©2010-2025 宁波自信网络信息技术有限公司 版权所有
客服电话：0574-28810668 投诉电话：18658249818
浙ICP备2021020529号-1 | 浙B2-20240490
关注我们 ：
1、常州城北房地产市场分析报告 第一部分：常州房地产市场综合分析 一、2006年常州房地产市场综述 1、2006年常州楼市整体回顾 2005年，房地产行业在经过“铁八条”等一系列宏观政策的洗礼后，整个市场在一段时间内进入到一个购房观望、成交速率急遽下降的盘整时期，06年上半年，以上海、常州等城市作为重点整顿对象，宏观调控气氛依然浓烈。而处于长三角沪宁线中心点的常州，其房产形势却如雨后春笋般一路滋长，市场迅速回暖，整体楼市呈现“稳中有升”的健康局面。而不同产品依据不同的区域及产品特性，获得各自不同的发展方向，不同楼盘由于产品力的差距，也出现高低不同的价格涨跌态势。回顾整个2006年，常州楼市
2、大致可以概括为以下几个方面： ①开发总量不断上升，买卖市场发生转换 1—9月份，全市完成房地产开发投资破百亿，达到102.6亿元。同比增长37.6％，其中住宅投资为75.4亿元，增长44.6％；办公楼投资2.5亿元，同比下降61.5％；商业营业用房投资16.1亿元，增长45.2％；其他投资8.6亿元．同比增长8.9％。前九个月民营房地产企业共完成开发投资73.9亿元，同比增长26.5％，占全部房地产开发投资的比重达72％。 2006年类似加息、新政等一系列国家宏观调控的“铁手”使得中小开发企业感到了前所未有的生存压力，而受到市政府北迁等利好消息的促动，市场供应量不断增加，在这一年里
3、市场从供小于求逐渐转变为供大于求，买方市场的到来使得购房者拥有了更多的选择权，购客也在洗礼中逐步走向理性，走向成熟。 ②房价上升，中价位住宅成为市场主流，同质房面临考验 随着常州房地产业的发展，房价在不断攀升，依据2006年3、4季度的数据分析来看，3800—4500元/平方米的商品住宅是常州房地产市场的热点，而同档次同类型的产品在同时间范围内剧增，其引发的供需矛盾非常明显。 ③自住型需求主导市场，购房需求仍然旺盛 2006年为期三天的秋季房交会共成交159套，成交建筑总面积达14945平方米，成交金额共8245.7万元,非住宅成交共16套，成交面积达2066平方米,成交金额共197
4、8万元。另外意向性住宅客户484套，非住宅26套。 10月份，市区实现商品房合同销售61.13万㎡，同比增长207.80％，比上月增长93.63％。其中，实现商品住宅合同销售面积为48.06万㎡，合同销售套数4306套，同比分别增长182.54％、191.93％，环比分别增长84.92％、79.04％。在上月供应量突增的铺垫下，本月成交量首次突破“4000套”大关，创下历史新记录。 ④房屋品质提升 目前在市场上热销的楼盘基本上在产品方面都有相当高的水准。方案规划设计、景观规划和建筑设计大多出自境外设计师的手笔。会所设置已由原来的乒乓房、健身房、活动室等老面孔转向创造运动健康、享受居家休闲
5、的新格局。会所配备已基本成为主流，健身房要求有全套的进口设备，同时配备专业健身教练，大量新兴的休闲运动，如 SP①高尔夫练习场等，被引入社区会所之中。值得一提的是，在这个时候，常州市场由于外资背景大型企业的介入，产品进入升级阶段。 ⑤品牌竞争白热化 优质的品牌住房，质量上乘、档次高、物业管理到位，既是放心房，又代表着住户身份及品位，可以满足物质、精神等多方面的需要。企业利用其品牌，进行品牌化经营、品牌化融资、品牌化整合。新城集团作为常州本地房产行业领先品牌，整合各区域项目，不断推出系列活动，围剿市场，品牌项目联动成为拓展市场和提高市场占有率的重要利器。随着常州房产市场开发脚步的加快，海内外
