由几个国外案例谈shopping mall的开发.doc

由几个国外案例谈shopping mall的开发

前面几篇文章中介绍了许多有关shopping mall的发展历史，shopping mall的概念应当已经在大家头脑中有比较清晰的认识了。而shopping mall究竟如何开发，仍然是现今颇需解决的问题。
随着近几年国内shopping mall的四处风生水起，无论是实力雄厚的开发商、还是知识丰富的专家学者，大家都在试图探讨出shopping mall的可行之路。作为一家专业的顾问公司，当然也对这一问题充满了兴趣和求知欲望，本篇文章就想借国外的几个成功案例，试谈一下shopping mall的若干开发要点。
之所以只谈要点，一是与《技术要点》的初衷相吻合，二也是因为地产开发毕竟没有一定之规，它的土地属性决定了不同地区产品属性的不同，所谓因地制宜。因此，国外案例也只是给国内的业界人士一些启发，拓宽一下开发思路。
以下就来看看几个国外特色鲜明的案例：
案例一：美国明尼苏达州布鲁明顿市的Mall of America（MOA）
MOA是美国最具规模的一个封闭式购物中心，由于它极具影响力和代表性，因此它在业内应该是一个耳熟能详的例子了。以下是关于MOA的几个指标。
占地面积（平方米）
315666
店铺数量
614
建筑面积（平方米）
390000
停车位数量
12750，周边另附7500
可出租建筑面积
（平方米）
230000
开业时间
1992.8.11
经营业态
百货、专卖店、餐饮、主题公园、水族馆、高尔夫球场、影院
1、MOA的由来
1982年，布鲁明顿市的两支专业球队——Minnesota Twin棒球队及Minnesota Vikings美式足球队从该市迁离，这对于布鲁明顿市是一个很大的打击。然而，它们却留给了该市一块78英亩（31.59公顷）的一流的可开发用地，这块土地距离机场仅有1.5英里（2.415公里），且位于4条主干道的交汇处。
3年之后，航空局购买了这块土地，并且提出有益的发展建议，他们主要给出了四种发展方向：
l         办公综合体
l         住宅
l         新的会议中心
l         混合使用的零售与娱乐中心
1986年，Ghermezian兄弟与航空局签署了发展全国最大的零售与娱乐综合体的协议，在此之前，他们刚刚在加拿大建成了世界最大的零售与娱乐中心——艾伯塔（Alberta）的 West Edmonton Mall。
1992年8月11日，MOA开业。它开业时的出租率达到71%，330个新的品牌专营店随之开业，其中包括4家全国知名的百货商店：梅西Macy’s 、春天Bloomingdales、北风Nordstorm、西尔斯Sears。在开业之初，MOA便提供了10000余个就业机会。

2、MOA的魅力
MOA在开业之初就受到了世界的瞩目，它的特点在于：它建造的目标不仅仅是一个大型的shopping mall，而更多的是一个具有吸引力的旅游目的地。它首次将零售与娱乐相结合，改变了人们购物的方式，创造了杰出的娱乐场所，并且已经成为美国最重要的旅游胜地之一。
在23万平方米的可出租建筑面积内，MOA容纳了：
l         超过520个国际知名品牌的零售店铺
l         86家餐厅：休闲餐厅20家、快餐店30家、风味餐厅36家
l         夜总会：8家
l         全国最大的室内主题公园——史努比露营地Camp Snoopy
l         容积546万升的水族馆
l         14屏幕的电影院
l         两层高18洞的迷你高尔夫球场
资料显示，如果在MOA的每个店铺内停留10分钟，则完整的逛完MOA需要花费86个小时的时间，可见MOA内店铺数量之多。MOA的招商，非常成功地解决了商户的问题，在开业之初，就已达到了70%以上的出租率。MOA主要依靠由4间本地的百货公司组成(Macy’s, Bloomingdales, Nordstorm及Sears)的主力店吸引人流，并将这些主力店分别配置于商场内四个主要零售位置的四个角落。此外，520间零售专卖店、86间餐饮店分布于三个楼层(娱乐及更多的餐饮设施配置于四楼)，大部分美国已建立知名度的零售商及一些国际性零售商均在其中设店。
