-334；未开盘：建筑师走廊独体：200-400
棕榈阳光：5500；建筑师走廊：8000
棕榈阳光：03-10-25；建筑师走廊预计04年5月开盘
棕榈阳光66%
大通绿岛家园
北辰
25
31.25
1.25
960
1：1.25
双拼：163-187
4200
2003-11-15
100%
仁爱濠景庄园
南开
27
15
0.56
600
1：1
一期联排A：164-182、联排B：214；双拼：266-333；独栋：400；二期联排A：210-217、联排B：237-271；双拼：315-409；独体A：472、独体B：479
一期：独体：8500；双拼：7600；联排：5700；二期：独体：9500；联排：6500
一期：02-10-6；二期：04-3-6
一期：100%；二期：50%
万科花园新城
北辰
53
64
0.7

0.8
联排196-330
4500
　1998
目前只有四套，4月10号左右卖样板间
蒙地卡罗(西苑别墅）
西青
10
4
0.4
156
1：1
独体：320-350
6200
2001-4-1
　70%

塘沽区在售别墅项目：

物业名称
区位
总占地面积
总建筑面积
总容积率
总户数
车位比例
户型面积范围
销售均价
开盘时间
销售率
欧美小镇一期
塘沽区
30
24
0.8
240
1: 1
联排154~226独体322
4250
2003-2-8
90%
阳光新干线
开发区
6.8
6.05
0.88
353
1:0.9
联排202~296独体395
4800
3月1日
60%
德景蓝郡
塘沽区
6.6
4.6
0.7
320
1:1
联排215~300独体290~340
4000
未开盘

华纳豪园
开发区
9
22
2
100
1:1
180~200
5500

85%
鸿泰花园
开发区
5
6
1.2
200
1:1
联排180~206独体300~400
独体7000联排6000
2002-8-30
100%

天津的别墅从现阶段来讲已经日趋成熟，但对于这种高端产品的认知和消费者的接受度是经历了一段发展过程的。
从上表可以看出，目前天津市在售别墅项目（不完全统计）14个项目，成交均价联排在5500~6500之间、独体双拼在6000~9000左右。
天津别墅产品开发的高峰期经过近几年的自身发展和不断的向外学习，天津的别墅产品从建筑形式、景观的设计、小区氛围的渲染、自然景观的利用、人造景观和自然的结合走出了一条自己的道路。
天津市的别墅呈现出以梅江南、奥运板块、城市边缘发展的态势，随着政府政策的扶持，奥运会的举办在某种情况下提升了地块的价值人为的定义成为高档住宅区。
相比起北京、广州、深圳来天津市别墅项目算是中级阶段，随着天津的经济发展外来人口的增加，尤其是高收入者的进入，天津的别墅市场一定会有一个较大的发展。
塘沽区虽然已开发和正在开发的别墅项目很多，建筑形式也很多样。但作为别墅项目而言，尚有很多不足。每个项目都强调了自身的优点和卖点却忽略了市场的因数，忽略了客群真正想要的是什么样的别墅，加之成本区别较大，发展商利润追求的不同导致了塘沽区别墅市场的价格混乱，同时也导致了客群对别墅理解的偏差。所以可以看出塘沽区的别墅市场现处于别墅市场的初级阶段。从销售项目的数量、自身配套、销售价格、绿化、自然景观的利用、建筑形式多样上来看，市区的别墅项目远远超过了塘沽区的别墅项目。
六、塘沽近期需求调研数据：
从中原3月20日、21日对塘沽区居民需求调研访问得到，在被访问的400位居民（有效问卷居民）中有28位居民有意购买别墅，占到了被访人数（有效问卷居民）的7%。有意购买别墅的居民中，购买单价在4500元以上别墅的居民占到了14.28%，有一半以上的居民对别墅的价格的看法依然保持在3000以下的价格段。
（数据来源塘沽需求调研）

