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1、 目 录 n 市场整体形势 n 市场推/销状况 n 住宅市场分析 n 写字楼市场分析 n 公寓市场分析 n 别墅市场分析 n 商业市场分析 n 二手房市场分析 n 土地市场分析 n 政策动向 n 壹壹年形势展望 第一部分：市场整体形势 2010年，“史上最严”的楼市调控政策出台。从“国十一条”“国十条”到“9.29新政策”，调控不断加码，措辞越来越严，措施越来越狠。为了抑制投机炒作，各地纷纷出台限贷、限购、限外令，部分城市甚至还限年龄。而在开发商这端，相关部委也通过打击囤地及捂盘销售，督促开发商加快开
2、发、增加供应。从调控效果来看，尽管今年的调控一波紧似一波，但从楼市的发展态势来看，今年的调控尚未对开发商造成明显的消极影响。 鉴于2010年楼市调控政策频繁而严厉，甬城楼市四区全年成交量相比“井喷”式的2009年，整体下降幅度约达48%。尽管2010年”史上最严格“的楼市调控没有明显调低甬城房价，但也遏制了房价上涨过快的趋势，同时对楼市成交量则构成了很大的杀伤力。根据市房产交易中心发布的各月度数据，2010年全年，市六区共销售商品住宅15427套，相比2009年下降约52%；市六区二手住房共成交21148套，相比2009年降幅为48%。 第二部分：楼市推/销状况 2010年全年，宁波
3、市区（市六区）总共新推出面积为387万平方左右，总量较去年全年有所下降，其中推盘量最大的为鄞州区、北仑区和高新区，分别为76.43万平米、71.31万平米和67.3万平米，分别占到了市区新增供应量的21%、18%和17%。在新增物业构成类型方面，住宅占据总量将近八成，达到了306.52万平米，公寓占据了11%，办公和商业分别占据了7%和3%。 2010年新增供应一览表： 楼盘名称 开盘时间 区域 建筑面积（万方） 物业类型 宁波大公馆 2009-12-26 海曙 4.2 公寓、商铺、公馆 新城名苑 2010-1-23 鄞州 7.4819 酒店式公寓,公馆,高层
4、 恒元中心 2010-1-1 鄞州 2.7157 写字楼 金湖世家 2010-1-1 鄞州 2.6 公寓、写字楼 唐家湾1期悦府 2010-2-1 江北 14 别墅 中海雍城世家 2010-2-1 鄞州 47 别墅 高层 小高层 钱湖天地云庭 2010-4-10 鄞州 8.394 商铺 公寓 高层 雅戈尔长岛花园 2010-4-16 江北 32 住宅 别墅 世贸广场 2010-4-16 镇海 16 公寓 住宅 写字楼 卡纳湖谷 2010-4-17 东钱湖 4 别墅 奥克斯中央大厦 2010-4-23 鄞州 6
5、91 写字楼 江北万达广场 2010-4-26 江北 50 公寓、商铺 康城阳光BOSS领馆 2010-4-28 鄞州 5.4037 公寓 别墅 晴园 2010-4-28 鄞州 15 住宅 红巨大厦 2010-5-2 鄞州 6.0898 写字楼 商铺 中河名庭 2010-5-7 鄞州 2.2 普通住宅 商铺 合生国际城2期 2010-6-1 镇海 55 住宅 别墅 永和居易 2010-6-10 海曙 14 住宅 创新128 2010-6-19 鄞州 15.65 公寓 写字楼 高层 多层 翡翠湾 2010-6
6、19 高新区 13 公寓 别墅 鼓楼广场 2010-6-22 镇海 2 商铺 公寓 宁波国际金融中心 2010-6-1 江东 55 写字楼 维拉小镇 2010-6-29 江北 24 别墅 财富峰汇 2010-7-1 鄞州 3.3713 写字楼 四季云顶 2010-7-3 鄞州 15 住宅 雅戈尔香湖湾 2010-7-4 鄞州 24 别墅 东郡名苑 2010-7-15 高新区 3.9315 别墅 高层 小高层 奥利赛凤凰水岸 2010-7-17 高新区 11 住宅 公寓 江南一品 2010-7-31
