九江市庐山区土地使用权出让价格评估.docx

土地估价报告

项目名称：九江市庐山区土地储备中心拟出让的位于九江市庐山区东至老厂区(未收储)，南至恒生路，西至迎宾大道，北至纬三路一宗商业、住宅用地（商业80%，住宅20%）土地使用权出让价格评估
受托估价单位：江西新源洪城房地产土地评估有限公司
土地估价报告编号：赣新源 [2014]（估）字第120号
提交估价报告日期： 二○一四年七月十七日

土地估价报告
第一部分　 摘 要
一、评估项目名称
九江市庐山区土地储备中心拟出让的位于九江市庐山区东至老厂区(未收储)，南至恒生路，西至迎宾大道，北至纬三路一宗商业、住宅用地（商业80%，住宅20%）土地使用权出让价格评估
二、委托评估方
单位名称：九江市庐山区土地储备中心
地址：九江市十里大道740号
联系人：周女士
电话：[phone]
三、估价目的
按照《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（2007年9月28日中华人民共和国国土资源部令第39号）的要求，九江市庐山区土地储备中心特委托江西新源洪城房地产土地评估有限公司对位于九江市庐山区东至老厂区(未收储)，南至恒生路，西至迎宾大道，北至纬三路一宗商业、住宅用地（商业80%，住宅20%）进行土地使用权出让价格评估，为其出让待估宗地土地使用权提供价格参考。
四、估价基准日
二○一四年七月十六日
五、估价日期
二○一四年七月十六日至二○一四年七月十七日
六、地价定义
根据委托方提供的资料及评估人员现场勘查，待估宗地实际土地开发程度为宗地红线外“五通”（即通路、通电、通水、排水、通讯）及宗地红线内场地不平整。根据根据《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2001，2001年11月12日）和项目的具体要求，此次评估设定土地开发程度为宗地红线外“五通”（即通路、通电、通水、排水、通讯）及宗地红线内场地平整。
根据委托方提供的资料《九江市规划局庐山区分局规划设计条件审批表》[第360402201400036号]，待估宗地规划用途为商业、住宅用地（商业80%，住宅20%），本次评估设定用途为商业、住宅用地（商业80%，住宅20%）。评估设定土地使用年限为商业用地法定出让最高使用年限40年、住宅用地法定出让最高使用年限70年。
根据委托方提供的资料《九江市规划局庐山区分局规划设计条件审批表》[第360402201400036号]，待估宗地规划容积率≤2.8，根据最有效利用原则，评估设定容积率为2.8。
本次评估的价格是指估价对象在评估基准日二○一四年七月十六日，规划利用条件下，于上述估价设定的土地开发程度、用途、建筑容积率、土地使用年限下的土地使用权出让价格。
七、估价结果
估价人员对待估宗地进行了现场查勘，并对各种有关信息进行了收集、整理和分析，综合考虑当地地产市场，社会经济发展等因素对地价的影响，综合评定出：位于九江市庐山区东至老厂区(未收储)，南至恒生路，西至迎宾大道，北至纬三路一宗商业、住宅用地（商业80%，住宅20%），在估价基准日二○一四年七月十六日、土地用途、土地使用年限、建筑容积率和土地开发程度为地价定义条件下的土地使用权出让价格为：
土地面积：16883.4平方米（合25.3252亩）
单位地价：1660.83元/平方米（合110.72万元/亩）
楼面地价：593元/平方米
总 地 价：2804.0457万元（保留四位小数）
大写人民币：贰仟捌佰零肆万零肆佰伍拾柒圆整。
待估宗地估价结果详见《土地估价结果一览表》（表1）。
八、土地估价师签字
姓 名 土地估价师证号 注册编号 签 名
殷金火 2002360004
李 斌 2002360047
九、土地估价机构
估价机构负责人签字：
（机构公章）
二○一四年七月十七日
表1 估 价 结 果 一 览 表
估价机构：江西新源洪城房地产土地评估有限责任公司 土地估价报告编号：赣新源（2014）（估）字第120号
估价基准日：2014年7月16日 土地使用权处置方式：出让
宗地
位置
规划
用途
设定
用途
土地级别
容积率
估价基准日
实际开发程度
估价设定
开发程度
设定土地使用权年限（年）
土地面积（m2）
单位地价
（元/ m2）
总地价
(万元)
九江市庐山区东至老厂区未收储)，南至恒生路，西至迎宾大道，北至纬三路
商住
用地（商业80%，住宅20%）
商住
用地（商业80%，住宅20%）
商业III级，住宅IV级
2.8
宗地红线外“五通”及宗地红线内场地不平整
宗地红线外“五通”及宗地红线内场地平整
商业：40
住宅：70
16883.4平方米（合25.3252亩）
1660.83元/平方米
2804.0457万元
“五通”指（通路、通电、通水、排水、通讯）
一、土地估价结果的限定条件
1、土地权利限制：估价对象的土地所有权属国家所有。根据《九江市规划局庐山区分局规划设计条件审批表》[第360402201400036号] 评估设定土地用途为商住用地, 评估设定土地使用年限为商业用地出让法定最高使用年限40年，住宅用地出让法定最高使用年限70年。现九江市国土资源局庐山区分局拟将待估宗地公开出让。经估价人员咨询九江市国土资源局庐山区分局，至估价基准日2014年7月16日，估价对象未设定抵押权等他项权利，权属状况清楚，无纠纷。
2、基础设施条件：设定宗地红线外“五通”（即通路、通电、通水、排水、通讯）及宗地红线内场地平整。
3、限制条件：本报告中评估价格是在满足全部假设与限制条件下，于估价基准日2014年7月16日，在设定的开发程度、用途、使用权取得方式、土地使用年限的土地使用权价格，如有改变，地价则需另作调整。
4、影响土地价格的其它限定条件：改变估价目的、估价基准日、土地使用年限、土地开发状况等，或国家政策调整、宏观经济发生重大变化、城市规划等都将影响土地估价结果。
二、其他需要说明的事项
（1）估价人员根据国家有关法律、法规、估价规程及地方有关地价评估技术标准，结合待估宗地具体状况，确定估价原则、方法及参数的选取。
（2）委托方对所提供的资料的真实性负责，估价机构对所收集资料的真实性、准确性负责。
（3）本报告是在价格定义限定条件下的土地使用权价格，如价格定义限定条件发生变化，土地评估结果必须相应调整或重新评估。
（4）关于土地使用年期的设定：评估设定土地使用年限为商业用地出让法定最高使用年限40年，住宅用地出让法定最高使用年限70年。
（5）未经评估单位书面同意，本评估报告书的全部或任何一部分不得使用于公开的文件、通告或报告中，也不得以任何形式公开发表。
估价机构：（加盖公章）
二○一四年七月十七日

