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海门市城市房屋拆迁补偿安置实施细则
海政发〔2006〕65号
【标    题】海门市城市房屋拆迁补偿安置实施细则
【文    号】海政发〔2006〕65号
【发布日期】2006.07.18
【实施日期】2006.07.18
【效    力】有效
【全文】
各乡镇人民政府，开发区管委会，市各委、办、局、行、社，市各直属单位：
《海门市城市房屋拆迁补偿安置实施细则》已经市政府第29次常务会议讨论通过，现予印发，请遵照执行。

                   二○○六年七月十八日

抄送：市委各部门，市纪委，市人大常委会办公室，市政协办公室，市法院、检察院，市人武部，市各群众团体。
海门市人民政府办公室　          2006年7月18日印发
共印65份

海门市城市房屋拆迁补偿安置实施细则

第一章　总　则

第一条　为了加强城市房屋拆迁管理，切实维护拆迁当事人的合法权益，保障建设项目顺利进行，根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《江苏省城市房屋拆迁管理条例》、《南通市城市房屋拆迁管理办法》及其它有关规定，结合本市实际，制订本细则。
第二条　本细则适用范围为城市规划区内国有土地、农村集体土地被征用转为国有土地上的房屋拆迁。
第三条　拆迁人应当依照本细则的规定，对被拆迁人给予补偿、安置；被拆迁人应当服从建设项目的需要，在拆迁补偿安置协议约定或者房屋拆迁管理部门裁决规定的期限内完成搬迁，搬迁期限不得超出规定的拆迁期限。
本细则所称拆迁人，是指取得房屋拆迁许可证的单位；被拆迁人是指被拆迁房屋的所有人。
第四条　市建设局是本市城市房屋拆迁行政主管部门，对本市城市房屋拆迁工作实施监督管理。海门市城市房屋拆迁管理办公室具体负责本市城市房屋拆迁管理工作。市物价、国土、财政、工商、司法、公安、文化、教育、环保等相关部门应当依照本细则的规定，与房屋拆迁管理部门互相配合，保证城市房屋拆迁工作顺利进行。
市国土资源局应依照有关法律、法规的规定，负责与城市房屋拆迁有关的土地管理工作。

