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1、 华电路1号项目 成本/价格/与不同物业配比/分析报告 目录 一、项目不同销售进度的价格分析 3 （一）1年售罄的价格分析 6 （二）一抢而空的价格分析 9 二、南京挑高小户型调研报告 11 三、项目成本分析 15 四、项
2、目不同物业配比分析 57 五、项目现金流量表与动态投资分析 60 六、户型配比分析 61 一、项目不同销售进度的价格分析： 1、 定价策略 本项目价格的确定采用以下基本思路： ü 市场比较法推算单价 2、市场比较法的运用 2.1 估价思路 市场比较法的核心是运用相类似的项目作为样本，通过对影响房地产价格因素的分析及修正，从而得到评估项目最可能实现的合理价格。 2.2 样本选取 样本必须具有参照意义，否则将影响价格的
3、准确性。优派克思地产策略研究中心在实践中总结出以下样本选取原则： ü 相近原则，相近地段会有更多的相近因素 ü 成功原则，只有成功的楼盘才具有参考意义 ü 功能原则，样本楼盘必须具有相同的功能定位 在以上原则的指导下，我们调查了与本案相关的物业，选取了其中具有参考价值的个案作为本案的比较对象。 2.3 修正思路 一般情况下，市场比较所需考虑的因素有交易情况、交易日期、区域因素及个别因素4个方面。但在样本选取的过程中，我们充分考虑了交易情况和区域因素，故这两项因素的修正意义不大，这里简略认为相同；个案得到的均为销售价格数据，都是当前时间发生的价格，因此也不必考虑交易日期因素。因此，
4、优派克思选择了一些指标对普通公寓个案进行了修正。 3、项目周边在售项目市场价格情况： 案名 开发商 项目地址 占地面积(万M2) 总建筑面积(万M2) 建筑形态 在售主力户型 整体成交均价 当月成交均价 弘燕名居 南京弘瑞建设实业有限公司 和燕路386号 0.5 1.3 高层 二房109.58-111.24 4929 5162 栖霞天韵 南京栖霞房地产开发有限公司 迈皋桥71号 0.48 3.17 高层 三房139－140 5384 5267 北城世家 栖霞房地产 合班村8号 3 7 多层、小高层 三房113-121
5、5180 5220 赞成湖畔居 南京赞成房地产开发有限公司 龙蟠路55号 4.8 9.6 小高层 三房109-125 5386 5664 红山韵致居 南京中鹏建设有限公司 十字街68号 1.7 4 小高层、多层 三房 109～118 5739 5739 东恒阳光嘉园 东恒集团国贸建设股份有限公司 恒嘉路（原黑墨营路）98号 13 20 高层、小高层、多层 二房 92 三房 129-135 5456 5606 金基翠城 南京金基房地产开发有限公司 黄家圩8号 7.5 12 小高层、多层 三房两卫106-134 5
6、960 6396 林景瑞园 江苏通宇房地产开发有限公司 合班村17号 5.2 8 小高层 挑高户型 二房：90 三房：110 5643 5643 百通国际公寓 南京百通置业有限公司 地铁一号线迈皋桥站南 - 2 .56 高层 36-87 尚未开盘 4、市场比较法下的本案价格评估 本项目位于南京城北华电路1号，在此采用市场比较法来推测本项目的预计可实现价格，因此我们选取同为项目同区域的在售项目作为可比案例进行比较，有下列4个：东恒阳光嘉园、金基翠城、林景瑞园、红山韵致居。 表： 项目普通公寓价格拟合系数表 比较内容 权
7、重 A B C D 东恒阳光嘉园 金基翠城 林景瑞园 红山韵致居 拟合程度 比较系数 拟合程度 比较系数 拟合程度 比较系数 拟合程度 比较系数 地理位置 20% 0.20 1 0.2 0.90 0.18 0.95 0.19 1 0.2 主题提炼 15% 0.15 1.1 0.165 1 0.15 1.1 0.165 1.05 0.1575 项目规模 10% 0.10 0.9 0.09 0.95 0.095 1.02 0.102 1.02 0.102 小区规划与户型
8、 15% 0.15 1.05 0.1575 1 0.15 1.02 0.153 1.02 0.153 立面设计 10% 0.10 1.1 0.11 1.05 0.105 1.1 0.11 1.1 0.11 社区景观 10% 0.10 1.1 0.11 1 0.1 1.1 0.11 1.05 0.105 配套设施 10% 0.10 1 0.1 0.95 0.095 0.95 0.095 0.95 0.095 推广力度 10% 0.10 1.05 0.105 1 0.1 1.05 0.1
