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中国不动产研究中心CRRC复苏时期消费者购房情况分析
高收入者投资需求为低收5倍 担心政策
发布时间：2009-7-29
　　提要： 目前的情况下，如果房地产行业脱离宏观经济环境运行过热，是否会带来政策风向的又一轮微调？而一旦政策转向，购房者的预期和行为可能随之发生变化。
　　中国不动产研究中（China Realty Research Center 英文缩写CRRC）是专注于中国房地产各产业链条发展的学术研究机构，由搜狐网、搜狐焦点房地产网牵头成立，国家信息中提供专业经济分析技术支持，该机构还囊括了国内国际知名的经济学家，产业链条上包括土地、金融、市场、企业以及互联网数据和技术咨询专业提供商等方面的机构作为理事研究单位。
　　本报告以中国不动产研究中心关于重点城市的购房者数据为研究基础，结合委托新生代市场监测机构和DCCI所作的调查，对中国重点房地产城市的主流购房人群的真实需求情况、购买动机、购买行为、购买时机和偏好情况进行了针对性专项分析。
复苏时期消费者购房情况分析
　　研究单位：中国不动产研究中心
　　研究员：李斐 谢超
　　免责条款
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　　中国不动产研究中心对于本报告内容和免责条款具有修改权和最终解释权。
　　结论
　　1，结合目前宏观经济环境和行业运行情况，对于影响购房的因素调查显示，政策性因素是影响购房的主导因素的，其次为通胀预期。我们关注的是，目前的情况下，如果房地产行业脱离宏观经济环境运行过热，是否会带来政策风向的又一轮微调？而一旦政策转向，购房者的预期和行为可能随之发生变化。
　　2、关于购房目的。总体来说，对于各城市和各收入水平的房产消费者，购房的最主要目的仍是自住，其次是两者兼有目的和纯投资目的。如果将兼有目的和纯投资目的统视作投资性需求，静态来看，住房购买的投资性需求同城市的发达程度、家庭收入水平成正比；动态来看，投资性住房需求在各城市、各种收入水平都有伴随增长的趋势。
　　3、关于购房类型。总体上看，二居室是购房类型的主流，约占六成左右。对一居室的要求比较小，仅占不到一成，各城市具体比例又略有不同。静态来看，各城市和各收入水平层次的家庭购房的主要类型是二居室，一居室的需求较少，三居及以上的需求已经占据了较大比例。动态来看，各城市、各收入水平家庭对一居室需求均是逐步降低，三居及以上的需求均有增加。二居室需求在不同城市、不同收入水平层次家庭有升有降。
　　4、关于购房价格。总体来看，消费者购房价格跨度较大，最近一次购房单价和预购单价多集中在4000-12000元之间。从城市来看，天津消费者购房价格相对较低，北京消费者购房价格较高。并且较低价格部分天津所占比重较大，中档价格部分广州所占比重较大，高档价格部分北京所占比重较大。并且，家庭收入越高，所能接受的房价越高。
　　5、关于购房时考虑因素。房屋质量、楼盘所处的地理位置和房屋价格依次是购房者购房时考虑的最重要的前三个考虑因素。而且对这三个因素关注要远远高于其他因素。关于考虑因素和相关信息来源的分析，可以发现互联网已经成为购房者获取购房信息的首要的也是最重要的渠道，消费者在获取相关信息后才会向售楼处咨询。此外，口碑传播对消费者购买房屋有相当重要的影响，购房者更关注网友和业主对评价。
　　前言
　　本报告以中国不动产研究中心关于重点城市的购房者数据为研究基础，结合委托新生代市场监测机构和DCCI所作的调查，结合目前金融危机与通胀预期的大背景，就购房者购房情况进行了针对性专项分析。
　　报告调查分为两部分，第一部分是针对目前的经济和行业背景，对于购房者的购房影响因素作特定研究；第二部分是普适性的研究，着重考量重点城市消费者的购房行为和偏好。
　　为了更好地说明问题，本报告选取了中国重点房地产城市作为研究区域，重点监测了北京、天津和广州等城市做典型分析。报告选取房产主流购买人群作为研究对象，房产主流购买人群划定为2年内购买过房产或者未来2年内预计购买房产，并在购房过程中的主要决策人。所用调查调研过程可靠，样本具有说服力，数据对于分析市场消费者的真实需求情况、购买动机、购买行为、时机和偏好情况具有参考价值。
　　具体而言，如图1所示，多数被调查者拥有自己的住房，仅14%没有住房，从而调查对象的已购房屋类型对总体的已购房屋类型具有极强代表性。如图2所示，近五成的调查对象在过去两年内买过房屋，所以对影响房屋购买各因素的评价完全可以作为市场主流评价的参照。更有价值的是，从图3、图4中可以看出，调查对象当中高达71.6%未来两年计划购房，53%是购房最终决策人。
　　同时，中心和调查的数据显示，调查对象获取房屋信息的主要渠道主要是通过互联网和售楼处。并且，全部受访对象中上网获取相关资讯的比例高达93.2%。

