鞍山房地产开发报建流程素材.pptx

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,#,房地产开发流程报建,上会方案,办事依据：,规划局,中华人民共和国城乡规划法,办事流程：,审批处审核,-,设计审批出图一过会,申报材料或前置条件：,前置条件：设计部提供效果图、鸟瞰图、立面效果图、修规方案,(,电子版,),注意事项：,方案挡光问题，停车位配置，间距是多少，日照够不够，总容积率是多大，有没有超过规定的容积率，建筑密度是多少，进出小区的道路怎么安排，是不是符合消防规范,审批流程：,规划院设计室出设计方案,15,个工作日,规划局审批处科员审批、处长审批,15,个工作日,局务会审批（设计室主任、规划院院长、规划局审批处处长、分管副局长、局长）,出方案图,上规委会,时间不确定,压缩后可完成时限：,30,个工作日,风险与建议：,高层建筑高度设计每期均超控规要求,车位比不满足控规要求，且比例达不道控规要求,50%,两站四室设计选址概念不清,商业设计考虑不够,建议：高层建筑设计顶层造型及女儿墙高度能否将低，免除偷面积嫌疑。车位及商业设计进可能提高，以便公司在沟通协调有回旋余地。按控规要求设计两站四室。,房地产开发流程报建,规划蓝图,办事依据：,规划局,中华人民共和国城乡规划法,办事流程：,审批处下计划,-,设计,审批出图,申报材料或前置条件：,设计部提供平立剖图纸、分期设计方案电子版,注意事项：,审批流程：,规划院设计室出设计方案,15,个工作日,规划院管线设计室意见,3,个工作日,规划院院长审批,2,个工作日,规划方案白图,1,个工作日,规划局审批处科员审图,15,个工作日,审批处处长审批,2,个工作日,规划蓝图,经压缩后可完成时限：,30,个工作日,例如：上会方案整体表示要简明扼要，但要突出重点,在万科城和惠斯勒方案上会时我方存在以下问题,1、,满足于控规需要，车位、商业、公厕和两站四室,在规划设计上在考虑造园设计的同时要了解控规要求尽量满足车位要求（在两项目中每期都有此类情况）。,2、,结合综地周边情况，考虑挡光问提。如、北方对阳光需求很高，还有周边小区住户情况（惠斯勒相邻欧华小区，在政府工作人员）。,3、,在做规划设计方案时要考虑管线设计方案。,如万科城,2。1,期管线与设计不相符。惠斯勒也有类似问提。,4、,效果图要色彩分明，图例标示清楚,5、,小区设计方案说明，要明确如窗户、造型是什么材料等,6、,地下设计是不可售部分或后期封闭、回添的，不要在图上显示。,两项目高层均存在此问题,7、,高层楼顶造型及女儿墙高度近可将低（在满足设计效果）避免偷面积嫌疑。,如万科城,2。2,期楼顶设计比控规高,6,米左右。,房地产开发流程报建,消防设计审核,办事依据：,中华人民共和国消防法,1998,年,9,月,1,日及新出台补充文件。,办事流程：,申请,审核,发证,申报材料或前置条件：,建筑总平面图、消防设计说明、平立剖图、电气、给排水施工图、灭火器配置图、规划许可证、营业执照、设计单位资质证明,需注意事项：,在建筑设计上要严格遵守国家消防规范，如道路及园区内景观车道高度和消火栓水系统等。在消防法规上，建议不要在规范、范畴内讨论规范。,审批流程：,公共行政服务中心消防窗口初审受理,1,个工作日,市消防局建审科审核及现场踏勘,10,个工作日,消防局批准,8,个工作日,发证,1,个工作日,经压缩后可完成时限：,多层：,10,个工作日,高层：,15,个工作日,风险与建议：,在建筑设计上要严格遵守国家消防规范，如道路及园区内景观车道高度和消火栓水系统等。在消防法规上，建议不要在规范、范畴内讨论规范。,距楼,5,米外设计消防环形车道,项目组按计划督促消防施工单位按计划取得自动消防检测报告,.,办事依据：,行政法规：,中华人民共和国消防法,办事流程：,申报,现场勘查审核一发证,申报材料或前置条件：,前置条件：,工程主体工程完工（含外立面），造园完工，配套完工,1.,总平图,2,.,消防设计说明,3.,建筑结构给排水电气图纸竣工图纸,4,灭火器配置图,5,.,消防审核意见书,6.,建设设计监理施工单位联合竣工验收报告,7,自动消防检测报告,8.,图纸需该有设计单位图纸专用章和施工单位的竣工章,注意事项：,审批流程：,消防局窗口报件,1,日,消防局验收科审核,20,日内,消防局批准,5,日,下发意见书,1,日,时限：,时限：,27,个工作日,房地产开发流程报建,消防验收,例如：,在两项目建审和验收过程中出现的类似问题有,1、,多层验收注意消防车道、园区有造型物高度、宽度要满足消防规范，室内外消火栓系统是否完好。,2、,装修工程的装饰材料及按装标准是否满足消防验收要求。,惠斯勒会所均不满足消防验收标准。,3、,高层验收水箱间、泵站及自动消防等工程是否按消防规范实施。,4、,消防车道是否按距楼,5,米外施工。,5、,要有双路电源，高层设计要按消防规范设计连廊，地下建筑和护坡要考虑核载要求。,6、,墙体保温材料选,A,及材料。,7、,消防标示要按装在,1,米以下。,8湿式报警阀的每个末端最不利点，要做孔口出流装置，并排入下水口。