商业管理服务执行计划书(12)(1).docx

呼和浩特艾博电子城】
商业管理服务执行计划书

承蒙邀请，深圳博策管理顾问公司就参与呼和浩特艾博电子城项目，提供商业管理服务与发展商艾博云斯和销售代理长城创展达成初步的合作意向。在此基础上，我司人员专程赴呼和浩特市对艾博电子城项目进行了实地考察。通过对呼和浩特市的通讯、电脑、数码等电子行业的市场经营状况和艾博电子城项目的整体情况的考察和与项目楼盘销售人员的交流，我们对项目有了一个较为全面、直观、清晰的认识。
综合目前我们所了解到的项目实际状况，结合发展商对楼盘销售和市场经营定位的需要，现提交艾博电子城商业管理服务执行计划书，请予审核。

【艾博电子城项目现状】

中山东路是目前呼市经营通讯电子产品相对集中的区域，该区域周边汇集了包括中国移动、联通、网通、普天等在内的大大小小数十家经营移动通讯产品的商家。建设中的艾博电子城和赛博诚信数码广场隔街相望同处该电子商圈。双方主体经营定位类似，都是以经营通讯电子数码类产品为主题的电子专业商场。赛博诚信数码广场经营体量大于艾博电子城，其加盟“赛博”品牌，对经营商家具有一定的号召力。作为共处同一商圈、定位同一类型的电子数码商城，目前双方均处于招商阶段，不可避免的存在争夺商户资源的问题。据我们了解，目前博诚信数码广场在工程装饰、商户招商及开业进度方面都先于艾博电子城，对艾博电子城现阶段的招商和销售将造成一定的冲击。赛博诚信数码广场将是艾博电子城招商和后续经营中最直接的竞争对手。

【商业管理服务工作内容】

一、 商业管理服务任务期限：
自双方签订项目管理服务正式合同起至项目正式开业后3个月。

二、 管理服务工作内容：
深圳博策管理顾问公司在项目管理服务期内将可为艾博电子城提供以下商业管理顾问服务：
（１）配合项目楼盘销售的需要，合理可行的制定艾博电子城－１层至５层商场部分和６－１３层写字间部分的招商规划。在服务期内安排４名专业人员组成项目管理服务小组进驻艾博电子城，依据项目经营规划组织实施商场招商、企划推广、营运管理及管理培训工作。
（２）服务期间委派２名资深管理专家定期到项目现场巡访，指导项目小组人员开展工作。
（３）协助发展商组建项目物业管理和商场营运管理机构，建立完善的商场营运管理架构和岗位管理制度，提供商场营运管理、物业管理和租赁商户管理操作手册。
（４）为商场基础管理人员提供下列课程内容的培训：
★ 招商谈判技巧
★ 营运督导管理
★ 商业服务管理
★ 市场推广及广告宣传策划
★ 自营/租赁商户管理
★ 人事管理
★　财务管理（根据需要选择提供）
（５）协助组织开展以下各项推广活动：
★ 招商期间媒体广告宣传推广。
★ 商场试营业前的宣传活动。
★ 卖场营业气氛的营造及公共空间的装饰美化布置。
★ 开业典礼及开业期间的宣传推广活动。
★ 节假日期间的促销宣传推广。
★ 开业后的市场宣传推广。
（６）对项目整体装饰效果和公共设施的配置；出入口、公共通道、照明、店牌、广告位、指示系统的设立出具指导性建议。
（７）出具与项目招商、营运有关的规划设计图和实施方案的说明资料。
（８）对商铺/柜台布局、结构和装修出具指导性方案。

三、艾博电子城为商业管理工作提供的配合：
★　提供上述项目管理工作所需的办公室及相关设备用品。
★　按项目管理及市场推广需要分阶段有针对性的投放媒体广告配合宣传。
★　提供有关市场调查资料、现阶段招商销售情况、租赁合同文本、招商手册、宣传印刷品及其他与项目有关的文件。
★　提供用于招商工作的专用车辆。
★ 提供管理计划内容所涉及的其他相关配合。
【商业管理服务收费标准】