第二部分 估价对象界定
一、委托估价方
单位名称：九江市庐山区土地储备中心
地址：九江市十里大道740号
联系人：周女士

电话：[phone]
二、估价对象
估价对象位于九江市庐山区东至老厂区(未收储)，南至恒生路，西至迎宾大道，北至纬三路，宗地四至详见《庐山区土地储备中心迎宾大道以东25.3252亩土地宗地图》。根据委托方提供的《庐山区土地储备中心迎宾大道以东25.3252亩土地宗地图》，宗地土地面积为16883.4平方米，形状较不规则。根据《九江市规划局庐山区分局规划设计条件审批表》[第360402201400036号]，宗地容积率≤2.8，建筑密度≤50%，绿地率≥30%。
估价对象规划用途为商业、住宅用地（商业80%，住宅20%），设定土地用途为商业、住宅用地（商业80%，住宅20%），评估设定土地使用年限为商业用地法定出让最高使用年限40年、住宅用地法定出让最高使用年限70年。待估宗地实际土地开发程度为宗地红线外“五通”（即通路、通电、通水、排水、通讯）及宗地红线内场地不平整。
三、估价对象概况
1、土地位置状况
待估宗地位置、土地级别、用途、使用年限、面积、容积率、四至、土地使用权处置方式等详见表2：