第二章　拆迁管理

第五条　城市房屋拆迁应当遵循下列程序：
（一）对拆迁项目进行评估，提供概算；
（二）拆迁人向房屋拆迁行政主管部门申领房屋拆迁许可证；
（三）房屋拆迁行政主管部门发布拆迁公告；
（四）评估机构对被拆迁房屋进行价格评估并公布评估结果；
（五）拆迁人与被拆迁人或者拆迁人与被拆迁人、房屋承租人订立书面拆迁补偿安置协议；
（六）拆迁人按照拆迁补偿安置协议进行补偿安置并实施房屋拆迁。
第六条　拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。
申领房屋拆迁许可证的，应当向市房屋拆迁行政主管部门提交下列材料：
（一）房屋拆迁申请书；
（二）建设项目批准文件；
（三）建设用地规划许可证（附拆迁范围红线图）；
（四）国有土地使用证或其它国有土地使用权批准文件；
（五）拆迁计划和拆迁方案，包括拆迁范围、拆迁对象、房屋的用途、面积、权属、拆迁实施步骤、安全防护、环保措施、各项补偿补助费用预算、安置用房、周转用房或者其他临时过渡措施的落实情况、拆迁的方式与时限、拆迁及评估委托合同等；
（六）办理专项存款业务的金融机构出具的足额拆迁补偿安置资金的存款证明。
房屋拆迁行政主管部门应当自收到申请之日起30日内，对申请事项进行审查，符合条件的，颁发房屋拆迁许可证。
第七条　房屋拆迁行政主管部门在发放房屋拆迁许可证的同时，应当将房屋拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限拆迁实施单位等事项，以房屋拆迁公告的形式予以公布。房屋拆迁公告应当在拆迁范围内张贴或者在本地主要报纸上登载。
实施房屋拆迁施工时间，应当自拆迁公告公布之日起不少于30日。对华侨和其他居住在国（境）外的人员，拆迁人应当书面告知实施房屋拆迁的时间，拆迁时间应当相应延长。
第八条　房屋拆迁管理部门、拆迁人、拆迁实施单位和评估机构应当及时向被拆迁人做好宣传、解释工作。被拆迁人的所在单位和乡镇、街道及居（村）民委员会应当予以协助，并如实提供有关房屋、土地权属的资料。
前款所称拆迁实施单位是指依法取得城市房屋拆迁资格证书，接受拆迁人委托，对被拆迁人进行拆迁动员、组织签订拆迁补偿安置协议的单位。
第九条　拆迁人应当在房屋拆迁许可证确定的拆迁范围和拆迁期限内实施房屋拆迁。
拆迁人需要延长拆迁期限的，在拆迁期限届满15日前向房屋拆迁行政主管部门提出申请，房屋拆迁行政主管部门应当自收到延期拆迁申请之日起10日内给予答复。
第十条　拆迁人可以自行拆迁，也可以委托拆迁实施单位拆迁。房屋拆迁行政主管部门不得作为拆迁人，不得接受拆迁委托。
第十一条　拆迁人委托拆迁，在确定被委托的拆迁单位时，应当采用招标方式，也可采用协议方式。
拆迁人应当向被委托的拆迁单位出具委托书，并订立书面拆迁委托合同。
被委托的拆迁单位不得转让拆迁业务。
第十二条  拆迁范围确定后，拆迁范围内的单位和个人不得进行下列活动：
（一）新建、扩建、改建房屋；
（二）改变房屋和土地用途、办理工商营业执照；
（三）租赁房屋。
房屋拆迁行政主管部门应当就前款所列事项，书面通知计划、国土、工商等有关部门和街道办事处、乡（镇）人民政府暂停办理相关手续。暂停办理的书面通知应当载明暂停期限。拆迁需要延长暂停期限的，必须经房屋拆迁行政主管部门批准，延长暂停期限不得超过1年。
第十三条  拆迁人与被拆迁人应当依照本细则的规定，签订拆迁补偿安置协议。拆迁补偿安置协议应当载明补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限、违约责任、解决争议的办法等内容。
拆迁租赁公有房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。
拆迁人委托拆迁实施单位拆迁的，拆迁人和拆迁实施单位应当在拆迁补偿安置协议上加盖印章，并明确违约责任。
第十四条  产权不明或者有产权纠纷的房屋及房产管理部门代管的房屋需要拆迁的，拆迁补偿安置协议必须经公证机关公证，并办理证据保全。
第十五条  拆迁补偿安置协议订立后，被拆迁人或者房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的，拆迁人可以依法向仲裁委员会申请仲裁，也可以依法向人民法院起诉。诉讼期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行。
第十六条  拆迁人与被拆迁人或者拆迁人与被拆迁人、房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁行政主管部门裁决房屋拆迁行政主管部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。裁决应当自收到申请之日起30日内作出。
当事人对裁决不服的，可以自裁决书送达之日起3个月内向人民法院起诉。拆迁人依照本细则规定已对被拆迁人给予货币补偿或者提供拆迁安置用房、周转用房的，诉讼期间不停止拆迁的执行。
第十七条  被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由市人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁行政主管部门依法申请人民法院强制拆迁。
实施强制拆迁前，拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项，向公证机关办理证据保全。
第十八条  拆迁中涉及军事设施、教学、寺庙、文物古迹的，依照有关法律、法规的规定办理。
第十九条  尚未完成拆迁补偿安置的建设项目转让的，应当经房屋拆迁行政主管部门同意，原拆迁补偿安置协议中有关权利、义务随之转移给受让人。项目转让人和受让人应当书面通知被拆迁人，并自转让合同签订之日起30日内予以公告。
第二十条  拆迁人实施房屋拆迁的补偿安置资金应当足额存入办理专项存款业务的金融机构，全部用于房屋拆迁的补偿安置，不得挪作他用。拆迁补偿安置资金不足的，房屋拆迁行政主管部门不予发放房屋拆迁许可证。
房屋拆迁行政主管部门应当加强对拆迁补偿安置资金使用的监督，与拆迁人或者拆迁实施单位、出具拆迁补偿安置资金证明的金融机构订立拆迁补偿安置资金使用监管协议，明确资金使用条件、程序和违约责任等内容。
第二十一条  房屋拆除应当由具备保证安全条件，具有建筑施工企业资质证书的企业承担；施工企业必须编制房屋拆除方案，接受建筑管理部门的安全监督，施工企业负责人对安全负责。
第二十二条  拆迁人和拆迁实施单位，在拆迁范围内的房屋拆除结束后5日内，应当报房屋拆迁管理部门验收。
第二十三条  房屋拆迁管理部门应当建立、健全拆迁档案管理制度，加强对拆迁档案资料的管理。拆迁人应当按照齐全、准确、规范的要求，及时整理、妥善保管好拆迁资料，并在拆迁项目验收后1个月内交房屋拆迁管理部门存档。

