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2011年第一季度北京房地产市场分析报告
近日，DTZ戴德梁行发布2011年第一季度北京房地产研究报告数据显示，本季度北京市写字楼市场租赁成交继续增加，净增租赁面积超过30万平方米，全市空置率为9.17%，环比下降4.3个百分点，空置率低位运行。租金较上季度有明显上升，甲级写字楼的平均租金环比上升9.46%，至每月每平方米187.85元(US$28.55)；未来北京甲级写字楼市场前景看好，租金继续上扬(图一)。

　　DTZ写字楼价格指数 (2005年至2015年预测)
　　北京消费品市场继续增长，购买力强劲，租金和空置率基本稳定。凯德商用整体购入位于朝阳区的冠城大厦裙楼底商，用于打造商业体量近9万平方米的太阳宫嘉茂购物中心。
　　高端住宅销售市场出现拐点，平均售价环比下跌6.6%，至每平方米42,915元(US$6,522.0)。租赁市场保持租金上扬趋势，租金达到每月每平方米154.5元(US$23.5)，环比上涨了5.5%。
　　第1季度投资市场方面，成交宗数和成交金额连续两个季度大幅反弹，住宅用地成交持续倍增，城市综合体项目投资继续增长。
　　截止至2010年末，北京经济继续增长，但增长幅度回落，处于适度增长区间。全市实现地区生产总值13,777.9亿元(US$2,093.9亿)，同比增长10.2%(表一)。

　　经济指标
　　2010年全年，全社会固定资产投资继续保持增长，共完成投资5,493.5亿元(US$834.9亿)，同比增长13.1%，全社会固定资产投资呈现持续回升走势。
　　累计至2010年12月，全市房地产开发投资为2,901.1亿元(US$440.9亿)，同比增长了24.1%(表一)，全年完成政策性住房投资412.7亿元。年末政策性住房施工面积4023.4万平方米；其中全年新开工面积为1958.5万平方米。
　　2010年，城镇居民家庭人均可支配收入为29,073元(US$ 4,418.4)，同比增长8.7%(表一)。全年实际利用外资63.6亿美元，比上年增长4%，增幅高于上年3.4个百分点。
　　　　写字楼市场：1季度新增供应5万多平米
　　2011 年第1 季度，嘉铭中心投放市场，新增写字楼供应52,794 平方米。原写字楼存量中的居然大厦、首都时代广场两宗物业因由业主留作自用，故写字楼存量因此而相应减少16,187 平方米。全市甲级写字楼的总存量下降至6,561,271 平方米(表二)。

　　甲级写字楼市场数据
　　本季度，北京甲级写字楼呈现强劲增长态势。随着全球经济走出衰退，国内经济继续稳步快速增长，国内外企业对写字楼的需求表现得更为明显，成交量持续放大。核心商圈内的大部分物业项目出现满租情况，这也是促使本季度甲级写字楼空臵率大幅下降的原因。
　　2011 年第1 季度，北京甲级写字楼的平均租金水平达每月每平方米187.35 元(US$28.5)，环比增长9.46%。空置率水平持续走低，降至9.17%，环比下降4.3 个百分点。

　　DTZ 写字楼价格指数 (2005 年至2015 年预测)
　　就租金而言，燕莎区域租金因过去几个季度一直在相对较低价位运行，本季度该区域需求的增长导致租金涨幅位居榜首，环比增长13.55%，金融街和CBD 区域的租金分别环比上涨了6.45%和11.30%。金融街地区的平均租金继续领先全市核心商圈，至每月每平方米225.81 元(US$34.3) ，再创历史新高。