7、 高新区 37 住宅 写字楼 商铺 公寓 城市金领 2010-8-8 海曙 3.9315 普通住宅 公寓 东一时区 2010-8-21 北仑 9.6409 公寓 写字楼 小高层 21码头 2010-8-22 海曙 13 公寓 商铺 太平洋时代中心 2010-8-22 北仑 5.5858 公寓 写字楼 商铺 新港商务广场 2010-8-25 北仑 2.7 商住楼 商铺 多层 银亿海德花苑 2010-8-27 江北 16.2862 普通住宅 商铺 世茂世界湾2期 2010-8-29 北仑 70 住宅 商铺 写字楼 一品江
8、南 2010-9-10 北仑 8.6574 普通住宅 联盛商业广场搜秀城 2010-9-11 鄞州 40 公寓 商住楼 商铺 青林湾4期观津 2010-9-15 海曙 11 住宅 公寓 别墅 戚家名庭 2010-9-23 北仑 3.0161 普通住宅 多层 宁波南洋航空大楼 2010-10-15 鄞州 3.2131 商住楼 写字楼 摩根国际 2010-10-17 北仑 7.3888 写字楼 酒店式公寓 雅戈尔御玺园 2010-10-28 鄞州 11 普通住宅 别墅 长岛花园2期 2010-11-1 江北 32 普通住
9、宅 别墅 青林湾5期观泓 2010-11-6 海曙 12.0963 普通住宅 高层 富邦世纪商业广场 2010-11-12 北仑 34 商住楼 写字楼 公寓 商铺 招宝广场 2010-11-13 镇海 4.1157 商铺 公寓 世茂世界湾 2010-11-15 北仑 70 住宅 写字楼 商铺 金东岸 2010-11-17 高新区 4.343 普通住宅 公寓 银亿海悦花苑 2010-11-19 镇海 16 普通住宅 写字楼 和协风格璟院 2010-11-21 鄞州 10.8 别墅 澳洋家居购物广场 2010-11-23
10、 鄞州 15 写字楼 公寓 商铺 多层 星城半岛 2010-11-25 镇海 4.5155 住宅 公寓 高层 小高层 宏时中央风景 2010-11-29 北仑 5.7 公寓 高层 金色广场 2010-12-1 镇海 8 住宅 别墅 写字楼 香槟水郡 2010-12-7 鄞州 2.5 普通住宅 商铺 京华茗苑 2010-12-8 北仑 20 住宅 公寓 高层 皇冠花园3期 2010-12-9 高新区 16 商铺 公馆 高层 恒威君园和庄 2010-12-11 鄞州 10 别墅 金地·东御 2010-12-12 高新区
11、 13.9 普通住宅 别墅 和美城 2010-12-18 高新区 24.3 公寓 黄金海岸五期 2010-12-18 北仑 24 普通住宅 世茂海滨花园 2010-12-19 北仑 50 住宅 公寓 别墅 润和园 2010-12-23 高新区 4 商铺 高层 维科上院C区 2010-12-25 海曙 22 普通住宅 万科金色城市 2010-12-29 鄞州 17 普通住宅 （数据来源：合润地产研展部） n 各区推出物业类型面积： 单位：万平方米 物业类型 海曙 江东 江北 鄞州 东钱湖 高新区
12、 镇海 北仑 合计 住宅 41.02 0 46.98 52.1 4.19 62.24 41.88 58.11 306.52 公寓 12.55 0 5.13 10.23 0 5.06 0.93 9.22 43.12 商业 0 0 0 4.47 0 0 2.6 3.99 11.06 办公 0 16.32 0 9.63 0 0 0 0 25.95 合计 53.57 16.32 52.11 76.43 4.19 67.3 45.41 71.32 386.65 （数据来源：合润地产研展部） 由上
13、表看来，2010年宁波市区新推出的物业中，鄞州区仍然是新增供应量最大，类型最齐全的区域。具体的物业新增供应量分布，住宅主要分布于高新区、北仑、鄞州；商业则因鄞州的联盛商业广场、澳洋家居购物广场的开盘和北仑新港商务广场、富邦世纪商业广场的开盘而主要分布于鄞州和北仑；办公则主要分布于江东和鄞州，这种分布态势也基本符合宁波市城市总体规划的中远期规划的愿景。 n 各区新增面积比例： 从2010年宁波市各区域新增供应的角度来看，目前鄞州的新增供应仍旧是宁波市区供应的主力，高新区则因翡翠湾、江南一品、凤凰水岸，金地东御等项目的开盘而较09年的供应比例有较大上升，达到市区新增供应的17%。同样，