第三章　拆迁补偿与安置

第二十四条　拆迁人应当依照本细则规定，对被拆迁人给予补偿。
拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿；拆除未超过批准期限的临时建筑，按剩余使用期限分摊的建造成本给予补偿。
第二十五条  拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行产权调换，被拆迁人有权选择补偿方式。
第二十六条  货币补偿金额根据被拆迁房屋的区位、用途、房屋结构、建筑面积、成新等因素评估确定。
（一）被拆迁人选择货币补偿安置方式的，可享受该地段安置房（被拆除合法建筑面积部分）的商品价与拆一还一价的差价。
（二）市政建设项目、工业建设项目及原地段不建造住宅房的项目，被拆迁人可享受同地段商品房（被拆除合法建筑面积部分）的商品价与拆一还一价的差价。
（三）被拆迁人在农村享有建房权的，其人口安置面积大于被拆除合法建筑面积的，还可享受人口安置面积与被拆除合法建筑面积差的商品价和人口安置价差价。
（四）商品价及拆一还一价由物价局核定。
     第二十七条  市政建设项目、政府土地储备项目的拆迁，原则上实行货币补偿。被拆迁人要求实行产权调换的，凭市土地资产储备中心出具的购房通知单、相应工程项目的拆迁补偿协议书、拆迁房屋的评估报告在相应的拆迁安置定销房中进行安置。被拆迁人持上述材料要求安置的，承担拆迁安置定销房建设的开发单位必须无条件予以安置。
拆迁安置定销房价格由市物价部门会同建设、国土部门根据拆迁安置定销房所在区位的补偿基价确定。在同区位内安置建筑面积与拆迁合法建筑面积相等的部分，定销房平均价格不超过其补偿基价（建安价＋区位价）的108%，超面积部分按商品价计算。
第二十八条  承担拆迁安置定销房建设的开发单位应在规划建设的商品房中提供一定数量的（成片或整幢）拆迁安置定销房，国土部门将此作为土地出让的前置条件并在拍卖地价中综合考虑。拆迁安置定销房的建筑面积一般控制在70－140平方米，适当增加70平方米以下的小套型。
每套拆迁安置房须配置一只车库，车库建筑面积原则不得低于8平方米，车库价格由物价局核准。
第二十九条  拆除工业厂房的被拆迁人可购买拆迁人指定提供的标准厂房。购买与被拆迁合法建筑面积相等部分的标准厂房价格由物价部门会同建设、国土部门根据标准厂房所在区位的补偿基价确定。
第三十条  拆迁人应以拆迁主管部门批准的公告告知被拆迁人选购安置房的时间、地点及方式等事项，被拆迁人应在公告的期限内，凭协议和有关手续到指定的地点与建设单位签定购房协议，逾期作自动放弃购买拆迁安置房处理。
第三十一条  实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人应按本章第二十七条、第二十八条和第二十九条计算被拆迁房屋的货币补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。
拆迁非公益事业房屋的附属物不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿。
对实行产权调换或者被拆迁人以货币补偿款购买的房屋，与被拆迁房屋等面积的部分，被拆迁人免缴房屋契税。
第三十二条  城市规划区内被拆迁人户籍地在农村的，安置人口计算按《海门市农村村民建房用地管理暂行办法》（海政发[2002] 98号）文件的有关规定执行。
被拆迁户应安置建筑面积，按列入安置人口的人数每人35平方米。
安置建筑面积超过被拆除建筑面积，且在规定的人均35平方米标准以内的部分，每平方米房价按核准的定销房价格上浮50元结算。
第三十三条  商品房开发项目拆迁，被拆迁人要求产权调换的应当优先就地在商品房中进行购买，购买的商品房价格、面积按本章第二十七条、第三十二条规定执行。
非商品房开发建设项目拆迁，被拆迁人要求产权调换的，由拆迁人异地提供房源或在政府提供的拆迁安置定销房中供被拆迁人选择。被拆迁人选择的安置房价格、面积按本章第二十七条、第二十八条、第二十九条、第三十二条规定执行。
第三十四条  被拆迁人和被拆迁的公有住房承租人的子女，在拆迁公告前出生的，因购房而使其就学地点发生变更的，当其达到入学年龄时，可在安置地点施教学校就学，也可在原居住地施教学校就学。施教学校不得收取择校费等附加费用。具体实施方案由拆迁公司调查核实后上报拆迁主管部门和教育局协调解决。
第三十五条  城市规划控制区内农村危房、缺房户经建设行政主管部门、国土行政主管部门确认，也可享受拆迁安置定销房优惠政策购房。
（一）经本人申请，房屋鉴定部门确认为危险房屋的，其合法享受建筑面积可按拆迁安置定销房优惠价格购置，原危险房屋保留但不得居住或转卖（租），待拆迁时按有关政策给予补偿；
（二）因家庭人员的变化，经个人申请，村、镇初审，根据现有人口的合法享受建筑面积按拆迁安置定销房优惠价格购买，原房屋可保留使用，但不得转移房屋产权，待拆迁时按有关政策给予补偿；
（三）农村危险房屋、缺房户购置拆迁安置定销房参照一般居民建房审批程序办理。