表2 估价对象土地位置状况表
宗地
位置
土地级别
估价设
定用途
设定土地使用年限
评估面积（m2）
容积率
四 至
土地使用权处置方式
九江市庐山区东至老厂区(未收储)，南至恒生路，西至迎宾大道，北至纬三路
商业III级，住宅IV级
商业住宅用地（商业80%，住宅20%）
商业40年
住宅70年
16883.4㎡
≤2.8
详见《庐山区土地储备中心迎宾大道以东25.3252亩土地宗地图》
出让
2、土地权利状况
（1）估价对象的土地所有权属国家所有。
（2）土地使用年限为商业用地法定出让最高使用年限40年、住宅用地法定出让最高使用年限70年。
（3）根据委托方提供的资料，至估价基准日2014年7月16日，待估宗地权属状况清楚，无纠纷，未设定他项权利。
3、土地使用状况
（1）土地利用现状
根据估价人员的现场勘查，至估价基准日2014年7月16日，估价对象红线内为待开发的空地
（2）土地规划利用状况
根据委托方提供的资料《九江市规划局庐山区分局规划设计条件审批表》[第360402201400036号]，有关地块控制指标，现整理如下：
①四址为：东至老厂区(未收储)，南至恒生路，西至迎宾大道，北至纬三路；
②土地面积：25.3252亩（16883.4平方米）；
③用地性质：商业、住宅用地（商业80%，住宅20%）
④建筑密度：≤50%；
⑤容积率：≤2.8；
⑥绿地率：≥30%；
⑦建筑间距：符号规划、消防的要求；
⑧未尽事宜必须符号国家规范和《九江市城市规划管理技术规则》以及市政府的相关要求。
四、影响地价的因素分析
（一）一般因素分析
影响地价的一般因素主要指影响城镇地价总体水平的社会、经济、政策和自然因素等，包括城市经济发展水平、产业政策、人口聚集、城市发展、土地利用规划、地理位置等。影响地价的一般因素较多，本报告仅分析对估价对象地价产生影响的一般因素。
1、城市资源状况
（1）地理位置
九江市位于江西省北部，地处赣、鄂、湘、皖四省交界处的长江中游南岸，地理坐标为东经113°57′－116°53′，北纬28°47′－30°06′。东毗上饶市波阳县、安徽省东至县，南与南昌市的新建县、安义县及宜春市的靖安、奉新、铜鼓三县相连，西与湖北省武穴市、黄梅县及安徽省宿松、望江县隔江相望。全境东西长约270公里，南北宽约140公里，全市总面积为18803.75平方公里。
（2）自然条件
①地形地貌
九江市地貌较为复杂，地形变化大，整个地势呈东西高、中间低、南部略高，向北逐渐缓慢倾斜，平均海拔32米，境内山地、丘陵、平原、江湖皆备，中部鄱阳湖平原，水网交错，西部为丘陵地区，层峦起伏，九岭、幕阜两大山脉蜿蜒而立于西部南北两侧，绵延耸翠，长江自西北向东流过北境。
②气候、水文
九江市地处中亚热带向北亚热带的过渡区，气候条件比较优越，具有气候温和，四季分明，热量丰富，水量充沛，无霜期长的特点。年平均太阳总辐射量为102.3千卡/平方厘米—114.1千卡/平方厘米，年平均日照时数在1650小时—2100小时，年平均气温16℃—17℃，年无霜期为239天—266天，年均降雨量为1300毫米。
九江地处鄱阳湖平原，北有长江，西有修河，中有博阳河和长河，江湖纵横，水网稠密，地表水及地下水资源均十分充裕。
（3）交通运输
①铁路--九江是国家铁路中长期规划的四大八向枢纽之一，京九,武九(至武汉),合九(至合肥)2008年7月通车的铜九(至铜陵),九景衢(至景德镇、浙江衢州)以及规划中的长岳九（长沙，岳阳，九江）等六条线路在九江交汇; 城际高铁：昌九城际高铁，池九城际高铁（池州至九江，规划），2010年2月，铁道部在九江召开会议，正式确立了九江为大铁路枢纽，至2020年以前，将有11条铁路在九江交汇。
②公路--105(北京—珠海),316(福州—兰州)国道。 九江—瑞昌—码头镇的九码快速通道已于2010年5月通车。 九江庐山机场，福银高速（昌九高速）,杭瑞高速（九景高速），九瑞高速（九江至瑞昌），大广高速（武吉高速，途经武宁，修水两县），永修至武宁高速（在建），彭泽至湖口高速（2010年9月16日通车），市内已基本实现县县通高速,乡乡通油路。
③民航--九江庐山机场将于近期启动扩建工程，目前已开通至北京市,上海市，广州市，厦门市等航线。
④水运--上通重庆,下达上海市并延伸海外,内河航道里程762公里,共有各类港口及专用码头144个,年吞吐能力3000万吨,九江港是东西水运,南北水陆中转的重要枢纽港, 九江港最高年客运量500万人次，最高货物吞吐量5000万吨,分别居长江各港口的第二位和第四位。2009年上港集团九江城西港建成开港。港区一期规划面积14平方公里总规划51平方公里，建成后将成为九江沿江开发的主阵地城市新区。
2、房地产制度与房地产市场状况
（1）房地产制度分析
2012年12月底，国土部、住建部均强调坚持房地产调控不动摇，并要求继续限购。明年的调控仍将延续目前的态势，“有保有压”和“微调和收紧”并存。一是2013年继续实施积极的财政政策，大力改革，完善结构性减税政策。二是实施稳健的货币政策，但是货币总量会略微宽松，预计将有3次降准的过程。三是限购、限贷等核心政策仍将继续，鼓励首次及改善性需求，严厉打击投机。四是继续推进保障房建设工作，扩大房产税试点，调整房地产交易等税收问题。具体调控方向主要看房价和经济的发展，如果明年上半年房价过快上涨，则很有可能在下半年迎来政策加码，面临新一轮的调控。
2013年2月26日国务院办公厅公布楼市调控国五条细则：完善稳定房价工作责任制；坚决抑制投机投资性购房；增加普通商品住房及用地供应；加快保障性安居工程规划建设；加强市场监管和预期管理；加快建立和完善引导房地产市场健康发展的长效机制。
（2）房地产市场状况分析
2013年九江全市新商品房销售面积326.4万平方米，比起2012年的惨淡成交行情2013年的楼市成交量猛涨态势着实来得太突然。阳春3月成交量比2月直增137%。随后，2013年红五月与“银十”也以较大的优势成为12月当中的两个高峰，创下1297、1396套的高成交量。2013旺季新房销售可观，淡季也呈现出一争高下的士气，6、7、8月全市成交量仍然居高不下，打破了2013年传统淡季的销售境况。从2013年全年的整体情况来看，年后以来，全市成交量不仅出现升高的现象，而且每月成交量走势也非常平稳。
2013年，九江全市成交均价整体平稳，月平均成交价5202.56元/平米。全年出现了三个波动时期：1-2月，全市新房成交均价较低，在5000线以下。从3月份开始，全市新商品房成交均价微微上扬；全市成交均价的低点还出现在5月前后以及10月前后，由于促销旺季的到来，开发商以较低的价格换来了可观的成交量。除促销原因以外，实际上九江商品房价格在4—6月是比较实惠的，2013下半年，众多楼盘的新房价格出现了或多或少的提升，直到年末，全市成交均价的波动一直不大。

