第二章不动产投资.docx

第二章 不动产投资
2.1不动产投资的形式和特征1
2.1.1不动产投资内涵及特征1
2.1.2 不动产投资的类型及特征2
2.1.3 不动产的投资回报3
2.2 不动产投资的价值分析4
2.2.1 影响不动产价格的因素4
2.2.2 不动产估价方法9
2.2.3不动产投资价值评估工具12
2.2.4资本化率的估计18
2.3不动产投资的风险26
2.3.1 不动产投资风险及其特征26
2.3.2 不动产投资的风险管理27
2.4房地产投资信托29
2.4.1 房地产投资信托29
2.4.2 房地产投资特性及收益影响来源31
2.4.3 REITs的全球发展34
2.5不动产融资领域的创新36
2.5.1不动产融资领域的创新36
2.5.2抵押贷款的创新41
资料阅读48
案例分析50
本章习题56
参考文献58

第二章 不动产投资
不动产是人类赖以生存和生活的基本条件，是一切经济活动的基础，为社会生活提供基本的生产和生活用品。而不动产投资是投资者以不动产为投资对象进行的一种投资获利的行为。尤其近年来，不动产业已逐步成长为国民经济的支柱产业，并对我国经济增长做出了令人瞩目的成就。不论是居民个人还是企业，越来越热衷于不动产投资活动，这就需要投资者对不动产投资的概念、价值、风险等相关内容有一个相对全面、科学的了解，这也是本章将要介绍的内容。
2.1 不动产投资的形式和特征
2.1.1 不动产内涵及特征
所谓“不动产”，依《中华人民共和国担保法》第92条规定：“本法所称不动产是指土地及房屋、林木及地上定着物。”可见，不动产（real-estate）是相对于动产而言的，它强调的财产和权力载体在地理位置上的相对固定性，具体是指土地以及建筑物等土地定着物，是权益和实物的综合体。目前，国内对不动产的用词尚不规范，鉴于此，若未作特别说明，本章适用的“房地产”一词与“不动产”含义相同。
房地产作为一种特殊的商品，除具有一般商品的共性外，还具有许多自身的特征。
（1） 地理位置的固定性
在房地产交易中，建筑物和土地是不动产，不具有移动性，流动的是其相关的权益（或权利），而不是房屋和土地实体，因此固定性是房地产与其他商品最大的区别。因而地理位置对房地产质量、功能和价格的影响比其他商品更为显著，这也就决定了房地产投资的地域性。
（2） 使用功能的多样性
相同功能用途的房屋和土地，利用方式可以不尽相同，同时就其本身的性质来说，又可以有多重不同的功能，如同样的一套房子，对于厂商可以做库房，对于居民可以做住房。房地产使用功能的多样性，同时也决定了房地产需求的普遍性，引发了房地产的开发竞争，有利于资源的优化配置。
（3） 投资和消费的双重性
随着人口的增加，房地产需求总量在不断地增长，而土地总量确实固定的因此从宏观来看，房地产的价格会不断上升，使它具有投资的特性，是现代社会防止通货膨胀及货币贬值的重要工具。另一方面，人们又可购买它来居住生活。由于现实中难以分辨房地产的投资性和消费性，人们购买房地产的目的往往两者兼而有之。
（4） 社会地位的象征
房地产作为一种资金密集型投资工具，其投资价值是十分巨大的。由于近年来房地产的价格会不断上升，投资房地产需要大量的资金，特别是对于拥有房产的人来说，不仅可以享受房产增值的潜力以及居住的舒适，更是一种身份和地位的象征。
表2-1 房地产投资类型及其特征
2.1.2 不动产投资的类型及特征

类型
主要价值决定因素
投资特征
首要风险

最可能的投资者类型
荒地
需求的扩张
便利的位置
旅行类型
计划/分区的最好用途
被动
缺乏流动性
有限的杠杆
价值升值获得回报率
无税收减值
资本利得征税
费用资本化
持有成本
资本升值的不确定性
投机者
开发者
价值储藏产业
住宅
扩张的人口
收入的增加
地理位置：便利程度、有利的暴露
威信
适度流动性
高杠杆
周期性的价值和收入增值带来回报率
税收减值
普通和资本利得征税
新建时的起步
管理：更大的计划需要雇用专业人士
高收入人群：从税盾中得益
适宜所有能够取得权益投资的投资者
写字楼
扩张的地方经济
地理位置的联系