一、整体人群结构介绍
　　下面六张图分别从性别、年龄、学历、婚姻结构、家庭月收入、职业六个方面对调查的人群结构进行描述。

　　二、消费者购房影响因素
　　近期，我国房地产市场出现的强劲反弹迹象（证券市场亦然），是在实体经济尚未完全复苏的情况下发生的，与流动性的注入和因此引发的通胀预期密切相关。随着流动性的恢复，在短期内实体经济难以吸收的情况下，土地、房屋、证券等资产价格的不断上涨现象合乎逻辑。但与此同时，今年以来出现的国际大宗商品价格和主要经济体资本市场均呈现的强劲反弹势头，也引发了人们对资产价格暴涨的担忧。尤其进入5、6月份以来，高改善性、投资性房产交易量回升，业内将其归结为抵御通胀预期的资产保值、增值行为。但在实体经济并未完全复苏的形势下，这样的做法会否带来新一轮资产泡沫？抵御通胀是否是决定买房的最主要因素？
　　本中心也针对购房者购房影响因素作抽样调查。

　　结果显示，在影响房价的主要因素中，政策的影响性最强，占到49% ，其次才是通胀预期和供求关系，分别占到26% 和15% ，其他因素占到9%  ，淡季旺季为2%  。有意思的是，调查对象侧重于认为政策性因素才是最影响房价走势的，而非通胀预期。
　　回顾本轮房地产市场运行周期，我们也发现政策调控对于行业发展的直接影响作用。源于二套房贷的政策，2007年火爆的房地产市场陷入2008年的调整周期，而其后不断激活市场刺激消费的政策，也结合着经济形势的变化在2009年上半年带来了房地产业的复苏。政策变化对于购房预期的影响居于主导作用，也符合中国市场的现实情况。在目前的情况下，如果房地产行业脱离宏观经济环境运行过热，是否会带来政策风向的又一轮微调？而一旦政策转向，购房者的预期和行为可能随之发生变化。
　　三、消费者购房情况分析
　　这一部分是普适性的调查，将从购房者购房目的、购房类型、购房价格、购房时的考虑因素以及购房信息的获取和影响因素五个方面的对消费者购房情况作具体分析。
　　（一）购房目的分析
　　在购房目的分析中，主要讲购房者的购房目的分为自住、投资和两者兼有三类。并且按照不同城市和不同家庭月收入两个分类进行分析。
　　1. 不同城市购房者购房目的分析

　　从图11可以明显的看出，在各个城市，自住目的在购房目的中占绝对主导地位，总体来说，达到80.9%。其中，天津最高，达88.2%。北京最低也达到了77.2%
单纯投资目的的购房者总体来说仅占4.8%。其中广州最高，达6.6%。北京最低，仅有4.0%。因此，在分析投资性需求时，仅涵盖单纯投资目的是欠妥的。
　　如果把纯投资和两者兼有目的相加都视为投资性需求的话，将会发现北京、广州、天津的投资性需求分别为22.8%、21.5%、11.8%，，基本上是呈现住房的投资性需求同城市的发达程度成正比的趋势。
　　2. 不同家庭月收入购房者购房目的分析
　　在下面的分析中，偏低收入家庭、中等收入家庭、高收入家庭分别指的是家庭月收入五千以下、五千至一万、一万以上。

　　从图12可以明显看出，自住虽然是所有家庭的最重要的购房目的，并在总体中占据了80.9%的水平，但是不同家庭收入所对应的自住目的比例差别较大。从图中可以看出自住目的在偏低收入家庭中占高达92.8%，而高收入家庭仅占64.4%。两者相差28.4个百分点。
　　将投资和两者兼有目的共同视为投资性需求将会发现，高、中、偏低收入家庭的投资性需求所占比例依次为35.6%、16.5%和7.2%。可以发现，不但住房的投资性需求同家庭月收入水平成明显正比关系，而且高收入家庭的投资性需求几乎是低收入家庭的5倍。
　　（二） 购房类型分析
　　这里主要将住房类型分为一居室、两居室、三居及以上三类，并且按照不同城市和不同家庭月收入两个分类进行分析。
　　1. 不同城市购房者购房类型分析
　　图13是三个城市已购房类型分析图。从总体上看，二居室是已购房的绝对主流，约占6成左右。对一居室的要求比较小，仅占不到1成。
　　其中，天津已购房中二居室比例最高，广州最低。并且，广州已购房中一居室比例仅占1.8%，而在北京和天津均在13%左右。三居及以上在天津仅占已购房比例的15%，而广州则高达45%，三倍于天津，几乎与广州二居室所占比例比肩。