14、北仑因世茂世界湾、世茂海滨花园、一品江南，戚家名庭等项目开盘较09年的供应比例有较大上升，达到市区新供应的18%。 n 2010年新开楼盘各物业类型面积比例： 2010年，宁波市区新增物业类型在结构上没有太大的变动，仍以住宅为主，其占到了总量的七八成，较去年的比例有小幅提高。 n 2010年住宅销售面积 单位：万平米 年份 新增供应 住宅销售量 市场存量 2008 255.84 137.17 173.62 2009 262.37 305.39 25.47 2010 239.50 201.36 110.14 （数据来源：合润地产研展部）
15、 第三部分：住宅市场分析 n 市六区成交面积比例 从上图可以看出成交面积最多的是在鄞州区占35%，主要是由于鄞州区所在售的楼盘较多，其次是海曙区占15%，排行第三的是镇海区占12%。 海曙区 2010年,海曙区新增住宅供应量为53.57万平方米, 区域主要新开楼盘：青林湾5期观泓、维科上院、永和易居、21码头 区域评价：海曙区一直以来作为宁波市区的行政和商业中心，住宅推量相对其它区域较少，但在2009年有了明显增加。2010年因青林湾5期观泓、维科上院、21码头等项目的开盘，新推量有了量的突破，海曙区打破了以往住宅推量少的局面，市场欣欣向荣。 江东区 2010年，江东
16、区无新增住宅供应， 区域评价：江东区新增供应极少，住宅市场空白。今年新增供应只有金融国际中心写字楼。大体上江东区可建设土地稀少，住宅市场已趋向饱和状态。 江北区（含江北北区） 2010年，江北区（含江北北区）新增住宅供应量为52.11万平方米， 区域主要新开楼盘：长岛花园、维拉小镇、银亿海德花苑 区域评价：江北区包括江北老城区和江北北区，其中江北北区包含了洪塘区块、慈城新城区及庄桥区块等远郊地段。今年江北推出的住宅产品主要为长岛花园和维拉小镇，别墅占住宅中的大部分比例，其余部分为普通住宅和公寓。现在江北地区配套设施都较齐全，再加上江北万达的开业，为江北楼盘的开发和销售又增加了有力条件
17、 鄞州区 2010年，鄞州区新增住宅供应量为62.33万平方米， 区域主要新开楼盘：和协风格璟院、万科金色城市、恒威·君园和庄 区域评价：鄞州的新增供应一直都是宁波市区的主力，随着鄞州南部商务区生活配套的日益完善，越来越多的开发商在鄞州区投资新楼盘，有普通住宅，公寓，别墅各种物业类型，鄞州区销售形势良好，这表明了消费者对鄞州区块住宅产品的认可和寄予的深厚期望。 东钱湖旅游度假区 2010年，东钱湖新增住宅供应量为4.19万平方米， 区域主要新开楼盘：卡纳湖谷 区域评价：现在，东钱湖区块在售的别墅项目主要有华润·卡纳湖谷，项目定位较高，并拥有自己的特色。经过一段时间以来的开发，
18、东钱湖的别墅项目已经渐入佳境，无论是生活配套还是产品本身，都比早期的东钱湖别墅有了较大提高。 高新区 2010年，高新区新增住宅供应量为67.30万平方米 区域主要新开楼盘：绿城皇冠花园三期、凤凰水岸、金地东御 区域评价：该区域因东部新城的兴起而迅速的升温，现在高新区的住宅市场已日趋成熟。今年住宅产品供应量有大幅度的提高，在整个宁波市住宅供应量排第二。主要因为新区土地资源多，是未来城市的发展方向，潜力巨大。 镇海区 2010年，镇海区住宅新增供应量为42.81万平方米， 区域主要新开楼盘：合生国际城2期、银亿海悦花苑、星城半岛 区域评价：镇海作为面向杭州湾开放式空间布局结构的中
19、心区域，发展迅速。合生创展、维科置业、保亿置业等知名房地产企业的陆续进驻，使得镇海逐渐成为购房者投资置业首选区域之一。同时，舟山跨海大桥的通车，也引来部分舟山购房客登陆镇海。 北仑区 2010年，北仑区住宅新增供应量为67.33万平方米， 区域主要新开楼盘：世茂世界湾2期、一品江南、戚家名庭 区域评价：今年北仑住宅产品依然很多，新开楼盘相对有所增加。主要是世茂世界湾和世茂海滨花园。楼市成交量可观，房价略有涨幅，但北仑房价依然低于宁波市区商品房均价。由于北仑目前较低的房价以及住宅市场的的日趋成熟，北仑购房客户一直都络绎不绝。 n 2010年住宅每月价格变化（市六区）： 单