另外，MOA的真正魅力，更在于它是一个零售与娱乐相结合的综合体，它的娱乐及休闲设施的比例非常高。投资达7,000万美元、占地7公顷的Camp Snoopy主题公园、水族馆、迷你高尔夫球场及14屏幕的电影院，都强调了MOA的娱乐特色，使MOA成为一个颇具魅力的旅游目的地。
现在，MOA已经成为整个明尼苏达州的一个财富。通过飞机、火车及城市公路的联系，它已成为人们家庭旅游、周末度假甚至度蜜月的好去处。MOA每年明尼苏达州产生超过17亿美金的为财政收入，并使得明尼苏达州在地图上被标注为一个旅游胜地。来自加拿大、英国、瑞典爱尔兰和日本的游客，到这里观光并且购买免税的服装。事实上，观光客在MOA的消费群中占到了40%以上的比例。
同时，配合它的娱乐特性，它的商场部分也突出了强烈的主题装修风格，配以与娱乐设施有关的一些零售商，经营一些有趣及具有收藏价值的商品，以此来带动它的商业经营。
3、MOA的社会性
由于MOA在当时具有难以想象的规模，且拥有良好的声望，上世纪90年代，它已经成为了美国的一个文化偶像。1992年，Camp Snoopy在电影The Mighty Ducks中首次亮相，并在1997年的Mighty Ducks II中再次出现。1996年，施瓦辛格在这里拍摄了他的圣诞贺岁剧Jingle All the Way（《一路想叮当》）。整个90年代，从好莱坞巨星布鲁斯·威利斯到美国前任共和党众议院领袖金格瑞奇，众多名人都曾出现在MOA，巩固了MOA的娱乐文化中心的地位。
基于MOA如此大的经营规模及经营范围，MOA更像是一个社会。它具有很多不同寻常的特点，使它成为一个真正的“城中之城”。它的内部，设有美国国立大学等多家教育机构，同时还有医疗保健、邮政、银行、健身、结婚礼堂、治安巡逻等设施服务，这些都使它具有极强的社会性，也成为它常年人气不断的另一个重要因素。
图片10：MOA内的结婚礼堂，已有来自全球的4000余对情侣在这个优雅的礼堂内宣誓。
4、MOA的设计特点
MOA设计的像一个多层的“矩形炸面圈”。如图所示，矩形的四边设零售店铺，购物中心的主干道沿这些店面围成一圈，并且连接了四角的百货商店及中间的Camp Snoopy主题乐园。这样的平面布局使得店铺门面得到充分地展现，也使购物中心的每一个零售单元都能非常方便的到达，解决了大型购物中心中容易产生“死角”的设计问题。
MOA最显著的建筑特色，是其跨越了占地2.8万平方米的Camp Snoopy主题公园的巨大的天窗。另外，设计师还赋予矩形的每个边一个鲜明的建筑主题，采用与各主题相匹配的装饰风格：
l         购物中心北边的走廊被称为“北部花园”，它被涂成花园式的绿色，并且以露台、木制格架及膜结构等分隔开来就像是空中的看台，俯瞰着中央娱乐公园里的活动。
l         带有拱形天花板和绿色图案的西侧的走廊，被称为“西部市场”，它再现了19世纪后期的欧洲拱廊风格。
l         “南部大街”道路因其高档的店面、拱门和粉乳白色的装饰而具有一种如罗迪欧大街的优雅感受。
l         “东部百老汇”强调现代感的主题。它通过闪亮的钢制栏杆、霓虹灯、光滑的黑灰相间的地板暗示一种“现代化”的感觉，并在第四层集合了酒吧和夜总会，模拟一个大城市的娱乐区。
整个效果有一些使人迷惑，正好符合了设计师的意图。设计师说：“我们想要人们在这里迷路，我们希望人们产生这样的感觉，这样可以让人们出现在平时总会忽略的地方”。
5、MOA的启示
“城市娱乐中心说”
将娱乐和零售开发相结合，已成为近几年房地产最热门的话题之一，很多大型商业项目都在业态规划上加入了娱乐设施，我们通常称这种大型商业项目为“城市娱乐中心”。
美国西雅图零售集团的J’Amy Owens说：“信息或者时尚形式的娱乐（信息娱乐）正在成为零售业中不可缺少的组成部分。在零售环境里享受过娱乐活动的购物者中，大约有70%会再次光顾。40%的美国人认为购物中心是娱乐的一个来源，希望将来能有更多的娱乐。”
美国采用这种概念所增加的娱乐设施，包括同时销售运动器械的体育锻炼区、休闲商业（茶馆、咖啡屋等）、超级影院、影像店、虚拟现实娱乐设施（包括室内高尔夫球和滑雪机）、运动模拟器、商业界内的博物馆、室内运动场、主题餐厅和时尚商店等。MOA就是这类shopping mall的典型代表，它以其丰富的娱乐设施推进了整个购物中心的成功运营，并且成为了城市娱乐的一个重要聚集地，使其具备了持久的社会吸引力。