6、大型房地产企业纷纷进入常州，国内一些行业内的知名品牌都不断在各区域圈地，使得市场供应量激增，销售趋势放缓。 二、热点区域行情分析 1、湖塘板块 体量大，短时间内难以消化；成熟周期3-4年。 湖塘是2006年常州商品房开发体量最大、新建项目增长最快的区域之一，该区域的开发得到了政府的大力支持，整个湖塘板块正处于成长培育期。湖塘片区以新城南都为典型，部分房型最高售价突破3800元/平方米，各家开发商众星捧月，采取跟进市场策略，拉升、稳固了该区域房价； 其中近百万平方的御城和新面市的水榭花都，都是区域内的超级大盘。06年上半年以来，湖塘片区同期推售面积占据首位，占全市总推量的31%
7、武进板块总案量约450万平方米左右。但如此大体量的住宅推出，综合交通，生活配套设施的建设等综合分析，短时间内主要以该区域内客户为主，很难形成居住规模和消费热点。针对这种集中开发且总量巨大的区域，其未来的竞争可以想象是何等的激烈。开发商如何合理有序地开发自己的楼盘将是楼盘成功的重中之重。分阶段、分批推出房源将是开发商开发该区域楼盘的理想选择，既可避免资金回笼的压力，又可减少楼盘间的竞争压力，同时引导客户的购房热情，形成持续的购房热点，对楼盘的形象宣传等等方面都有好处。 2、城中板块 区位优势明显，产品竞争激烈。 房地产向来是地段决定价值，城中板块依据得天独厚的地理优势，无疑被本地人认为是
8、最高档的居住区域，交通便利，生活配套成熟，以及地块资源的稀缺性支撑着该区域价格一路走高。市场租金高、回报快，区域内项目看好。目前，市中心以莱蒙都会、嘉宏盛世为代表，价格创历史新高突破8000元/平方米，国泰新都为中坚，价格也拉升至5800元/平方米以上。 城中板块区位优势明显， 06年随着莱蒙都会、国泰新都、公园大厦、嘉宏盛世、荆溪人家等项目入市，市场供应量大幅增加，但就目前而言，有了南大街商业步行街，再推出莱蒙都会、嘉宏盛世与国泰新都商业部分，虽然商业的规模性推出，易形成集中性商圈，但大规模的商业同步推出，市场短期内的消化能力值得商榷，所以未来一段时间内，城中板块的商业竞争还将继续升级。
9、 3、新区板块 竞争激烈，已形成较为成熟的居住区域；新材料、新户型将引导竞争升级。 新区做为城市“一体两翼”规划中的“两翼”之一，06年房产市场供应量放大，市场竞争激烈， 已形成较为成熟的居住区域；并且随着新材料、新户型的使用及设计，直接引导市场竞争升级，以怀德名苑、华亭苑、长兴好日子等项目为中坚，整体价格拉伸至4400元/平米，随着市政府迁入、常州大剧院等市政配套项目的逐渐成型，众多业内人士及老百姓均看好此地块，新区房产市场在未来几年将更加成熟，竞争将更加激烈。 三、2007年常州房产市场走势分析 1、2006年常州房市总体在平稳中求发展 2007年常州房市总体走势将延续200
10、6年底的态势，基本平稳，不会有多大起伏，并继续完成国家宏观调控的“软着陆”。 2006年国家宏观调控后，中国的房地产业经历了一个由紧缩下降到止跌回稳的变化。预计2007年上半年将继续平稳发展，下半年个别区域楼盘出现小幅度降价或变相降价的现象，其原因是新楼盘集中上市难以及时消化，住房空置率将有所上升，且将近年关银根紧张，房价难以维持而下降，但不会影响整个房市的平稳发展。 2007年，常州将继续依照国家宏观调控的预期目标，通过稳定房价，抑制局部的市场投机、合理引导房市预期，放缓市场需求的释放，改善供求关系，有效抑制房价快速上涨，使之趋向更为平稳。这不仅能促进房地产业持续健康发展，而且能保护购房
11、者与开发商的实际利益，还能赢得改善房产供应结构的宝贵时机。 2、楼市普涨时代终结，区域性特征将更为明显 2007年的楼市可能会相对回暖，但鉴于2006年继续执行2005年出台的所有遏制投机资本的税收和交易政策，控制房价上涨仍是建设部最主要的工作之一。因此，2007年出现房价快速上涨的可能性不大，楼市普涨时代终结，区域性特征将越来越明显。特别是去年的一些楼市敏感区域，由于透支了多年的购买力，还需进行市场消化。 而综观常州房市发展态势，我们认为2007年常州房价将基本平稳，且高中低端产品有不同表现，需求型产品仍将维持小幅上涨态势，其理由是： ◇国家宏观调控已发生明显效果，抑制了房价快速上
