商业项目投资分析.doc

绵阳鸿永房地产开发有限责任公司
商业项目投资分析

外滩由鸿永房地产开发，集居住与商业、休闲与娱乐的综合性住宅小区，打造与国际高端水岸中心同步的滨江经济带，集结多种城市功能。将娱乐、消费、休闲、商业融为一体。
规划指标：

地块的基本数据整理如下：
地块基本数据
地块位置
盐亭县嫘祖桥与文同桥之间（梓江河畔）
容积率
＜2.5
商业面积
20918 m2
建筑规模
263219.12m2

占地总面积
280000m2
滩位量
85
一至5期住宅数
约1000户

餐饮市场分析：
根据四川省餐饮业总体规模不断扩大，经济实力不断增强，其发展逐步影响到二级城市、三级城市，发展业态主要以：中式快餐店、西式快餐店、专营店、便民店、酒吧、烧烤、火锅店、酒店餐饮等多种经营方式并存共同发展的新局面，结合盐亭当地存在两种问题：一、餐饮整体发展水平不高，没有配套的设施及硬件，经营水平差距很大，发展不均衡；二餐饮管理水平低，标准化、服务化、规范化程度较低。优势：一、整合餐饮市场分散不集中，提高的餐饮发展的硬件设施及软环境；二、形成餐饮圈，提升当地餐饮的档次、标准及服务水平。三、提高生活水平及质量，增加了就业。

餐饮店成本匡算及投次回报预测表一（20、25、26号楼）
商铺号及楼层
面积
业态
投资意向客户
需求面积
品牌
投资明细(单位:年/万元)
投资总额
收益预算明细
全年收益金额
年回报率
收回投资期限
房租/年
税收/年8%
水电
、气
装修成本
工资
其它费用
原料成本
午餐人数
入桌率
消费金额
晚餐人数
入桌率
消费金额
年营业额万元
20-1-1-1(25元)
125.46
中餐火锅
王东1-4
2000
主题酒店
3.8
7.9
7
12.5
8
5
29
73
80
30%
30
80
50%
50
99
26
35%
33个月
20-1-1-2(25元)
94.24
中餐火锅
何先生1-4
500
香鱼火锅
2.9
5.5
4
9.4
5
3
20
50
56
30%
30
56
50%
50
69
19
39%
31个月
20-1-1-3(25元)

117.48
中餐火锅
冯泽跃1-6
1000
麻辣空间
3.5
7.1
6
11.7
6
4
26
64
72
30%
30
72
50%
50
89
25
38%
30个月
20-1-1-4(25元)
115.46
中餐火锅

3.5
7.1
5
11.5
6
4
26
63
72
30%
30
72
50%
50
89
26
41%
29个月
20-1-1-5(25元)
94.24
中餐火锅

2.9
5.5
4
9.4
5
3
20
50
56
30%
30
56
50%
50
69
19
39%
31个月
20-1-1-6(25元)
117.48
中餐火锅
王渝社6-10
430
未定品牌
3.5
7.1
6
11.7
6
4
26
64
72
30%
30
72
50%
50
89
25
38%
30个月
20-1-1-7(25元)
117.48
中餐火锅
3.5
7.1
6
11.7
6
4
26
64
72
30%
30
72
50%
50
89
25
38%
30个月
20-1-1-8(25元)
94.24
中餐火锅
2.9
5.5
4
9.4
5
3
20
50
56
30%
30
56
50%
50
69
19
39%
31个月
20-1-1-9(25元)
125.46
中餐火锅
3.8
7.9
7
12.5
8
5
29
73
80
30%
30
80
50%
50
99
26
35%
33个月
20-1-1-10(25元)
112.19
中餐火锅
3.4
7.1
6
11.2
6
4
26
64
72
30%
30
72
50%
50
89
25
40%
31个月
20-2-2-1(20元)
125.46
中餐火锅
穆素红
2000
民族在饭店、鼎尊娱乐会所
3.1
6.8
7
12.5
8
5
25
68
80
30%
30
80
50%
40
85
17
25%
48个月
20-2-2-2(20元)
94.24
中餐火锅
2.3
4.7
4
9.4
5
3