第三十六条  城市规划区控制范围内，所在村民小组仍有较多承包土地的，由拆迁人申请，经村、镇审核，报建设行政主管部门、国土行政主管部门批准后，采用统一就近建造户均不超过15平方米的临时生产用房（开发区除外），由拆迁人出资。今后如遇建设需要拆迁时，使用人应在接到通知起一个月内无条件服从搬迁对使用人不作任何补偿。
第三十七条  拆迁具有合法产权的公有住房，承租人具备合法租住手续，仅有一处住房，并长期实际居住，没有享受过住房优惠待遇，拆迁人应当将被拆迁房屋的重置价结合成新的部分补偿给房屋所有权人，其余部分补偿（区位价，搬迁费，临时安置费等）给房屋承租人，被拆迁人与房屋承租人的租赁关系在拆迁补偿后自行解除或拆迁人对房屋产权人货币补偿后由房屋产权人另外选择相当于原建筑面积的房屋给承租人租住。
本条款所称承租人，是指与房屋产权单位具有合法租赁关系的单位和个人或在改制前与原单位有隶属关系的且能提供相关合法租赁手续的正式职工，承租人由被拆迁单位和原企业主管部门共同审核确认。
第三十八条  被拆迁人或者房屋承租人安装使用的管道煤气（含液化气）、宽带网、有线广播等设施及对房屋的装修、装璜项目、电话移机、有线电视安装费等按附表14；被砍伐或者移栽的树木（含果树、竹园等）按附表11；坟墓迁移按附表12；由拆迁人给予一次性补偿。
第三十九条  被拆迁人从事养殖等家庭副业，因房屋拆迁终止的，按其经济损失作适当评估补偿（附表18）。
第四十条  拆迁人应当向被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁费、临时安置补助费。搬迁费按拆除合法建筑面积5元/平方米结算，按面积计算低于120元的按120元计算。拆迁住宅房屋实行货币补偿的，拆迁人应当一次性支付被拆迁人或者房屋承租人6个月的临时安置补助费，临时安置补助费按合法建筑面积一、二类区4.5元/平方米/月，三类区4元/平方米/月，其它地区3.5元/平方米/月计算，一、二类区按面积计算低于200元/月的按200元/月支付，三类区及其它地区按面积计算低于150元/月的按150元/月支付。
第四十一条  被拆迁人选择产权调换的拆迁过渡期限，自被拆迁人或公有房屋承租人腾空房屋之日起，一般不超过18个月。临时过渡补助费，按实际过渡期限结算。因拆迁人的责任延长过渡期限，从逾期之日起，除当事人另有约定的，拆迁人应当按照下列规定给被拆迁人或房屋承租人增付临时安置补助费。
（一）对被拆迁人或者房屋承租人自行解决过渡用房的，延长期间增付1倍临时过渡补助费
（二）由拆迁人提供过渡用房的，延长期间按第四十条规定的标准支付临时安置补助费；
（三）因被拆迁人责任延长过渡期限的，不增加临时过渡补助费。
第四十二条  经建设行政主管部门、国土行政主管部门同意，被征用集体土地所在村组为被拆迁人另行安排宅基地移地迁建的，搬迁费按10元/平方米计算（含被拆迁房屋的建材运输费），一次性支付6个月的临时过渡补助费。
第四十三条  拆迁非住宅房屋造成被拆迁人停产停业的，拆迁人应当对停产停业期间的经济损失给予适当补助。
（一）拆迁生产型工业企业（正常生产）非住宅房屋，造成全部停产的，按被拆迁房屋合法建筑面积每平方米30元补助，部分停产的，每平方米10元补助对非正常生产企业，按合法建筑面积每平方米10元补助；对在拆迁前已停产的企业，按合法建筑面积每平方米3元补助；
（二）对拆迁商业经营性非住宅房屋（指商店、饭店等服务性行业）实行产权调换，致使经营活动中止的，可根据拆迁前两年营业税额平均值给予一次性补助和临时安置补助费，一次性补助标准参照附表10确定。
营业用房的过渡期限自钥匙交付之日起，过渡期间营业房的临时安置补助费标准，参照被拆除营业房所在地段的住宅房屋临时安置补助费标准，按该营业用房的区位补偿价和该地段住宅房区位补偿价的比例计算。详见计算公式为：营业房区位价/住宅房区位价×住宅房临时安置补助费/每平方米/月标准。过渡期限及临时安置补助费计算方式参照第四十条规定；
（三）对非住宅房屋拆迁的搬迁补助费按附表13规定标准执行。
第四十四条  被拆迁人或者房屋承租人搬迁时，可凭拆迁人或者拆迁实施单位的证明向所在单位申请搬迁事假两次（含过渡搬迁），所在单位每次应当准假3天，搬迁事假期间，被拆迁人或者房屋承租人的工资、福利待遇不变。被拆迁人或者房屋承租人不需要请搬迁事假的，应给予误工补贴每人100元（每户限两人）。
实行移地迁建的，可享受拆迁事假，建平房的为20天，建楼房的为30天。或给予误工补贴，建平房的为250元/人，建楼房的为400元/人（每户限两人）。
第四十五条  一、二、三类区被拆迁人或者公有住房承租人获得的货币补偿总额低于5万元（不含提前搬迁奖、过渡费、搬家费），且经公示确认同时具备下列条件的，由拆迁人补足5万元，其它类区补偿总额低于4万元，由拆迁人补足4万元。
（一）被拆迁人或者公有住房承租人仅有被拆迁一处住房；
（二）被拆迁人长期实际居住；
（三）被拆迁人为农村居民，应享受建房面积未给子女享受的；
（四）被拆迁人原有房产未转让或分割给他人的。
被拆迁人或者公有住房承租人获得最低货币补偿后，仍无经济能力购买拆迁安置定销房，按廉租住房的规定予以解决。

