2007顺德区市场调研报告.doc

佛山市顺德区市场调研报告（2007年11月） 满堂红佛山市场部
顺德区市场调研报告

一、 顺德区城市基本情况
佛山市顺德区位于珠江三角洲中部，与广州、中山、佛山禅城区、南海区接壤，毗邻港澳，距香港64海里、澳门80公里，面积806平方公里。全区共有10个镇。据2006年人口普查结果显示，该区常住人口114万人，流动人口86万人。2006年GDP达到1058亿元，实现了生产总值601.07亿元、各项税收（含海关代征收）107亿元、外贸出口72.21亿美元，成为全国首个县域GDP突破千亿元的县区。预计2010年,该区经济水平将接近世界中等发达国家水平。

二、顺德区房地产业概况
顺德区经济发展迅速，区位优势及品牌影响力与日俱增，推动了房地产业的快速发展。顺德拥有碧桂园等知名房地产公司，并且国内保利、万科等大型房地产开发商纷纷涌入顺德投资。伴随一手楼市的成熟与发展，该区二手楼市得到了较快的催化。据佛山市建设局数据显示，07年1-9月，该区一手楼成交总量17286套，同比增长35%；二手住宅成交量为8057套，同比增长41%。另据顺德二手住宅成交分布显示，各镇二手楼交易市场发展很不平衡，1-4月大良二手住宅成交约占顺德二手市场3成份额；容桂二手住宅成交约占顺德二手市场2成；乐丛、陈村、北窖的楼市受佛山市中心组团规划的辐射以及一环的带动，二手住宅市场成交约占顺德全区的3-4成（详见下表）。

2007年1至10月顺德二手住宅成交套数
时间
1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
二手成交套数
962
634
1002
884
—
1157
—
1049
1094　
1069
来源：佛山建设局网

2007年1～4月顺德各镇二手住宅成交套数（套、％）
区域
北窖
陈村
大良
均安
乐从
勒流
龙江
伦教
容桂
杏坛
2007年1月
191
54
244
12
174
40
44
56
125
22
2007年2月
122
74
159
11
41
28
29
25
130
15
2007年3月
174
77
264
18
82
66
36
55
222
8
2007年4月
129
57
303
28
98
48
16
60
126
19
累计市场份额
17.7
7.5
27.9
2.0
11.3
5.2
3.6
5.6
17.3
1.8
来源：顺德楼市网

三、 顺德区房地产中介行业概况
房地产业的发展带动了与其相关的地产服务业的发展，不少房地产中介公司也于近年陆续进驻顺德淘金。目前该区房地产中介约有两百多家，主要分布在大良、容桂、乐从、陈村、北窖等镇。
大良是该区政治、经济、文化的中心，现有30多家房地产中介，在中心地段的云良路、凤山路、东乐路、东康路一带以布网式、连锁店式分布。如：当地的天之龙、广州的骏威等地产中介仅在东乐路段就各有3-4家分店。而金发物业集团则在大良的嘉信城市广场（售楼部）、信景花园（地铺）、名门豪苑（地铺）开设分店进行二手住宅销售。佛山创辉也提前进驻大良，并在嘉信城市广场（金发物业旁）租了近180平方米的铺位开设分店，目前装修进入尾声，人员也已到位，不久将可开门营业。
容桂位于大良以北，近中山、珠海等市，在民营企业繁荣和市政建设完善的带动下，其经济迅猛发展。近期随着两大主力楼盘：“新幸福家园”和“华夏新城”相继宣布开盘，房地产行业也跃上新的台阶。目前该区域暂无大型房产中介公司介入，只有一些中小房产中介零星分布。如：容城物业公司旗下5家分店都位于容桂镇。
乐从与禅城区接壤，是顺德最大的家居建材流通市场，外来商户居多，随着经济快速增长其房地产市场也逐步走向成熟。当地以中小房产中介为主，为减少同行之间的竞争，各中介店铺分布零散，镇中心仅有4-6家小中介公司，而其他房产中介则分布在东区和北区入住率高的楼盘旁。如：美易居于镇中心和东区都有其分店，全镇共3家。创辉也于奥园入口相继开设两家分店。
陈村以花卉闻名，近年来该区在花卉等产业的带动下，其经济开始崛起，房地产市场也逐步畅旺。虽然镇区房产中介极少，不少职介所还包办住房租售等业务，但是位于佛陈大道旁的合成工业区，聚集着大小十多家地产中介。如：合富、和记、天之龙等大中型房产中介都在此驻扎分铺，其铺位面积相对较大，主要业务为：河对岸碧桂园半岛山庄别墅的租售。
北滘作为顺德的工业重镇，其经济实力并不逊色，虽然镇区房地产业发展程度一般；但其郊区房地产市场畅旺，最早的高尚住宅——顺德碧桂园，坐落在此处。镇中心房产中介不多，大部分客源有被美的房地产公司垄断的可能。