12、涨，但没有伤及房地产业，只是挤去了房价中的一些“水分”，使部分房价过高的城市房价回落或接近真实价位，因此，平稳房价仍然是2007年国家宏观调控的主要目标之一，只要宏观调控政策不变，常州的平稳房价也会继续进行。 ◇房价涨跌，符合市场经济运行周期的规律。有涨必有跌，跌了之后再逐步回升。目前，常州的房市正处在止跌回稳阶段。这个阶段比较平稳，能维持多久，还要看市场各个方面因素的综合平衡，一般来说，只要供求基本平衡，就能维持久些。目前，常州的供求基本平衡，2007年也将如此。 ◇投机客大量消退，炒房行为萎缩。炒房是市场经济中的投机行为，有专业炒房和跟风炒房两类。产生炒房的原因是前两年房价上涨速度较快
13、经过宏观调控后，房价平稳,获利空间减少,炒房随之减少.前阶段,有不少炒房者手中尚未全部出清而被套,现在,再炒房就显得不明智了。投机客炒房减少，相对在市场上哄抬房价的现象也一去不复返了，这样从一定程度上也促进了房价的平稳。 ◇市场供需两旺，大致平衡。前阶段，不少市民购房在一定程度上满足了住房需要，但生育高峰期的青年已进入结婚阶段而需要购房，外来户，拆迁户购房需求压力不少，可以说今后3～5年内这些需求依然较旺，与充足的市场供给能保持相对平衡。在此情况下，房价相对平稳是必然的。 ◇保持房价不会大幅度下降的实际因素之一，就是建房成本达到较高位置。开发商降价，也只能挤去房价的“水分”，不可能亏本买
14、卖，况且目前还未到“背水一战”的地步。 既然近阶段房价走势平稳，那么最佳的购房时机已经到来。购房者应当理性购房，要完全放弃对房价涨跌的猜想，不必考虑某些的劝告，只要自己需要就买房，这就是正确良好的购房心理和最佳的购房时机。 未来一段时间内，随着需求性购房需求依然旺盛，那些在前阶段仍未被满足的真实购房需求将继续释放，其中未饱和区域和供应过量区域将拉开差距，形成鲜明的对比。 3、房产市场多元化发展，不同产品各取所需 2006年有许多不确定的因素会影响房地产市场，如加息、人民币升值、拆迁量的加大。常州房地产市场开始出现品质和品牌上的分化，常州又有许多利好消息的支撑，市政府北迁，武进新城的重点
15、建设等等，房价的涨跌情况也由此变得更加复杂。依据06年上半年土地规划情况表我们不难看出，商住混合性项目占据最大比例，说明居民对社区服务及配套意识在不断增强，具有完善配套及服务的大型社区将成为下一轮主角。 各区开发缤纷多彩，市场供应总量继续加大，部分区域已接近饱和，甚至已经出现了供大于求的现象；由于各区域新生个案的不断推出，2007年，市场的供需矛盾会不断加剧，购房者将以买方市场的姿态拥有了更多的选择权。未来一段时间内，高中低档商品房价格水平和走势将各有不同，其价格走势和幅度将由常州房地产市场的发展程度决定，不同档次的商品房价格将有各自的发展方向。 4、传统居住城区外扩，城郊结合部成为2
16、006年常州房地产市场热点板块。 随着02年武进撤市变区、常州特大型城市框架确立、这两年房价的迅速攀升，导致市中心房价已超过广大中、低端购房者的承受能力，已经不能满足广大市民的换房需求，市民购房的目标区域已经潜移默化的向城郊结合部外延扩大，如2003年城西片区、新北区、湖塘片区成为常州房地产的热点区域已是很好的佐证。 另一方面，土地资源的稀缺性和有限性，这两年城市基础设施的加大投入和常州“大交通”概念的确立，也使开发商向泛市中心区域扩张，使广大购房者不得不接受“大常州”的概念。一些传统认为地段较偏的区域，已经出现相当规模的新型社区（如新城南都）。 5、房地产业开发、销售进入品牌时代和
17、差异化群分时代 ①常州市场进入大盘时代，供应量上升，竞争加剧 随着土地出让的不断增加以及政府对已出让土地的严格管控，今年的整个常州市场依然是南北两旺的态势，而两个区域遥相呼应，出现了规模庞大的超级大盘。 其中新北区以滨江明珠城为代表，而武进湖塘区域更是热闹非凡，06年上半年以来，湖塘片区同期推售面积占据首位，占全市总推量的31%，武进区各楼盘推售面积为391497㎡。新城南都的续建，御城、新城公馆等项目的推出，使得武进市场迅速步入大盘时代。 ②房市竞争加剧，市场等待差异化群分 随着已出让土地的开发建设进程加快，商品房供应量也达到历史最高水平，各大开发商争夺消费者的战斗已经打响。因
