商圈分析与选址分析.docx

鄞州万达商圈分析与选址分析
一、 商圈形态

鄞州万达广场由国际购物中心、国际商务酒店、城市公寓三大功能板块构成。万达广场的建设将加速鄞州中心区地块的成熟和人口、资源聚集，并使之成为继天一商圈之后宁波市的又一商业中心。
鄞州万达属于商业区。商业行为集中之区，其特色为商圈大、流动人潮多、热闹、各种美容院林立。如：一些商业广场，城市主要商业街，其消费习性具有
快速、流行、娱乐、享受及消费额不低等特色。

　一个新的商圈有望形成
　 万达MALL的服务对象主要是鄞州中心区，它的建成可以改善鄞州区缺乏大型商业区的现状，同时减轻天一广场、三江口地区的服务及交通压力，分流作用将不可忽视近20万平方米的商业用地，20多亿元的投入，多种业态的进入，一个新商圈有望形成。
　　而且，根据万达的规划，在沃尔玛、百胜等名店旁边，将开发几百家小型商铺出售。只要商家入驻这些店铺，更浓的商业氛围就会出现。从万达在其他城市的发展来看，这些临街商铺都非常抢手，在长春，最高卖到了每平方米6.68万元。
　　对此，宁波市经济研究中心有关专家表示，以现在宁波市的状况来看，万达MALL的服务对象主要是鄞州中心区。它的建成可以改善鄞州区缺乏大型商业区的现状，提升鄞州区乃至宁波市的城市档次，有利于宁波城市平衡发展。同时，满足鄞州区以及宁波南城地区居民日常购物、休闲的需求，减轻天一广场、三江口地区的服务及交通压力，分流作用将不可忽视。
在宁波，天一广场、万达MALL以及太平鸟集团筹建的时尚中心(计划建于宁波客运中心站附近)都是以“MALL”为发展理念的，从地理位置上看似呈鼎足之势。对此，浙江万里学院金融系陈主任认为，宁波市 展是滞后的，与宁波GDP以及人口总数相仿的苏州，大小商业圈便有3个，所以，随着宁波城市化的发展，鄞州新商圈的形成是可能而且必要的。

商家希望宁波出现第二商圈
　　天一广场的成功运作让宁波的商家们尝到了商圈的甜头，但现在，天一商圈附近几乎已经没有什么地方能容纳新的商铺了，很多商圈之外的商家在无法挤进天一的情况下，都希望宁波能够形成另一个商圈，让自己在集聚效应中分得一杯羹。
　　在天一商圈，乐购超市打破超市一年内无法收回成本的常规管理，当年就实现赢利；屈臣氏虽然面积不大，但每日过往的客流让它在不长的时间内鼓起了钱袋；苏宁、永乐、国美三家家电大卖场的进入，更是把天一做成了宁波最大、最集中的家电商圈，家电市场90%的份额被吸引在这里；其他一些大大小小的品牌专卖店，生意也远比天一商圈外的地方兴旺。
　　但现在，天一商圈附近几乎已经没有什么地方能容纳新的商铺入住了，让自己在集聚效应中分得一杯羹。“万达MALL”签约鄞州的消息一传出，在宁波商家中就引起了巨大反响。目前，有的已开始行动，有的还在观望。
　　新江厦商场是已经开始行动的代表者，商场总经理胡安康告诉记者，新江厦打算在“万达MALL”对面建第二个商场，按照设想，新江厦将全力打造一个集百货、农贸超市、图书于一体的百货商场。
　　据胡总经理介绍，将要建的新江厦商城，面积为24000平方米，底楼是大卖场，二三楼为日用百货，四楼经营图书，上面的主要用作商务办公楼。之所以在鄞州建第二个商城，多少与“万达MALL”有关，胡安康说，做沃尔玛的邻居对于商场来说获益匪浅，从商业业态来说，百货和超市是相辅相成的，超市吸引人气，百货提升生活品质，以沃尔玛这样的大型卖场来说，开张后能够带动的客流量一定非同小可，人流又是百货最需要的，估计到新江厦商城鄞州店开业、“万达MALL”落成之后，这块地方的商业价值必然看涨，迅速形成商圈不是问题。