威信/地位
租产的混合兼容性
活跃（除非只租给一个公司）
适度流动性
周期性的价值和收入增值带来回报率
税收减值
普通和资本利得征税
新建时的起步
管理：高水平服务的提供
竞争性的设施
逐渐过时的风险
随商业活动的位置变动
高收入者：需要税盾
适宜任何雇用专业管理人和去的初始权益投资的投资者
仓库
商业/工业活动
地理位置的方便运输型
耐久变动的结构设计
适度流动性
适度杠杆
周期性的收入增加带来收益率
税收减值
普通和资本利得征税
由于材料、设施和技术的变动而逐渐过时
退休人员：追求现金流和有限的管理
任何可以取得期初权益资本且追求税收庇护的投资者
临近的购物中心
沟通的增长
有效需求：人口和收入
与竞争对手比较而言的便利的地理位置
与花费类型有关的租产混合
有效的出租协商
适度活跃
适度流动性
适度杠杆
周期性的价值和收入增值带来回报率
税收减值
普通和资本利得征税
建立：合适的租客混合
管理：需要提供足够的专业化服务
闲置
竞争性设施
逐渐过时
相当富有者：需要进行大规模权益投资
任何能够运用税盾和其他好处的投资者
旅馆
地理位置：连接程度和便利性
需求：会议、旅游、度假、商务
设施和服务的综合
活跃
适度流动性
适度的低杠杆
周期性的价值和收入增值带来回报率
税收减值
普通和资本利得征税
管理：高度的租客周转率（专业化管理十分必要）
竞争性设施
任何可以利用税盾和有足够权益投资的投资者
较小的投资规模也适用于愿意经营和维护的投资者

2.1.3 不动产的投资回报
一切投资的目的都是为了获取某种形式的投资回报（return on invest-ment），而这些回报的来源一般可区分为：（1）收益；（2）升值；（3）价值收益。如购买支付利息的股票，能带来稳定的货币收益，因通货膨胀能产生某种程度的升值，以及如果公司利润增加还可能有价值收益。
作为投资的房地产包括不同类型的资产，起收益可能源于上述三种回报之一，也可能源于所有的回报。如下面所示：
• 仅有收益的投资-----抵押贷款；
• 仅有升值的投资-----持有未开发的土地；
• 仅有价值收益的投资-----建筑地块的开发 ；
• 三种收益类型都包括的投资-----收益性房地产，如公寓楼 。
房地产回报方式具有多样性，不可能将之与其他有效地投资形式进行全面比较，因为任何有意义的比较都必须考虑如何把一种特定的资产与可替代性投资机会联系起来。每个投资者必须在需求与目标、安全性及收益性间进行平衡，而且税收条款对每个纳税人的影响也不尽相同。投资选择问题就是这样的个人化行为，需要投资者谨慎的权衡优劣。
2.2 不动产投资的价值分析
对投资者而言，要进行房地产投资，无论是进行不动产开发项目投资还是开展置业投资，正确、客观地估算不动产投资的价值是至关重要的。不动产估价，亦称不动产价格评估，是依据影响不动产价值的各种资料，判定不动产以货币表示的经济价值。然而，与股票、债券等投资对象相比，不动产投资周期较长，从垫付资本到获利、收回投资一般需要经历一个较长的时期，而且，期间政治、经济等因素的变化使得不动产投资活动充满风险，风险与收益形影相随。因此，要正确、客观地评价不动产投资的现期收入与未来收益的关系，就要求投资者树立两大价值观念，即货币的时间价值观念和投资的风险价值观念。在此基础上，我们可以得到一个准则：考虑一个不动产投资是否可取的首要一点就是投资是否可以在一个必要的收益率上取得正的投资净现值（net price value）。下面我们先从影响不动产价格因素开始。
2.2.1 影响不动产价格的因素
不动产价格是不动产商品价值的货币表现，关系到不动产所有权和使用权在经济上的实现，不动产市场运行的市场秩序和资源的优化配置。它受到多种因素的影响，这些从不同的侧面，以不同的程度影响着不动产价格的评估。一般可以按两种方法对其进行分类。第一种方法是将影响因素分为一般因素、个别因素和区域因素。一般因素是指各个地区、各种类型的不动产价格水平都有所影响的因素；个别因素即不动产本身的个别特性中对不动产价格有所影响的因素；区域因素是指对某一区域范围内的不动产价格水平有影响的因素。
另一种分类方式主要是将影响不动产价格的因素分为供求因素、环境因素、人口因素、经济因素、社会因素、行政因素、心理因素及其他因素等。每一种因素还可以进行细分。以下综合两种分类方法对影响不动产价格的因素加以分析。
1． 供求因素
不动产的供给和需求是影响不动产价格的两个最终因素，其他因素最终都是通过影响不动产的供给与需求来影响不动产价格的。当供给一定时，需求减少，价格就会下降；需求增加，价格就会上升。同样，当需求一定时，若供给增加，供给就会下降；供给减少，价格就会上升。也即我们常说的供大于求，价格将下降；供不应求，价格将上升（见图2-1）；市场上的供给与需求量达到平衡时，这一需求量便是有效需求（图2-1中的E、F点）。
售价/租金
（供给曲线）