18、 而，房市栏目、户外广告、房交会展位的争夺，所有可以展示开发商的形象与产品的媒介都已经成为竞争的战场。竞争的加剧必然促进行业调整，而目前市场同质化现象严重，未来除了做产品上的创新外，针对产品的不同而采用的独特营销推广通路亦是决战楼市的新利器。 第二部分：城北房地产市场综合分析 一、区域市场供求分析 1、供应量分析 ①1-11月份常州市场整体推案量与城北市场推案量（城北范围：关河路北至新北区） 月份 一、二 三 四 五 六 七 八 九 十 十一 总计 常州（万㎡） 17.74 46.44 31.82 27.7 45.1 11.5
19、3 18.53 58.84 37.91 39.36 335 城北（万㎡） 0 8.73 10.7 10.73 11.8 2.64 0.7 17.4 18.2 0.91 81.8 分析： ●从上图来看，春节后常州整体市场供应明显放量，5月后逐步放缓，至7月到达谷点，从7月往后呈大幅放量趋势。随着“金九银十”的到来，从8月份开始部分楼盘试探入市，另一部分楼盘则采取观望态势，自进入九月后市场放量猛增，到10月有所放缓，但依然保持较高水平。 ●城北北市场供应量进程与常州整体市场供应量进程大体上保持一致。3——6月份，供应幅度相差不大，走势较平稳；从8月份开始
20、到10月份，供应量突增，至10月份达到顶点，进入十一月份，由于之前猛放，市场消化需要一段时间，并且由于此时快到年末，故各楼盘均放缓节奏，以期年后蓄势出击。 ②区域在售普通商品房供应量分析 楼盘名称 总建万㎡ 在售万㎡ 总余量万㎡ 备注 楼盘名称 总建万㎡ 在售万㎡ 总余量万㎡ 备注 滨江明珠城*棋域 100 1.5 94.2 玉龙湾 23 2.16 —— 凤凰名城 32 0 32 金百国际 22 1.64 5.4 销售率35% 奥园2.3期 66.45 2.6
21、48 因拆迁问题，剩余的48万可忽略不计。 嘉盛苑 3.1 3.1 1.1 销售率约65% 怡景名园 11 2.3 约4.4 共854套，目前去化532套，去化率约60％。 福缘雅居 1.5 0.92 0.46 销售率69.4% 香槟广场 10 —— 8 中央花园 59.59 1.536 59.59 现无预售证 府翰苑 30 1.9 8 彩虹城1.4期 29 1.15 20.4 销售率50％ 侨光苑 5.6 3.78 0.76 目前总销售率约80％ 长兴好日子 14 6.8 9.4 香树湾福园
22、 9.66 3.8 7.38 销售率60％ 怀德名园（峰景） 28 3.12 约1 销售率约70％ 天安新城市花园 24 3.1 1 销售68％ 燕阳花园3期 1.256 1.256 0.23 北楼90套已售完，南楼140套销售率70％ 水木年华 18 5.7 10 销售预计50％ 华亭苑 10.6 3.25 9.88 销售率约22% 新城蓝钻 6 3.8 4.1 在售552套去化270套 金新青山湾 22 4.93 15.6 销售率60% @时代大厦 5.65 1.77 约1 目前总销售率70% 盛世名
23、门3期 19.03 1.446 3.9 销售率过50% 世府邻里 4.8 3.1 约2 销售率约34.5% 银河湾星苑3期 10.6 2.85 4.96 合计 总建566.8万平方米，总剩余量约352.8万平方米 图表 分析： ●随着政府南北两翼的规划，城北和湖塘同成为开发热点，城北由于过去是农田和荒地，居住人口较少，因此土地可开发量大，再加 上市政府的北迁，以及各种市政工程的建设，使得整个城北掀起了一股开发热潮。目前区域商品房开发面积达566.8万平方米，占整个常州开发总量的近1/3强。 ●目前区域消化量约为38％，今年又有多处大体量地块被