二、 人口规模及特征

鄞州中心城区目前的人口密度还不高，尚达不到支撑万达广场所需的
市场容量。
三、 经济基础和购买力分析

万达项目定位中高消费群体，地理位置很好，经济也发达，鄞州万达广场目前针对的主要还是鄞州中心城区及海曙、江东的部分消费者，购买力不大。

四、 竞争状况分析

万达广场整体开业后，将成为继三江口商圈之后的第二大商圈。与天一广场竞争不可避免，万达宁波项目与宁波传统核心商业天一广场相隔不远，两个商业体竞争是不可避免的。从位置上来说，万达项目要差一些，万达项目定位中高消费群体，天一广场以中低端消费为主。按照万达的定位，15 万平方米的购物中心的服务半径是周围 10 公里之内，覆盖人口 50万左右。万达对项目做好两年培育期的心理准备。集购物、餐饮、休闲、娱乐、文化、旅游于一体的天一广场，被誉为了宁波的“商业航母” 。除天一广场外，宁波老外滩、和义路滨江休闲广场，是继天一广场之后宁波市政府的两个大型旧城改造项目，均处于沿江滨水区域，是宁波市政府打造“三江六岸，百里长廊”的中心地块，与宁波天一广场一起，构成三江口精品消费商圈。
从万达广场开车至市中心，普通时速的情况下，大约要20分钟左右。这 20分钟的车程，在万达广场“新鲜劲”过去后，就阻挡了不少消费者的脚步。此外，万达广场原先一直希望“笼络”的县(市)、区居民，忠诚度明显不高。对于很多县(市)、区居民而言，来宁波市中心的方便程度与万达广场相差不大，而由于市中心交通发达，有时候去天一广场更为方便。
从硬件上看，万达广场的规模和投入丝毫不逊色于天一广场，作为商业主要支撑的 9 家主力店均拥有浓厚的品牌背景。但人气与氛围，天一商圈目前的消费群体并不仅限于市三区人口，而是已经辐射到了周边县(市)、区。但万达广场目前针对的主要还是鄞州中心城区及海曙、江东的部分消费者，且鄞州中心城区目前的人口密度还不高，尚达不到支撑万达广场所需的市场容量。可以说，今后决定其成败与否的关键，还是人气问题。

五、 基础设施状况分析

宁波万达广场位于宁波新城区——鄞州区核心位置；项目总占地面积 21 万平方米，总建筑面积为52万平方米，产品组合为大型城市综合体。鄞州区总面积 1380 平方公里，东南西三面紧依宁波中心城区，形成了典型的“荷包蛋”结构———“蛋白”是鄞州，工业发达，综合实力较强，但是前几年服务业的贡献几乎可以忽略不计，地域虽然广袤，但是城市化水平低； “蛋黄”是宁波市区，经济高速发展，空间几近饱和。在鄞州打造宁波南部中心，成为宁波城市发展的必然选择。

六、城市发展规划

根据宁波中心城的商业发展规划，以万达广场为核心的鄞州商业中心将建设成为全市的商业副中心。 而大型百货商场在城市商业中心的战略布局中扮演着平衡商业结构、吸引消费人流的核心角色。随着银泰万达店的开张，鄞州商业中心的业态组成将更加完善。
外墙、商场环境等硬件设施，也包括品牌的调整，将引进一批国际二线、国内一线的时尚品牌。步行街的发展有利于聚拢人气，并能借此完善新城区的商业氛围。

沃尔玛选址策略
一、客流规律
宁波鄞州万达广场位于宁波市鄞州中心区，是宁波新的商业中心，总建筑面积60万平方米，其中商业和五星级酒店面积35万平方米。
宁波万达广场位于宁波市鄞州中心区，是宁波新的商业中心，也是宁波迄今为止投资额最大、占地面积最大、停车位最多的商业项目。项目总建筑面积55万平方米，其中商业广场面积27万平方米。
主力店：沃尔玛、百安居、HOLA特力屋、银泰百货、万达国际影城、喜百度、苏宁电器、大歌星KTV、石浦酒楼、神采飞扬电玩城
开业时间：2006年12月22日
开业时招商满场率：100％
目前日客流量：10万人

二、周边商店聚集状况

　 宁波万达广场位于鄞州中心核心区，东面紧临城市主干道天童北路、北靠四明中路、南依贸城中路毗邻鄞州区政府、西至宁南北路，由国际购物广场、国际商务酒店、高级城市公寓三大功能板块构成的大型城市建筑综合体。
主力面积150—160，是宁波迄今为止投资额最大、占地面积最大、停车位最多的商业项目。项目的总建筑面积55万平方米，其中商业广场面积27万平方米，引入沃尔玛、百安居、HOLA特力屋、喜百度、苏宁电器、石浦酒楼、神采飞扬电玩城、大歌星KTV、万达国际影城、银泰百货等11家主力店。