9、05 1.05 0.105 合计 100% / 1.0375 / 0.975 / 1.03 / 1.0275 将各比较对象的市场价格经比较系数修正后得出参考定价： 以项目A为参考： 5456*1.0375= 5660 以项目B为参考： 5960*0.975= 5811 以项目C为参考： 5643*1.03= 5812 以项目D为参考： 5739*1.0275= 5896 从项目的品质、项目所处的地位对本项目的影响来综合衡量两个
10、参考项目在本项目定价参考中的权重： 项目编号 项目名称 相关程度 比重 A 东恒阳光嘉园 较强 30% B 金基翠城 较强 25% C 林景瑞园 一般 20% D 红山韵致居 较强 25% 本案价格推算可得： 本案价格=项目A修正价格×A权重+…….＋项目C修正价格×C权重=1698+1452+1162+1474=5788 依据项目周边强相关项目市场成交价格，通过市场比较法分析，我们认为项目的普通公寓物业能实现的毛坯均价为5800元/平方米左右。 5、分建筑形态价格 从竞争形态来看，相关竞争项目多层、小高层成交均价相差在200元/平方米左
11、右。 项目 类型 成交均价 整体均价 东恒阳光家园 多层 5662.3 5456 小高层 5339.8 高层 5457.3 北城世家 多层 5171.9 5180 小高层 5234 金基翠城 多层 6103 5960 小高层 5945.6 （一）正常销售速度的价格： 多层市场价格6100元/平方米 小高层市场价格5800元/平方米 分析： 这是项目平均每天销售2套，年销售700多套的价格。 项目11万平米，依据新政面积控制，按照平均100平米/套，大约有1100套； 项目至少需要1年半方可销售
12、结束。 因此，项目1年内销售完毕的价格，需要比上述的售价更低，方可实现。 依据后续的成本分析，利润就会很低，我们认为，多出半年的销售周期，是合理的。 ü 不建议项目1年内售罄，以1年半作为界定，比较合理，该价格为 ü 多层市场价格6100元/平方米 ü 小高层市场价格5800元/平方米 ü 如果需要1年内售罄，项目价格需要减少5％左右，大约290元/平米，降低到5500元/平米。 ü 项目的财务成本可以减少1半，减少1750万元，大约153元/平米，成本削减的力度小于价格降低的力度（290元/平米），项目需要减少利润140元/平米。 ü 我公司认为没有必要减少1
13、40元/平米的利润来达成1年内售罄。 （二）一抢而空的市场价格 从南京市场来看，南京目前以价格优势获取快速消化项目，以苏宁天润城最为典型， 其销售价格比所在区域的市场价格低出近10%。 而位于河西奥体片区的银城西堤国际一度以低于市场平均售价的5500元/平方米10%的预告价格即5000元/平方米，赢得了市场的广泛关注，虽然该项目后来的实际成交均价并不是5000元/平方米，但可以推断这样的价格对应其项目产品，是能获得一抢而空的销售效果的。 表：南京典型以低价销售的项目 所属板块 项目名称 成交价格（元/平方米） 所在
14、区域销售均价（元/平方米） 江北 苏宁天润城 2541 2800 河西奥体片区 银城西堤国际 5000元/平方米（预告价格） 5500 本案所在片区，目前的成交均价如下： 项目名称 成交面积（平方米） 成交价格（元/平方米） 弘燕名居 5500 4929 栖霞天韵 9663 5384 北城世家 10498 5180 赞成湖畔居 65143 5386 红山韵致居 28899 5739 东恒阳光嘉园 62213 5456 金基翠城 56768 5960 林景瑞园 8060 5643 加权平均价 —— 5566
15、 ü 项目正常销售的价格为5800元/平米， ü 周边的均价按照算术平均值计算为5460，因此，按照一抢而空的10％计算， ü 因此，我们认为：本案一抢而空的市场价格在5220－4914元/平方米左右。 ü 以4900元起售，5050元/平米的均价为好，就可以一抢而空，已经低于成本。 ü 我公司认为没有必要低于成本销售。 ü 如果进一步降低成本，项目的品质难以保证，不建议成本过低。 二、南京挑高小户型调研报告 板块 项目名称 占地面积 （万㎡） 总建面积（万㎡） 挑高产品总建（万㎡） 挑高产品建筑形态 层高（米） 户型面积（套） 开盘时间 成
