住宅市场刚性需求与投资警戒线分析.docx

住宅市场刚性需求与投资警戒线分析——以上海为例
[关键字：住宅市场刚性需求与投资警戒线分析——以上海为例,房地产市场行业资讯,住宅市场,宅市场刚,市场刚性,场刚性需,刚性需求,性需求与,需求与投,求与投资,与投资警,投资警戒,资警戒线,警戒线分,戒线分析,线分析—,分析——,析——以,——以上,—以上海,以上海为]

作者：佚名  文章来源：互联网  更新时间：2008-1-23 10:36:26

【资讯全文】

-
住房问题不仅和广大老百姓的生活直接相关，而且对国民经济的运行也有重大影响，近几年来中国房价持续、快速的上升已经引起了越来越多人的关注。部分城市房价上涨速度如此之快，称之为泡沫已不为过。为了防止泡沫的产生和破灭，更重要的是促进市场的健康发展，需要对住房市场进行认真研究，而对价格的研究尤其需要加强。
房地产价格的变动是一个复杂的问题，它和许多因素有联系，如经济发展、收入水平、城市化、金融政策、汇率变化等等，其中的刚性需求和投资两个因素对房价的影响非常巨大。本文将对这两个因素进行分析。
考虑到房地产市场的高度地域性、资料的易得性和笔者对当地市场的熟悉程度，本文的研究对象锁定为上海住宅市场。同时，本文选取2001—2006年作为考察的时间段，其主要原因是：一，若时间段太短，则数据变动大，分析结果失真度也大，若时间段太长，则考虑因素要增多，复杂程度相应增大；二，时效性差别；三，该时间段数据相对齐全、准确性相对较高。
最后，本文对住宅市场的分析建立在买房的基础上，未考虑租房的情况。
一、上海市住房刚性需求
刚性需求主要是指在一定经济能力下，为了拥有独立的居住空间和体面的住房环境条件而产生的对住房的需求，主要表现为自住和住房条件改善两个基本类型。
住宅市场的刚性需求可以理解为市场的基本需求，是支撑楼市的最重要的力量之一。要平稳楼市价格，刚性需求必须在总体上得到满足。
刚性需求在各个城市可能会有不同的具体表现形式。在上海住宅市场，刚性需求主要体现在以下五个方面：动拆迁、结婚和离婚、改善住房、外来人口来沪定居和外籍常住人口来沪定居。下面分别计算这五个方面所产生的住房需求量：
1、动拆迁产生的住房需求
上海的城市基础设施建设和城市改造一直在进行，近十年来，这方面的工程速度和力度更大。黄浦江上几座大桥的建设、交通环线和轻轨地铁的建设、世博会的建设以及大规模棚户区的改造，都引起了相当规模的动迁量。而动拆迁产生的对住房的需求是绝对刚性的。
根据上海市建委的“城市建设数据”统计资料显示，2001年至2006年动迁户数合计44．3万户(《上海2007年鉴》。下文无特别说明的，资料来源均为《上海2007年鉴》)。由于各种原因，部分动拆迁户对住房的需求可能会增加，在此我们假设增加50％。据此计算2001— 2006年间由于动拆迁引起的住房需求为：44．3×1．5≈66万套。
2．结婚与离婚产生的住房需求
根据上海市民政局提供的资料，2001—2006年间全市登记结婚68．5万对，同期全市登记离婚人数为 43．4万人(27．7万对)。对于新婚户来说，每一个新家庭都希望有(至少)一套婚房，而且最好是新的，因此一对新婚姻新增加一户住宅需求。对于离婚的情况来说，离婚一对，同样可能会新产生一套住房的需求，因为有一方需另觅住处。据此计算2001—2006年间因为结婚和离婚产生的住房需求为：68．5＋21．7≈90万套。
3．改善型要求产生的住房需求
因为历史的原因，上海在上世纪80年代以前建造了大量房型简单、生活设施不全的居民住宅。这些住宅往往缺少独立卫生设施，厨房合用，没有厅，其居住条件已经基本不适应现代生活的需要。另外，上海中心区域还有相当数量解放前建成的里弄，由于历史的局限。加之岁月的侵蚀和不当使用，很多老里弄都显破败。居住在这些住宅中的居民，虽然名义上有住房，但他们对居住条件并不满意，都有改善居住状况的需求。
根据上海市房屋土地资源管理局“主要年份各类房屋构成情况”资料，在2000年，上海拥有旧式里弄 1896万平方米，简屋84万平方米。由于大部分旧式里弄和简屋的住房环境标准偏低，所以其住户对改善住房条件的需求强烈。这种要求可以被视为刚性需求。假设每户面积50平方米，计算旧式里弄和简屋的总户数为：(18940000＋840000)／50≈40万。假设这些家庭在2001-2006年间每户需要增加一套新房以改善住房条件，则新增住房需求40万套。
4．外来人口在沪定居所产生的住房需求
上海经济发展水平较高，城市建设各方面比较到位。随着浦东的开发，上海的经济更趋活跃，吸引了更多的外来人才。人口统计资料表明，上海外来人口明显呈现逐年增长的势头。2000年上海户籍人口 1309万，外来人口总量387万，外来人口占户籍人口的比例是29．6％。到2006年，这一比例增加到 46．5％。
外来人口在上海找到固定的工作，有了稳定的收入后，就会考虑长期居留的问题，特别是学历和收入比较高的白领。这些人有较强的经济能力，但又不具备户籍人士先天的住房优势，如果要考虑结婚，购买住房几乎是必须和惟一的选择。
如果说统计外来人口在已有人口中的比例相对容易，那么要准确计算有多少外来人口对住房有需求就非常困难了，因为现有的正式统计资料无法提供这方面的数据。考虑到高学历人员一般更倾向于在上海定居，且具备购房的能力，笔者以下从高学历人口比例的角度，间接估算外来人口的住房需求量。
从上海2007年鉴“主要年份常住人口”提供的信息来看，上海在 2000、2005和2006年的流动人口数分别为387万、581万和627万。据此粗略估算2001—2006年平均流动人口数为：(387＋581＋627)／3≈532万。另外，根据2000年上海市第五次人口普查资料显示，在沪外来人口中，文化程度在大专及以上的比例是3．7％。 2003年上海外来流动人口调查数据显示此比例上升为4％。考虑到近几年来外来人口中高文化层次的比例在逐年上升，假定2001— 2006年在沪外来人口中文化程度在大专及以上的平均比例为5％。据此计算其人数为：532×5％≈27万。假定27万人每人需要一套住房，则住房需求为27万套。
5．在沪常住外籍人口所产生的住房需求
近年来由于上海经济的快速发展，尤其是越来越多的外资公司在沪开办业务，外籍人士的数量也迅速增加。由于外籍人士对住房的要求很高，且购买能力强，他们的住房需求通常能够实现。我们在此根据其常住人口的数量，根据上海市公安局出入境管理局提供的“在沪工作、居住的外国常住人口(2005－2006)”，2006年在沪工作、居住的外国常住人口去除留学生合计10万人，假定每人购买住房一套，则产生住房需求10万套。
结论：
综合以上五类住房刚性需求为：66＋90＋40＋27＋10＝233万套 (见表1)。其中，结婚和离婚的需求最大。这一结论和许多市场调查结果是吻合的。列第二位的是动拆迁。两者相加的比例是66．9％，约占总量的2／3，对住房市场的基础影响非常巨大。