这种开发模式，无论是店铺业主、房地产开发商还是娱乐供应商，都是喜闻乐见的。在MOA这样的娱乐/零售综合体中，零售公司通过其中的娱乐设施来强化和延长购物体验，并增强shopping mall的吸引力；而娱乐供应商则需要零售环境来提供新的产品出路。在MOA这个案例中，这种结合方式创造了新的城市目的地，而在其他的一些情况下，这种形式也可以使原有的购物中心更具实力和多样性，增强或恢复它的竞争力。
购物中心内的主题乐园
在美国，尝试建造的许多室内主题公园很多都以失败告终，但MOA的Camp Snoopy却非常的成功。它成功的关键因素在于：
l         它被设计成购物中心整体的一部分；
l         它的功能是有自由通道的中心广场，使所有的购物者都能走过并享受其中的乐趣；
l         它是由一家成功的主题公园运营公司设计和经营的；
l         它在设计上把自然光和绿色植物结合起来，无论天气好坏，它看上去都很有吸引力。
这种将室内娱乐公园与购物结合起来的做法，在气候较为炎热或寒冷的地区都有较大的发展潜力，因为它能将气候的影响降到最小，使人们在一个舒适的环境内尽情的游玩。
建筑平面的布局
对于大型商业项目的开发商来说，设计建筑平面的布局是非常重要的一项工作。开发商首先要考虑关键客户或者核心客户的布局，必须通过合理的布置来保证把购物者吸引到它们中间来，并且要能够经过其他小型租户。
最传统的布局方式是一字形布局。即两家核心租户位于一字的两端，小型租户位于两者之间，这样既保证了核心租户良好的可达性，也能够使购物者在核心租户间来往时很容易看到小型租户，保证了小型租户的利益。
L形平面布局是一字形平面的一种演变，它在一端有所转折，用来适应场地长度的限制条件，能够充分使用可用的占地面积，若两端都有所转折，则进一步演变成U字形。
Y形平面、X形平面或者哑铃形都是一种基本形态的演变。租户被安排在购物中心内的步行到或街道周围，核心租户位于两端或者中心。对于更大型的购物中心，这种形态非常合适，它可以吸引那些从一个核心租户到另一个核心租户的顾客经过所有小型租户。
如上文所述，MOA的平面就像一个“矩形的炸面圈”。这种平面布局可以说是由X形平面演变而来，形成跑道状，核心租户位于四角，顾客能够环绕整个购物中心，最后回到他们的起点。
而不合理的布局方式，就是核心租户位于购物中心的一端，无法吸引核心租户的顾客去探访其他的小型租户，这对于小型租户的经营来说是十分不利的。
建筑设计的主题化
由于shopping mall的体量都比较大，例如MOA规模之大，购物者环绕每层一周需要步行0.57英里（0.92公里）。这就需要在建筑设计中，考虑建筑的趣味性，增强shopping mall硬件方面的吸引力，吸引顾客在shopping mall内不停的走动。
MOA的实践证明，建筑设计的主题化，是一个行之有效的方法。如前文所述，设计者对MOA矩形平面的每个边都赋予了设计的主题，使顾客长期置身于其中并不感觉到乏味，反而充满了新奇感。
而对于shopping mall的外部形象而言，也可以通过主题形态设计和鲜明的建筑特征来帮助增加购物中心的可识别性，增强它对潜在顾客的吸引力。

案例二：英国谢菲尔德市的Meadowhall
Meadowhall是英国第五大区域性购物中心，被很多人认为是英国众多同类型商场中最成功的一个。它位于谢菲尔德市的东北部，距离市中心约4.83公里，邻靠M1高速公路（是英国由北至南的其中一条主要交通干道），并与谢菲尔德市的超级电车轨道系统34号交汇处连接，可直接幅射周边的区域，交通十分便利。
占地面积（平方米）
8093750（包括其所在的Lower Don山谷）
店铺数量
270
建筑面积（平方米）

停车位数量
12600
可出租建筑面积
（平方米）
130060
开业时间
1990
经营业态
百货、超市、餐饮影院
1、Meadowhall的由来
直至1984年2月24日，Meadowhall所在的位置还在被一家钢厂占据，钢厂关闭以后至Meadowhall开始兴建之前的时间内，这块地一直被闲置，在工程启动之前，清除了大约10万立方米的污染物。
1988年6月Meadowhall开始修建，整个工程历时27个月。
2、Meadowhall的主要构成