16、交均价 （元/㎡） 项目整体成交价格（元/㎡） 销售周期 销售率（挑高产品） 江宁 5米空间 1.5 4 2.27 小高层，11F/1、9F/1 5 41-48㎡：34套 54-59㎡：56套 61-64：135套 71-74：14套 108：1套 2006.6.17 4415 4415 11天 28％ 魔方4.8 5 12 2.1 7F/1、8F/1 4.8 主力：33-55㎡ 2005.6.4 4606 4449 12个月 99％ 西苑阳光翠庭 1.3 3.36 0.48 8F/1 4.8 44-45㎡ 20
17、05.11.26 4086 3409 7个月 98％ 天元吉第 27 30 / 多层，3F 5.1 45-50㎡ 预计2006年下半年开盘 宁南 瑞尔城市空间 0.7 3 1.6 23F/1 4.98 42-50㎡ 预计2006年10月 预计售价：7200 河西 润花园 4.7 12 4.6 18F/2，已推出18F/1 4.95 43-58㎡ 2006.6.10 8300 （精装修标准1000-1500） 6001 18天 66％ 新锐国际 1.25 7.3 2.37 29F/1 5 50-59㎡：210套
18、 60-69㎡：90套 70㎡：90套 2006.4.28 6600 5950 2个月 78％ 西城风尚 0.67 1.34 0.5 12F/1 4.98 主力：51-60㎡ 2005.12.3 10854 10065（平层成交均价8296） 6个月 79％ 城东 御水湾 16 20 0.3 多层 5 主力：49-57 2005.10 7399 6001 8个月 100％ 东郊小镇 127 130 0.58 多层 4.95 35-40㎡ 96％ 59-60㎡ 4％ 2006.3.19 4133 3355
19、 3个月 97.4％ 板块 项目名称 占地面积 （万㎡） 总建面积（万㎡） 挑高产品总建（万㎡） 挑高产品建筑形态 层高（米） 户型面积（套） 开盘时间 成交均价 （元/㎡） 项目整体成交价格（元/㎡） 销售周期 销售率 （挑高产品） 城中 上锋国际 0.2 1.6 0.54 高层 4.7 主力：37-67㎡ 2005.10.22 11000 9813 8个月 91％ 长发中心 1.7 12 12 高层 4.8 57㎡： 21% 62-67㎡：21% 73-76㎡ ：41% 107㎡ ：17% 2005.4.1
20、8 12156 （其中住宅12337 办公12271） 12156 （其中住宅12337 办公12271） 14个月 70％ 天空之都 0.47 5.4 5.4 高层 4.8 主力：37-70㎡ 二期2006.06.03 13500 13500 25天 60％ 城北 方圆城市绿洲 20 26 1.8 多层 5 主力：79--83㎡ 2006.04.28 6399 4934 2个月 75.5％ 可以看出，挑高小户型在南京市场属于畅销型产品。 案例分析： 润花园“喜跃”高层挑高小户型介绍： 本幢累
21、计成交状况 开盘日期:2006-06-10 建筑结构: 钢混 入网总套数 可售套数 认购套数 成交套数 销售面积 均价 成交比例 套 套 套 套 M2 元/M2 % 今日即时交易状况 今日认购 今日成交 套 套 08年6月交付的高层，截至7月6日，成交率73％（尚不含大定小定），销售情况不错。 产品基本情况： 1、进深9米，开间从3.6米到4.5米之间。 2、层高4.95米。 3、18层的高层，平面图见下面。 4、精装修，价值约600元/平米，换算毛坯约7800元/平米，号称装修1000元/平米
22、毛坯7300元/平米，其平层房屋售价6050元/平米。和我公司小高层5800元/平米，挑高7200元/平米的估价差不多。 三、项目成本分析： （一）单纯物业形态的成本分析 1． 纯粹小高层成本分析 项目 单位成本 说明，114653平米的建筑面积合计。 一、税收成本 按小高层销售均价5800元/平方米计算，容积率1.7 1、营业税及附加。 321.9 5.55% 5.5