,9、,要按装防火门闭门器及顺序器。,房地产开发流程报建,施工许可证,办事依据：,建委,建筑法,办事流程：,申请,审核,发证,申报材料或前置条件：,申请表、用地规划、规划许可证、施工合同及中标通知书、监理合同、工程质量监督手续、工程竣工档案责任书、施工工审查合格证、安全施工许可证、施工组织设计方案、文明施工方案审查表、银行出具的资金证明、项目经理资格审查城市基础建设配套费、土地证、防雷设计审批、人防费通知单,审批流程：,建委工程质量处处长审批、市建委档案馆主任审批、防雷审批中心主任审批、市人防办工程处处长审批,15,个工作日,建委计财处受理、处长签字,10,个工作日,非税收入管理局缴纳配套费,2,个工作日,建委计财处取发票及配套费证明单,3,个工作日,建委工程处受理员受理、处长审批,7,个工作日,联审表至规划局审批处处长、正副局长签字,7,个工作日,收费局收费,3,处受理员、处长签字、财务处审核、局长签字,7,个工作日,建委工程处处长、建委主任签字、省建设厅网站受理,7,个工作日,城建副市长签字,市长签字,发证,经压缩后可完成时限：,35,天（不含招标时间）,安全施工许可证、施工组织设计方案、文明施工方案审查表、招标文件、施工及监理单位合同等文件（成本采购提供）,例如：地方保护因素,省外施工企业来鞍办理施工前各项手续非常受限制，万科城和惠斯勒在办理施工手续在时间阻碍我司办理施工许可证节点。,采购部在办理施工合同、标书、监理合同等手续时要注意面积添写，要与规划许可证上的面积一致。,解决方法是项目组要提示施工单位处理好与建委关系。,现省建设厅正在整理前期违章开工企业名单。如何处罚现还未出台政策。,一旦违章开工要提前知会管理层，给一定的时间协调建委领导。,办事依据：,建设项目竣工环境保护验收管理办法,2002,年,2,月,1,日起施行,中华人民共和国环境保护法,、,中华人民共和国环境影响评价法,、,建设项目环境保护管理条例,。,办事流程：,申报,看现场审核一发证,申报材料或前置条件：,前置条件：,工程主体工程完工（含外立面），造园完工，配套完工,1,，批复的规划图复印件,1,份,2,，环评报告原件,1,份,3,，环保局批复复印件,1,份,4,，环保验收申请表,验收合格证各,1,份,审批流程：,胜利会堂窗口报件,1,日,现场勘查,5,日内,局务会审批,每月一次,盖章合格,时限：,时限：,30,个工作日,房地产开发流程报建,环保验收,环保部验收是由所在开发区域环保分局、市环保局建审处、环境监察局及扬尘办联合验收，检查重点，不但要检查该期竣工验收，而且对正在施工现场进行检查，如施工现场环境卫生、前期施工单位费用的缴纳情况及施工主入口车辆清洗室等。,办事依据：,行政法规,中华人民共和国气象法,国务院,2004,第,412,号令,办事流程：,填表,申报审核一发证,申报材料或前置条件：,前置条件：,工程主体工程完工，管线施工完成,1.,防雷装置竣工验收申请书,2.,防雷装置设计核准书,3.,防雷图纸,审批流程：,防雷中心报件,1,日,总工程师审核,3,日内,主任审核,5,日内,现场勘察,1,日,防雷装置安装,15,日,防雷中心内部组卷,7,个工作日后合格发证,时限：,时限：,32,个工作日,房地产开发流程报建,防雷验收,项目组要督促施工单位在施工前缴纳塔吊防雷检测费,办事依据：,行政法规：,城市住宅小区综合竣工验收管理办法,办事流程：,申报,现场勘测审核一发证,申报材料或前置条件：,前置条件：,工程主体工程完工（含外立面），造园完工，配套完工,1.,楼体竣工图,2.,管线竣工图,3.,土地证，,4.,总平图,5.,各处意见联审单,6.,消防验收意见,7.,环保验收意见,8,各楼实景图,审批流程：,开发办小区综合处报件,1,日,综合处组织办事处城建局等现场勘查,5,日内,下发水和电开栓证明,3,日内,各单位小区验收表盖章,90,日内,（不影响竣工备案）,时限：,时限：,9,个工作日,房地产开发流程报建,小区综合验收,验收前缴纳该期面积验收保证金。人脉关系暂主导。,办事依据：,行政法规：,中华人民共和国城乡规划法,办事流程：,申报,现场测图审核一发证,申报材料或前置条件：,前置条件：,工程主体工程完工（含外立面），造园完工，配套完工,1.,楼体竣工图,2.,管线竣工图,3.,土地证，,4.,总平图,5.,各处意见联审单,6.,消防验收意见,7.,环保验收意见,8,各楼实景图,审批流程：,规划局报件,1,日,现场测竣工图,20,日内,法规处现场勘测,1,日,规划院领导审核出蓝图,5,日内,规划局各处现场勘测,3,日,规划局内部联审,4,日,规划局局务会,每月一次,换规划许可证正本,1,日,时限：,时限：,35,个工作日,房地产开发流程报建,规划验收,需关注测竣工图需造园完成，同时不按规划图纸施工，造型私自取消，管线施工,违反规范等问题一再发生。,主要问题：,（,1,）露台变卧室,报规图上规划为露台，实际建设为（小卧室）开敞阳台，在后期验收时造成很大麻烦。,（,2,）地下室超高,规划要求,2.18,米，为满足客户需要，我司实际建设,2.9,米。在后期规划验收时造成麻烦。,回填前,回填后,案例分析：,