D1
F
（需求曲线）

E

D0

图2-1供给与需求曲线
数量

影响不动产经济供给的因素主要有:自然供给、社会需求、价格和计划和规划。在我国政府的计划和规划是决定供给的主要因素，计划松，供给量将增加；计划紧，供给量将减少。同样，规划的松紧也直接影响着供给的多少。规划使周围交通出行环境产生变化，是的价格曲线斜率变缓，不动产价格差价变小。影响不动产需求的因素有：人口数量、收入水平、消费结构和相关政策。
2．自身因素
不动产的自身因素也可以说是房地产的个别因素，是指房地产本身的个别特性对房地产价格的影响因素。自身因素主要一般包括土地和建筑物的自身因素，考虑到土地自身因素的重要性，此处仅讨论土地的自身因素。土地的自然因素包括位置、形状、大小、地势、地质、日照、通风、湿度、温度以及临界状态等。
（1） 位置、形状、大小（宽度、深度、面积）、地势、地质。一般来讲，位置好的土地带来的收益要高于位置差的土地，同时，要获得位置好的土地也要付出高于位置差的土地的代价。土地的形状多种多样，例如三角形地、矩形地、平行四边形地等等。由于它们的利用难易程度不同，一般认为矩形地更容易些，因此其价格会相对偏高，而其他形状的土地价格会偏低。而土地的大小一般来说，面积越大的土地由于在用途上有较多的选择可能，容易被利用，所以其价格也往往会高于面积小的价格。地势也就是土地与相邻地的高低关系比较，一般地，地势高的土地价格高于地势低的土地价格。地质条件与土地的承载力密切相关。地质条件的好坏又直接影响地基处理费用的高低。地质条件越好，土地价格就高；地质条件差，土地价格就低。
（2） 日照、通风、湿度、温度。这四个条件在一定合适范围之内，会增加土地的价格；相反，一旦超过了正常范围，如日照时间过长过短、湿度过大过小、温度过高过低都不利于生产和生活，土地的价格也会偏低一些。
（3） 临街状态。土地的临街状态对地价影响很大，一般可以分为路角地、双面临街地、一面临街地、袋地、盲地等多种情况。由于它们的利用价值不同，价格也不同。路角地价格最高，其次为双面临街地、一面临街地、袋地和盲地。
3．环境因素
环境因素课分为自然环境因素和社会环境因素。
自然环境因素包括:（1）各种噪声，如汽车、人群等可能产生的噪声，噪声过大，会使不动产价格下降。（2）环境污染，如废弃、废水以及各种垃圾若不及时处理，都会污染环境，致使水源及空气都会变质，会使该地区的不动产价格下降。（3）视觉环境，不动产周围的景观是美观，使人心旷神怡，也很影响不动产的价格。
社会环境因素：（1）交通的便利性，直接影响着人们的生活、学习和工作，因此，与不动产价格关系非常密切。（2）商业设施状况也会影响不动产价格，商业设施可以为人们的生活提供便利，会使不动产价格上升。（3）幼儿园、小学、中学及大学等教育设备完备，可以为人们提供受教育的机会，提高人们的素质，会使这一地区的不动产价格上升。
4．人口因素
不动产的需求主体是人。人口数量和人口素质以及家庭规模等对不动产价格有着重要的影响。
（1） 人口数量
人口数量与不动产价格呈正相关关系，人口增加，对不动产的需求也会增加，不动产的价格进而上升。在人口数量因素中，反应人口数量的相对指标是人口密度。人口密度高的地区，一般而言，不动产供给相对缺乏，需多于供，因而不动产价格水平会上升。人口密度从两方面影响不动产价格：一方面，人口密度提高有可能刺激商业、服务业等产业的发展，使不动产价格提高；另一方面，人口密度过高造成生活环境恶化，有可能降低不动产价格。
（2） 人口素质
人口素质也会引起不动产价格发生变化。因为人类随着受教育水平的不断提高，社会文明不断进步，人口的素质也不断提高，对不动产的消费观念也会不断发生变化，凡此都会增加对不动产质量和数量的需求，从而影响不动产价格趋势。而局部地区由于居民素质低下，生活秩序混乱，安全感差，人们多不愿就居，从而使这一地区的不动产价格趋降。
（3） 家庭规模