三、竞争对手分析

万达广场整体开业后，将成为继三江口商圈之后的第二大商圈。万达宁波项目与宁波传统核心商业天一广场相隔不远，两个商业体竞争是不可避免的。
从位置上来说，万达项目要差一些，万达项目定位中高消费群体，天一广场以中低端消费为主。按照万达的定位，15 万平方米的购物中心的服务半径是周围 10 公里之内，覆盖人口 50万左右。万达对项目做好两年培育期的心理准备。集购物、餐饮、休闲、娱乐、文化、旅游于一体的天一广场，被誉为了宁波的“商业航母” 。
除天一广场外，宁波老外滩、和义路滨江休闲广场，是继天一广场之后宁波市政府的两个大型旧城改造项目，均处于沿江滨水区域，是宁波市政府打造“三江六岸，百里长廊”的中心地块，与宁波天一广场一起，构成三江口精品消费商圈。 从万达广场开车至市中心，普通时速的情况下，大约要20分钟左右。这 20 分钟的车程，在万达广场“新鲜劲”过去后，就阻挡了不少消费者的脚步。
此外， 万达广场原先一直希望“笼络”的县(市)、区居民，忠诚度明显不高。对于很多县(市)、区居民而言，来宁波市中心的方便程度与万达广场相差不大，而由于市中心交通发达，有时候去天一广场更为方便。
鄞州万达沃尔玛与天一广场乐购同为超市，同在两大广场内，他们的竞争力就体现在万达广场与天一广场的竞争。

四、交通地理条件

　宁波万达广场位于鄞州中心核心区，东面紧临城市主干道天童北路、北靠四明中路、南依贸城中路毗邻鄞州区政府、西至宁南北路，总占地面积21.09公顷，由国际购物广场、国际商务酒店、高级城市公寓三大功能板块构成的大型城市建筑综合体。宁波万达广场属万达第三代商业地产的代表之作。经过短短3年的发展，宁波万达广场商圈已发展成为宁波第二大商圈。
位于万达广场东北侧的国际商务酒店区，它隔河与国际购物中心相望，总建筑面积超过9万平方米，包含了国际著名酒店、酒店式公寓、高档写字楼。国际购物中心位于万达广场西北部，总建筑面积近26万平方米，是迄今为止万达开发的最大规模的商业广场，包含了大型超级市场、建材超市、数码广场、娱乐广场、电影美食广场、家居广场、国际百货等多种商业形态，汇集了沃尔玛、百安居、HOLA特力屋、喜百度、苏宁电器、石浦大酒店、神采飞扬游乐园、大歌星KTV、万达国际影城、银泰百货、吉盛伟邦家居等11家主力店，还有美国百胜餐饮集团下属的必胜客、肯德基以及麦当劳等近200家境内外知名品牌店。
“万达广场48克拉”是一幢总高159米，总层数为48层的超高层精装MINI公馆。位于万达商业广场东侧，西南面是已经交付入住的万达广场公寓，与五星级索菲特万达大酒店共同组成万达广场酒店商务区，是万达广场的重要组成部分。项目总占地面积为30378平方米，总建面积为70000平方米左右，总套数为1148套。项目产品规划为，主力面积50平方米左右的精装MINI公馆。

五、周围环境

1) 万达广场位置突出，整体商业氛围较好，人流量大。综合体内商务楼、 写字楼上班人群，对综合体内的底商形成很强的消费支撑。
2) 前来万达广场逛街的人流，很大一部分为沃尔玛大卖场所吸引。此外，26万平方米商务港的上班族和周边高档住宅住户也是最大的客群来源。
3) 沃尔玛的大卖场与新世界百货业态吸引的消费人群存在差异，人流对百货业态不能形成有利支撑。百货消费人群以周边高档社区和CBD工作白领为主新世界百货经营状况一般。
4) 万达影院为北京最好的影院之一， “吸客”能力较强，客群与新世界百货定位接近，业态组合形成互动。
5) 二期西区的商业主体仍大面积空置，主力店在招商进行中。
6) 万达索菲特酒店为北京高端五星级酒店，对万达广场地标性建筑的形成提供很大支持，但入住人群对商业部分的业态消费定位差异性较大。
7) 万达广场周边城市道路配套建设情况较好，与周边项目对比优势明显。但万达广场整体停车位紧张，与一期住宅立项改为办公有关。

六、物业成本
  沃尔玛最为全球商界称赞的成功之道莫过于“成本控制”，几乎每一家沃尔玛超市都贴有“天天廉价”的大标语。沃尔玛方面有关人士透露，为最大限度地降低流通和仓储成本，超市将可能向本地企业采购价廉物美的产品。
    有服装企业主称，非常希望进入沃尔玛这样的品牌大卖场，这将是本地企业拓展内销市场的一个有效途径。但他也表示，沃尔玛采购进驻商品有严格的标准和流程，企业要想获得订单还需要提升产品品质、有效控制成本。
    研究现代零售商业模式的专家称，全球所有大型连锁超市都采取低价经营策略，沃尔玛的与众不同之处在于，它想尽一切办法从进货渠道、分销方式以及营销费用、行政开支等各方面节省资金，以“天天平价”的承诺赢得众多的忠诚消费者。他认为，沃尔玛超市进驻科技新城将迅速带领一个新的商圈旺起来，但对于益华、大信等已发展成熟的现有商圈不会形成较大冲击，反而是一种补充式竞争态势，各自针对的消费群体将不同。