2013年上半年九江市商品房成交量统计表

2013年上半年九江新商品房成交面积、金额、均价统计详情表

3、城市规划与发展目标
未来九江市域城镇将按中心城市，卫星城（次中心城市），县域中心镇（中心城镇）、县域片区中心镇（重点城镇）、一般城镇五级结构进行规划；九江市域城镇空间结构布局：以九江市中心城区为中心，以瑞昌市、九江市、星子县、湖口县组成的中北部经济区为依托形成核心区，通过京九铁路、昌九高速路——合九铜九武九铁路，九景高速路，九瑞路为“T”字主轴形成城镇体系空间结构。同时应先强化沿昌九线的城镇建设及基础设施建设，以此为基础，向西、向东、向南沿主轴有序推进。
未来大九江的空间布局为双环内聚外扩式的组团结构，即围绕庐山形成环庐山线、围绕赛城湖八里湖形成环湖线，两环在沙河至十里地区相交，两环容纳了大九江市主要的城市发展组团，以山、湖为城市发展的绿心，形成环式内聚并向外辐射的大九江城市框架。在环上的各城市组团间，以水体、山体、楔形绿带作为分隔，形成舒展的可持续发展的城市空间格局和自然开敞空间系统。
九江市委市政府提出“加快城市建设步伐，拉大城市框架，实现从甘棠湖、南湖时代走向八里湖时代”的部署，同时将瑞昌、湖口、星子和九江县纳入“大九江”城市发展格局，未来“大九江”城区面积将达到1000多平方公里。
4、社会经济状况
2013年九江市全市实现生产总值1601.73亿元，同比增长10.4%。其中第一产业增加值130.05亿元，增长4.0%；第二产业增加值898.24亿元，增长12.0%；第三产业增加值573.44亿元，增长9.1%。人均生产总值33500元，增长10.1%。三次产业结构调整为8.156.1：35.8。
全市实现财政总收入280.2亿元，增长26.9%。其中，地方公共财政预算收入176.15亿元，增长24.2%。财政总收入占GDP比重达17.5%，比上年提高了1.9个百分点。全年税收收入235.44亿元，增长27.9%，税收收入占财政总收入比重达到84.0%。
居民消费价格上涨2.5%，其中食品价格上涨5.0%，居住类价格上涨4.4%。商品零售价格上涨0.9%，工业生产者出厂价格与上年持平，工业生产者购进价格下降1.5%。
（二）区域因素分析
影响估价对象价格水平的区域因素主要指影响城镇内部各区域之间的区域位置、距商业中心距离、商业繁华程度、区域基础设施状况、环境质量、公用设施状况、交通条件、产业聚集规模等因素。本报告仅对估价对象土地价格产生影响的区域因素进行分析。
1、区域概况
庐山区位于江西省北部，长江中下游南岸，地理位置优越，得天独厚，属九江市市辖，素有“京九重镇、鄱湖明珠”之称，设7镇1乡2街道，总面积548平方公里，区内人口24万。东临我国最大淡水湖鄱阳湖，北襟黄金水道长江相望鄂皖，西接昌九工业走廊，南依旅游胜地庐山，在地质史上经历岩浆侵袭，冰川活跃，因而地貌千姿百态，集雄奇秀丽于群山峻岭之间。本区地处中亚热带向北亚热带过渡的湿润气候区，光照充足，气候温和，四季分明，气候灾害很少发生，适宜农、林、牧、副、渔业发展。
2、经济发展
2013年，全区实现生产总值226.82亿元，总量再上新台阶，按可比价计算比上年增长11.8％，增速快于全省、全市。第一产业实现增加值4.69亿元，同比增长4.5%；第二产业实现增加值110.83亿元，同比增长12.3%；第三产业实现增加值111.30亿元，同比增长11.6%。三次产业的比重为2.1︰48.9︰49.0。
3、产业发展状况
庐山区具有较好的工业基础，一直是九江乃至江西的重要工业基地。区域内集中了国家部委、省市大中型企业40余家，通过资产重组，挖潜改造，正焕发出新的生机和活力。金源恒生化纤、清华同方、巨石化建已经列入九江市八大工业航母之中，辐射带动了区域经济蓬勃发展，全区现已初步建成玻纤、化纤、石化、机械制造四大支柱工业产业，并集聚了相关配套产品的生产基础、产业工人和技术力量。近年来，庐山区把做大做强工业企业摆在了十分重要的位置，全力推进打造现代制造业重要基地的核心战略初见成效，日本大金、新加坡赛得利、杭州诺贝尔、江苏新华发等一批国内外知名企业纷纷落户庐山区，庐山区正在成为国际和东部沿海发达地区产业梯度转移的承接热地。