24、拍卖，区域未来竞争压力巨大。 2、供应建筑形态分析 多以高层、小高层为主，多层也占有一定的量，约90％；部分楼盘出现联排，独栋等别墅产品，如水木年华、怀德名园等。 3、供应户型分析 ①供应平均户型面积分析 楼盘名称 总建（万㎡） 在售（万㎡） 在售户数 户均面积 楼盘名称 总建（万㎡） 在售（万㎡） 在售户数 户均面积 滨江明珠城*棋域 100 1.5 135 111 玉龙湾 23 2.16 —— —— 凤凰名城 32 0 0 —— 金百国际 22 1.64 248
25、 66.3 奥园2.3期 66.45 2.6 218 119.2 嘉盛苑 3.1 3.1 320 96.9 怡景名园 11 总户数854户 128.8 福缘雅居 1.5 0.92 72 128 香槟广场 10 —— —— —— 中央花园 59.59 1.536 128 120 府翰苑 30 1.9 —— —— 彩虹城1.4期 29 1.15 90 128 侨光苑二期 5.6 3.78 456 82.9 长兴好日子 14 6.8 502 135.45 香树湾福园 9.66 3.8 360
26、105.6 怀德名园（峰景） 28 3.12 244 127.9 天安新城市花园 24 3.1 234 132.5 燕阳花园三期 1.256 1.256 230 54.6 水木年华 18 5.7 444 128.4 华亭苑 10.6 3.25 237 137 新城蓝钻 6 3.8 552 68.8 金新青山湾 22 4.93 420 117.3 @时代大厦 5.65 1.77 189 93.7 盛世名门 19.03 1.446 114 126.9 世府邻里中心 4.8 3.1 290 106.9
27、 银河湾星苑三期 10.6 2.28 210 108.9 合计 区域供应户均面积110.2平方米 分析： ●区域户均供应面积为110.2平方米，整体面积控制较好。 ●其中80㎡以下，80—100㎡之间，以及100—110㎡之间的比例均为13.6％，110㎡以上的则占59％，整体各户型比例也较为合理。 ②供应各房型面积比例分析 一房 两房 三房 四房及以上 面积范围 比例 面积范围 比例 面积范围 比例 面积范围 比例 33——76㎡ 12％ 66——100㎡ 33％ 110——140㎡ 51％ 140㎡以上 4％
28、 分析： ●一房和二房比例有所上升，三房仍旧是供应主力，四房以上的户型比例较小。 ●一房和二房面积均有所减小，这是因为新城蓝钻和燕阳花园等楼盘推出的单身小户型公寓。 ③主力户型面积分析 楼盘名称 户型 面积范围（㎡） 楼盘名称 户型 面积范围（㎡） 滨江明珠城*棋域 2房 92——106 玉龙湾 —— —— 凤凰名城 —— —— 金百国际 1房 60——70 奥园2.3期 2房 90 嘉盛苑 2房 100——110 怡景名园 3房 110——130 福缘雅居 3房 12
29、0——130 香槟广场 3房 120——130 中央花园 3房 120——124 府翰苑 3房 120——130 彩虹城1.4期 3房、4房 115——126，141 侨光苑二期 2房 90 长兴好日子 3房 118——124, 137——138 香树湾福园 3房 103——121 怀德名园（峰景） 3房 105，125——141 天安新城市花园 房 155 燕阳花园3期 1房 60 水木年华 3房 122——133 华亭苑 3房 130——140 新城蓝钻 2房 70——80 金新青山湾 3房 132 @时
30、代大厦 2房 100——110 盛世名门3期 3房 93——136 世府邻里中心 2房 97 银河湾星苑3期 3房 125——134 分析： ●多以110——130平米的紧凑三房为主。 ●以60——80平米小户型为主的也占有一定的比例，如新城蓝钻、金百国际。 ●部分楼盘2房面积仍旧偏大，如滨江明珠城、嘉盛苑。 4、供应价格分析 平均销售单价： 分析： ●整个城北的楼盘销售单价受地理位置，配套成熟度，以及楼盘本身的质素，差距较大。 ●以华亭苑、银河湾星苑等最高单价的代表，这些楼盘本身地理位置较佳，或者有相当成熟的配套，或者处于未来前景非常好的地区，占尽