Meadowhall不仅仅是一个购物中心，它的目标是利用购物的增长来成就其地区休闲中心的功能，其主要构成包括：
l         11个主要的店铺
包括：3间本地百货公司(Marks & Spencer、Debenhams、House of Fraser)，分别销售自有的品牌商品、1家大型超市，构成主力店；多家半主力店，销售时装、个人护理用品及书籍／文仪用品。
l         230个商铺单元
主要由英国本地的零售商经营，分别分布于2层楼面的6个不同区域中，每个区域均有不同的主题、市场定位及配套的商品组合安排。例如在The Lanes（小巷）的主题区域内设有26个特色商店，主要集中销售由本地商家及个体户业者经营的艺术品及小玩意。
l         大型美食广场——绿洲
绿洲集中了商场的主要餐饮设施，有25个公共餐饮单元，提供逾2,000个座位，是欧洲其中一个最大规模的美食广场。其设计仿效西班牙Marbella的橘色广场，于下层安排快餐设施如麦当老、肯德基及必胜客，而上层则提供休闲的餐厅设施，在中心位置则设有由可口可乐赞助的大型电子银幕，不停播放有关信息及娱乐等资料。
l         11屏幕的华纳兄弟电影院
新的区域型商业中心都具有强势的增强休闲功能的工具，Meadowhall也不例外，11屏的电影院增加了购物者的休闲体验，并且鼓励了更多的消费者到此。购物者可以在Meadowhall逗留一整天的时间，而不仅仅是来此购物。
除以上几点之外，Meadowhall还在内部设了很多的街头咖啡店，并设有一个48屏的视频墙，每天播放14个小时，更加增强了它的休闲氛围。
3、Meadowhall的周边环境
Meadowhall所在的谢菲尔德市是英国第四大城市，曾经因它的钢铁、刃具、工程及工具加工业而著名。直至上世纪80年代早期，Lower Don山谷还是炼钢业的心脏所在，然而全国性的衰退和钢材加工自动化的发展，导致了山谷产业的衰落，于是，上世纪80年代后期，很多包括Meadowhall所在地的区域被废弃。
距离Meadowhall两英里（3.22公里）范围内的环境条件：
l         Don Valley体育场——这个多功能的体育场能容纳25000人，已经举办了很多运动会、演唱会等大型活动。
l         谢菲尔德舞台——可容纳12000人，在它开放的1991年中，它上演了全球著名的音乐剧、戏剧作品以及一些体育活动。
l         山谷娱乐中心——文化发展中心，建筑面积18000平方米，主要包括多屏幕电影院、夜总会、保龄球道和餐厅等。
l         零售园——建筑面积19000平方米， 主要是Toys 'R' Us 玩具公司的零售商店。
l         Car brook Hall 商务园——提供超过1115平方米的办公面积。
l         狄克逊呼叫中心——电动及电子产品经销商狄克逊的全国客户服务中心。
l         Magna ——白蜜基金工程，这个基金休闲展览中心造价4000万英镑，作为钢铁制造加工业的陈列中心，展示当年英国人的制造工艺。
由此可见，Meadowhall所在区域已经形成了一个成熟的城市娱乐中心，无论是体育场馆、还是娱乐、展览中心，这些都为Meadowhall提供了庞大的客流及休闲娱乐的社会氛围，使Meadowhall的成功开发具备了优越的先决条件。
4、Meadowhall的辐射范围
Meadowhall周边60分钟车程内，有820万的人口，相当于英国总人口的1/8。这个区域包括了英国的许多重要城市。
l         西部：谢菲尔德（Sheffield）、曼彻斯特（Manchester）
l         北部：利兹（Leeds）、巴恩斯利（Barnsley）、哈德斯菲（Huddersfield）、约克（York）、 哈罗盖特（Harrogate）
l         东部：罗斯汉姆（Rotherham）、邓卡斯特（Doncaster）、沃克夏（Worksop）
l         南部：诺丁汉（Nottingham）、德比（Derby）、切斯特菲尔德（Chesterfield）、莱斯特（Leicester）