4、区域公用设施状况
（1）交通
该区域交通比较便利，距昌九高速公路荷花垅出入口约6公里，距九江火车站约3公里，距客运码头约4公里。
（2）供电
区域内供电来源于九江市电力公司，属华中电网。
（3）通讯
区域内为市政通讯网（中国电信、中国移动、中国联通）覆盖范围。
（三）个别因素分析
影响估价对象价格水平的个别因素主要指与宗地直接有关的基础设施条件、宗地自身条件、宗地所在区域中的位置、宗地临街状况等，本报告仅对估价对象土地价格产生影响的个别因素进行分析。
1、 宗地条件
（1）位置
估价对象位于九江市庐山区东至老厂区(未收储)，南至恒生路，西至迎宾大道，北至纬三路。宗地四至详见《庐山区土地储备中心迎宾大道以东25.3252亩土地宗地图》。
（2）土地面积
根据委托方提供的《庐山区土地储备中心迎宾大道以东25.3252亩土地宗地图》，宗地面积为16883.4平方米（合25.3252亩），评估面积为16883.4平方米（合25.3252亩）。
（3）形状
根据委托方提供的《庐山区土地储备中心迎宾大道以东25.3252亩土地宗地图》及估价人员现场勘察，该待估宗形状规则，
（4）临路状况
待估宗地西面临迎宾大道，路宽为10米，水泥路面，为交通型主干道。
（5）容积率
根据委托方提供的资料《九江市规划局庐山区分局规划设计条件审批表》[第360402201400036号]，待估宗地规划容积率≤2.8，根据最有效利原则，评估设定容积率为2.8。
（6）土地用途
待估宗地规划用途为商业、住宅用地（商业80%，住宅20%），本次评估设定用途为商业、住宅用地（商业80%，住宅20%）。
（7）使用年限
评估设定土地使用年限为商业用地法定最高出让使用年限40年、住宅用地法定最高出让使用年限70年。
（8）规划限制
根据委托方提供的《九江市规划局庐山区分局规划设计条件审批表》[第360402201400036号]，待估宗地不存在规划限制：
（10）环境条件
根据估价人员的现场勘察，周边环境条件较好。
2、土地开发程度
根据估价人员的现场勘查，待估宗地实际开发程度为宗地红线外“五通”（即通路、通电、通水、排水、通讯）及宗地红线内场地不平整，本次评估设定开发程度为宗地红线外“五通”（即通路、通电、通水、排水、通讯）及宗地红线内场地平整。
第三部分 土地估价结果及其使用
一、估价依据
（一）国家有关部门颁布的法律法规及相关文件
1、《中华人民共和国土地管理法》（中华人民共和国主席令第28号，2004年8月28日第十届人大会第十一次会议、第二次修正）；
2、《全国人民代表大会常委委员会关于修改〈中华人民共和国城市房地产管理法〉》（中华人民共和国主席令第72号2007年8月30日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过）；
3、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）；
4、《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发[2006]31号）；
5、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》[1990年5月19日国务院令第55号]；
6、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（2007年9月28日 中华人民共和国国土资源部令第39号）；
（二）地方有关部门颁布的法规及相关文件
1、江西省实施《中华人民共和国土地管理法》办法（江西省第九届人民代表大会常务委员会第十六次会议于2000年4月28日通过）；
2、《江西省人民代表大会常务委员会关于修改〈江西省城市国有土地使用权出让和划拨管理条例〉》（1997年6月20日江西省第八届人民代表大会常务委员会第二十八次会议通过）；
3、江西省人民政府、原江西省土地管理局及有关部门颁布的有关政策、规定、实施办法、通知等法规文件；
（三）有关技术标准
1、2002年7月1日实施的《土地估价报告规范格式（一般格式）》；