31、了丰富的资源，再加上开发费用和产品的上乘，所以价格高端自然是很正常的事情。 ●低端单价以怡景名园、奥林匹克花园、香槟广场等为代表，每平米在3000元左右，受制于地理位置的偏颇，客源的狭隘，尽管产品再有创新价格也难以上去，而销售状况也同样受制于上诉因素。 主力户型总价： 分析： ●区域楼盘主力户型总价相差较大，最高与最低的相差3倍多，需要指出的是，某些楼盘主力户型价格偏低是由于本身产品面积较小，如新城蓝钻、近百国际这一期的小户型以及燕阳花园三期，户型面积集中在60平米左右。 ●区域楼盘主力户型多在40万以上，集中在60万左右。而从目前的销售状况来看区域市场接受
32、的价格范围在30——50万。 平均总价 分析： ●整个区域各楼盘平均销售总价相差也较大，最高与最低相差3倍多。 ●受价格因素影响，高总价楼盘去化进度相对低总价楼盘较慢，尤其是区域价格标竿华亭苑，目前销售进入瓶颈，由此可以推测区域消费层次尚未达到消费华亭苑的地步，结合所掌握的市场信息，新北区的消费客源不足以支撑高端项目的消费，区域内还是以普通工薪阶层为主，并且由于区域历史、地理原因，尚未达成吸引市区消费者来此居住的理由。 5、去化情况分析 楼盘名称 总建万㎡ 在售万㎡ 已售万㎡ 备注 楼盘名称 总建万㎡ 在售万㎡ 已售万㎡ 备注 滨江明珠
33、城*棋域 100 1.5 0.75 玉龙湾 23 2.16 —— 凤凰名城 32 0 0 尚未开始销售 金百国际 22 1.64 0.57 奥园2.3期 66.45 2.6 1.6 因拆迁问题，剩余的48万可忽略不计。 嘉盛苑 3.1 3.1 2 怡景名园 11 2.3 1.38 福缘雅居 1.5 0.92 0.64 香槟广场 10 —— —— 中央花园 59.59 1.536 0 现无预售证 府翰苑 30 1.9 —— 彩虹城1.4期 29 1.15 0.58
34、 侨光苑 5.6 3.78 3 长兴好日子 14 6.8 3.4 香树湾福园 9.66 3.8 2.28 怀德名园（峰景） 28 3.12 2.18 天安新城市花园 24 3.1 2.1 燕阳花园3期 1.256 1.256 0.88 水木年华 18 5.7 2.85 华亭苑 10.6 3.25 0.72 新城蓝钻 6 3.8 1.86 金新青山湾 22 4.93 2.99 @时代大厦 5.65 1.77 1.4 盛世名门3期 19.03 1.446
35、0.72 世府邻里 4.8 3.1 1.07 银河湾星苑3期 10.6 2.85 1.36 合计 已售面积34.33平方米，在售面积67.5平方米 分析： 区域已售面积34.33万平方米，占在售面积的50.9％，而市场推案量随着时间会进一步加大，去化进度也会逐渐缓慢，未来区域市场竞争异常激烈。 二、区域消费者分析 区域内较高档楼盘有银河湾星苑、华亭苑，因其楼盘档次、质素较高，故其客源并不单指某一区域，而是覆盖整个常州，职业也是以私营业主、公务员、企业高层管理等中高端收入人群。其他楼盘的客户群绝大多数都是分布在项目周边的区域，客户普遍是一些工薪阶层
36、人群及居民。 具体来说: ●关河路以北，外环路以南 这里集中了多个老居住小区，无论是居住氛围还是居住配套都很成熟，但是随着拆迁以及居住要求的提升，这些老居住区周边的楼盘成为这里人们的主要选择对象，以120——130㎡的舒适三房为主。受居住习惯的影响，他们考虑的更多是地段。 ●外环路以北 这里地处新北区，经过多年的发展居住条件已经比较成熟，但成熟居住区范围较小，随着市政府制定的南北两翼发展规划的实施，且市政府的搬迁，这里已经逐渐成为新兴的居住和工作热点，消费群以普通工薪阶层为主，以80——110㎡实用房型为主。因为区域可选择楼盘众多，且交通便利，弱化了地理位置的影响，因此这部分人考虑的