20、位：元/平方米 年份 一月 二月 三月 四月 五月 六月 七月 八月 九月 十月 十一月 十二月 2005 4819 4034 4331 5449 5770 5014 5224 4650 4620 6565 6306 5936 2006 5811 5977 5753 5207 5559 5772 5861 5966 5831 5665 5602 5896 2007 5789 5911 6205 6197 6239 6563 6759 6990 7549 7163 7692 7662 200
21、8 7532 7932 9011 8955 9635 8869 9864 10336 9763 9065 7923 10430 2009 7500 8624 9271 8912 9275 10027 9813 10764 11230 11711 13009 12530 2010 11736 12777 14675 18582 18385 14147 14302 14744 14243 15559 18085 16978 （数据来源：合润地产研展部） 我们从上图可以很明显的看出，今年的房价在09年步
22、步高升的基础上再是突破新高，成交均价已达到16000元/平方米，虽有“史上最严”的楼市调控政策频频出台，但只能遏制房价的进一步上涨步伐，总得来说房价还是走上涨趋势的，主要由于今年几个高品质的别墅楼盘的热销，拉高了总得成交均价，从历年的成交均价走势来看，很明显是呈一个节节高升的状态，09年至今的成交均价上涨速度相对偏快，今年的房价由于政策的控制，特别是四五月份的成交均价，与其他月份相比，落差较大，说明政策的调控效果还是非常有效的。 n 2010年宁波各区域住宅成交均价分析（市六区）：
23、 单位：元/平方米 区域 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 海曙区 17185 13361 16654 17315 16495 14308 14397 15169 15748 16113 17540 20627 江东区 11529 21159 16939 23091 15710 19890 12002 13181 17924 14478 18706 12668 江北区 19610 24
24、757 23914 29708 29645 31191 28133 30219 27910 30564 35100 35630 江北北区 12154 11910 12902 12520 13406 12814 11757 12154 13504 14185 14334 14370 科技园区 16079 15650 16767 17202 15111 15426 15279 13554 17497 17227 14148 16563 鄞州区 12745 16257 16159 17731 16942 19726
25、 14076 14235 13609 14931 25731 20939 东钱湖度假区 13989 8899 12077 30740 25459 15127 9628 36756 28044 32542 27762 30996 镇海区 15307 9889 12929 11528 11265 10878 11206 12320 14156 7849 10273 10185 北仑区 5871 6276 5657 7844 5369 4039 3574 5450 9546 8902 7849 9546