家庭规模是指全社会或某一地区家庭的平均人口数。一个家庭就是一个居住单位，当家庭规模发生变化时，即使人口总数不变，也会影响到居住单位数的变化，进而影响不动产需求的变动，最终影响不动产价格的变动。一般来说，随着家庭规模逐渐缩小，不动产价格有上涨的趋势。
5．经济因素
影响不动产价格的经济因素主要有经济发展和物价水平。它们对不动产价格的影响比较复杂，主要体现在以下几方面：
（1） 经济因素
随着经济的发展，投资、生产、经营活动逐渐增加，进而会引起对厂房、办公室、住宅、商场和各种文娱设施等的需求增加，从而不动产的价格趋升，尤其是引起地价的上涨。如20世纪80年代，亚太地区的日本、新加坡、韩国、台湾等国家和地区经济高速增长，地价也相应地大幅度上涨。
（2） 物价水平
物价水平和不动产的价格关系比较复杂。通常物价变化，表示为货币购买力发生变动，如果不动产价格变动的百分比等于等于货币变动的百分比，则不动产价格并没有发生实质性变动；如果小于，不动产的价格相对下降；大于的话，其价格相对上升。
从宏观角度来讲，土地的价格与物价水平的因果关系，一般存在两种看法：一种观点重视“地价上涨——抵押价值增大——信用膨胀——地价上涨”这种因果关系；令一种观点则注重“货币量的增加——物价上涨——地价上涨”这种因果关系。其实，这两种观点正是解释了地价与物价互为因果关系，以及在不同的社会条件下的具体作用形式。从一段长时期来看，地价的上涨率要高于物价和居民收入的上涨率，但这并不绝对。
6．行政因素
行政因素是指政府以公益为出发点，积极扶持不动产的发展或消极限制其发展其最终目的是为了提高不动产的整体效用。行政因素包括土地制度、住房制度、城市规划、土地利用规划、不动产价格及税收政策和行政隶属变更等。
（1） 土地制度
土地制度直接影响着地价水平。科学合理的土地制度，可以有效地制约土地的利用者或投资者的积极性，带动土地价格适度涨落。
（2） 住房制度
合理的住房制度使住宅价格与居民收入保持适宜的比例关系，促进住宅市场的繁荣。
（3） 城市规划和土地利用规划
城市规划以及土地利用规划对不动产价格的影响主要体现在三方面：一是特定的用途划分土地为住宅区、商业区等多种类型，不同类型的土地价格会发生较大的变化；二是改变不同房屋的用途，一旦得到相关部门的批准其效用就会发生变化，相应的价格也会随之改变；三是不同的土地有不同的限制要求强度，如容积率、覆盖率和建筑的高度等，都会对不动产的价格产生影响。
（4）不动产价格政策
一般来说，不动产价格政策有高价格政策和低价格政策两种。在我国，政府可通过控制土地供给量，提高土地出让价格、房地产开发经营的税费以及调整产业政策等措施，促使不动产价格提高。而政府抑制不动产价格的措施有：制定最高限价、制定标准价格、调整土地供应量、土地出让价格及房地产开发经营的税费负担、在不动产价格高涨时抛出一定量的不动产和建立并完善不动产交易管理制度。
（5）税收政策
直接或间接地对不动产课税的多少，关系到不动产的收益的多少因而影响到不动产价格的涨落。具体分析时，我们还要考虑课税的转嫁问题。
（6）行政隶属变更
可以想象，将某一个非建制镇升为建制镇，将某一个建制镇升为市，或将某一个市升为地级市、省辖市、直辖市，无疑会促进该地区不动产价格的上涨。同样，将原属于某一较落后地区的地方划归为另一较发达地区管辖，也会促进这一地区的不动产价格上涨。
2.2.2 不动产估价方法
理性的投资者要投资不动产必然要进行投资价值分析，也就是对不动产进行估价。另外，不动产投资一般都要涉及巨额的资金流动，而且要面对较长的时间价值风险，采用有效合理的不动产评价方法对不动产的投资价值进行较为准确的估计因而显得尤为重要。一般来说，不动产的评价方法体系有市场比较法、收益还原法、成本逼近法、假设开发法、现金流折现法等。市场比较法、收益还原法、成本逼近法是不动产估价的三种经典估价方法。下面我们将介绍最常用的两种不动产估价方法。
1．市场比较法
