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1、垠坤·耘思堂-仙林国际-2008-01 南京市写字楼市场调研报告 垠坤代理机构 技术执行：垠坤·耘思堂 二OO八年三月 一、南京写字楼市场整体运行情况 1、南京写字楼市场发展简况 ■ 写字楼市场存量巨大，未来市场供应量将持续上扬 南京的写字楼存量在长三角地区仅次于上海，自2000年以来每年均保持较高的供应体量。2007年，全市共有约20万平方米的写字楼竣工交付，各大商务区均有项目竣工交付。 预计南京写字楼市场在2008-2010年的3年间，将会有近90万平方米的写字楼体量供应，而这一数值还不包
2、括目前尚不能确定具体供应日期的潜在项目，未来市场供应量巨大。 ■ 三足鼎立格局形成，泛新街口、鼓楼山西路、河西奥体中心三大核心商务区。 随着近年来写字楼市场的发展成熟，逐渐形成了泛新街口（新街口、大行宫、珠江路）、鼓楼山西路、河西奥体中心的三大核心商务区。在供应区域方面，泛新街口板块以其绝对的地段优势占据了供应的主力，鼓楼-山西路板块紧随其后，而河西新城在政府的强力推动下，其新城市中心的地位正在逐渐确立，新兴的核心商务区正在形成。 2、2007年南京写字楼市场表现 由于07年南京写字楼整体供应量相对较小，且写字楼市场95%以上的项目采用了以销售为主的去化方式，故来自新增
3、供应的影响主要集中在了销售市场，而租赁市场受到的影响则相对较小。 ■ 销售市场表现 (1)供应方面：主要集中在鼓楼板块和泛新街口板块。 07年南京办公销售房的供应主要集中在鼓楼板块和泛新街口板块，河西新城亦有部分项目。主要销售项目有鼓楼区的和泰大厦、中环国际广场、绿地云峰、凤凰和鸣；泛新街口的金轮国际广场、长江路9号；以及河西的嘉业国际城、联强大厦等。 (2)成交方面；建邺区整体供需平衡，去化较好。 成交量方面，鼓楼地区的成交面积达到10万平方米左右，建邺区约为5万平方米。值得注意的一点是，在各大区域的供需情况统计中，建邺区的成交面积与可售面积比最为接近1：1，表明区域整体去
4、化较好，供需最为平衡，这与区域供应多为河西CBD中的写字楼有一定关系，其售价相对较低，对投资客户有较大吸引力。 (3)价格方面；整体快速上涨，河西CBD涨幅最明显 南京写字楼的销售价格在2007年出现了快速上涨，河西CBD涨幅尤其明显，而城市核心地段写字楼售价涨幅则相对较缓，平均为10％-15%。 其中，泛新街口板块的在售写字楼有金轮国际广场和长江路9号等，金轮国际广场销售报价约在17000-18000元/平方米，长江路9号因其复式挑高，其报价也达到了20000元/平方米 鼓楼-山西路板块销售项目较多，写字楼售价大多在10000-15000元/平方米，位于核心地段的绿地云峰
5、其销售报价达到21000元/平方米，并凭借项目的高品质定位迅速去化。 河西板块在07年开始全面发力，06年7月开盘的中泰国际广场至07年第三季度基本售完， 07年末，新增项目中嘉业国际城4号楼销售报价则达到了11000元/平方米，联强国际大厦报价则在15000元/平方米，与06年末的项目报价相比涨幅高达100%，投资客对于该区域发展前景的看好是销售价格上涨的主要动力。 (4)产品方面；中小户型受追捧 从目前市场供应的写字楼的销售情况来看，针对广大中小型发展企业的170平方米以下中小户型写字楼较受市场热捧，170平方米以上大户型去化速度相对较慢，而销售方式为整层出售的写字楼则去化速度较
6、为缓慢。 ■ 租赁市场表现—集中在泛新街口板块和鼓楼板块 (1)泛新街口板块 该板块发展较早，办公体量较大，商务氛围最为成熟，客户品质也最高。在金鹰国际广场、金陵饭店、置地广场中汇聚了一批最高品质的中外企业，区域空置率为3大商务区中最低，约在8%-10%。区域平均租金价格在2.0-2.5元/平方米/天，其中金鹰国际、置地广场、商贸世纪广场、长发中心等高品质项目的租金达到了4.0-5.0元/平方米/天。主要入住客户为专业服务、金融类租户，且外资企业比重较高。珠江路片区则以IT企业为主。 项目名称 地址 建设年代 租金（元/㎡·天） 租赁状况 商茂世纪广场 中山南路4