18
46
56
30%
30
56
50%
40
59
13
28%
43个月
20-2-2-3(20元)
117.48
中餐火锅
2.8
6.1
6
11.7
6
4
23
60
72
30%
30
72
50%
40
76
17
28%
43个月
20-2-2-4(20元)
115.46
中餐火锅
2.8
6.1
5
11.5
6
4
23
58
72
30%
30
72
50%
40
76
18
31%
39个月
20-2-2-5(20元)
94.24
中餐火锅
2.3
4.7
4
9.4
5
3
18
46
56
30%
30
56
50%
40
59
13
28%
42个月
20-2-2-6(20元)
117.48
中餐火锅

2.8
6.1
6
11.7
6
4
23
60
72
30%
30
72
50%
40
76
17
28%
43个月
20-2-2-7(20元)
117.48
中餐火锅

2.8
6.1
6
11.7
6
4
23
60
72
30%
30
72
50%
40
76
17
28%
43个月
20-2-2-8(20元)
94.48
中餐火锅
冉卫东

店名未定
2.7
4.7
4
9.4
5
3
18
47
56
30%
30
56
50%
40
59
13
27%
44个月
20-2-2-9(20元)
125.48
中餐火锅

3.0
6.8
7
12.5
8
5
25
68
80
30%
30
80
50%
40
85
17
25%
48个月
20-2-2-10(20元)
122.19
中餐火锅

2.9
6.1
6
12.2
6
4
23
60
72
30%
30
72
50%
40
76
16
27%
45个月
25-1-1-1(25元)
222.60
餐饮
杨春1-2
300
伊斯兰
6.7
12.2
8
22.3
10
8
46
113
144
30%
30
144
50%
50
152
40
35%

34个月
25-1-1-2(25元)
107.80
餐饮
杨晓虎1-3
300
中 餐
3.2
5.4
5
10.8
6
4
20
55
64
30%
30
64
50%
50
68
13
24%
51个月
25-1-1-3(25元)
168.70
餐饮
许老板3-4
300
火 锅
5.1
9.5
6
16.9
7
5
36
85
112
30%
30
112
50%
50
119
34
40%
30个月
25-1-1-4(25元)
107.80
餐饮
冯洋跃3-4
1000
未定品牌
3.2
5.4
5
10.8
6
4
20
55
64
30%
30
64
50%
50
68
13
24%
51个月
25-1-1-5(25元)
168.70
餐饮
赵明勇5-6
400
自贡牛肉
5.1
9.5
6
16.9
7
5
36
85
112
30%
30
112
50%
50
119
34
40%
30个月
25-1-1-6(25元)
168.70
餐饮
谢老板5-6
300
梓江大河鱼
5.1
9.5
6
16.9
7
5
36
85
112
30%
30
112
50%
50
119
34
40%
30个月
26-1-1-1(25元)
243.20
大排档

7.3
13.5
7
24.3
10
8
51
121
160
30%
30
160
50%
50
169
48
40%
30个月
26-1-1-2(25元)
168.40
大排档

5.1
9.5
6
16.8
7
5
36
85
112
30%
30
112
50%
50
119
34
40%
30个月
26-1-1-3(25元)
107.50
大排档
刘老板3-5
400
杨三姐
3.2
5.4
5
10.8
6
4
20
55
64
30%
30
64
50%
50
68
13
24%
50个月
26-1-1-4(25元)
168.40
大排档
母家虎4-6
300
三缺一
5.1
9.5
6
16.8
7
5
36
85
112
30%
30
112
50%
50
119
34
40%
30个月
26-1-1-5(25元)
163.50
大排档
王老板4-6
300
香味鲜
4.9
9.5
6
16.4
7
5
36
84
112
30%
30
112
50%
50
119
34
41%
30个月
26-1-1-6(25元)
107.60
大排档