市场比较法（market comparison approach），又称为买卖实例比较法、现行市价法、交易实例比较法、市价比较法、市场资料比较法、市场法等，是指在评估一宗不动产价格时，将待估不动产与类似不动产的近期交易价格进行对照比较，通过交易情况、交易日期、区域因素和个别因素等进行修正，得出待估不动产在评估基准日的正常合理价格。由市场比较法得到的价格称为比准价格，该价格经过市场调节后得到市场价值。它是不动产估价方法中最常用的基本方法之一，也是目前国内外广泛应用的经典估价方法。
市场比较法在国内外都得到了极为广泛的应用，是有其理论基础的，这就是经济学中的替代原理。在经济学上，我们都知道市场上任何经济主体都谋求以最小的代价取得最大利润或效用，所以其在选择商品时会选择效用大而价格低的商品。当效用和价格相比，效用太小或价格太高时，购买者就会放弃购买；因此，效用均等的物品或服务在其价格上应该相等。根据替代原理，效用相等的不动产经过市场的竞争，其价格最终会基本趋向一致。尽管不动产实际交易中，某些特殊性会使不动产的交易价格可能会偏离常态，但是依靠评估人员对这些因素的调整修正，仍可以使待估案例与交易案例之间基本满足替代关系存在的条件。
市场比较法适用的对象是具有交易性的不动产，如房地产开发用地、普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商场、标准化工业厂房等。而对于那些很少发生交易的不动产，如特殊工业厂房、学校、图书馆、纪念馆、古建筑、教堂等不适用。
市场比较法适用的条件是在同一供求范围内存在较多的类似不动产的交易。如在一些不动产市场尚不够发达的地区，就难以采用市场比较法估价。另外，在比较法估价中需要进行交易情况、交易日期、不动产情况（包括区位状况、权益状况和实物状况三方面）的修正，这些修正有的很难采用量化的计算公式，这就需要估价人员依靠其广博的知识、丰富的经验和对当地不动产市场行情、交易习惯等的深入了解才能做出。
市场比较法的基本计算公式为：
P=P'×A×B×C×D×E （2-1）
式中，P——待估房地产估价价格；
P’——可比交易实例价格；
A——交易情况修正系数；
B——交易日期修正系数；
C——标准化修正系数；
D——区域因素修正系数；
E——个别因素修正系数。
运用市场比较法评估房地产，是建立在充足的案例资料基础上的。只有拥有大量真实可靠地交易实例，才能把握正常的市场价格行情，才能评估出客观合理的价格。所以，在不动产评价过程中，首先尽可能地搜集较多的交易实例。而交易实例所涉及的内容方方面面甚是繁杂，在搜集交易实例时，我们应注重对以下几项内容的搜集：成交价格、日期、付款方式、交易实例不动产的状况、交易双方的基本情况和交易目的、交易情况等。
在这些交易实例中，成交价格是最为重要的。然而，由于种种难以克服的原因，可比实例的成交价格可能是正常的，也可能不是正常的。但是，我们要保证评估的估价对象的价格是客观合理的，这就需要我们在搜集完交易实例后，对相应的成交价格进行交易情况修正，即如果可比实例的成交价格不是正常的，则应将其调整为正常的，如此才可以作为估价对象的价格。
由于不动产本身具有不可移动性、独一无二、价值大等特性，再加上交易中复杂的特殊因素，不动产交易的市场价格有可能会偏离正常。归纳起来造成成交价格偏差的因素有以下几个方面：
（1） 有利害关系的人之间的交易
（2） 急于出售或急于购买的交易
（3） 交易双方或某一方对商场行情缺乏了解的交易
（4） 交易双方或某一方有特别动机或偏好的交易
（5） 特殊方式的交易
（6） 交易税费非正常负担的交易
（7） 相邻不动产的合并交易
（8） 受债权债务关系影响的交易。
有上述特殊情况的交易实例不宜选为可比实例，但当可供选择的交易实例较少而不得不选用时，则必须对其进行交易情况修正。交易情况修正的方法主要有百分率法和差额法。采用百分率法进行交易情况修正的一般公式为：