2、中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2001，2001年11月12日）；
3、中华人民共和国国家标准《城镇土地分等定级规程》（GB/T 18507-2001）；
4、中华人民共和国国家标准《土地利用现状分类》（GB/T 21010-2007，2007年8月10日）。
（四）其他资料
1、委托方提供的《土地估价委托书》；
2、九江市城乡规划局庐山区分局文件《九江市规划局庐山区分局规划设计条件审批表》[第360402201400036号]；
3、《庐山区土地储备中心迎宾大道以东25.3252亩土地宗地图》；
5、估价方掌握的有关资料及估价人员实地勘查、调查所获取的资料。
二、土地估价
（一）、估价原则
本次估价主要遵循客观、公正、科学、合法的总原则和估价基准日原则，以及：
1、合法原则
是指估价人员和估价机构在土地评估中，遵循相关法律、法规和规定，所评估的对象应以合法使用和合法处分为前提。
2、预期收益原则
土地估价应以估价对象在正常利用条件下的未来客观有效的预期收益为依据。
3、替代原则
土地估价应以相邻地区或类似地区功能相同、条件相似的土地交易价格为依据，估价结果不得明显偏离具有替代性质的土地正常价格。
4、最有效使用原则
土地估价应以估价对象的最有效利用为前提估价，土地的最有效利用以土地利用符合其自身利用条件、法律法规政策及规划限制、市场要求和最佳利用程度等。
5、供需原则
土地估价要以市场供需决定土地价格为依据，并充分考虑土地供需的特殊性和土地市场的地域性。
6、报酬递增递减原则
土地估价要考虑在技术等条件一定的前提下，土地纯收益会随着土地投资的增加而出现由递增到递减的特点。
7、贡献原则
土地总收益是由土地及其他生产要素共同作用的结果，土地的价格可以由土地对土地收益的大小来决定。
8、变动原则
估价人员应把握土地价格影响因素及土地价格的变动规律，准确地评估土地价格。
本次评估中，估价方法采用了上述原则中的替代原则、最有效使用原则、贡献原则、变动原则等，评估报告中体现了上述原则中的合法原则、供需原则、报酬递增递减原则等。
（二）、估价方法
1、估价方法的确定
根据《城镇土地估价规程》（以下简称《规程》），通行的地价评估方法有基准地价系数修正法、收益还原法、剩余法（假设开发法）、成本逼近法、市场比较法等。估价方法的选择应按照地价评估的技术《规程》，根据当地地产市场发育情况并结合估价对象的具体特点及估价目的等，选择适当的估价方法。
评估人员通过实地调查，认真分析调查收集的有关资料，在确定上述估价原则的基础上，根据估价对象的具体条件、用地性质及评估目的，结合本次估价的经验，决定采用市场比较法和假设开发法评估估价对象的价格。
2、选择评估方法的依据
①待估宗地所处区域内土地市场较发达，近期内有可以参考的相似交易案例。对交易案例资料的数据信息进行充分的查实和核对，资料来源可靠，并且交易案例与待估地块有相关性和替代性。可采用市场比较法进行评估。
②由于该建设项目符合城市规划要求，与周围环境相协调，属于该宗土地的最佳利用（最有效使用），且区域内房地产开发较多，房地产市场交易案例较多，可以获得较为准确的交易数据，依据九江市的经济发展水平，可参照周边类似房地产开发项目的销售价格，故符合假设开发法的评估要求，可选用假设开发法进行评估。
3、估价技术路线介绍
①假设开发法
假设开发法，是在合法原则、最高最佳使用原则的基础上，确定评估对象的最佳利用方式，并根据同类物业的市场供求及市场价格综合确定其预期开发价值，在此基础上扣除正常的建筑成本、销售费用、税费、利息、开发商利润等，最终得出评估对象地价的方法，其基本公式为：
地价=不动产售价－房屋开发成本－管理费用-不可预见费用－销售费用及税费－利息－开发商利润－契税
②市场比较法
市场比较法在求取一宗待评估土地的价格时，根据替代原则，将待估土地与在较近时期已经发生交易的类似土地交易案例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、基准日、区域以及个别因素等差别，修正得出待估土地的评估基准日地价的方法。
其公式为：
待估宗地情况指数
比较案例宗地情况指数