7、9号 2002 2.6-4.5 90% 金鹰国际商城 汉中路8号 1997 3.0-4.0 95% 华泰证券大厦 中山东路90号 2001 2.2-4.0 90% 置地广场 洪武北路 55 号 2006 3.3-4.5 / 德基大厦 长江路188号 2004 2.4-4.1 85% 隆盛大厦 洪武路23号 2004 2.0-3.5 85% 南京国际贸易中心 中山东路18号 1998 1.8-2.2 80% 长安国际中心 中山东路218号 2004 1.7-2.0 85% 日月大厦 太平南路2号 2004 1.5
8、2.0 90% 新世纪广场A座 太平南路1号 2006 1.8-2.5 / 东来商务中心 龙蟠中路 2002 1.1-1.8 90% 谷阳世纪大厦 珠江路600号 2004 1.4-2.0 85% 东鼎大厦 珠江路699号 2003 1.4-2.0 95% 新世界中心 珠江路88号 2004 1.5-2.0 85% 汇杰广场 薛家巷268号 2004 1.9-3.2 95% 易发信息大厦 中山路179号 2005 1.7-2.2 60% (2)鼓楼-山西路板块 鼓楼板块近年来随着苏宁银河国际广场、绿地项目的建设和
9、交付，商务区也逐渐成型。区域空置率略高于泛新街口板块，约在10%-15%。目前该区域的租金价格以绿地翠峰大厦和银河国际广场最高，分别达到4.5-5.0元/平方米/天和3.5－4元/平方米/天，其他项目租金约在1.5-2.0元/平方米/天。主要入住客户为生产制造类公司分公司、代表处和物流贸易类公司，金融类和专业服务类公司比重较小。 项目名称 地址 建设年代 租金（元/㎡·天） 租赁状况 新晨国际大厦 中山北路26号 / 1.8-2.5 95% 华美达大厦 中山北路45号 1997 2.5-2.8 90% 联通大厦 中央路32 1999 1.8-2.5 近1
10、00% 金山大厦 山西路24号 2000 1.8-2.1 75% 鸿德大厦 云南路20号 2005 1.4-1.9 80% 绿地翠峰大厦 中山北路1号 2006 4.5-5.0 100% 银河国际广场 山西路1号 2006 3.8-4.5 / 龙吟广场 中山北路217号 2006 1.7-2.0 / 3、2008年南京写字楼市场发展趋势 ■ 迎来交付高峰，对销售和租赁市场冲击较大。 南京的写字楼市场将在2008年迎来交付高峰，约有36万平方米的供应量交付，将对南京的租赁和销售市场造成较大冲击，而其中的南京国际金融中
11、心、珠江1号、南京国际广场以及嘉业国际城都将会是所在区域内的标志性项目。 ■ 供应重心外移，周边商务区戏份加重 08年后供应的重心将逐步外移，随着鼓楼绿地广场、河西金奥大厦等甲级标准的高品质办公楼相继竣工，周边商务区在南京商务市场所扮演的角色的戏份将越来越重要。 二、南京写字楼市场片区特征分析 1、泛新街口板块 ■ 新街口片区 关键字：最成熟区域 新街口地区商业分布密集，是南京中高档写字楼云集之地，也是目前南京最为成熟的办公区域。 目前，在此区域办公的企业公司以大型外资企业、上市公司等一些实力较为雄厚的大企业为主，包括一些发展型的第三产业类公
12、司，并在很大程度上处于形象考虑选择新街口做为办公地点。但由于新街口区域同时又为南京的商业集中区，交通长期堵塞以及停车难成了众多写字楼面临的难题。 ■ 珠江路片区 关键字：商务办公气氛活跃 珠江路沿线区域是南京写字楼的另一集中地。近年来，该地区的写字楼市场一直非常活跃，随着珠江路科技一条街的大规模改造整治，广州路高校科技园的逐渐兴起，使该地区充分具备了商务办公的气氛，加之珠江路具有着浓郁的行业及时代气息，在此安家扎户的企业大都是以IT、广告、贸易类等先锐型中小企业为主。 在此地段的写字楼大都以中小户型为主，因为总价低，较受市场上中小企业公司及投资客的追捧。 ■ 大行宫片区