第四章　拆迁评估

第四十六条  本细则所称拆迁评估，是指为确定被拆迁房屋货币补偿金额,根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素对其房地产市场价格进行的评估。
第四十七条  拆迁评估由具有房地产价格评估资格的评估机构承担，评估报告必须由专职注册房地产估价师签字。
从事房屋拆迁及拆迁评估业务的人员，应当经过房屋拆迁管理部门的专业培训和考核，取得上岗证后，方可从事拆迁相关工作。
第四十八条  拆迁人与被拆迁人可以选择具有房地产价格评估资质的机构评估。拆迁人应当与评估机构签订委托评估合同，并在签订后3日内提交房屋拆迁管理部门。受托的评估机构应当做好评估报告汇总工作，并在拆迁工程结束后10日内提交房屋拆迁管理部门。
第四十九条  拆迁评估应当坚持独立、客观、公正、合法的原则。任何组织和个人不得非法干预拆迁评估活动和评估结果。
被拆迁人有权要求从事房屋拆迁及拆迁评估业务的人员出示上岗证。
第五十条  在同一拆迁项目评估中，评估机构不得与房屋拆迁行政主管部门、拆迁人和被拆迁人有利害关系。评估机构不得串通一方当事人，损害另一方当事人的利益。
第五十一条  拆迁评估应当综合考虑与被拆迁房屋相关的下列因素：
（一）区位：区位补偿基价按房屋周边环境、交通和商业服务便利程度、公用事业设施配套状况，并根据市场情况每年进行调整；
（二）用途：以房屋所有权证和土地使用证上标明的用途为准，所有权证书未标明的，以产权档案中记录的用途为准；
（三）建筑面积：以房屋所有权证载明的建筑面积或者房产监理部门依据可确权书证测量的面积为准。建筑面积按建安价结合成新评估补偿；
（四）装饰、装修补偿应当结合装璜材料的档次、价格、折旧年限等因素评估补偿；
（五）其它因素：房屋建筑结构形式、成新程度、楼层、层高、朝向等。
第五十二条  被拆迁人无正当理由不到场，或者拒绝评估，影响拆迁正常进行的，评估机构可以依据被拆迁房屋的权属资料可确权的书证及房屋区位、朝向、结构状况等因素进行评估。评估时评估机构应当通知公证机关现场公证，房屋拆迁行政主管部门可依据评估结果进行裁决。
第五十三条  拆迁人或者被拆迁人对评估结果有异议的，可以在评估报告送达之日起五日内要求评估机构做出解释说明，评估机构应当在五日内做出书面解释说明。经解释说明仍有异议的，持有异议的拆迁人或者被拆迁人可以委托符合规定的其他评估机构重新评估。
重新评估结果与原评估结果在±2%的误差范围之内的，原评估结果有效，重新评估费用由委托人承担。重新评估结果与原评估结果超出±2%的误差范围的，由房屋拆迁管理部门邀请有关专家进行鉴定，鉴定采用原评估结果的，重新评估和鉴定的费用由重新评估的委托人和重新评估的机构共同承担；鉴定结果采用重新评估结果的，重新评估和鉴定的费用由委托人的相对人和原评估机构共同承担。
第五十四条  拆迁人应当在评估结束后五日内在拆迁地点公布评估结果。
第五十五条  住宅房屋的拆迁评估应当参照类似房地产的市场交易价格和市人民政府或者其授权部门定期公布的房地产市场价格，结合被拆迁房屋的房地产状况进行。
    （一）城市国有土地上的被拆迁房屋补偿额=合法建筑面积的建安成新价补偿额+合法建筑面积计算的区位补偿额（合法土地使用面积大于合法建筑面积时，区位补偿额按土地使用证依法核准的使用面积计算）；
    （二）兴建时使用土地为农民集体所有土地上的被拆迁房屋补偿额=合法建筑面积的建安成新价补偿额+合法建筑面积计算的区位补偿额；
（三）区位补偿基价按《海门市被拆迁住宅房屋区位补偿基价》（附表1）确定。
第五十六条  被拆迁房屋合法建筑面积的确认由市建设行政主管部门依照以下规定认定：
    （一）已领取房屋所有权证的，按被拆迁房屋所有权证记载的产权人和建筑面积，但房屋实际建筑面积小于所有权证建筑面积的，按实际建筑面积计算，属应拆未拆的不予认定；
    （二）有建房批复、未领取房屋所有权证的，以建房批复载明的产权人和建筑面积为准，但房屋实际建筑面积小于审批建筑面积的，按实际建筑面积计算；
（三）房改房建筑面积由市房产监理部门按有关规定测量的建筑面积为准；
（四）对已领取房屋所有权证，在1987年前建造，且原高度、墙基没有变动过的房屋，以实际丈量面积为准。
 第五十七条  兴建时使用土地为农民集体所有土地上的被拆迁住宅房屋土地使用证依法核准的土地使用面积大于合法建筑面积，区别下列不同情况增加补偿：
（一）土地使用面积在135平方米以下（含135平方米）的，其超出建筑面积的部分，按房屋所在区位价的30%计算；
（二）房屋合法建筑面积超过135平方米，土地使用面积超过建筑面积的部分按每平方米60元的标准计算；
（三）土地使用面积超过135平方米，建筑面积在135平方米以下（含135平方米）的，土地使用面积超过135平方米的，按每平方米60元标准计算。
第五十八条  城市规划控制区范围内被拆迁人，未能按《海门市农村村民建房用地管理暂行办法》（海政发[2002]98号）文件的有关规定享受建房，应享受房屋建筑占地面积大于被拆迁房屋合法建筑面积的部分，按房屋所在区位价的80%标准增加补偿。被拆迁房屋合法建筑面积大于人口享受建筑占地面积的不予补偿。
第五十九条  新建的住宅房屋自竣工之日（自批准建房之日增加建房施工期9个月）至拆迁许可证颁发之日不满5 年被拆迁的，按其建安成新价增加补偿。标准如下：不满1年（含1年）的增加19%；不满2年（含2年）的增加18%；不满3年（含3年）的增加17%；不满4年（含4年）的增加16%；不满5年（含5年）的增加15%。
第六十条  农村居民要求分户的，原则上以当时建房时各自享受的建房面积比例为准，分户房屋单位为自然间。