　　与图13已购房类型相比，从图14可以看出，总体上来说，一、二居室类型的需求各减少3个百分点，三居及以上的需求增加6%。
　　各个城市三类住房的消长又各有不同，北京一居室需求锐降约6%，二居和三居及以上需求个增长约3%。天津的三居及以上需求比例基本没变，二居室需求增加约3%，一居室需求降低约3%。广州变化最大，一居室需求依然维持在1.8%极低水平。二居室需求所占比例降低17.3%，降至35.6%。三居及以上需求所占比例增加17.3%，增至62.7%，超过二居室所占比例达27.1个百分点。
2. 不同家庭月收入购房者购房类型分析
　　从图15可以看出一居室和二居室需求比例随着家庭收入的增加按偏低、中、高收入家庭逐步降低。相应的三居及以上需求逐级上升。

    与图15相比，从图16可以看出，三类家庭的一居室需求比例均有下降，比例下降1.2-5个百分点不等。二居室需求比例，偏低收入家庭略降1.5个百分点，中等收入家庭略升1.8个百分点，高收入家庭降低了14.5个百分点。三居及以上的需求比例三类均有增长，高收入家庭增长最多，偏低收入家庭增长次之，中等收入家庭的比例增长最少。最为显著的是高收入家庭对三居及以上的需求不但超过而且大大超过了对二居室的需求。
（三）购房价格分析
　　以下关于最近一次购房单价，共分为11档来分析。关于预购单价共分12档来分析。
　　1. 不同城市购房单价分析
　　从下图17、18可以看出。总体来看，消费者购房价格跨度较大，最近一次购房单价和预购单价多集中在4000-12000元之间。
从城市来看，天津消费者购房价格相对较低，北京消费者购房价格较高。并且较低价格部分天津所占比重较大，中档价格部分广州所占比重较大，高档价格部分北京所占比重较大。

　　2. 不同家庭月收入购房单价分析

　　从图19、20两图可以看出，家庭收入越高，所能接受的房价越高。家庭月收入在五千元以下的偏低收入家庭预购房能够承受的价格多集中在4000-6000元/平方米；家庭月收入在五千-一万元的中等收入家庭预购房能够承受的价格多集中在7000-10000元/平方米；家庭月收入在一万元以上高收入家庭预购房能够承受的价格多集中在9000-15000元/平方米。
　3. 住房价格与广告敏感度、购房角色、购房情况调查情况统计：

　　（四）购房者购房时考虑因素分析
　　1. 购房考虑因素调查情况统计：
　　从图21可以看出，房屋质量、楼盘所处的地理位置和房屋价格是消费者购房时最重要的三个因素。而且对这三个因素关注要远远高于其他因素。

2. 购房者购房信息的获取与影响因素调查情况统计：
　　从图22、23可以看出，互联网已经成为消费者获取购房信息的首要渠道，消费者在获取相关信息后才会向售楼处咨询。
　　口碑传播则对消费者购买房屋有相当重要的影响，消费者更关注网友和业主对评价。

 　　四、总结
　　综上所述，结合中国不动产研究中心数据和新生代市场监测机构、DCCI的调查结果，本报告总结购房者购房情况分析如下：
　　1，结合目前宏观经济环境和行业运行情况，对于影响购房的因素调查显示，政策性因素是影响购房的主导因素的，其次为通胀预期。我们关注的是，目前的情况下，如果房地产行业脱离宏观经济环境运行过热，是否会带来政策风向的又一轮微调？而一旦政策转向，购房者的预期和行为可能随之发生变化。
　　2、关于购房目的。总体来说，对于各城市和各收入水平的房产消费者，购房的最主要目的仍是自住，其次是两者兼有目的和纯投资目的。如果将兼有目的和纯投资目的统视作投资性需求，静态来看，住房购买的投资性需求同城市的发达程度、家庭收入水平成正比；动态来看，投资性住房需求在各城市、各种收入水平都有伴随增长的趋势。
　　3、关于购房类型。总体上看，二居室是购房类型的主流，约占六成左右。对一居室的要求比较小，仅占不到一成，各城市具体比例又略有不同。静态来看，各城市和各收入水平层次的家庭购房的主要类型是二居室，一居室的需求较少，三居及以上的需求已经占据了较大比例。动态来看，各城市、各收入水平家庭对一居室需求均是逐步降低，三居及以上的需求均有增加。二居室需求在不同城市、不同收入水平层次家庭有升有降。
　　4、关于购房价格。总体来看，消费者购房价格跨度较大，最近一次购房单价和预购单价多集中在4000-12000元之间。从城市来看，天津消费者购房价格相对较低，北京消费者购房价格较高。并且较低价格部分天津所占比重较大，中档价格部分广州所占比重较大，高档价格部分北京所占比重较大。并且，家庭收入越高，所能接受的房价越高。
　　5、关于购房时考虑因素。房屋质量、楼盘所处的地理位置和房屋价格依次是购房者购房时考虑的最重要的前三个考虑因素。而且对这三个因素关注要远远高于其他因素。关于考虑因素和相关信息来源的分析，可以发现互联网已经成为购房者获取购房信息的首要的也是最重要的渠道，消费者在获取相关信息后才会向售楼处咨询。此外，口碑传播对消费者购买房屋有相当重要的影响，购房者更关注网友和业主对评价。 
　　关键词：投资 不动产 地产行业 二套房