待估宗地价格=比较案例宗地价×
×
待估宗地估价期日地价指数
比较案例宗地交易期日地价指数

待估宗地区域因素条件指数
比较案例宗地区域因素条件指数
×

待估宗地个别因素条件指数
比较案例宗地个别因素条件指数

×

（三）、估价结果
估价人员对待估宗地进行了现场查勘，并对各种有关信息进行了收集、整理和分析，综合考虑当地地产市场，社会经济发展等因素对地价的影响，综合评定出：位于九江市庐山区东至老厂区(未收储)，南至恒生路，西至迎宾大道，北至纬三路一宗商业、住宅用地（商业80%，住宅20%），在估价基准日二○一四年七月十六日、土地用途、土地使用年限、建筑容积率和土地开发程度为地价定义条件下的土地使用权出让价格为：
土地面积：16883.4平方米（合25.3252亩）
单位地价：1660.83元/平方米（合110.72万元/亩）
楼面地价：593元/平方米
总 地 价：2804.0457万元（保留四位小数）
大写人民币：贰仟捌佰零肆万零肆佰伍拾柒圆整。
三、估价结果和估价报告的使用
1、估价的前提条件和假设条件
（1）待估宗地完成土地征收手续，并缴纳了相关的费用，土地所有权归国家所有，属待出让的宗地。
（2）在评估基准日的地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。
（3）估价对象与其他生产要素相结合，能满足目前生产、生活、经营的正常进行，保证企业的持续发展。
（4）任何有关估价对象的运作方式、程序均符合国家、地方的有关法律、法规。
（5）委托方提供的资料属实。
（6）本次评估的宗地地价是指待估宗地在设定的宗地开发程度下的土地价格，设定的土地开发条件发生变化时，本报告中的评估结果必须进行相应的调整。
2、估价结果和估价报告的使用
（1）评估对象土地面积以委托方提供的《庐山区土地储备中心迎宾大道以东25.3252亩土地宗地图》为准。
（2）评估对象主要技术经济指标依据委托方提供的《九江市规划局庐山区分局规划设计条件审批表》[第360402201400036号]及评估人员整理而得。
（3）本报告估价结果仅为本报告设定的评估目的服务，当用于其他目的，本报告评估结果无效。
（4）本次评估估价报告分为“土地估价报告”和“土地估价技术报告”两部分，“土地估价报告”供委托方使用，“土地估价技术报告”仅供估价机构存档和作为估价结果提交土地管理部门确认或备案时的附件。
（5）在庐山区土地市场不发生重大变化的条件下，评估报告有效期自二○一四年七月十七日起至二○一五年一月十六日止半年内有效。
（6）技术报告由江西新源洪城房地产土地评估有限公司负责解释。
（7）本报告必须完整使用（尤其是价格）方为有效，对仅使用本报告中的部分内容所导致的可能发生的损失，受托估价机构不承担任何责任。
3、需要特殊说明的事项
（1）土地利用状况等资料由委托方提供，土地区位条件、地产交易资料等评估相关资料由估价人员实地调查而得。
（2）估价人员根据国家有关法律、法规、估价规程及地方有关地价评估技术标准，结合待估宗地具体状况，确定估价原则、方法及参数的选取。
（3）委托方对所提供的资料的真实性负责，估价机构对所收集资料的真实性、准确性负责。
（4）本报告是在价格定义限定条件下的土地使用权价格，如价格定义限定条件发生变化，土地评估结果必须相应调整或重新评估。
（5）关于土地使用年期的设定：设定土地使用年限为商业用地法定出让最高使用年限40年、住宅用地法定出让最高使用年限70年。
（6）未经评估单位书面同意，本评估报告书的全部或任何一部分不得使用于公开的文件、通告或报告中，也不得以任何形式公开发表。
4、资料来源
（1）评估面积以委托方提供的《庐山区土地储备中心迎宾大道以东25.3252亩土地宗地图》为准。
（2）评估对象主要技术经济指标依据委托方提供的《九江市规划局庐山区分局规划设计条件审批表》[第360402201400036号]及评估人员整理而得。
（3）土地利用状况等资料由委托方提供，土地区位条件、宗地实际开发程度等评估相关资料由估价人员实地调查而得。
（4）土地交易案例资料由《中国土地市场网》查询而得。