符合下列条件之一的，可按分户处理，但分户后一、二、三类区的被拆迁住户补偿额不足5万元、四类区和其他地区不足4万元的不追加补足。
一）被拆迁人虽持有一本房屋所有权证，但持有两本农村宅基地使用证或具有两份建房批复；
（二）被拆迁人虽只有一本产权证、一本农村宅基地使用证，但其建房时子女的建房面积已在同一份建房批复中享受；目前儿子已结婚或女儿已招女婿，子女户口均在当地并实际长期居住，且没有享受过其他建房待遇，如房改、货币分房、购买经济适用房、购买军转房等优惠政策。
第六十一条  被征用集体土地范围内村组集体经济组织的房屋拆迁，按房屋合法建筑面积建安成新价评估补偿。
第六十二条  对被拆迁人取得工商营业执照和完税证明，持续用作经营（商业、服务性行业）场所一年以上的住宅房屋，可按实际经营面积以房屋所在临近道路非住宅房屋区位补偿价的一定比例增加补偿。其中1年以上（含1年）3年以下的，增加5%的比例；3年以上（含3年）5年以下的，增加10%比例；5年以上（含5年）的，增加20%比例。
第六十三条  房地产价格评估的修正因素
（一）被评估住宅房屋建筑结构、等级、成新因素的修正。按《海门市各类被拆迁住宅房屋建筑结构、等级评估标准》（附表2）和《海门市各类被拆迁房屋成新评定标准》（附表3）《海门市各类被拆迁房屋成新折旧率》（附表4）对照评估；
（二）评估成套住宅房屋所处楼层因素的修正按《被拆迁成套住宅楼层增减系数》（附表6、7）对照评估；
（三）被评估房屋环境因素的修正，根据被拆迁房屋所处的自然环境、社会环境、居住环境在眺望、景观、噪音、空气污染、建筑密度、道路交通、周边绿化、受教育率（学校、幼儿园）、购物、就医方面的因素进行修正，修正权重比在-2%至2%之间；
（四）对超出评估房屋结构等级条件以外的设施、设备和装潢、装修项目的评估补偿，按《海门市房屋拆迁附属设施、设备、装饰、装潢补偿标准》（附表14）单列对照评估；
（五）拆迁范围确定并发布房屋拆迁公告之日起，对被拆迁房屋装潢、装修、改建、扩建的项目不予补偿。
第六十四条  对处于城市规划区边缘的征地拆迁户所在村组有条件在另处安排宅基地供其移地迁建住房，并经建设行政主管部门、国土行政主管部门同意的，按《海门市被拆迁房屋迁建补偿标准》（附表8）对照评估。
第六十五条  对非住宅房屋的评估采用路线价法。
本方法的计算公式为，房屋拆迁补偿额=被拆迁房屋建筑面积建安价补偿额+区位价补偿额。
（一）建安补偿价的确定，按《海门市非住宅房屋建筑结构评估标准》（附表5）和《海门市各类被拆迁房屋成新评定标准》（附表3）、《海门市各类被拆迁房屋成新折旧率》（附表4）对照评估。
（二）区位补偿的确定
1、对商业铺面等服务性行业用房，区位根据《海门市市区非住宅房屋路线（段）区类划分》（附表15）确定，区位补偿指导价按《非住宅房屋临街状态调整系数计算表》和《非住宅房屋楼层调整修正系数表》（附表9）进行修正后对照《海门市非住宅房屋拆迁区位补偿指导价标准》（附表16）评估；
2、对工业生产、仓储、办公室及公益事业等用途的房屋，区位按《海门市被拆迁住宅房屋区位补偿基价》（附表1）确定，区位补偿指导价按《海门市非住宅房屋（生产性工业企业）拆迁区位补偿指导价》（附表17）对照评估。
第六十六条  非住宅房屋的区位补偿按其合法建筑面积计算，合法土地使用面积大于合法建筑面积的部分，按同类地段区位补偿基价的25%计算补偿。
非住宅房屋区位补偿的划分确认：
（一）对房、地属同一产权人，土地以划拨方式取得的，其非住宅房屋区位价按前款予以补偿。
（二）对房、地属同一产权人，土地以出让方式取得的，其非住宅房屋区位补偿由两部分组成：（1）按前款给予评估补偿;（2）土地面积大于建筑面积时，对出让的土地按原登记用途由土地评估机构进行地价评估，并扣除已使用时间相应的出让金及合法土地使用面积部分区位补偿基价的25%后给予补偿；建筑面积大于土地面积时，对出让的土地按原登记用途由土地评估机构进行地价评估，并扣除已使用时间相应的出让金及合法建筑面积部分区位补偿基价的25%后给予补偿。
（三）对房、地分属不同产权人，土地以划拨方式取得的：土地面积大于建筑面积时，对房屋的合法产权人，按房屋合法建筑面积部分区位补偿基价75%的标准进行评估补偿;对土地的合法使用权人按合法土地使用面积部分区位补偿基价25%的标准进行评估补偿；建筑面积大于土地面积时，对房屋的合法产权人，按房屋合法建筑面积部分区位补偿基价75%的标准进行评估补偿;对土地的合法使用权人按合法建筑面积部分区位补偿基价25%的标准进行评估补偿。
（四）对房、地分属不同产权人，土地为出让方式取得的，对房屋的合法产权人，按房屋合法建筑面积部分区位补偿基价75%的标准，由房产评估机构给予评估补偿。对土地的合法使用权人，其土地拆迁补偿按其原登记用途进行地价评估，扣除已使用时间相应的出让金，由土地评估机构计算补偿。
（五）对未办理有关土地出让、划拨手续的原国有土地上的非住宅房屋，房屋合法产权人的区位价补偿按房屋合法建筑面积部分区位补偿基价75%的标准进行评估补偿。
（六）对镇集体土地上的非住宅房屋，房屋合法产权人的区位价补偿，在按合法产权面积部分区位补偿基价75%的标准进行评估的基础上，扣除镇集体土地转为国有划拨土地的费用后进行补偿。
第六十七条  两面临街的非住宅房屋，以区位等级级别高的临街面路段区位补偿指导价确定其区位补偿额。
第六十八条  拆迁租赁的非住宅房屋，由拆迁人按规定的价格评估后补偿给被拆迁人，被拆迁人与承租人的租赁关系由租赁双方按租赁合同和有关规定处理。
第六十九条  拆迁原村组集体经济组织集体土地上的非住宅房屋、租赁原集体土地上的房屋拆迁，按批准建筑面积的建安成新价评估补偿。