附表：
区域
公司
名称
分店
数量
各分店资源配置
业务模式

备注
人员
电脑
水牌
工服
门面
面积
售单
佣金
租单
佣金
其他

大
良

金发物业代理有限公司
17(总数)
4(大良)
8
8
有图
有
10m
100m²
左右
买卖双方各1%
双方各50%月租
一手、二手、物业管理等业务齐全
分店多在广州,香港总部有派直属干部进驻大良
天之龙地产有限公司
13(总数)
4(大良)
5
3
有图
无
5m
20m²
左右
买卖双方各1%
双方各50%月租
兼做地皮、厂房、单家独户的租售
经纪试用期1000元/月，转正1200元/月,再加提成
骏威物业有限公司
3(大良)
8
6
有图
有
5m
20m²
左右
买卖双方各1%
双方各50%月租
兼做地皮、厂房、单家独户的租售
背景墙有楼盘区域分布大地图，方便指位
容桂
容城物业有限公司
5(容桂)
2
1
无图
无
3m
10m²
左右
买卖双方各1%
双方各50%月租
兼做地皮、厂房、单家独户的租售
虽具有5家分店，但不具备开展大型置业会能力
乐丛
美易居物业中介有限公司
3(乐丛)
5
3
无图
无
6m
25m²
左右
卖方0.8%
买方1%
租方40%月租
如是一手楼，卖家免费放盘，收买家1%
可以小幅的讨价还价
陈村
逸富物业代理有限公司
1
5
3
有图
无
7m
30m²
左右
买卖双方各1%
双方各50%月租
主营别墅租售业务
针对半岛碧桂山庄别墅销售，附加帮看风水
北滘
嘉雅物业代理有限公司
1
5
3
无图
无
5m
25m²
左右
买卖双方各1%
双方各50%月租
佣金收取可小幅讨价还价
其经纪素质不高，无法形成强有力的团队竞争力
顺德区代表性房产中介情况列表
四、 SWOT分析图

内部能力

外部因素

优势（Strength）
劣势（Weakness）
l 公司拥有人才、品牌、资金实力、业务规模等优势，分店战略布局易全面展开；
l 拥有良好的内部竞争与激励机制，易快速促成高素质业务队伍的成长；
l 拥有半月佣、三方约等成熟的业务模式，树立品牌形象，促成成交量；
l 拥有网络经纪人的优势等。
l 售单业务佣金收取比当地中介高很多；
l 业务范围涉及面不够广泛，如村居民宅、工业厂房等；
l 对当地楼市、客户心理等缺乏深度了解及分析；
l 品牌影响力和客户关系积累不够等。
机会(Opportunity)
SO（利用优势，抢占机会）
WO（改进劣势，扬长避短）
l 顺德06年GDP过千亿，人均消费水平很高；
l 广佛地铁全面动工，缩短临区距离，从而拉升顺德中心城镇楼价；
l 广珠轻轨建设，将拉动顺德楼市；
l 近年来房地产业发展迅猛，且有较大的上升空间；
l 二手房产交易畅旺，而且豪宅较多；
l 当地小中介居多，大型中介分布不均，尚未完全介入市场。
l 公司资源雄厚，可在商业中心地段、 入住率高的知名楼盘开设分店；
l 利用与媒体的关系积累，进行战略宣传，迅速放大在顺德地区的品牌影响力；
l 利用网络经纪人等先进业务模式，独辟蹊径开拓市场等。
l 先期可适当调整售单业务佣金收取额度，比当地中介适当高一些，待条件成熟后再提高到公司现有额度。
l 加强对业务队伍的培训，并大力开拓村居民宅、工业厂房等业务。
l 部分员工可考虑在当地招聘，并吸引其它中介的一些优秀经纪加盟，这样能快速建立队伍，而且可以发挥本土优势。
风险(Threats)
ST（化险为夷）
WT（有效规避风险）
l 创辉、金发等大型中介已捷足先登大良市场，且世联行等大型中介也相继宣称准备进入顺德大良市场，将打破市场风平浪静的竞争格局；
l “单家独户”的民宅盘源受政策约束强，如不熟悉当地改建政策，容易造成买卖双方之间的矛盾；
l 顺德各镇区离佛山总公司较远，管理难度加大，难有效组织大型活动等。
l 加强经纪对地方性房产政策的认识度（二手房入户政策、房贷及其它房地产调控政策）；
l 和一些大型中介携手，共同规范当地中介市场，从而引领市场发展；
l 加强佛山总公司对该区市场的深度掌握及对区长宏观指导,有效实施统一市场策略。
l 加快进驻顺德市场速度，抢先占领有利商机；
l 循序渐进的扩展业务范畴，增加不同种类的盘源；
l 为经纪提供有关地皮、厂房、单居独户租售知识的培训。