26、我们从各区域的成交均价来看，江北区及东钱湖度假区由于在售楼盘不多，再加上高品质别墅的热销，成交均价相对较高。江北区成交均价达到29000元/平方米，主要是由于长岛花园的高层及别墅热销，提高了江北区整体的成交均价；东钱湖度假区主要是由于中海·东湖观邸、卡纳湖谷山庄的热销，成交均价相对也较高；鄞州区的成交均价走势相对稳定，但由于御玺园、香湖湾、中海·雍城世家等几个高品质的楼盘的热销，最后两月成交均价也步入到20000元/平方米，总体来看，今年每个区域的成交均价都有小幅的上涨。 n 2010年宁波每月的住宅成交面积分析（市六区）： 我们从今年每月的成交趋势来看，四月份的成交面积31.87万方
27、排行第一，在全国楼市普遍量价飚升的背景下， 4月17日“新国十条”出台，要求二套房贷首付不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，部分地区甚至停发三套房贷，外地购房也受到限制，以致5到8月份宁波楼市就暂进休眠期，成交量大跌；九月份的成交面积27.31万方排行第二， “金九”现象非常明显，主要由于开发商都不约而同地集中开盘及新开楼盘的热销，如江北北区的海德花苑，北仑区的世茂世界湾花园，海曙区的青林湾，还有由于市场本身也处于回暖迹象，国家调控后一直处于观望的刚性需求者，也都“按耐不住”纷纷购买，以致成交量直线上升，9月29日的“国五条”拉开了今年二次调控的序幕，以致十月、十一月成交量下降
28、到十二月份，由于新开楼盘较多，成交量又上升。 n 2010年宁波各区域住宅成交面积分析（市六区）： 单位：平方米 月份 江北区 江北北区 江东区 海曙区 鄞州区 高新区 东钱湖度假区 镇海区 北仑区 12月 11517.67 3508.93 2510.98 30480.97 68869.88 57252.97 4188.78 43653.81 42711.98 11月 5096.82 2991.15 1665.92 82696.1 50870.27 592.19 815.25 39070.74 11798
29、10月 10036.12 6259.23 2603.66 8002.46 81493.85 5946.32 2439.82 5858.89 22771.92 9月 5808.15 44676.23 1453.66 57144.25 85031.46 14957.42 4537.5 18335.39 41164.16 8月 7204.76 1659.5 443.3 12382.39 60105.06 26262.78 905.19 9242.62 5104.95 7月 3263.51 5312.25 376.29 60317.3
30、5 79165.71 31555.09 861.1 7114.62 2175.58 6月 4119.44 96000.47 814.36 28644.5 23307.07 2011.24 435.21 3393.13 7280.7 5月 23492.08 1840.71 1888.28 570.26 34522.67 3659.73 1550.12 7068.79 11374.79 4月 85048.13 8582.02 4123.77 3670.29 76567.22 11988.84 8004.36 101142.83
31、19567.62 3月 8806.48 28449.19 3761.27 7111.87 59547.64 10759 3049 11714.31 15081.52 2月 684.13 4546.45 278.25 2726.87 11599.04 1285.59 184.9 1672.2 7181.95 1月 477.71 2706.48 2323.24 1775.81 74331.7 4084.51 2126.06 8425.12 24163.98 2010年宁波市六区住宅成交面积206.18万方，鄞州区成交面积70.54万方排
32、行第一；海曙区成交面积29.55万方排行第二；排行第三的是镇海区成交面积25.67万方。 n 2010年宁波市四区住宅成交面积分析： 我们从每月成交均价的走势来看，从1月份成交均价13007元/平方米到12月的成交均价几乎是月月上涨，没有下降的现象，特别是4月份的成交均价23248元/平方米，到5月分后均价有所收敛，主要是由于4月17日“新国十条”的出台，有效遏制了房价上涨过快的势头，但总体上成交均价现已有17500元/平方米，今年的房价可谓涨幅惊人！ 第四部分：写字楼市场 n 2010年宁波每月的写字楼成交面积分析（市四区）： 单位：平方