23、5％计算 2、城市维护建设税 20.3 0.35% 0.35%计算中华人民共和国城市维护税暂行条例 国发[1985]第19号纳税人所在地在市区的，税率为营业税的7％； 3、教育费附加 8.7 0.15% 这是国家为发展教育事业、筹集教育经费而征收的一种附加费，依营业税额为计费依据，税率为3%。5％×4％＝0.15% 4、防洪基金 5.8 0.10% 按销售收入0.1％缴纳。市政府《南京市防洪保安资金征收和使用管理规定》（宁政发[1999]166号）的文件精神，南京市区2006年度防洪保安资金征收工作由南京市财政局委托南京市地
24、方税务局代征，现将有关事项通告如下：一、征缴对象：1、凡在南京市地方税务局办理税务登记的各类企事业单位（含个人独资和合伙企业）及其职工的防洪保安资金。 5、土地增值税 58 1% 按销售收入1%预交，2004年8月南京地区土地增值税预征率调整为：普通住宅预征率1%，高级公寓、度假村、别墅、写字楼、营业用房2%，其他类1%。 6、印花税 2.9 0.05% 0.05％计算。印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受凭证征收的一种税，其特点是征收面广、税负轻、由纳税人自行购买并粘贴印花税票完成纳税义务。对于购房者而言，印花税的税率是万分之五，即购房者应纳
25、税额为房价款乘以万分之五的数值， 7、交易管理费 17.4 0.30% 0.9%（转让方承担房价的0.3%，受让方承担0.6%） 8、土地使用税 0.88 按2年计算,每年1.5元/平方。从2001年1月1日起执行的土地使用税税额标准: 1、市区占用土地每平方米土地使用税年税额标准为：一级地7.00元、二级地5.00元、三级地4.00元、四级地3.00元、五级地1.50元、六级地1.00元、七级地及七级以上的0.80元；江宁区及四县占用土地每平方米土地使用税年税额标准为：一级地0.80元、二级地及二级以上的0.50元。项目属于5级地。
26、 9、粮食风险基金 11.6 0.20% 房地产开发企业按上年经营收入的2‰征收 10、其他 10 0.17% 各级政府部门或者街道收取，按照115万收取计算。 小计 457.48 7.87% 二、土地成本 4003元/平米的地价（容积率1.0计算） 1、地价 2354.71 40.60% 地价/容积率。小高层容积率1.7计算。 2、土地交易契税 94.19 4% 4
27、％收取按照一九九八年十一月二十日 江苏省实施《中华人民共和国契税暂行条例》办法： 3、交易费用 0.88 0.02% 第七条 对土地使用权进行出让的,其土地使用权交易服务费按照土地交易面积的大小(下同)向受让方收取,收费标准为1-1.5元/m2 小计 2449.78 44.62% 三、政府规费 2、城市基础配套费 105 1.81% 交纳政府部门(建委)规费，按照105元/平米收取。1、本市市区范围内（含浦口区、六合区所辖撤县并区前原区域
28、范围，下同）、江宁区东山镇城市规划区内国有土地上新建、改建、扩建的建设项目按每平方米105元收取（按建筑面积计算，下同）。 3、墙改基金 8 0.14% 根据省财政厅的通知精神，自2004年6月25日起，在计米划局窗口收取的江苏省新型墙体材料专项基金标准由原来的10元/平方米下调为8元/平方 4、白蚁防治费 2．3 南京市财政局、南京市物价局转发《关于新建房屋收取白蚁防治费有关问题的通知》的通知一九九五年一月十七日宁价房字[1995]010号,八层以上(含八层)：0.70元/㎡ 7层以下2.3。 5、散装水泥押金
29、2 小计 115.7 四、前期工程 1、规划设计费用 45 按照45元/平米的概念与施工图费用收取。 2、可行性研究 5 按照5元/平米。 3、测绘、水文、地质、勘探 5 按照5元/平米收取。 4、三通一平 0 政府提供。 5、开办费用 0 6、各种报批报建设费用
30、 2 按照2元/平米收取。 7、临时设施 0 小计 57 五、建安工程费用 1、桩基础 80 小高层桩基础费用可以较低。总额800多万，分摊到11万多方建筑面积。 2、一般水电安装及设备安装含电梯水泵等 100 3、土建工程