可比实例的成交价格×交易情况修正系数=正常价格 （2-2）
采用差额发进行交易情况修正的一般公式为：
可比实例的成交价格±交易情况修正额=-正常价格 （2-3）
在百分率法中，交易情况修正系数应以正常价格为基准来确定。假设可比实例的成交价格比其正常价格高低的百分率为±S%(当可比实例的成交情况比其正常市场价格高时，为+S%;低时，为-S)，则：
可比实例的成交价格×11±S%=正常价格 （2-4）
可比实例的成交价格×100100±S=正常价格 （2-5）
上面两式中，11±S%或100100±S是交易情况修正系数。
在交易情况修正中之所以要以正常价格为基准，是因为只有这样，比较的基准才会只有一个，而不会出现多个。因为在比较法中要求选取多个可比实例来进行比较修正，如果以每个可比实例的实际成交价格为基准，就会出现多个比较基准。下面看一个例子：
[例2-1]在某宗不动产交易中，买卖双方在合同中约定卖方总价200万元，买卖中涉及的税费均由卖方负担。已知该地区不动产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%，买方应承担的税费为正常成交价格的5%，则该宗不动产交易的正常成交价格为多少？
解：
正常成交价格+买方应承担的税费=买方实际付出的价格
应由买方承担的税费=正常成交价格×应由买方缴纳的税费比率
由此，
正常成交价格=买方实际付出的价格1+应由买方缴纳的税率比率=200万1+6%=188.68（万元）
2．收益法
收益法又称收益还原法或收益资本化法，是预测估价对象的未来预期收益，然后将其转化为价值，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。收益法的本质是以不动产的预期收益能力为导向求取估价对象的价值。
根据将未来预期收益转换为价值的方式不同，即资本化方式不同，收益法可分为直接资本化法和报酬资本化法。直接资本化法是将估价对象未来某一年的某种预期收益除以适当的资本化率或者乘以适当的收益乘数转换为价值的方法。报酬资本化法即现金流量折现法（DCF），是不动产的价值等于其未来各期净收益的现值之和。此法实际上是对资本化率的估计，因此具体方法将在“2.2.3资本化率的估计”一节中介绍。
2.2.3不动产投资价值评估工具
接下来我们将介绍两种常用的评估不动产项目投资可行性的方法，首先是净现值法则。净现值（Net Present Value）是一项投资所产生的未来现金流的折现值与项目投资成本之间的差值。它假设预计的不动产现金流入在年末肯定可以实现，并把原始投资看成是按预定贴现率借入的，当净现值为正数时偿还本息后该项目仍有剩余的收益，当净现值为零时偿还本息后一无所获，当净现值为负数时该项目收益不足以偿还本息。即
净现值（NPV）=未来现金流的现在价值-投资 （2-6）
（2-7）
若用ATCFi代表第i期的税后现金流，ATER代表税后的权益回报， I代表投资的权益成本， r是要求的税后必要收益率，则
NPV=i=1nATCFi(1+r)i+ATER(1+r)n-I
因此，当NPV>0时，表示此投资计划可行，它说明了未来财产的现在价值大于或等于权益投资的成本，因此实施这个项目是明智的；当NPV<0时，那么未来收益的现在价值就不能超过权益投资的成本，或者这项投资的回报率并没有达到所要求的税后必要回报率，这是一个应该卖出的项目而不是买入；当NPV=0时，视投资者态度及客观环境而定。
现在看一个例子：
[例2-2]TP公司正在考虑是否投资12000美元在洛杉矶购入一栋房产，预计明年会产生税后5000美元的净现金流，在随后的5年中每年产生税后2000美元的净现金流，从现在开始7年后公司可以10000美元售出，公司的所有者对其所要求的税后收益率为10%。那么，公司是否应该投资这栋房产呢？
公司各期净现金流的现值见表2-2：