33、米 成交面积 一月 二月 三月 四月 五月 六月 七月 八月 九月 十月 十一月 十二月 合计 2009年 3181 21526 16835 13500 20882 86364 37060 55590 51370.88 66519 106261 128889 607977 2010年 54662 22758 29186 59991 38470 42145 25801 86963 21679 27821 41995 42715 494186 （数据来源：合润研展部） 2010年宁波市四区写字楼成交近4
34、9.42万平方米，与09年相比，同比减少11.37万平方米，按每月的成交量来排，八月份的成交面积86963.04平方米排行第一，主要是由于江东区的宁波国际金融中心的热销，成交面积有54578.92平方米，占了该月成交量的63％；排行第二的是四月份成交面积61986.85平方米，主要是由于鄞州区的红巨大厦、奥克斯大厦等几个楼盘的热销，总体来说今年写字楼的成交量还算是比较稳定的。 n 2010年写字楼供销情况 单位：万平米 年份 供应面积（万平米） 销售面积（万平米） 2005年 44.8 26.3 2006年 81.9 51.9 2007年 90.1 55.2 20
35、08年 106.8 25.8 2009年 104.2 60.8 2010年 25.95 49.41 （数据来源：合润地产研展部） 2010年写字楼的供应量仅有25.95万方，销售量有49.41万方，主要是由于09年和08年的大供应量，其中南部商务区占了大部分的供应量，到2010年大量的存量就体现出来，虽然从供应量上比今年的供应面积最少，但从销售量上比，成交量虽比去年少，但还是比较可观的。 n 2010年写字楼各区的成交面积及均价 n 2010年各区写字楼的成交均价 单位：元/平方米 区域 江北区 江北北区 江东区 海曙区 鄞州区 高新区 东钱湖
36、度假区 镇海区 北仑区 12月 7805 8459 16785 15900 8657 6449 0 6654 7230 11月 0 9933 13366 16300 9337 7796 0 0 7427 10月 0 8471 15592 14202 9783 7278 0 0 5473 9月 6419 7847 12028 21941 9431 9270 0 6335 5770 8月 0 6939 12689 17524 9119 10343 0 0 0 7月 0 8323 1253
37、3 14087 8486 8839 0 0 6129 6月 6600 8457 10034 13615 10134 6762 0 7646 5929 5月 0 7130 7676 14975 9659 6298 0 5590 5790 4月 0 9622 13688 26708 10140 7572 0 6326 6587 3月 0 8767 13375 21394 7485 7725 0 5448 4947 2月 0 0 12002 26314 6642 6307 0 0 0 1
38、月 6102 8513 13427 18237 7144 8884 0 5471 5824 我们从各个区域的成交均价来看，海曙区的均价14000元/平方米以上，高的突破20000元/平方米排行第一，主要是几个老尾盘的成交：银泰国际、环球中心、时代广场；排行第二的是江东区成交均价最高的已突破15000元/平方米，主要的成交楼盘是：世纪东方商业广场、恒富大厦、泰富广场、宁波国际金融服务中心；排行第三的是鄞州区成交均价最高的已突破10000元/平方米,主要的成交楼盘是创新·128、恒元商务大厦、红巨大厦、奥克斯大厦、健宸大厦等。 n 2010年各区写字楼的成交面积