31、 850 4、门窗工程 100 双层中空玻璃380元/平米，每户25平米左右，分户门1000元/平米。 5、消防工程 10 6、人防 230 人防工程2300元/平米，约1万平方。提供 7、地下车库、半地下车库、地面车位 小计 1370 六、基础设施费用
32、 1、园林景观 80 2、室外工程 18 道路面积6700平米，200元/平米。 3、小区外待建市政道路。 32 道路面积13700平米。300元/平米。24米管线沥青 4、给排水工程 含中水工程。 30 5、河道治理 100 方案一。涵洞。 6、供电工程 100 电力投入增大。 7、燃气工程 35 8、智能化工程
33、 30 中电项目智能化投入更高。 9、有线电视 10 10、通讯工程 10 小计 445 7.67% 七、公共配套设施 1、社区中心 65.4 社区中心5000平米，土建900元/平米，设备及装修600元/平米 2、居委会 0
34、 合计750万，换成全部建筑平方的成本为65.4元/平米。 3、物业管理用房 0 4、配电房，泵房 0 小计 65.4 1.13% 八、开发直接费用 4960.36 80.87% 九、不可预见费用 17.44 0.30% 按照200万的不可预见费用计算，折合17.44元/平米。 十、开发间接费用 10 0.17% 包括编标、审计、竣工手续等,按照1
35、15万计算。 十一、期间费用 1、管理费用 49.60 1% 费用按上述一-七之和的1%测算 2、财务费用 322.42 6.50% 费用按上述一-七之和的6.50%测算 3、销售费用 124.01 2.5% 费用按上述一-七之和的2.5%测算 小计 496.04 8.55% 总
36、投资合计： 5483.84 94.55% 销售价格： 5800 销售毛利 839.64 销售收入－销售直接成本（开发直接成本） 税前利润 316.16 销售收入－总投资 税后净利润 211.83 税前利润×（1－企业所得税率33％） 销售毛利率 14.48% 销售毛利/销售收入 销售净利率 3.65% 税后净利润/销售收入 总投资回报率 3.86% 税后净利润/总投资 2． 纯粹挑高小高层成本分析 项目 单位
37、成本 92397平米。 一、税收成本 7200 按小高层销售均价7200元/平方米计算， 1、营业税 399.6 5.55% 5.55％计算 2、城市维护建设税 25.2 0.35% 0.35%计算中华人民共和国城市维护税暂行条例 国发[1985]第19号纳税人所在地在市区的，税率为营业税的7％； 3、教育费附加 10.8 0.15% 这是国家为发展教育事业、筹集教育经费而征收的一种附加费，依营业
38、税额为计费依据，税率为3%。5％×4％＝0.15% 4、防洪基金 7.2 0.10% 按销售收入0.1％缴纳。市政府《南京市防洪保安资金征收和使用管理规定》（宁政发[1999]166号）的文件精神，南京市区2006年度防洪保安资金征收工作由南京市财政局委托南京市地方税务局代征，现将有关事项通告如下：一、征缴对象：1、凡在南京市地方税务局办理税务登记的各类企事业单位（含个人独资和合伙企业）及其职工的防洪保安资金。 5、土地增值税 72 1% 按销售收入1%预交，2004年8月南京地区土地增值税预征率调整为：普通住宅预征率1%，高级公寓、度假村、别墅、
39、写字楼、营业用房2%，其他类1%。 6、印花税 3.6 0.05% 0.05％计算。印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受凭证征收的一种税，其特点是征收面广、税负轻、由纳税人自行购买并粘贴印花税票完成纳税义务。对于购房者而言，印花税的税率是万分之五，即购房者应纳税额为房价款乘以万分之五的数值， 7、交易管理费 3 0.30% 0.9%（转让方承担房价的0.3%，受让方承担0.6%） 8、土地使用税 1.1 按2年计算,每年1.5元/平方。从2001年1月1日起执行的土地使用税税额标准: 1、市区占用土地每平方米
