房地产业营改增政策解读暨对公司业务影响分析.docx

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XHDC XHDC 1602
政策解读篇 ZCJD 1601
房地产业营改增政策解读
暨对公司相关业务影响的探讨
　3月24日，全面推开的营改增试点方案“出炉”。财政部、国家税务总局发布《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》，以及过渡政策等4个文件，明确了营改增具体实施办法。但由于目前的政策较为宽泛且行文较为仓促，诸多细节的规定并未明确，预计会有更为明确的政策陆续推出，本文将就本次公布的营改增文件中关于房地产开发、房地产持有租赁、持有后再销售以及个人买卖二手房的政策逐项分析。
一、房地产开发营改增政策解读及对公司的影响
1、征收对象：房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。
2、税率：11%或5%（简易征收）
3、应纳税额计算：
一般纳税人：应交增值税=（含税销售额-土地价款）/（1+税率）*税率-取得增值税票的进项
小规模纳税人或简易征收方式：应交增值税=含税销售额/（1税率）*税率
其中一般纳税人认定标准：年销售收入大于500万元且会计核算健全的企业。
4、过渡期政策：
房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目（房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目），可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。房地产开发企业中的小规模纳税人，销售自行开发的房地产项目，按照5%的征收率计税。
5、一般纳税人增值税预缴政策
房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。（项目结束后按照土地增值税清算方式进行清算？政策中并未明确，但预计采用该方式
6、其他未明确事项：
①老项目若不选择简易征收，已经形成的成本的进项如何认定？（已给予了选择按简易征收，预计若不选择，除了土地外，其余的进项将不被认可）
②借款利息的进项是否允许扣除？
③企业在5.1后购买按照简易征收的房产后，再次对外销售时，其进项如何认定？由于无增值税专用发票，是全部不认或者按照5%？11%？认定。
④同一公司存在新旧2个项目，若旧项目采用简易征收方式，公司取得的进项发票是否可全额在新项目抵扣？
7、对公司销售型物业的影响及应对
由于土地允许从销售额中扣除，足以让所有的房地产开发企业松了一口气，经过测算当土地与有进项的成本占收入比为50%时，增值税税负为5等同于原营业税，对于地价占比越来越高的现状而言，营改增对于房地产开发企业有一定的减负效果。
对于公司高郡、祥郡未售部分，由于并未明确老项目不选择简易征收的进项认定问题，选择简易征收是较好的方式，后续若有相关政策出炉后再次比较相关税负。但与原来5%的营业税相比，由于增值税为价内税，实际税负相比营业税还是有一定比例的下浮，对于公司而言有一定的减税效果。
后期若取得新的项目，由于销售必将触及500万的销售指标，故必须按照一般纳税人进行各项税收规划及税收管理，该部分有待后续的房地产增值税政策的继续推出，财务部将密切关注并实时反馈。

二、房地产租赁营改增政策解读及对公司的影响分析
1、征收对象：发生租赁业务取得的全部价款和价外费用
2、税率：11%或5%（简易征收）
3、应纳税额计算：
一般纳税人：应交增值税=租金收入/（1+税率）*税率-取得增值税票的进项
小规模纳税人或简易征收方式：应交增值税=租金收入/（1+税率）*税率
其中一般纳税人认定标准：年销售收入大于500万元且会计核算健全的企业。
4、过渡期政策：
一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额。
5、进项抵扣特殊规定
2016年5月1日后固定资产产或者在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。
6、其他未明确事项：
未明事项与销售型物业基本雷同，不再重复。
若采用简易征收方式，是否可前往税务部门代开5%的增值税专用发票？
租赁的土地抵扣问题，虽然未明确表示土地是否可以抵扣，但从理解上出发土地应该是无法从租金收入中扣除的，后续继续跟踪。
7、持有型物业对外出售的增值税：
①一般纳税人销售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。一般纳税人销售其2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。
②一般纳税人销售其2016年5月1日后取得（不含自建）的不动产，应适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。一般纳税人销售其2016年5月1日后自建的不动产，应适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。同时纳税人需按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
8、对公司持有型物业的影响及应对
①从租赁角度而言，若为自建，土地成本不从进项中扣除，租赁产生的收入远远大于可取得的建安发票，因此随着前期建安进项的抵扣，后期所有的租金收入均作为增值部分缴纳11%的增值税。且由于前期建安形成的进项存在，前期若干年不需要缴纳增值税，而对于税务部门而言，这是无法容忍的，所以公司必须留抵部分进项从而缴纳部分增值税，而对于大额的一次性发生的建安进项而言，递延认证基本无可能。
②对应公司而言，3个项目均可认定为老项目，在老项目不按简易征收的进项明确前，按照简易征收对公司是有利的，而客户要求增值税专用发票，我司只能通过税务部门代开的5%税率的增值税（若可行）。而对于客户而言5%的进项都是额外的获益，公司无法满足客户11%的增值税专用发票。
③新政策还规定有形动产租赁服务，税率为17%，商务广场食堂合同中设备租赁业务，需按照17%缴纳增值税（若简易征收只需按照5%），但动产租赁不需要缴纳12%的房产税，因此作为设备或者房租的税费基本持平。
三、对个人交易二手房的影响
个人交易二手房的增值税基本平移了营业税的相关规定，税收优惠也一样，但由于增值税为价内税，还是有一定的减税效果，因此营改增推出后，整个二手房交易市场表现平稳，总体而言营改增对个人交易二手房的影响有限。