Meadowhall拥有广泛的目标客群，有这些城市顾客作为后盾，Meadowhall就有了成功运营的基础。它所需要解决的问题，就是如何为这些城市的顾客提供便利可达的交通条件，使他们能够轻松的来到这里购物；如何为这些顾客提供舒适愉悦的购物环境，使他们愿意时常来这里享受购物的快感；如何为这些顾客提供完善的服务，以此来争取到更多的稳定客源等等。在下面的介绍中，我们可以看到Meadowhall是如何完美的解决这些问题的。
5、Meadowhall的消费群体
l         男女比例：男：３０％　女：７０％
l         54%的顾客年龄在25 – 44岁之间
l         非高峰时段，平均开车到访的每伙顾客为2.1个人
l         平均到访频率为55次/年
l         非高峰时段平均每伙人每次花费106.91英镑，高峰时段上升至每次180镑（例如圣诞节期间）。
6、Meadowhall的交通条件
l         汽车或长途汽车
从M1高速路34号结点的北面和南面都有汽车和长途车的直接入口。一条专用的环行大道提供超过12600个免费的小汽车停车位及300个长途停车位。这条环行公路由经过改造的地方公路连成一体，向北方向的A6109 Meadowhall路和向南方向的谢菲尔德路，将谢菲尔德和Meadowhall及M1高速连在一起。购物中心周围的交通是由电脑控制的CCTV系统，全天候保证最佳交通车流。
l         公共运输系统
由于有专用的Meadowhall旅客交通枢纽（Passenger Transport Interchange —PTI），购物中心已经具备了英国购物中心中最好的公共交通服务。这个交通枢纽为地方和地区公共汽车，火车、超级电车等提供了有利的服务。.一条荫蔽的人行道将旅客交通枢纽和Meadowhall连接起来。
Meadowhall的公共运输系统包括：
公共汽车
ü         16个公共汽车站以及200米长的遮蔽蓬，每小时可以容纳120辆公共汽车
ü         Meadowhall在84条地方和地区公共汽车线路上。
ü         另外未来将增加的14个新的车站也已经定点在Meadowhall的周围。
火车
ü         两个地区火车站
ü         每天有400余条地区火车线路通过PTI
超级电车
ü         谢菲尔德超级电车系统完成于1995年，共投资2亿7千万英镑
ü         PTI是超级电车的终点站
ü         每天88辆电车，高峰时间内每10分钟一辆，将Meadowhall和主要的郊区、市中心连接起来
7、Meadowhall的租户
Meadowhall内的主力店贯穿整个购物中心，这使得shopping mall内的每一个部分都能吸引到大量的顾客。类似于House Of Fraser这样的主力店越来越多的从谢菲尔德城市中心到Meadowhall重新开店。这造成了谢菲尔德城市中心的衰落，很多主要街道的购物中心因此关闭。
Meadowhall的购物商场被设计为6个主题区域，每个区域有与众不同的特性，并与补足的店铺相混合：
l         大街——由Boots，Allders和W H Smith等主力店构成的购物中心的中枢。像你所能预想到的，这条大街提供了顾客最喜欢的商店，上下两层共95个商业单元，包括唱片店，电子产品店，克林顿卡片商店，银行以及各式各样的建筑。
l         拱廊——是Marks&Spencer内的旗舰店之一。拱廊区域由两层的42个店组成。这里强调豪华的维多利亚拱廊的怀旧主题，主要经营在于时尚服装及饰品。中庭是拱廊的扩展，将Meadowhall直接与PTI连接起来。
l         公园巷——公园巷是Meadowhall中最高级的区域，是一个精选的零售混合体。这里包括Fraser，NEXT和Debenhams等主力店。传统的店铺包括Crabtree & Evelyn, Laura Ashley 和Jaeger，还有如Karen Millen等设计店占据了公园巷。
l         市场街——最近刚刚进行了重新调整，现在拥有一个崭新的购物区。一家Sainsbury超市，以及Bhs和H&M都在这个新的区域。
l         绿洲美食广场——灵感来自于西班牙Marbella著名的橘色广场，绿洲是欧洲最大的食品广场之一，可容纳2000名用餐者。下面一层提供了一个快捷服务餐馆的选择，包括必胜客，肯德基和麦当劳。上层提供休闲设施。