40、土地使用税年税额标准为：一级地7.00元、二级地5.00元、三级地4.00元、四级地3.00元、五级地1.50元、六级地1.00元、七级地及七级以上的0.80元；江宁区及四县占用土地每平方米土地使用税年税额标准为：一级地0.80元、二级地及二级以上的0.50元。项目属于5级地。 9、粮食风险基金 14.4 0.20% 房地产开发企业按上年经营收入的2‰征收 10、其他 14.3 0.17% 各级政府部门或者街道收取，按照115万收取计算。 小计 551.2 二、土地成本
41、 4003元/平米的地价（容积率1.0计算） 1、地价 2921.90 地价/容积率。 2、土地交易契税 116.88 4% 4％收取按照一九九八年十一月二十日 江苏省实施《中华人民共和国契税暂行条例》办法： 3、交易费用 3 0.02% 第七条 对土地使用权进行出让的,其土地使用权交易服务费按照土地交易面积的大小(下同)向受让方收取,收费标准为1-1.5元/m2 小计 3041.77 三、政府规费
42、 2、城市基础配套费 105 交纳政府部门(建委)规费，按照105元/平米收取。1、本市市区范围内（含浦口区、六合区所辖撤县并区前原区域范围，下同）、江宁区东山镇城市规划区内国有土地上新建、改建、扩建的建设项目按每平方米105元收取（按建筑面积计算，下同）。 3、墙改基金 8 根据省财政厅的通知精神，自2004年6月25日起，在计米划局窗口收取的江苏省新型墙体材料专项基金标准由原来的10元/平方米下调为8元/平方 4、白蚁防治费 2．3 南京市财政局
43、南京市物价局转发《关于新建房屋收取白蚁防治费有关问题的通知》的通知一九九五年一月十七日宁价房字[1995]010号,八层以上(含八层)：0.70元/㎡ 7层以下2.3。 5、水泥押金 2 小计 115.7 四、前期工程 1、规划设计费用 45 按照45元/平米的概念与施工图费用收取。 2、可行性研究 5 按照5元/平米。 3、测绘、水文、地质、勘探
44、 5 按照5元/平米收取。 4、三通一平 0 政府提供。 5、开办费用 0 6、各种报批报建设费用 2 按照2元/平米收取。 7、临时设施 0 小计 57 五、建安工程费用 1、桩基础 8
45、0 小高层桩基础费用可以较低。总额800多万，分摊到9万多方建筑面积。 2、一般水电安装及设备安装含电梯水泵等 100 3、土建工程 1000 4、门窗工程 186 双层中空玻璃380元/平米，每户25平米左右，分户门1000元/平米。 5、消防工程 10 6、人防 230 人防工程2300元/平米，约1万平方。提供 7、地下车库、半地下车库、
46、地面车位 小计 1606 六、基础设施费用 1、园林景观 80 2、室外工程 18 道路面积6700平米，200元/平米。 3、小区外待建市政道路。 32 道路面积13700平米。300元/平米。24米管线沥青 4、给排水工程 含中水工程。 30 5、河道治理 124 方案一。
47、涵洞。 6、供电工程 100 电力投入增大。 7、燃气工程 35 8、智能化工程 30 中电项目智能化投入更高。 9、有线电视 10 10、通讯工程 10 小计 469 7.67% 七、公共配套设施
48、 1、社区中心 81 社区中心5000平米，土建900元/平米，设备及装修600元/平米 2、居委会 0 合计750万，换成全部建筑平方的成本为65.4元/平米。 3、物业管理用房 0 4、配电房，泵房 0 小计 81 八、开发直接费用 5921.67 九、不可预见费用 17.44
49、按照200万的不可预见费用计算，折合17.44元/平米。 十、开发间接费用 10 包括编标、审计、竣工手续等,按照115万计算。 十一、期间费用 1、管理费用 59.22 1% 费用按上述一-七之和的1%测算 2、财务费用 384.91 6.50% 费用按上述一-七之和的6.50%测算 3、销售费用 148.04 2.5% 费用按
50、上述一-七之和的2.5%测算 小计 592.17 总投资合计： 6541.28 销售价格： 7200 销售毛利 1278.33 销售收入－销售直接成本（开发直接成本） 税前利润 658.72 销售收入－总投资 税后净利润 441.34 税前利润×（1－企业所得税率33％） 销售毛利率 17.75% 销售毛利/销售收入 销售净利率 6.13% 税后净利润/销售收入 总投资回报率 6.75%
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