　　甲级写字楼供需及空置率走势 (2005 年至2012 年预测)
　　本季度甲级写字楼市场吸纳量超过30 万平方米。重点吸纳区域仍然集中在CBD 商圈，该区域吸纳量接近20 万平方米，且成交多为较大面积租赁。东二环地区由于居然大厦整栋作为自用物业，所以空置率出现了明显下降。
　　由于受政策调控影响小，本季度，全市甲级写字楼销售价格环比增长10.75%，达每平方米40,876 元(US$6,212)。
　　鉴于目前写字楼需求仍然持续增长，而供应放缓，空置率将长期在低位运行，预计2011 年第2 季度甲级写字楼的租金仍将会上涨，空臵率会继续下降，写字楼市场正在向卖方市场转变 。
　　市场活动
　　华夏银行租赁环球金融中心13,500 平方米。
　　丰田中国租赁中海广场11,000 平方米。
　　兴业银行租赁民生金融中心8,000 平方米。
　　海航人寿租赁双子座大厦4,000 平方米。
　　购物中心或为未来商业发展的主流
　　2010年，北京消费品市场继续增长。全年实现社会消费品零售额6,229.3亿元(US$946.7亿)，比上年增长17.3%，增幅比上年提高1.6个百分点。

　　社会消费品零售总额 (2004年至2010年)
　　本季度，临近首都国际机场T3航站楼，营业面积为3.5万平方米的斯普瑞斯奥特莱斯一期试营业。二、三期将在年底启动，预计2012年开幕，届时整个奥莱面积将达到10万平方米。斯普瑞斯奥特莱斯以错位经营，品牌年轻化、定位家庭化为最大特色，满足全家购物需求，目前其中已经包括有Dolce&Gabbana、Gianfranco Ferre、Cerruti 1881、Kent&Curwen、Gieves&Hawkes等颇受成功人士追捧的时尚奢侈品牌， IT、AT、BCBG、Partrizia PePe、Juicy Couture、Y-3、Bauhaus、Quiksilver等符合年轻人张扬个性的潮流品牌，及ARMANI KIDS、 D&G KIDS等儿童品牌。
　　本季度，国贸三期商业部分开业，带来共计63,000平方米的新增供应，截止到本季度，北京市购物中心整体存量达到5,258,400平方米。

　　购物商场市场数据

　　2011年第一季主要商业项目租金
　　凯德商用整体购入位于朝阳区的冠城大厦裙楼地上五层地下两层商业面积，用于打造商业体量近9万平方米的太阳宫嘉茂购物中心。项目预计2011年6月竣工，商家8月开始入驻。
　　购物中心已经成为未来商业发展的主流。北京市除原有核心商圈继续保持生机活力外，以社区居民的为服务对象的社区型购物中心也将蓬勃发展。预计2011年购物中心的供应中，80%以上的面积将出现在核心商业圈以外的区域。
　　市场活动
　　悦海堂(餐饮)在盈科中心开业，面积为4,000平方米。
　　Maison Mode Men 在斯普瑞斯奥特莱斯开业，面积为255.94平方米。
　　RDK在斯普瑞斯奥特莱斯开业，面积为232.50平方米。
　　Fairton Outlets在斯普瑞斯奥特莱斯开业，面积为170.35平方米。
　　Juicy Couture在东方广场开业，面积为100平方米。
　　投资市场：1季度投资市场成交69宗
　　2011年第1季度，北京投资市场(成交金额大于1千万美元)共成交69宗交易(其中4宗为整栋物业交易)，成交数量较上一季度增长76.9%(表八)。房价调控迫在眉睫，增加住宅用途的土地供应是缓解供需矛盾的基本办法，在这一季度，北京市政府继续加大土地供应量。综合类的土地成交明显增加，占成交总数的44%。
　　2011年第1季度，大宗投资市场实际成交金额为755.98亿元(US$114.90亿)，环比增长了204.4%。其中，住宅用地第1季度的成交总额为221.35亿元(US$33.64亿)，约为上季度的2倍(表九、十)。综合项目用地供应成交总额为485.40亿元(US$73.77)，占全部成交额的64.2%。

　　主要成交项目数量统计

　　主要成交金额汇总 (人民币亿元)