l         小巷——一个令人兴奋的个体户、独立的地方商的混合区域，它是一个完美的地方，寻找不同寻常的礼物的地方。
这种“混合零售”在不断的被刷新。作为购物中心的流动资金管理项目，每年很多新的店铺名字加入到了Meadowhall中。
Meadowhall中的十家主要店铺
主要租户
经营业态
所在楼层
租用面积（平方米）
Marks & Spencer
百货
2
13500
Debenhams
百货
2
11700
House of Fraser
时尚百货
1
9250
Sainsbury's
超市
1
9200
Bhs
百货
2
7150
Allders
创意商场
1
3900
NEXT
服装
2
3650
Boots
专卖店
2
3250
H&M
服装
2
3050
WH Smith
书刊杂志
1
1900
值得一提的是，Meadowhall最初开业时的217家店铺中，超过45%的店铺仍然保留在原来的位置，另外还有20%搬到了Meadowhall中新的位置。
8、Meadowhall的设计特点
l         Meadowhall的入口被战略性地仔细定位，以使上下两层的客流达到最大化。
l         购物中心内有18个通路节点，上层8个下层10个。贯穿中心的30个自动扶梯和电梯使垂直交通的运力也达到最大化。
l         中心的“豪华宫殿”试图设计成为永恒的经典，倾斜的地板为顾客和中心古典建筑提供了不凡的视觉效果。
l         Meadowhall十分注重在店铺的周围为所有顾客提供方便的通道。连接各个店铺的走廊宽阔、平坦，且进行了无障碍设计，使得Meadowhall吸引了很多残疾或带小孩的顾客，这些顾客可以在这里自如的逛街，而不像传统的商业中心那样常常受到阻碍。
l         Meadowhall采用了特殊的设计理念，它提供愉悦的购物体验，并且比城市中心的老商场更具有魅力，并且增强了安全意识。整个购物中心十分开阔、通风采光效果好、湿度适中。
9、Meadowhall的成功要素
毋庸置疑，Meadowhall是一个区域及全国范围内的成功案例。自从1990年开业以来，它一直保持着旺盛的生命力。以下这些要素共同成就了Meadowhall的传奇:
l         清洁——Meadowhall 制定了很高的清洁标准，它们有一个专门的保洁团队，24小时维持商场清洁；
l         友善——Meadowhall 的客户服务团队得到了顾客相当高的评价；
l         位置——在英国区域型商业中心中，Meadowhall所占据的位置是最佳的一个；
l         便捷的可达性——私人汽车、长途汽车、公共汽车、火车、超级电车都能很方便的到达Meadowhall；
l         精选“混合零售”店铺——始终增加店铺种类，例如引入设计师的小专卖店、特色店铺等，以满足顾客时常变化的消费需求。
l         延长经营时间——为顾客提供更多的便利和灵活性；
l         上流的活动和娱乐表演：为顾客的来访提供附加值；
l         充足的免费停车场；
l         强大的辐射人群；
l         主动的市场营销——全年的市场推广战略。
10、Meadowhall的启示
相比于美国的MOA，Meadowhall具有很多得天独厚的先天优势，既有广泛的辐射人群、又有便利的交通条件，因此，表面上看起来，Meadowhall似乎并不需要做出任何的“惊人之举”，来保证购物中心的成功经营。
而正是因为Meadowhall有这样的先天条件，才使我们能够注意到掩藏在几大关键性问题背后的琐碎事件，让我们更加全面的认识到shopping mall开发中所应注意的技术要点：
注重细节
尽管以上所总结的某些要素（诸如：清洁、友善、延长经营时间等）看似琐碎而平常，但千里之堤，溃于蚁穴，越是庞然大物，越更应注重细微之处的推敲。因而任何一个大型项目，尤其是像shopping mall这样资金密集度相当高的开发物业，更加需要开发商、设计者、管理者等各个方面谨慎、严密的论证把关，确保项目的合理建设，对于经营过程中所出现的始料未及的问题，也应给予即时的关注与解决。
Meadowhall对于以上各个环节的仔细推敲，造就了它传奇性的纪录：Meadowhall内超过 80%的连锁租户在他们所在的公司保持着销售额的最高纪录，其中更有很多是全国范围内最成功的零售商。