年末
表2-2 公司各期净现金流现值
净现金流（美元）
贴现系数（r=10%）
净现金流的现值（美元）
1
5000
0.90909
4545.45
2
2000
0.82645
1652.90
3
2000
0.75131
1502.62
4
2000
0.68301
1366.02
5
2000
0.62092
1241.84
6
2000
0.56447
1128.94
7
10000
0.51316
5131.58
未来现金流的现在价值
16569.35
投资
12000
净现值（NPV）
4569.35

我们亦可由公式直接计算：
NPV=50001+10%+i=2620001+10%i+100001+10%7-12000=4569.35（美元）
这样就得到了一个正的NPV，此时我们认为投资这栋房产是可行的。如果选择的必要收益率是37%。
NPV=50001+38%+i=2620001+38%i+100001+38%7-12000=-4275.83美元
这种情况下，我们就不能投资该房产项目。可见NPV的取值与所选择的必要收益率密切相关。我们说一个项目的NPV是正或负时，一定要指明它所使用的必要收益率。
在应用净现值法时，除了应客观预估未来现金流量之外，折现率i的确定可能也会对NPV值有极大的影响。在此采用的折现率i称为投资者的必要报酬率（required rate of return），其高低取决于投资者所承受的风险程度，而非仅视资金成本而定，因为资金成本无法完全反映投资计划所面临的风险。举例而言，若老李向银行贷款200万元，利率8%，老李将其中的100万元投资一家豆浆店，另外的100万元投资于大豆期货，二者之资金成本均为8%。但哪一项投资应该要求较高的报酬率呢？答案当然是期货投资，因为其风险较高，或者说它可能让老王睡不着觉。
2．内部收益率
除了净现值法以外，还有另一种被广泛应用的项目投资决策方法——内部收益率法（internal rate of return，IRR）。内部收益率就是未来流入的现金流的现值的与投资额恰好相等时的折现率，即NPV等于0时的折现率 。其实内部报酬率是一个投资计划的报酬率。一般我们可以用“插值法”或“试错法”算出这个贴现率。举例而言，若某一投资方案，期初投入1000元，一年后（期末）可回收1100元，则此人的投资报酬率，因为他每投资1元，就可回收1.1元，此10%即该投资的“内部报酬率”。
然而是否应该接受内部报酬率为10%的投资呢？此时即应与该投资的必要报酬率相比较。若一投资计划的内部报酬率高于其必要报酬率，则投资者可考虑接受此计划；相反地，若内部报酬率低于其必要报酬率，则此计划不可行。由于必要报酬率取决于投资本身的风险程度，因此内部报酬率法的评估准则为：
若IRR>必要报酬率，表示投资计划可行。（此时NPV>0）
若IRR<必要报酬率，表示拒绝此计划。（此时NPV<0）
若IRR=必要报酬率，应视投资者态度及客观环境而定。（此时NPV=0）
（2-8）
要如何才能求得内部报酬率呢？正如前面所提及，内部报酬率既为一投资计划的报酬率，就是使NPV=0的折现率，亦即
NPV=i=1nATCFi1+IRRi+ATER1+IRRi-I=0
因此，在上例上若某人期初投资1000元，一年后收回1100元则令NPV=0，即
NPV=1100(1+IRR)-1000=0
1100=1000×(1+IRR)
IRR=1001000=10%
然而，仅折现一期的内部报酬率极易求得，但若为多期的现金流量时，就会出现多种IRR的情形。我们看这样一种情况：
[例2-3]老王想投资一项资产的建设项目，他在起初需付出100万元，在第一年底可回收245万元，第二年底项目结束，但因处理项目污染问题需再付出150万元的治理费用，那么老王投资该项目的内部收益率是多少？（均考虑税后的情况）
245万元
先画出老王投资项目的现金流量图：

2

1
-100万元

-151万元

我们用试错法找出令NPV=0的贴现率，即为IRR。
表2-3 不同折现率下的NPV

折现率（%）
NPV(万元)
0
-5.00
5
-2.72
10
-1.24
15
-0.38
20
0.00
23
0.04
25
0.00
30
-0.30
35
-0.82