39、 单位：平方米 区域 江北区 江北北区 江东区 海曙区 鄞州区 高新区 东钱湖度假区 镇海区 北仑区 12月 4270.23 236.44 18324.52 363.53 11329.99 8190.98 0 2480.92 3388.92 11月 0 1195.35 3225.04 650.82 29717.3 7207 0 0 3170.23 10月 0 148.3 5865.61 1634.7 1
40、3662.43 6510.65 0 0 2001.81 9月 512.55 117.1 11137.45 938.45 6470.13 2503.56 0 1846.25 253.02 8月 0 165.44 59286.89 2072.6 16670.95 8767.16 0 0 0 7月 0 230.47 10400.37 4073.07 6191.41 4905.82 0 0 662.15 6月 1632.16 248.84 18029.19 1380.85 5811.57 15042.44 0 137
41、7.67 74.95 5月 0 104.16 9466.85 163.95 18021.99 10713.81 0 2486.66 253.02 4月 0 4598.23 15646.69 1030.32 27276.87 11439.62 0 1676.05 319.07 3月 0 349.18 8892.32 713.52 14395.76 4835.66 0 2708.82 80.86 2月 0 0 2589.05 427.6 6195.19 13546.46 0 0 0 1月 1692.75 355
42、57 11549.2 1313.31 30751.91 8999.87 0 1245.16 926.91 合计 8107.69 7749.08 174413.2 14762.72 186495.5 102663 0 13821.53 11130.94 我们从各区域的成交面积来看，鄞州区成交面积18.65万方排行第一，主要是由于该区域的在售楼盘较多，如南部商务区是宁波写字楼最集中的区域，是宁波“中提升”战略的重点区域，在写字楼方面总投资120亿元、总开发面积50公顷，由71幢商务楼宇组成的南部商务区占据了绝对的供应量，奥克斯中央大厦、红巨大厦、创新·128、
43、健宸大厦等都将成为宁波顶级写字楼的代表；排行第二的是江东区成交面积17.44万方，主要是由于宁波国际金融服务中心的热销，及世纪东方商业广场、恒富大厦、泰富广场等的成交；排行第三的是高新区成交面积10.27万方，主力成交楼盘是宁波研发园、科贸中心。 第五部分 公寓市场分析 作为写字楼细分市场之一的酒店式公寓渐渐成为投资客们寻找突围的一扇窗口，像新城名苑、江北万达公寓、东一时区、金达利21码头、金湖世家、钱湖天地等都取得了不俗的成绩。酒店式公寓独特的商业特性决定了其自住投资两相宜的本质，这是其成为新政调控下投资焦点的原因之一。与普通住宅相比，酒店式公寓不仅适合追求时尚的年轻置业人群，也能够满足
44、有投资需求的商务人士。自楼市新政调控后，酒店式公寓成了商业地产的洼地，也成了财富增长的新源泉。 n 2010年宁波市四区公寓成交走势 我们从每月的成交面积来看，1月份的成交量最大有8.9万方，主要是由于几个新开楼盘的热销，主力销售楼盘是江北区的万达商业广场总销532套，成交面积28212.36平方米，成交均价为10770元/平方米；鄞州区的新城名苑成交185套，成交面积11416.23平方米，成交均价为15754元/平方米；海曙区的宁波大公馆成交187套，成交面积8168.22平方米，成交均价为17786元/平方米；其次是8月份的成交量6.36万方，主要由于新开楼盘江南一品花园公寓及金