善待顾客
这是Meadowhall的成功要素之一，它不仅体现在Meadowhall中无障碍走廊的设计，也体现在Meadowhall为各种交通工具所提供的到位的停泊服务。
在美国，为了不断努力保持竞争力和为顾客提供节省时间的服务，许多购物中心为顾客提供了新的便利服务，包括代客泊车、看门人、个性化购物、时尚和服装顾问、商务礼品导购、礼品包装、外国顾客的翻译服务、团队旅游购物安排以及互联网和其他形式的交互购物服务。
这些服务不仅仅为顾客提供便利，同时也增强了顾客对购物中心的依赖性，巩固了购物中心的竞争力。另一方面，提供如上服务的个体多数可以成为购物中心的承租商，达到了商场与承租商互惠互利的良好效果。
主题化的功能分区
在前文对MOA的分析中，我们曾经提到过“建筑设计的主题化”，而在Meadowhall中，“主题化”却得到了另一种诠释。Meadowhall讲究的是划分不同的主题消费区域，将庞大的购物中心有条理的化整为零。
打个比方，同样是卖冰激凌，前者是将一个大的冰激凌塑造成造型各异的几个mini冰激凌，在视觉效果上达到吸引顾客的注意，促使他们一下子购买若干，达到促销一个大冰激凌的目的；而后者则是将冰激凌分为风味不同的几个小块后售出，也能达到促销的目的。两者虽然形式不同，但都回遵循一个原则，即按照一个统一的规则进行划分，即以上提到的“主题化”。
万变不离其宗，两家shopping mall都是希望能够利用“主题化”，改变传统商业一成不变的枯燥形式，带给顾客千变万化的购物体验，维持顾客滞留在购物中心内的兴奋感。
案例三：马来西亚吉隆坡的Mid-Valley Megamall
Mid-Valley Megamall属于大型综合开发项目的一部分，该综合体还包括一家酒店、一个会议展览中心和一栋写字楼。它是吉隆坡最新、最具规模的购物中心，它推进了吉隆坡成为一个优秀的国际化城市的进程。
占地面积（平方米）

店铺数量
500
建筑面积（平方米）
418050
停车位数量
7600
可出租建筑面积
（平方米）
157930
开业时间

经营业态
超市、百货、电影院、健身中心、保龄球馆、餐饮、专卖店
1、Mid-Valley Megamall的主要构成
Mid-Valley Megamall共5层高，是马来西亚第一个综合了四家主力承租商的零售中心，私家主力店包括：约13900平方米的家乐福仓储式超市、22300平方米包括地库超市的吉之岛百货公司(日本)、约17650平方米的Metrojaya百货公司(马来西亚)、亚洲区最大的多屏幕电影院Golden Screen电影院。另外还包括18家小型主力店及430间特色店铺来完善购物中心的经营品种。
Mid-Valley Megamall内还有一家马来西亚最大的健身中心、一个3300余平方米的大型书店以及很多美容美发店。它为顾客提供了很多的娱乐选择，除了四家主力店之一的18个屏幕的Golden Screen电影院外，还包括最先进的38道大型保龄球馆、台球中心、俱乐部等，在有些娱乐设施之间还以拱廊连接起来。
Mid-Valley Megamall内提供的餐饮服务也十分完善，提供从地方小吃到铁板烧等丰富多样的就餐选择。除两个就餐中心外，餐饮的经营种类还包括：专业饭店、咖啡馆、面包店、咖啡吧、快餐、地方小吃外卖、小吃柜台、热狗店等，这些餐饮店分布在整个商场的各个部位。
2、Mid-Valley Megamall的消费群体
此商场的市场定位以针对大众化中层收入消费者为主，在距商场30分钟车程范围内，居住人口达200万人，而商场配有约7,600个车位，是吸引人流的主要设施。
3、Mid-Valley Megamall的交通条件
Mid-Valley Megamall占据了一个十分有利的地理位置。位于数条高速公路的交汇处，其中包括一条直接通往市中心的主要交通干道，这些道路使Mid-Valley Megamall与很多主要的居住市郊便利的联系。
4、Mid-Valley Megamall的管理与营销
Mid-Valley Megamall由一个有经验的专家团队进行操作，通过创新的市场推广和主动的对外租赁，来确保购物中心日后的繁荣。激发购物者反复光顾Mid-Valley Megamall的意愿是管理团队面临的挑战。购物中心本着顾客至上的原则，在每一个区域提供最好最广泛的购物选择，420个折扣商铺、餐厅、娱乐场所以及休息场所，都是其它的零售中心所没有的。