37、更多是价格。 ●区域内及周边欲结婚的青年，以100——110㎡的小三房或者90㎡以内的两房为主要需求，受区域楼盘单价偏高的影响，其中以90㎡以内的二房销售最佳。受工作资历和资金储备的影响价格是最主要考虑的。 第三部分：城北市场分析总结 一、供应量进程与常州整体市场供应量进程大体上保持一致。上半年走势较平稳，下半年变化幅度较大。 二、供应物业类型绝大多数为小高层和高层。 三、供应户型平均户型在110平米左右，与略低于整个常州的平均供应户型，整体控制较好，但各楼盘之间的户型面积差距比较大。 四、各楼盘供应主力户型总价在27——91.8万，差距相当大，区域多数楼盘主力总价
38、高低不齐，50万以上和50万以下的各占50％，产品呈现多元化趋势，单一性户型引导市场的局面已经成为过去。 五、受各类促销手段尤其是价格促销手段的影响，区域各楼盘的去化尚可，总去化量占推出总推案量的50％左右，价格仍是目前市场的主引。 六、区域客户除了银河湾星苑、华亭苑分布较广外，其他楼盘主要是项目周边的居民，按具体地域分为两类，一是关河路以北，外环路以南，一是外环路以北，在总体都关心价格的前提下，这些消费者购房心理又有所不同。 第三部分：城东重点个案分析 彩虹城（略） 中央花园（略） 水木年华(略) 新城·府翰苑
39、2期3批·尊邸） 基本情况 开 发 商 新城房产 营销策划 联盛房地产咨询 工地位置 新北区太湖中路北，黄山路西 规划用途 居住、商业、办公 基地面积 11.1万㎡ 总建面积 30万㎡ 新推面积 1.99万㎡ 新推户数 130户 单价范围 3950-5300元/㎡ 平均单价 4850元/㎡ 公开日期 2006.12.16 交付日期 2008.4 优惠措施 举行新城感恩月活动，部分房源9.5折 销 售 率 约15％ 热线电话 0519-5199588/5199688 产品介绍 本案位于新北区板块
40、中心位置，南依太湖中路，东接黄山路，西临通江大道，北靠大渡河路。南侧紧邻新市府，北边不远就是新区公园，东北方向有中华恐龙园。目前，居住氛围浓厚，配套设施逐步完善，区位优势凸显。 本案总建30万㎡，分为2期开发建设。整个小区一共有18幢11-18层的住宅，1期与2期分别有1个以水景为中心的景观组团。在自身公建上有幼儿园、会所等。 此次开盘推出19＃楼整幢和10＃楼的甲单元，共计130套。 楼号 房号 面积㎡ 房型 户数 19号楼 （17层） 甲单元 01 124 3/2/2 16 02 67 1
41、/2/1 16 03 104 3/2/1 16 乙单元 01 104 3/2/1 16 02 67 1/2/1 16 03 117 3/2/2 16 10号楼 （18层） 甲单元 01 157 4/2/2 17 02 142 3/2/2 17 乙单元 01 未推出 —— —— 02 未推出 —— —— 面积配比 房型 面积 户数 比例 1/2/1 67 32 23.2％ 3/2/1 104 84 60.9％ 3/2/2 117-142 49 35.5％
42、 4/2/2 157 17 12.3％ 复式 8 6.1％ 客源分析： 本案客源针对的是全市范围，其中在新区机关单位特别是新市府上班的中高层官员占有较大比例，其次为私营业主。他们购房目的以换房为主，考虑到工作方便和看中府翰苑的地段及新城公司的品牌。另外，投资客也占有较大比例，主要是看中本案的升值空间。 售价分析： 本案目前住宅均价为4850元/㎡，相比较2005.9.3首次公开时均价为4200元/㎡，9.25开盘均价为4300元/㎡，2006.3.5开盘均价为4750元/㎡而言，价格一路上扬。 周边在售个案如天安新城市花园5期均价为4600元/㎡，怀德名园4期均