经试错法求得老王投资该项目竟然有两个IRR(20%和25%)，为什么会出现这种情况呢？依据前面所提及的解释，NPV在折现率20%~25%时为正值，故必要报酬率在20%~25%之间即接受此投资项目；反之，若其必要报酬率小于20%或大于25%则应拒绝。该结论明显与事实相悖：必要报酬率越小表示投资风险越小，对投资活动越有利。这也是IRR的一个重大缺陷。
从数学角度也不难理解，就一元多次方程式而言，根据零点定理，在正负符号转换时就可能有一解，即当各期现金流量由负转为正或由正转为负时，就可能有一个IRR出现。在这种情况下，为了解决这种实际应用上的困扰，我们可以采用另外一种方法帮助投资者做出决策，即修正的内部报酬率法（modified internal rate of return,MIRR）。
假设必要回报率为k，未来所收回现金的再投资收益率为r，使所有负的现金流的折现值（用k折现）等于未来所有正的现金流的终值的报酬率，称之为MIRR。若MIRR>k，接受此投资案，若MIRR
2
1

-60万元
-100万元

令
NPV=-60+1551+IRR-100（1+IRR）2=0
12IRR2-7IRR+1=0
3IRR-14IRR-1=0
IRR=33.3%或IRR=25%（即两个IRR）
此时用IRR无法选择。
（2）若必要报酬率k=5%，计算NPV。
NPV=-60+1551.05-100(1.05)2=-3.08万元<0
因此不接受此项目。
（3）用MIRR，k=r=5%.
①将正的现金流量用r复利为终值，即
FV=155×1.05=162.75
②再将负的现金流量用k折现为现值，即
PV=60+100×1(105)2=150.7
③令FV=PV(1+MIRR)n，即
162.75=150.7×（1+MIRR）2
MIRR=3.92%
④将MIRR与必要报酬率k比较，即
MIRR=3.92%<5%
因此不接受此项目。
由于财务管理的最终目标是“利润最大化“，因此以追求最大收益现值为评估准则的净现值（NPV）法即成为财务经理人最常使用的决策工具。然而在实际决策过程中，净现值法过度完美的假设理论且周延性不足的考量可能引导财务经理人做出偏离现实环境的决策。其中最重大的两项错误假设为：①投资具有可逆性，即投资活动可重新进行（或在市场情况恶化时，已投入资本可经由某方式回收）；②当投资不具有可逆性时，决策的结果为”接受“及”不接受“两种结论，即企业若非实时进行投资，即应”永远“放弃此计划。但此两种假设恰遇现实中的环境相反，在实务上，投资活动通常不可逆，而且投资时点通常具有可延迟性。
鉴于NPV法有上述缺点，财务界引进了金融市场中期权的观念作为项目投资的评估模式，称为实物期权（real option）。实物期权加入了决策者所拥有的“管理弹性”考量，此弹性赋予决策者选择最有利的投资方案与实际的权利，而且在执行后，此弹性还赋予决策者选择维持、扩大或缩小投资规模，甚或暂缓、终止该计划的权利。因此，原来的净现值公式可修正为公式：
（2-10）
修正后的NPV=传统NPV+期权价值
虽然传统意义上的NPV价值可能因行情的不确定性而为负，但是期权价值的增加可能使修正后的NPV为正，这时一个原本将被否定的项目就具有了投资意义。
2.2.4资本化率的估计
资本化率（capitalization rate）是投资者希望能获得的年收益率，它用投资金额的百分比表示。收入流被资本化后，表示的是基于一个给定收益率的收入价值。将一项收入流转化为价值的标准等式为：
收入收益率=价值
例如，一宗年收入为1000元的收入流如果按照10%的收益率进行转换，所得价值为10000元（1000元/0.10=10000元）。或者说，如果投资者要求的年收益率为12%，则每年1000元的收入转换为的价值为8333元。由此看来，采用一个合理的资本化率是非常重要的。正如前面所提及的，在运用收益法时，还原收益的方法有两种：一种为收益还原，即将未来所有收益以一适当的必要报酬率进行还原，称为报酬资本化法；另一种为直接资本化法，即将某一年的收益直接除以适当额资本化率。下面本节内容从这里开始。
1．直接资本化法
（2-11）
直接资本化法是将估价对象未来某一年的某种预期收益除以适当的资本化率或者乘以适当的收益乘数转换为价值的方法。此时，资本化率是不动产的某种收益与某价格的比率，即：
资本化率=年收益价格
（2-12）
利用资本化率将收益转换为价值的直接资本化法，常用的是下列公式：
V=NOIR