这主要和塘沽区土地价格偏低、房价偏低，加之在塘沽区别墅项目开发量一直占比较少有关，而“欧美小镇”当时的低价入市在塘沽区居民的心理留下了“别墅不是高不可攀的产品”的错觉，所以对别墅的价格都认知较低。再者，塘沽区别墅项目较为分散，没能组成很好的局部高价区域。
在通常情况下，别墅价格和普通住宅的价格一般是2：1的比例。但不排除有些比较特殊的项目或特殊的地点因数出现，局部提升了项目的价格。根据对被访者分析，塘沽及开发区居民对别墅项目的价格还是保有平稳上升的态度，都认为不会在近期内有大的涨幅。涨幅速度会保持在每年5%~15%之间。
在对居民的被访中“米兰世纪”在居民中的认知度达到6.7%。在认知人群中，开发区居民的认知度占总认知人群的60%。可以说“米兰世纪”这一品牌在开发区购房者心理占有一席之地。
七、综述：
目前天津市的别墅市场正逐步走向成熟。在区域市场方面，已经走出初期阶段——主要集中在市中心城区域环境良好的地段，开始向中心城区的城乡结合部及其它地区（如经济开发区）发展；在别墅类型方面，独体别墅、双拼别墅开始在新增别墅中占据主导地位。近期内，独体别墅会保有一定的供应和高端客户的需求，但不会占市场的主流。随着经济的发展、客群的变化，尤其是外来客户的增加，独体别墅的需求会逐渐增大。
在天津和开发区，还很少有纯独体别墅产品，这说明独体别墅市场仍然没有达到成熟期或是发展商对于高端客户的把握上不准确。一方面，联排别墅的热销，可以视为中产阶级当作独体别墅的过渡产品消费，为独体别墅市场的成熟埋下伏笔；另一方面，天津一部分高端消费群的消费欲望还没有被释放出来，独体别墅在未来依旧有不小的市场需求在不少人的心目中，住别墅已是其人生的终极置业梦想，消费者对于这一独特住房品种的追求有增无减，销售业绩喜人。未来的别墅市场呈现高端化倾向。
从别墅设计形式、建筑形式来看，未来别墅市场将从追求立面的美观，到讲究造型的丰富，如运用美国式外挂造型墙，选用特殊外墙砖；从追求内在居室的多样化，到讲究内在空间的层次感、通透感、甚至雕塑感，具体表现为共享空间扩大，采光源来自多角度，室内视野摆脱单调乏味的窠臼；整体风格从统一的现代简洁派，开始细化到地中海西班牙风格、法国风格、美国南加州风格等，大的功能类别也会细分到度假型、乡村型、城市居住型、商务酒店型等。另外，房型设计上更加灵活多变，厅、卧室、露台、地下（半地下）室都发挥到最大功能，在窗、门、阳台、卫生间等细节处理上大胆创新等等。因而归根结底，未来别墅的开发，更需要准确定位，精心设计，追求个性，同时依据市场容量的逐渐扩大适度开发。
天津经济技术开发区近年来别墅建设发展迅速，别墅售价一般在3000—5000元/平方米之间，基本上属于经济型别墅，经营状况良好。联排式别墅的大量涌现，降低了投资成本，同时由于投资者准确的市场定位、别具一格的设计理念、日益便利快捷的交通、完善的生活设施以及人性化的家居环境，深受购房者的青睐。开发区别墅在某种意义上来说，小区设计不够精细、建筑形式过于单一、楼体摆位变化不大，没能很好的体现别墅自身应有的特性来。
塘沽区别墅市场虽然在近些年发展的比较迅速，建筑形式、房型设计上和天津市无太大差别，但产品综合品质上和天津市别墅相比还存在一定的差距。塘沽区别墅市场尚未完全走入正轨，市场还处于起步阶段。从近期中原对塘沽区进行的需求调研可以看出，塘沽区居民对别墅的认知存在一定的片面性，对别墅真正的意义不是很清晰，对价格的理解歪曲。加之塘沽区别墅市场项目过少，并且没能出现一个“领军人物”，才造成目前塘沽别墅市场的“一盘散沙”。中原认为随着顺驰在新河的开发，在一定时期内将成为塘沽房地产市场的“领军人物”，尤其是在别墅市场。“新河”项目的启动，别墅价格的高开高走，必定提升塘沽区及开发区整体别墅价格。如近期无新项目的加入，塘沽区别墅价格依然会保持在现有价格基础上稳步提升的态势。

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