45、达利21码头的热销，江南一品花园公寓成交372套，成交面积14997.44平方米，成交均价15233元/平方米；金达利21码头成交155套，成交面积5997.57平方米，成交均价15350元/平方米。 我们从每月的成交均价来看，4月份的成交均价最高15279元/平方米，较高的成交均价楼盘是宁波大公馆成交均价18783元/平方米、外滩风景成交均价22932元/平方米；其次是3月份的成交均价15163元/平方米，较高的成交均价楼盘是环球中心成交均价30438元/平方米，宁波大公馆成交均价20022元/平方米。 n 2010宁波单身公寓综合指数（成交面积、成交金额、成交套数）较高的楼盘：
46、 1.江北万达广场属于第三代商业综合体，对江北万达广场的商业业态提出业态定位以中高档为主，至少引进世界500强企业3家，80％以上为国内外知名商家等要求，整个江北万达广场具体包括大型百货商场、商业步行街、娱乐楼、综合性生活超市等。 2.翡翠湾，由16席水岸别墅、独栋8层写字楼、2栋酒店式公寓、1栋高层办公和商业街有机组合。翡翠湾位于宁波高新区中央商务区，是宁波目前唯一的政府规划和指导之下的总部产业基地项目——高新区科技型总部基地（园）的核心部分，翡翠湾整个园区的地块总面积约255亩，涉及中国移动、镇海炼化等知名企业，对高新区和宁波市产业经济和总部经济起到有效的推动作用。
47、3. 金达利21码头总建筑面积约130000㎡，依托海曙商业副中心新星商圈核心地段，由W-Street商业模式商业别墅和近江小公馆构成的建筑群，即以商业别墅为主体的中央水系商业街区，其主力面积在300-600㎡。各主题区经由商业广场、景观建筑、步行街、露天廊道联系组合，集娱乐休闲、餐饮等多种功能为一体。 4.钱湖天地地处鄞州中心区核心位置，独踞规划中的BEST广场南翼，拥享BEST广场、万达广场、南部商务区三大商业主体配套。钱湖天地主楼为宁波首创28米挑空·主题精装空中别馆—“云庭”，采用分层主题式精装修，以夜景天幕、空中泳池、自有商业配套。 5.金湖世家共512套单身公寓
48、其中1#楼6层；2#楼12层。项目总建筑面积约26000㎡，面积从33-42㎡不等，整体设计强调空间尺度的合理性与精准性，根据功能及人体舒适需求进行合理安排，尺度比例恰到好处，大面积飘窗赠送，视野开阔，采光充足。 6. 新城名苑是由宁波南苑置业有限公司投资建设，座落于南部商务区西南区块，南边紧邻天高巷，北边为康泰中路，东边是南部商务区水街的延伸段，西侧接近蝶缘路，是南部商务区的三江口。 7.宁波大公馆，依傍百年历史的天一阁、大卿桥、朗官巷、咏归路等历史名胜，周边聚集效实中学、宁波实验小学、孙文英小学等众多名校，历史文化及人文底蕴氛围浓厚。同时宁波大公馆周边未来有1号、2号、
49、4号三条轻轨的站点，其中距离轻轨1号线大卿桥站步行约5分钟，且宁波大公馆距离宁波南站车程约5分钟，距离机场快速通道约15分钟车程，并拥有通往市区各个区域的公交线路，交通也极其方便。 8. 和美城位于宁波市斥资数百亿打造的东部新城CBD核心，毗邻国际会展中心，坐望市行政办公综合区、国际商业商务复合区、宁波城市世界门户区三大中心，比邻规划中的轻轨1号、5号线，靠近城市主干道，通途路、江南公路、世纪大道两横一纵捷达，交通便捷，周边商务及生活配套齐全。 9.绿城皇冠花园位于国家高新区核心位置，毗邻规划中高新区CBD,紧临东部新城及新行政中心。作为毗邻东部新城及新行政中心的人居新地标，
50、价值格局已经奠定。 10.金东岸既处于欣欣向荣的宁波国家高新区，又与宁波市未来行政中心“东部新城”紧相邻，双核幅射地带，带来的不仅是城市主干道的便捷交通和成熟齐全的商务及生活配套，更重要的是优美的生态环境也是本项目显著特色，金东岸东侧为大面积的城市绿地（院士公园）和风景水质极佳的金家河，双公园一水岸，围绕的自然风景，金家河以东是未来高新区最核心CBD版块。 第六部分：别墅市场分析 n 2010年宁波市四区每月别墅成交走势 2010年我们从每月的成交量来看，六月份的成交量最大97070.74平方米，主力成交楼盘是江北北区的塘家湾一期C区成交16套，成交面积5621.68平方米，
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