13、 关键字：尚待进一步发展 新兴区域，由于紧靠新街口，近借新街口的成熟环境。通过近三年的开发，该区域也已形成一定的规模，但商务氛围还不浓厚，入住企业多为成长型中小企业，大行宫区域写字楼市场尚待进一步发展。产品上该区域也打破了原先的单一的商住楼，出现了纯写字楼项目，包括一些高端项目，如长发CFC等，提升了板块形象。 2、鼓楼—山西路板块 关键字：面临升级换代 鼓楼、山西路地区原有不少中档写字楼，但随着时间的推移，写字楼产品不断的推陈出新，原有的这些写字楼在硬件配置及功能定位上都已经显得较为落后，并大多不再适应现在商务需求。但在2005年-2007年之间这一区域推出了
14、一些定位高档的写字楼，如绿地广场、银河国际广场项目，以及中档写字楼龙吟广场、和泰大厦等项目，使该区域写字楼的形象和档次有所提升。 3、河西奥体板块 关键字：初步确立未来商务中心形象 近年来，受南京市政府以及“十运会”的影响与推动，南京的第五个商务区——河西CBD正在逐渐的成形。 目前，河西中央商务区有13个项目，16幢标志性建筑在建，总投资118亿元、总建筑面积230平米——河西CBD的中心已初现雏形。在政府部门的强力推进、积极引导与合理规划下，河西CBD已经初步确立了其作为南京城市未来商务中心的整体形象。 三、南京写字楼市场片区典型项目分析 1、泛新街口片区 ü
15、 南京国际金融中心 ■ 地址：白下区新街口汉中路1号 ■ 开发商：招商局地产控股股份有限公司 ■ 项目类别：写字楼 ■ 销售热线：84719888 ■ 开盘时间：待定 ■ 交付时间：2007年9月 ■ 交付标准：毛坯 ■ 占地面积：11万平方米 ■ 总建筑面积：18.7万平方米 ■ 容积率：1.7 ■ 户型面积：500-1900平方米 ■ 项目概况 位于新街口广场西南角、东方商城裙楼之上，由深圳的招商地产全资投资兴建，总投资达15亿元，为集商业、金融、办公等多功能于一体的综合性建筑。 该项目由6层裙楼和分别为51层、27层的主副塔楼组成，总建筑面积1
16、8.7万平方米，其中主塔楼为高220米的超高层智能型写字楼，被南京市列为城市建设重点项目。 项目建筑方案由美国HOK公司设计，这座超级智能化项目将刷新南京甲级写字楼的标准。如为满足金融、证券等特定行业的需求，在主楼23层和40层特设计净高3.3米、防静电架空地板的交易层；同时在6楼屋面设计屋顶花园、游泳池、网球场，在24层和41层设计空中花园；大楼负一层直通地铁站台，并设有餐饮、娱乐、银行、商场、航空、邮政、VIP俱乐部等完善的配套服务功能。 ■ 销售情况 写字楼只租不售，目前还没有具体分割面积大小，租金价格未定。 ü 金轮国际广场 ■ 地址：汉中路6、8、10号
17、 ■ 开发商：南京翡翠金轮置业有限公司 ■ 销售热线：84704018 ■ 项目类别：办公、酒店式套房、商业、车位 ■ 开盘日期：2007年10月 ■ 交付日期：2008年12月31日 ■ 交付标准：精装修 ■ 占地面积：1万平方米 ■ 建筑面积：10万平方米 ■ 容积率：6 ■ 车位：500个 ■ 物业管理费：办公7元/平方米/月，套房4元/平方米/月 ■ 项目概况 项目总建筑面积近10万平方米，建筑总高度约100米，由一幢高层主楼和一幢多层辅楼两部分组成，由国际化甲级办公区、五星级酒店式商务套房、多功能商场、欧陆风情步行街、假日演艺广场五大部分组成。
18、 主楼地下负一层到地上五层及辅楼为大型商业，7层-23层为甲级办公区，公共部位精装修，办公室内为毛坯交付，面积从60-2000平方米不等, 框架结构，自由分割； 24层-30层为精装修交付的酒店式商务套房，主力面积约为55、110平方米。 ■ 销售情况 甲级办公区写字楼对外租售，面积为62-172平方米，销售均价17000-18000元/平方米。 写字楼共计374套，已售278套，去化率为74%。 ü 珠江1号 ■ 地址：玄武区珠江路1号 ■ 开发商：金鹰国际房产集团 ■ 电话：83378988 ■ 项目类别：写字楼、商业 ■ 开盘时间：--