第五章　附　则

第七十条  在本市规划区外的国有土地上实施房屋拆迁并需要对被拆迁人补偿、安置的，可参照本细则执行。
第七十一条  本细则自印发之日起实施。海政发〔2004〕17号《海门市城市房屋拆迁补偿安置实施细则》同时废止。印发之日前已领取房屋拆迁许可证并实施的拆迁项目，按原细则规定执行。
第七十二条  本细则由海门市人民政府负责解释。
附件

附表1
海门市被拆迁住宅房屋区位补偿基价

区位等级
被拆迁住宅房屋地段范围
（附区位类别图）
基价
(元/M2)
一类区
以珠江路电视塔路口起顺时针向西，经人民路、长江路、秀山路、圩角河人民西路、海兴路、新海路、圩角河、海门河、日新河、丝绸路、珠江路以内的区域。
680
二类区
海门河、日新河的交汇处向东至瑞江路，向南至南海路，向西至嘉陵江路，向南至十三号横河，向西至圩角河向北至秀山路、向西至新开港河，向北至新海西路，向东至海兴路，向北至钢厂北侧横河以内的除一类区以外的区域。
630
三类区
一类、二类区以外的本市2001年城市总体规划确定的规划建设用地范围内的其它地区。
550
四类区
三厂镇、青龙化工园区属镇区规划范围内的。其它按其它地区标准执行。
340
其它地区
本市除上述一类、二类、三类、四类区以外的其它地区。
230