深圳博策管理顾问公司按上述项目管理服务内容收取艾博电子城以下两项服务费用：
１、项目招商代理服务费：
项目招商代理服务费按照实际完成的招商面积，以租赁合同约定的一个月标准租金的总额提取。该费用的支付方式为商场与招商商户签署租赁合同后，在每个月末累积向我司支付一次。
２、 项目商业管理顾问服务费：
项目商业管理顾问服务费总额为人民币5０万元。该项费用将按项目管理工作进度分六期收取。
第一期：在签订商业管理服务合同后支付总额的２０％，计人民币１0万元。该期费用主要用于预支项目工作人员首月工资和工作人员赴项目的差旅费、食宿交通、招商前期市调查摸底、联络目标客户等前期启动费用。
第二期：在项目人员到达项目后３日内支付总额的１０％，计人民币５万元。
第三期：总体招商完成３０％，支付总额的２０％，计人民币1０万元。
第四期: 总体招商完成６０％，支付总额的２０％，计人民币１０万元
第五期：总体招商完成８０％，支付总额的２０％，计人民币10万元。
第六期：本项目商业管理合同期满后３日内支付１０％，计人民币5万元。
下列项目费用不包含在我司收取的项目管理和招商服务费用之内：
ａ、项目宣传推广所涉及的费用，如道具、广告、印刷等费用。我司仅提供建议或负责接洽，在提交费用预算获得发展商批准后由发展商提供费用安排实施。
b、因招商工作需要，经发展商同意可据实报效的招待费、交通费等。

【艾博电子城招商工作规划】

由于面临赛博诚信数码广场同质化经营的竞争压力，艾博电子城有必要对前期的经营规划进行适当的调整。但由于目前艾博电子城前期制定的销售和招商经营规划正在实施中，调整招商经营规划必须兼顾现有已销售和出租商铺（柜台）的实际状况。为了不影响现已租售的商铺（柜台），同时以合理的商业经营规划组合更好的满足商业经营的需要，我们在不整体改变原有规划格局的基础上，适当调整各楼层经营项目组合。
据了解，目前艾博电子城一楼商铺（柜台）的租售已基本完成，由于各商家实力参差不齐，在无法按目标品牌组合规划的情况下，我们必须要求位于一楼临街店铺及主入口至扶梯口区域的店铺（柜台）经营商家在货架装饰、货品选择、陈列布置上必须做出良好的形象。对于达不到要求的商家宁愿毁约解除合同，否则１楼杂乱的形象将会直接影响到商场２楼以上楼层的招商，特别是主体店的招商。
我们对楼层经营规划总的原则是：在符合市场经营定位的基础上，通过各楼层经营项目的特色化、互补性的有机组合，为商家搭建良好的经营平台，营造艾博电子城良好的营商环境，满足经营商家和消费者的需求，为艾博电子城未来商业经营发展奠定良好的基础。

艾博电子城楼层经营规划：
方案一（综合型经营项目组合，详见平面规划图）
－１楼：二手手机交易市场　　移动通讯客户维修服务中心
１楼：移动通讯营业厅、形象店、专营店、体验店、移动通讯产品配件、数码冲印店等
２楼：消费类数码电子终端产品（主要包括数码相机、摄像机、CD、MD、MP3、掌上电脑、随身DVD等）、电脑外设、配件、移动存储、耗材、电脑软件、网络产品等
３楼：品牌电脑专营店、笔记本电脑专卖店、电子办公设备、维修服务中心
４楼：美食广场、电子游戏城、音像制品店、科技书店、
５楼：书吧、网吧、电脑培训教室、英式桌球室、乒乓球室、茶艺馆、美容美发