19、 ■ 交付时间：09年3月底 ■ 交付标准：毛坯 ■ 物管费：待定 ■ 总建筑面积：99549平方米 ■ 项目概况 定位为集成型商务服务甲级写字楼，是当前满足国际化企业对办公的全方位需求。它将技术性、多元性、便利性和人性化融为一体，是商务办公、酒店、会务、社交的整体解决方案。 建成后的珠江1号，总高58层，其中1-5层为购物休闲广场金鹰天地，5层部分及6层为大型餐厅作为餐饮配套，7-8层为酒店配套（将配有游泳池、健身房、西餐厅、会议中心），9-26层为酒店套房，27层以上定位为甲级写字楼，且全部用来出租，不对外销售。 ■ 销售情况 此项
20、目写字楼部分只租不售，租金4.5元/平米/天起租，最小面积100平方米，整层1700平方米。目前已正式对外招租，选择面较大。目前金鹰天地已经试营业。 2、鼓楼-山西路片区 ü 中环国际广场 ■ 地址：鼓楼区中山北路105号 ■ 开发商：南京汇达房地产开发有限公司 ■ 电话：83376666 ■ 项目类别：住宅（酒店式公寓）、写字楼 ■ 开盘时间：2007年5月18日 ■ 交付时间：2008年12月31日 ■ 交付标准：酒店式公寓精装修，办公毛坯 ■ 占地面积：10019.6平方米 ■ 总建筑面积：121732平方米（地下21899平方米） ■ 容积率：1
21、1.2 ■ 物管费：3元/平方米/月 ■ 车位：448个 ■ 项目概况 1-8层为商业楼（层高4.5米），建筑面积23661平方米，9-22层为商务办公楼（层高3.15米，无梁板），建筑面积26222平方米，23-49层为酒店式公寓（层高3.15米，无梁板），建筑面积45204平方米。 建筑总高度为169.84平方米，最高点高度为189.2米，为一类超高层建筑。超高层塔楼采用弧形外展的三角形平面，结构整齐，完全满足超高层建筑的结构要求，平面弧形外展可使更多房间能够获得良好的日照景观。 ■ 物业面积配比 物业类型 层
22、数 建筑面积（平方米） 总建筑面积（平方米） 比例 商业 1-8层 23661 121732 19% 办公 9-22层 26222 22% 酒店式公寓 23-49层 45204 37% 其他配建 - 26645 22% ■ 销售情况 60、65平米的精装酒店式公寓在售，已快售完，仅剩几十套尾房，均价16000元/平米左右； 写字楼共计224套，已去化60%，主力户型60-180平方米，均价12000元/平米左右。 ü 绿地广场·紫峰 ■ 地址：鼓楼区中山北路1号 ■ 开发商：南京国资绿地金融中心有限公司 ■
23、电话：83280777 ■ 项目类别：办公、车位、商业 ■ 开盘时间：2008年1月30日 ■ 交付时间：2009年12月 ■ 交付标准：精装修 ■ 占地面积：18721平方米 ■ 总建筑面积：261057平方米 ■ 容积率：10.53 ■ 物管费：未定 ■ 建筑密度：45% ■ 绿化率：58% ■ 项目概况 紫峰大厦 云峰大厦 位于南京鼓楼区鼓楼广场，东至中央路，西至北京西路。A1地块总建筑面积约26万平方米，基地内设一高一低2栋塔楼（主楼和副楼），用商业裙房将2栋塔楼联成一个整体建筑群； 主楼（紫峰大厦）地上66层，地上建筑有效高度339米，主要功
24、能设有五星级酒店（约65000平方米）、甲级办公楼（约55000平方米），副楼（云峰大厦）地上24层，地上建筑有效高度99.7米，主要功能甲级办公楼（约21000平方米）；裙房地上6层局部7层，地上有效高度37米局部44米，主要功能为商场（约45000平方米）与酒店附属用房。地下4层，主要功能为商场、停车库及设备机房（约61000平方米）。主楼办公层高4.2米，酒店层高3.8米，副楼层高4米，商业层高6米。整个建筑有50多部垂直电梯与30多部自动扶梯来保证整个建筑的人流运输，以保证整个建筑的品质。该项目于2005年5月底开工，2009年12月底交付使用。 ■ 物业面积配比