五、 竞争策略
1、合理划分营业区,稳步开设分店，完善布局。
一般开设分店的三个最佳选址条件：
² 中心城市/镇区等经济发达、一手楼市场成熟的城镇。
² 人流密集、商业发达的商业街或城市的中心地带。
² 新楼盘密集区周围及入住率较高的知名楼盘附近。
大良：鉴于大良是顺德区的政治、经济、文化交流中心，可率先着手将分店开设于镇中心的云良路、凤山路、东乐路等地段（此处为大良中心城区，商业、人流密集之地；该路段中小型中介居多，大小共计20多家，可见为“兵家必争之地”）和新城区的嘉信城市花园。
容桂：容桂经济发达，主要得益于民营企业的繁荣和市政建设的完善。其镇区的地产中介较分散，如进驻其房地产市场，我们可从近期新开盘的两大主力楼盘：“新幸福家园”与“华夏新城”入手，在其附近设立分店。
乐从：乐从作为顺德最大的家居建材流通市场，外来商户居多，其房地产市场发展迅速，不少新楼盘相继发盘。由于该地一手楼市场成熟度尚未到达到高峰，并且其镇区地产中介分布零散。部分中介主要围绕北区的奥园、东区的湖畔湾等楼盘附近开设店铺，其中有相当盘源是预售盘，待明年年中才收楼，暂时还未能领取房产证。如想率先进入乐丛市场可先从奥园着手（该楼盘入住率高，业主消费水平可观，还有不少是炒楼人士，创辉在此也有两家分店）。至于乐从其他区域可待晚些时候考虑进驻。
北滘：北滘大体情况与乐丛相似，镇区房地产发展缓慢，但其周边房地产业发展成熟，如：最著名的豪宅区——顺德碧桂园，我们已在此设立分店，如需继续扩张，可以北滘其他入住率高、知名楼盘为首选对象。（建议：该区楼盘分布不集中，并且美的房地产公司辐射面广，此处开设分店暂时不宜过多）
陈村：陈村是顺德最大的花卉基地，近一两年花卉带动全镇经济快速发展。镇区正在扩建，一手楼市正处发展中阶段，镇区房产中介寥寥无几，不少职介所还代办房屋租售等业务。但位于佛陈大道的合成工业区（合成工业街），此地云集十多家大型地产中介，客户对象主要针对河对岸的碧桂半岛山庄，盘源多为别墅。此地虽为好地方，但由于盘源多为别墅，其价格高，未必能有效找到相应数量的消费者。（建议：此地开设分店不做首选，但可作考虑。）

2、先期可适当调整售单业务佣金收取额度，比当地中介适当高一些，待条件成熟后再提高到公司现有额度。
顺德各区地产中介佣金收费标准普遍为：售单买卖双方各1%；租单双方各50%月租。唯有乐丛较特殊，一部分中介售单收取卖家0.8%点，买家1%点，租单只收租方40%月租。因此我们如在此地开设分店，先期佣金收取额度应做相应调整，否则我们将失去应有的竞争力。

3、扩展业务范畴，增强经纪业务知识面与地方性二手住宅成交政策。
大良及其临近几个镇，有不少单家独户、地皮、厂房的盘源，为把握这些有利商机，必须培训经纪业务知识面，增强其对这类盘源成交程序熟悉度与相关价格尺度，了解当地的地方性法规，如：“单家独户的改建规定”等，从而达到快速有效成交的目的。

4、多方施策，为全面进军市场做好铺垫
一是加快进军顺德的规划。从大处着眼、小处着手详细制定进军计划。以新的服务理念、服务形式、服务质量有别于其它中介（提一个口号、树一个品牌，占一方天地，居一个龙头），形成后来居上的态势。
二是充分利用媒体的宣传作用。《南方都市报》、《佛山日报》现已是我们长期的合作商，再新增《广州日报》和《珠江商报》（该报是顺德本土主流纸媒，定位于工商业用户，读者群较为高档）。利用报纸大肆宣传，在大良分店开业之日，以“拉开全面进军顺德市场的序幕”为主题，在顺德当地召开记者发布会，迅速放大品牌的知名度和影响力，从而为我们快速扩张和提升业绩打下坚实的基础。

六、 市场预测
短期内，全国各地楼市受政策影响较为明显，人们对楼市观望气氛越来越浓，投资更趋理性，成交量都或多或少地有一些萎缩。但顺德楼市由于价格较低，相对稳健很多。
顺德地区经济发达，消费水平很高，人们对房地产的需求仍成高速增长趋势。此外，广佛地铁全面动工、一环的落成通车、广珠轻轨的建设等大型工程，将大大缩短顺德与广州、禅城、南海及周边城市中山、珠海等的距离，加之与周边城市房价的落差。因此，顺德房地产市场还有很大的发展空间。
策略性地进军顺德市场，将为我公司带来很大的发展机遇，将是满堂红佛山分公司未来重点增长极。

许竞豪
2007年11月23日

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