附表2

海门市各类被拆迁住宅房屋建筑结构、等级评估标准
房屋 标准
房屋
等级
房屋主体条件
房屋内部条件
建安补偿
基价 元/m2
门窗
地面
内墙
屋顶
设备
钢混结构
高层
全部或承重部分为钢筋混凝土结构（包括框架大板与框架轻板结构等），外墙贴面砖、马赛克或水刷石、喷砂、外墙涂料，层高：1-2层3.2-4.5米，其它层3-3.2米。
铝合金或塑钢窗，较好的钢门窗或较好的木门窗。
107胶地面、水磨石地面、釉面砖地面。
水泥漆、普通涂料。
钢筋混凝土楼板或现浇平顶或坡顶吊顶天花。
水、电到 户、普通卫生设施齐全。
800
多层
650
砖混结构
一
部分钢筋混凝土，主要是砖墙承重的结构。具体为钢筋混凝土条形基础、墙体为八五砖砂浆缝实砌墙体或八五多孔砖砂浆缝墙体，基础及各楼层均有圈梁并配置构造柱，现浇楼梯挑阳台，外墙水泥抹面或好的清水砖墙，内外设备齐全的单元式成套住宅，层高为2.9米
铝合金或塑钢窗，较好的钢门窗或较好的木门窗。
107胶地面、油漆水泥地面（底层地面架空）
水泥漆、普通涂料、好的石灰粉刷内墙。
钢筋混凝土楼板或坡顶内吊平顶。
水、电、卫到户，普通卫生设施齐全（包括下水道、落水管、天沟、窨井、化粪池等）
550
二
部分钢筋混凝土，主要是砖墙承重的结构。具体为钢筋混凝土条形基础或八五砖基础，墙体以八五砖砂浆缝实砌墙体为主，部分为八五空斗墙，基础及部分楼层有圈梁，预制楼板，预制踏步板楼梯，外墙水泥抹面或好的清水砖墙的单元式住宅，层高2.9m。
较好的铝合金窗或钢门窗，较好的木门窗或水泥预制门窗框。
水泥地面（底层地面架空）
水泥漆、普通涂料、好的石灰粉刷内墙。
钢筋混凝土楼板、本瓦、望砖屋面。
水、电到 户、普通卫生设施齐全（包括下水道、落水管、天沟等）。
510
三
部分钢筋混凝土，主要是砖墙承重的结构简单、设备基本齐全的非成套住宅，具体为：八五砖基础，墙体以八五砖，空斗墙为主或砌块砖墙体，预制楼板，部分圈梁以钢筋砖替代，结构简单，设备基本齐全的非成套住宅，层高2.9米。
木门窗或水泥预制门窗框。
水泥地面（底层地面不架空）、砖铺地面。
普通涂料、石灰粉刷内墙或未粉刷的清水砖墙。
水泥楼板顶或挂瓦板顶或水泥桁条、油毡芦苇反粉屋顶。
水、电到 户。
470
砖木结构
一
檐高2.8米以上，桁条直径20cm以上的杉园木或上等松木，七柱到底或有28cm以上的通过梁，结构正规，装修制作较好的木制屋架梁柱，前后墙、山墙为整砖厚墙，外墙水泥抹面或清水砖墙。
杉木或红松制作较讲究的老式木门窗。
较好的木地板、水磨石地面、架空砖地面。
到顶贴壁板或较好的石灰粉刷、油漆内墙。
量一指本瓦，好的刨旺砖顶，木楼板天花灰板条粉刷、刷白平顶。
水、电到 户，有普通卫生设施。
450
二
檐高2.6米以上，桁条直径17至19.9cm的较好杉木或松木，五柱到底或有22cm以上的通过梁，结构一般，装修制作较好的木制屋架，部分整砖夹墙。
杉木或松木制作较好的木门窗。
较好砖地、水泥地面、一般的木板地。
一般的刷白内墙、隔间板、部分贴壁板。
量二指本瓦，浆旺砖、有一般天花或平瓦有天花。
水、电到 户。
400
三
檐高2.4米以上，桁条直径15至16.9cm，一般松木或杉木三柱到底或有18cm以上的通过梁，结构简单，装修一般砖木承重结构，部分整砖夹墙。
一般杉木或松木制作普通木门窗或水泥预制门窗框。
较差的木地板或整砖地面、水泥地面。
较差的刷白内墙或较差的隔墙板。
量三指本瓦，旺砖或平瓦油毡屋顶。
正常照明设施。
350
简易结构
一
檐高2.2米以上，较差的杉木或杂木桁条直径13至14cm，通过梁16cm以上，水泥桁条或挂瓦板，整砖单墙或整砖空斗墙、部分碎砖夹墙。
较差的杉木、杂木制作或水泥预制门窗框。
一般的砖地面、简易水泥地面。
一般的粉刷内墙或未粉刷的清水砖墙。
量三指本瓦或平瓦、水泥挂瓦板或油毡芦苇反粉屋顶。
正常照明设施。
300
二
檐高2.2米以上，差的杉木、松木或杂木桁条、水泥桁条，结构简陋，低矮不正规的砖木结构、碎乱砖墙或单墙。
普