25、 物业类型 层数 建筑面积（平方米） 总建筑面积（平方米） 比例 商业（高档购物中心） 6层局部7层 45000 261057 17% 五星级酒店（洲际酒店） - 65000 25% 办公 - 76000 29% 其他配建 - 75057 29% ■ 销售情况 目前云峰大厦在售，写字楼主力面积120-300平米，均价在21000元/平米左右。共计89套，已售46套，去化率为52%。紫峰大厦在建中，部分将用于出售，目前暂未销售。 ü 金峰大厦 ■ 地址：鼓楼区中央路19号 ■ 开发商：南京德嘉置业有限公司 ■
26、 电话：83222888 ■ 项目类别：写字楼 ■ 开盘：07年7月18日 ■ 交付时间：07年12月31日 ■ 交付标准：精装修 ■ 物管费：6元/平方米/月 ■ 总建筑面积： ■ 容积率：8.7 ■ 项目概况： 位于鼓楼广场，作为首批在城市商务办公中心区域内开盘的高端办公用楼，金峰大厦拥有着很多得天独厚的优势。 大厦共有29层，其中1-5层为商业裙楼，主要业态为金融机构和商业配套；6-29层为商务办公楼，精装修交付，每层约1000㎡，分割为8个单元，业主亦可按照需要自行拼接。 此外，金峰大厦严格依照国际商务写字楼标准建造，几
27、近绝版的地理位置——地面交通枢纽鼓楼广场，近乎奢侈的公共空间——每层均设有精装修智能化洗手间，人性化的商务配套设施——4-5层配有公共会议室供业主使用，都是该项目自建成以后广受好评的原因。 ■ 销售情况 07年7月开始销售，在售面积为90-145平方米的写字楼，价格在15000元/平米左右，精装修。 共197套，未售115套，去化率为41%。 3、河西奥体片区 ü 新地中心 ■ 地址：建邺区江东南路 ■ 开发商：青岛新地集团有限公司 ■ 电话：待定 ■ 项目类别：商业、办公、酒店式公寓 ■ 开盘：待定 ■ 交付时间：待定 ■ 交付标准：简装修 ■
28、物管费：待定 ■ 总建筑面积：22万 ■ 容积率：4.94 ■ 车位：1500多个 ■ 项目概况 步行5分钟到达元通站，原名朗诗城市广场，占地面积32778.7㎡，总建筑面积22万㎡，由国际标准甲级纯写字楼、高档精品商城裙楼、五星级商务酒店辅楼组成，配置1500多个停车位，主楼50层，高228米。 开发商为南京朗诗新世界房地产开发有限公司，成立于2006年，注册资金22227万元，原系南京朗诗置业股份有限公司下属子公司，2006年9月股权整体转让给青岛新地集团有限公司。新地集团2006年11月还竞得仙林大学城中心区C4、C5地块，拟建一座四星级酒店和一座五星级酒店。
29、 ■ 销售情况 项目主体已经建成，近期在做外立面，售楼中心目前没有建立，开盘时间未定。 ü 金奥大厦 ■ 地址： 建邺区江东南路与楠溪江东街交汇处 ■ 开发商：南京金高房地产开发有限公司 ■ 电话：51873998 ■ 项目类别：住宅、写字楼、商业 ■ 开盘：2008年 ■ 交付时间：预计2009年底 ■ 交付标准：毛坯 ■ 物管费：待定 ■ 占地：25485平方米 ■ 总建筑面积：223405平方米 ■ 容积率：6.7 ■ 项目概况 该项目集办公、酒店、商业于一体。项目位于南京河西新城区中心商务区CBD地块，紧邻河
30、西新城中央公园，距离河西新城行政中心不到1000米。 金大地集团斥巨资邀请世界著名设计单位美国SOM公司担纲，该公司曾设计上海金茂大厦、美国最高建筑的西尔斯大厦等著名建筑，它们被称之为全球的精品之作。“金奥大厦”由主塔楼、辅楼、裙楼等三部分组成。 金奥大厦主塔楼分为纯写字间和酒店式公寓两块。辅楼部分则是定位成SOHO公寓形式。 ■ 销售情况 开盘时间未定。办公为跃层，面积约100-400平方米，预计08年6月开盘，价格在10000元/平方米以上。 ü 联强国际大厦 ■ 地址： 建邺区奥体东门正对面 ■ 开发商：南京联强冶金集团房地产开发有限公司