方案二：（主体店经营项目组合）
－１楼：美食广场　电子游戏城
１楼－５楼：　整体引进主体店进驻。（如赛格电子市场、百脑汇电脑市场等）

【招商政策调整建议】

１、调整１年租赁合同期的限制，根据租赁商家经营的需要，可灵活的签订１－３年期限的租赁合同。跨年度租金可按５－１０％幅度递增。
２、调整目前按年租金单价计算收取租金，将年租金单价折算为月租金单价，租赁商家按月租金单价每月或每季度定时缴纳租金。
３、 为培育市场，扶持经营，增加租赁商户进驻经营的信心，建议对租赁商户提供２－３个月的免租优惠，免租期内只收取管理费和水电费。

【销售政策建议】

建议对非自营的投资型业主采取发展商提供三年保底返租的销售政策，投资型业主每年可获得由发展商提供不低于投资总额１２％的保底返租租金。三年保底返租租金按年度递增５％。投资者在首三年保底返租期内可稳定的获得投资总额３７.８％的投资回报，对于按揭投资者来说足以以租养供，相信此举可更好的增加投资者购买艾博电子城商铺的信心，有效的带动和促进商铺的销售。

【招商方式】

根据项目经营规划，招商将采取以下途径进行：
１、 数码电子类经营项目可通过引进有影响力的主力知名品牌的厂商、代理商进驻，以此带动相关配套品牌的招商。目标品牌包括：
电脑：IBM、SONY、松下、东芝、三星、JVC、LG、苹果电脑、惠普、康柏、宏基、联想、方正、海尔、长城、TCL、清华同方、急先锋、实达等
电脑外设：佳能、爱普生、惠普打印机等。
数码产品：SONY松下、佳能、富士、松下、三星、尼康、奥林巴斯等。
２、 其他配套服务类别的经营项目可在呼市本地寻找相关的商户资源。美食广场、电子游戏机等大型项目除本地资源外也可考虑整体在深圳等地引进。
３、整体引进经营IT电子数码产品的主体店进驻。候选目标品牌包括：北京百脑汇、深圳宝安电子城、深圳远望数码商城、香港东泽、深圳顺电、南京苏宁、北京国美等。
４、 在项目主体店引进不成功的情况下亦可考虑加盟冠名的方式。目标如北京百脑汇、深圳赛格电子市场、宝安电子城等。
５、 非主流品牌和相关配套的品类小商户的招商主要在呼市本地寻找资源。如IT电脑类产品的经营商家可在禾太电脑广场、朝阳电脑村等地发掘。

【商业管理服务工作进度计划】

a) ２００４年３月２０日确定招商代理合作方案。
b) ２００４年３月３０日确定项目招商人员进驻艾博电子城。
c) ２００４年４月３０日前商场整体招商达到５０％。
d) ２００４年５月２０日商场试营业前整体招商达到７５％。
e) ２００４年６月２０日整体招商达到９０％以上。

【关于写字楼招商工作计划】

艾博电子城６－１３楼写字间部分的招商实施将在项目内外装饰工程基本完成及公共设施投入使用后正式展开。在进驻项目前期，我司将在进行商场招商的同时，对当地写字楼市场供求状况，客户渠道等进行详细的调查摸底，目标重点放在通讯数码电子行业的本地及外地驻呼市的的公司、分支机构客户。其详细的招商执行方案将在项目人员进驻后展开详细的市场调查，根据实际情况另案提交。

【关于项目的后续商业管理服务】

按本计划约定，我司为本项目提供的商业管理顾问服务将在项目正式开业三个月后结束。如需我司在此之后阶段继续提供商业经营管理，双方可在项目开业后根据需要另行协商合作条件。

【关于项目的物业管理服务】

　　本公司与香港高力物业管理公司就在招商期和开业初期为本项目提供物业管理顾问服务已进行了初步的意向性沟通。由于双方未确定正式合作意向，现初步商谈的合作方式为：香港高力物业为本项目提供挂牌物业管理顾问服务，挂牌物业管理服务的费用大约为１５０００元/月。具体提供物业服务的合作细节有待与发展商进一步洽谈后协商确定。