3.2
5.4
5
10.8
6
4
20
55
64
30%
30
64
50%
50
68
13
24%
50个月
26-1-1-7(25元)
168.40
大排档

5.1
9.5
6
16.8
7
5
36
85
112
30%
30
112
50%
50
119
34
40%
30个月
合计
4309

767

平均37个月

表二
1、（16-19号楼商户投资预算）：
投资明细
铺面一（）
铺面二
铺面三
店铺面积(单位:平方米)
6487.28
4807.9
5043.89
店铺租金(单位:万元/月)
6.5
9.6
9.1
(二押一租）
19.5
28.9
27.3
装修(根据公司统一的形象的装修费用)500元/㎡
325
240
252
保证金（可退还）
130
72
50
开店必备物料及软硬件设备费用
20
15
18
首批货款（根据实际店铺大小核算）样品500元/㎡
325
240
252
合计总投资（含所有费用，转让费除外）
826
605.5
608.4
固定成本a=房租+水电+运费+税金+人工底薪+装修损耗
店铺租金(单位:万元/月)
6.5
9.6
9.1
水电、运费、通迅费
2
2
2
装修损耗（60个月平摊）
0.22
0.16
0.17
人工底薪+提成（按20人计算）1500元/人
3
3
3
固定税费（有些店铺可以免税）
0.5
0.5
0.5
固定成本a合计
12.22
15.26
14.77
变动成本=销售提成(b)+进货成本C
不同销售额之下，不同级别店铺举例(X)
60
90
120
人员提成（b)合计=2%*销售额
1.2
1.8
2.4
所销售货品之厂家进货成本(c)（4折计算）X/0.75*40%（以平均75折销售计算）
32
48
64
合计纯利润 y=x-a-b-c
26.8
40.2
53.6

2、16-19号楼投资收益表
月销售-提成-进货款-固定开资=利润
月租152600万元计算，单日销售额（一号铺）
月销售
提成
进货款
固定开支
利润
年利润
年收报率
回报周期
20000
600000
12000
320000
122200
145800
1749600
20%
58个月
30000
900000
18000
480000
122200
279800
3357600
39%
39个月
35000
1050000
21000
560000
122200
346800
4161600
48%
25个月
40000
1200000
24000
640000
122200
413800
4965600
57%
21个月

月租122200万元计算，单日销售额（二号铺）
月销售
提成
进货款
固定开支
利润
年利润
年收报率
回报周期
20000
600000
12000
320000
152600
115400
1384800
22%
52个月
30000
900000
18000
480000
152600
249400
2992800
49%
24个月
35000
1050000
21000
560000
152600
316400
3796800
62%
19个月
40000
1200000
24000
640000
152600
383400
4600800
75%
16个月

月租147700万元计算，单日销售额（三号铺）
月销售
提成
进货款
固定开支
利润
年利润
年收报率
回报周期
20000
600000
12000
320000
147700
120300
1443600
23%
50个月
30000
900000
18000
480000
147700
254300
3051600
50%
24个月
35000
1050000
21000
560000
147700
321300
3855600
63%
19个月
40000
1200000
24000
640000
147700
388300
4659600
76%
16个月

六、经营策略：
1、 找准卖点、找准定位，在经营结构、经营层面、区域、风格等各个方面朝着适应食客需求的方向发展，创出自己的品牌。
2、 在保证品质特色的基础上逐步开发绿色中餐、营养中餐。严把质量关，特别在“色、香、味、型、意、养”这上面做出特色，不断创出新菜品。
3、 以发展的思维来经营餐饮，在品牌、服务、效益、经营、管理、人才、等几方面入手，有计划、有步骤地扩大经营规模。
综合上述条件，5年投资回报约1370万（按第一年的投资收益×5年），酒水除外，包括特色餐饮形成规模和品牌消费增加。经过3-5年的健康发展，正确把撑：“市场定位、品牌宣传、特色服务”几个方面，符合当地市场需求。就会带来高额的回报。

6