二、上海市投资警戒比例
从理论上来说，住宅市场的首要任务是满足刚性需求。在刚性需求得到基本满足的情况下，市场允许一定比例的、正常的投资活动，这对活跃市场、提高市场效率有帮助。但是过高的投资 (或投机)比例则可能发出错误的市场信息，造成市场剧烈震荡，对市场是有害的。由于住宅直接关计民生，住宅市场的大幅波动尤其应该避免，所以应通过研究投资警戒线的比例，促使住宅市场健康、稳定地发展。
投资警戒线可以理解为在一定时期内，住宅市场的供应在满足刚性(基本)需求后所允许的最高投资(包括投机)比例。如果投资比例超过警戒线，则市场供应不足，价格上升。
1．住宅净增加面积和存量房成交套数
为了确定2001-2006年间的投资警戒线，必须先计算此阶段的住宅净增加面积和存量住宅成交套数。
根据上海市建设委员会提供的“住宅投资和竣工建筑面积(1978—2006)”，2001—2006年住宅竣工建筑面积是14741．77万平方米。根据上海房屋土地资源管理局提供的“房屋拆迁情况(1995—2006)”表，2001—2006年上海住宅拆迁面积是3279．85万平方米。考虑到在此期间竣工的住房大部分不属于由于城市基础设施建设而需动迁的房屋，且住宅比较新，质量也比较高，所以住宅竣工面积不扣除此期间发生的拆迁面积。那么2001—2006年住宅净增加面积等同于住宅竣工面积，即约14742万平方米。
存量住宅成交套数的数据，根据现有的资料无法直接得到，采用间接的方法估算。上海 2007年鉴“存量房交易情况(1994—2006)”提供了2001～2006年间的存量房交易套数和交易面积。在此，存量房包括住宅、办公楼和商业营业用房。在交易面积中，此三类建筑的交易面积被分别列出。据此，将住宅的交易面积除以总成交面积得出住宅的面积的比例，再以此比例乘以总成交套数，可大致估算出2001-2006年的住宅成交总套数为102．7万套(见表2)。