第四部分 附 件

附件一：估价对象现场照片；
附件二：土地估价委托书；
附件三：区域位置图
附件四：《九江市规划局庐山区分局规划设计条件审批表》[第360402201400036号]；
附件五：《庐山区土地储备中心迎宾大道以东25.3252亩土地宗地图》；
附件六：土地估价机构营业执照；
附件七：土地评估中介机构注册证书；
附件八：土地评估中介机构2013年度年检合格证明；
附件九：土地估价师资格证书。
（以上均为复印件）

土地估价技术报告

项目名称：九江市庐山区土地储备中心拟出让的位于九江市庐山区东至老厂区(未收储)，南至恒生路，西至迎宾大道，北至纬三路一宗商业、住宅用地（商业80%，住宅20%）土地使用权出让价格评估
受托估价单位：江西新源洪城房地产土地评估有限公司
土地估价报告编号：赣新源[2014]（估）字第120号
土地估价技术报告编号：赣新源[2014]（技）字第120号
提交估价报告日期：二○一四年七月十七日

关键词：庐山区；
江西新源洪城房地产土地评估有限公司；
出让价格；
2014年．
土地估价技术报告
第一部分 总 述
一、评估项目名称
九江市庐山区土地储备中心拟出让的位于九江市庐山区东至老厂区(未收储)，南至恒生路，西至迎宾大道，北至纬三路一宗商业、住宅用地（商业80%，住宅20%）土地使用权出让价格评估
二、委托评估方
单位名称：九江市庐山区土地储备中心
地址：九江市十里大道740号
联系人：周女士
电话：[phone]
三、受托评估单位
单位名称：江西新源洪城房地产土地评估有限公司
单位地址：南昌市二七南路655号天御大厦1211室
资质证号：A201136005
负 责 人：殷金火
联系电话：[phone]
邮政编码：330002
四、估价目的
按照《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（2007年9月28日中华人民共和国国土资源部令第39号）的要求九江市庐山区土地储备中心特委托江西新源洪城房地产土地评估有限公司对位于九江市庐山区东至老厂区(未收储)，南至恒生路，西至迎宾大道，北至纬三路一宗商业、住宅用地（商业80%，住宅20%）进行土地使用权出让价格评估，为其出让待估宗地土地使用权提供价格参考。
五、估价依据
（一）国家有关部门颁布的法律法规及相关文件
1、《中华人民共和国土地管理法》（中华人民共和国主席令第28号，2004年8月28日第十届人大会第十一次会议、第二次修正）；
2、《全国人民代表大会常委委员会关于修改〈中华人民共和国城市房地产管理法〉》（中华人民共和国主席令第72号2007年