管理者确保停车场的安全，安排了有组织的保安巡逻，并且安装了大量的监测仪，任何车辆的活动都被联网的精密电脑和安全系统所监控。购物中心还为老年人和需要协助的购物者提供了轻型车。
购物中心的每一次改变、每一个新的活动或者每一个爆炸新闻，都配以强势的促销计划，为购物中心提供了很多的回头客。视频广告为营造恰当的公共气氛作出了较大的贡献，管理者希望在这个综合体内提供新鲜和刺激的视觉冲击。
5、Mid-Valley Megamall的启示
Mid-Valley Megamall作为亚洲的shopping mall案例，其与中国的很多情况更加类似。
大众化的档次定位
就其定位而言，它所面对的是中层收入的消费者，而不像MOA和meadowhall那样拥有数家高档的主力百货店，这与三地的经济发展水平是息息相关的。
Shopping mall辐射区内的收入水平是购物中心成功的关键，不仅是总收入，还与其可支配收入有关。如果一个shopping mall的位置离商业区的主要增长边缘过远，或是其购买力计划过于激进，风险就会增加，因为国家的经济发展趋势和经济循环可能会减缓甚至停止增长，在制定计划的时候应该谨慎，防止这种情况发生。
鉴于商业项目竞争日益激烈的情况，进入这一市场常常需要更冒险和更早的决定，来保证选址能够得益于商业区的未来增长，在市场竞争中获胜；同时也应该看到，正处于探索期的中国shopping mall的开发，也应客观评价当地、全省乃至全国的消费水平，合理定位目标客户群，为这类巨型购物中心提供足够广泛的有效客源。
强化的娱乐功能
在这一点上Mid-Valley Megamall与美国的MOA是类似的，它们都通过强势的娱乐功能来吸引更多的顾客。这一方面体现出娱乐设施对于大型购物中心的重要影响，另一方面也表现出各地shopping mall所特有的地区文化属性。
众所周知，欧洲最大的特点就是它的浪漫和艺术气息，以至于它们的购物中心都是强调闲适的购物体验，只要有足够的咖啡吧、配以一个大型电影院，就能吸引欧洲人在shopping mall内停留一天的时间；而美国、马来西亚的两个案例告诉我们，在快节奏的生活方式下，仅有休闲是不够的，人们需要更多的刺激来缓解疲劳的神经、或者寻找更加新奇的购物体验，因此，足够特殊的娱乐设施，才能够真正起到吸引大量客流的作用。
中国的shopping mall也如是，吸引客流需要依靠强有力的娱乐设施来为购物中心积累人气，或是通过各种各样的社会活动，促使购物中心成为人们心目中的社会焦点和精神所向，以达到增强shopping mall的社会声望和地位，巩固其服务中心功能的作用。
案例四：美国伊利诺伊州斯科忌市的老果园中心（Old Orchard Center）
这是一个老购物中心翻新改造的案例，希望能够对国内的类似项目有所启发。
1、老果园中心的历史与问题
1956年，占地34.8万平方米的老果园购物中心开业，它是美国最早的地区购物中心之一。它距离连接“北海岸”和芝加哥市中心的I-94公路只有一个街区。它服务的商业区拥有120万人口，每户家庭的平均年收入超过7.1万美元。这个露天的购物中心原来拥有“马舒尔田野”、“萨克斯第五大街”和“蒙特哥莫内区”这些为芝加哥富裕的北海岸社区提供服务的核心租户。1997年，随着老果园中心的扩展，“罗德和特勒”加入了进来。
很多年来，老果园中心都被认为是芝加哥地区顶级的购物目的地，但是到了20世纪80年代中期，这个有着30年历史的购物中心已经失去了它在市场的统治地位。它存在的问题包括：
l         核心租户之一蒙特哥莫内区撤离，中心里很重要的一部分地方空置起来。
l         重新启用这座购物中心的计划也没能成功。
l         来自北河广场，一个占地9.3万平方米的新购物中心的竞争，也开始削弱这个历史悠久的购物中心的优势。北河广场离老果园大约11.2km，其目标消费群体中有很大一部分是和旧果园相同的高收入的社区。
l         旧果园只拥有75家小型租户，远远少于它的竞争对手的租户数量。
l         它还缺少今天的地区性购物中心所应该具备的娱乐和餐饮设施。
2、老果园中心的翻新改造
最近的一次修复工程使老果园增加了4.7万平方米的可出租面积，差不多使它的小型租户数量翻了一番。这次修复工作