2．刚性需求的满足情况
刚性需求可以由新建住宅和存量住宅来满足。为了简化起见，本文假设刚性需求先由新建住宅满足，然后，不足部分由存量住宅补充。
表3列举了刚性需求的满足情况。对于新建住宅套数的计算，根据市场情况列出了面积为70—120平方米的六种套型，基本涵盖了市场的主力套型(廉租房、经济适用房的面积可能会小一些，大约在50—90平方米)。从表3可以看出，如果平均每套是120平方米，则刚性需求得不到满足，将出现7．3万套的缺口。而在其它户型面积下，刚性需求都能得到满足。由此，可以得出支持小户型的结论。

3．投资警戒线：最高投资比例
最高投资比例，在此简单定义为：刚性需求正好得到满足时，市场多余的住宅套数占总住宅套数的比例。为了计算方便，本文采取如下计算方法：对市场的住宅供应量(包括新建住宅和存量住宅)按一定比例打折，打折后的供应量等于刚性需求量，即刚性需求缺口为零时的折扣率，即为最高投资比例。
计算时又可以分为两种情况，一是投资情况全部发生在新建住宅；二是投资情况既发生在新建住宅，也发生在存量住宅。
(1)投资情况全部发生在新建住宅的最高允许投资比例
表3列出了六种房型面积，选取哪一种房型面积为计算对象合适呢?据上海房地产交易中心网上房地产交易信息，上海住宅市场中，普通住宅每套平均建筑面积在100平方米左右，而普通住宅又占据住宅交易的大部分，所以本文选取100平方米作为典型面积，进行投资警戒分析。(在此不考虑廉租房和经济适用房)
如表4，当新建住宅投资比例为30％、20％、10％时，可用于满足刚性需求的新建住宅的总量分别为：14742×(1－30％)＝10319万平方米；14742×(1－20％)＝11794万平方米；14742×(1－10％)＝13268万平方米。

如表4，新建住宅投资比例为30％时，100平方米户型的刚性需求缺口为27万套，市场基本上无法承受；新建住宅投资比例为20％时，100平方米户型的刚性需求缺口为12万套，缺口大幅减小，但投资比例仍然太大；新建住宅投资比例为10％时，100平方米户型的刚性需求不再有缺口，而且有2万套剩余，这说明可允许的最高比例大于10％。通过计算可知，当刚性需求缺口为0套时，对应的折扣率约为11．5％，即可以确定新建住宅的投资警戒线约为11．5％。
(2)投资情况同时发生在新建住宅和存量住宅的最高允许投资比例
仍以100平方米为典型面积进行分析，假定市场投资比例为30％，且投资同时发生在新建住宅和存量住宅。

从表5可以看出，当市场投资比例为30％时，100平方米户型的刚性需求缺口高达58万套，市场无法承受，价格稳定将完全被打破。通过计算可知，刚性需求刚好得到满足时的折扣率是6．5％，也就是说新建住宅和存量住宅的整体市场的投资警戒线是6．5％。
结论：
上文对上海住宅市场在2001年～2006年间的刚性需求和投资警戒比例进行了分析。需要指出的是，该分析只是一个初步的尝试，由于受资料的限制，在分析过程中对某些数据作了假设。相信只要数据充分、可靠，对刚性需求和投资警戒比例这两个重要市场指标的分析，将更客观、更准确。而只有对国内各地住宅市场进行深入的分析研究，才能对我国住宅市场有一个详细、可信的了解，从而使调节管理市场的政策真正对症下药、药到病除，避免宏观调控成为“空调”。