31、 ■ 电话：83888888 ■ 项目类别：五星级产权式酒店、写字楼、商业 ■ 开盘：07年9月15日 ■ 交付时间：2008年下半年 ■ 交付标准：写字楼毛坯 ■ 物管费：待定 ■ 占地面积：19.2亩 ■ 总建筑面积：9.61万 ■ 车位：460个 ■ 项目概况 联强国际大厦占地面积19.2亩，建筑体量9.61万平方米，最高建筑高度166.2米，大厦外立面由中空海蓝色玻璃及不锈钢幕墙装饰，大厦为框架结构，设有机械泊车位460个，非机动车泊车位约2900个，1-5层为裙楼，为大型商场和购物中心，6-20层为五星级产权式酒店，大厦22-36层为商
32、务公寓式写字楼，是一个智能化多功能的高标准的甲级写字楼，办公室可根据业主多功能需求进行自由分割，是南京市河西十大标志性建筑之一。地铁2号线地下无缝对接，正对奥体中心。大厦设有25米*11米室内超大游泳池、2个标准网球场、大堂酒吧、商务中心、娱乐健身、桑拿餐饮、，壁球馆等设施，大厦内设有通力电梯、扶梯共计31部。 ■ 物业面积配比 物业类型 层数 建筑面积（平方米） 总建筑面积（平方米） 比例 商业（商场与购物中心） 1-5层 26000 96100 27% 产权式酒店 6-20层 21000 22% 写字楼 22-36层 215
33、00 22% 其他配建 - 27600 29% ■ 销售情况 办公产权70年，主力面积180-325平方米，也可整层销售，目前均价17000元/平方米左右，办公共90套，未售60套，去化率为33%。 ü 小结 ■ 销售方式方面 目前南京市场写字楼项目还是以销售为主，但同时存在的一个明显变化是只租不售项目在增多，如南京国际金融中心、珠江路1号等，一些品牌一线企业逐渐倾向于增加此类持有型物业以利于项目及企业的长远利益。 ■ 户型与价格方面 项目 主力户型（平方米） 在售均价（元/平方米） 装修情况 总套数 已售 销售率 销售
34、时间 金轮国际 62-172 17000-18000 毛坯 374 278 74% 07年10月 中环国际 60-180 12000 毛坯 224 134 60% 07年5月 绿地·紫峰 120-300 21000 毛坯 89 46 52% 07年5月 金峰大厦 90-145 15000 精装修 197 82 42% 07年7月 金奥大厦 100-400（跃层） 预计10000以上 毛坯 - - - 预计08年6月 联强国际 180-325 16000左右 毛坯 90 30 33% 07年9月 目
35、前写字楼产品主力户型集中在60—170平方米之间，从各项目销售统计数据来看，此面积区间段户型去化速度相对较快。170平方米以上户型去化速度相对较慢。 目前泛新街口片区写字楼均价普遍达到17000元/ 平方米以上，鼓楼-湖南路片区均价在12000—15000元/平方米左右，部分高品质写字楼价格到达20000元/ 平方米以上。河西片区均价也在万元以上，但联强国际由于高品质规划及70年产权优势价格达到16000元/平方米。 ■ 产品规划方面 从各个项目产品规划来看，主要为商业、酒店式公寓（酒店）、办公三种产品的组合。 ■ 产品类型体量控制方面 从各个项目产品规划体量分析，商业体量一般占到总体量的20%-27%左右，酒店式公寓（酒店）体量一般占到22%-37%左右，办公体量一般占到22%-30%。 3.1.202519:3419:34:2325.3.17时34分7时34分23秒3月. 1, 251 三月 20257:34:23 下午19:34:23 2025年3月1日星期六19:34:23
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