43、价4300元/㎡，星海花苑均价4100元/㎡，长兴好日子均价4700元/㎡相比，本案价格比较强势。优势是有利于打造高档楼盘的品质形象，劣势是客户群体较窄，影响去化，购房者能否认可也是个问题。 营销分析 本案售楼处目前位于项目现场，在大渡河路布置有刀旗，在黄山路和通江大道均有标识引导，比较容易找到。售楼处为2层，为专用搭的。总面积约600㎡，装修风格简约而不失大气，正面全落地窗设计，明亮而通透，内部分为柜台、沙盘区、休息区、洽谈区、公共卫生间等。内部销售人员素质较高，待客热情，销讲全面，比较专业。 最近广告力度不是很大，仅在常州日报、晚报有较小频率的广告投放。 去
44、化分析 本案2006.12.16日开盘，共推出130套房源，当日去化约为10％，到目前去化约为25％，去化速度不理想，主要原因有：售价偏高，广告投放力度较低。去化的主要房型为140㎡的3房2厅2卫和156㎡的4房2厅2卫，主要楼层为10-16层。 主力户型 滨江明珠城 一、项目概况 滨江明珠城位于常州新北区新桥镇，地块被华山路南北向划分成南北两个地块，西至规划中的武夷山路，东至贺兰山路，北临新四路，南至新五路，地块呈矩形。项目可建设用地总规模为38.73公顷，东面地块为19.21公顷，西面地块为19.53公顷。容积率为2.58，总建筑面
45、积为100万平方米。由江苏无锡奕淳房地产开发公司开发，该公司曾先后在南京、无锡、徐州开发过数个项目。该项目由香港柏鳞德、加拿大VILLEA分别担纲建筑规划设计及景观环境设计。项目建筑由高层及小高层组合而成，在区域来看尚属于规模最大的开发项目。 首期于2005年10月公开，首期推售面积为8.23万平方米，由8幢11-22层的高层及小高层组成，处于于西面地块的西南角组团。 二、区域状况 1、规划 新桥居住区位于龙江路以东、新四路以南、长江路以西、沪宁高速公路以北，面积约6平方公里，规划居住人口约5万。京沪高速铁路常州站、新北职教中心等项目及新桥镇区均在此区内。 2、城市配套情况 由
46、于该片区属于新龙分区的待开发地带，该片区配套设施非常匮乏，仅有的北郊中学高中部位于其斜对面，未来规划中的农贸市场将待项目首期开发完成并入住后将会兴起，而学校仍等待政府的建设，从周边相临社区来看，目前已经建成的主要是新龙小区的安置房，尚未入住，但从未来的发展来看，该片区仍将是新区的次中心，只是个时间问题。公交系统已经渗透并途径了滨江明珠城，最近便的主要是46路，其终点的回车场就设置在其销售中心广场。其它的主要是13、35路途径的公交线路。 3、项目配套情况 从大盘来看，其主要仍依赖于项目自身的配套，做足配套将是大盘的特色之一。从滨江明珠城来看，其配套主要包括： 小区内部建有一个18班的幼儿
47、园，但幼儿园的建成将在二期规划的地块内；同时小学及初中部的就学仍依赖于政府来解决； 东南角将建成10000平米的农贸市场区，并将可能引入超市，这些建设将可能在首期业主入住后同步完成。 商业活动主要依赖于项目的沿街商业，在商业设置上采用沿华山路及内部主入口内街商业的形式，4万平米的商业面积基本能够满足业主便利性生活需求； 东西地块分别设有会所，满足社区基本的活动功能。 从整体配套上来看，该项目基本能够满足社区居民的基本生活需求，但是对于商业性活动及就学要求仍相对匮乏，主要依赖于后期政府及周边商业项目的兴起，但至于是否仍与该项目同期建设，仍有待于考证。 三、产品力分析 1、规划设
48、计 从规划上来看，滨江明珠城的规划主要想通过以产品景观环境来取胜，制造大盘优势景观区。东西地块的规划主要以华山路为中轴对称，形成东西对称规划格局。同时在产品景观环境上引入了蜿蜒南北的水系系统，并以水系为轴线进行建筑布局，并在水系轴线上设计了点式高层。由于多数建筑采用的是高层建筑，因此栋距之间相对比较开阔，而且基本采用错位式的并列布局，保证了建筑的采光。 为满足容积率要求，并为景观环境营造创造出合理的舒适空间，滨江明珠城多采用了2梯3户的设计方式，为绿地营造奠定了基础。 采用地面停车及地下停车方式，交通组织相对比较清晰，而且充分利用的内部车道环线，进行地下组团停车。 多节点的广场设计及北
49、面开阔栋距空间形成的多元素景观广场，为公共空间预留了空间。 2、户型设计 首期户型总套数为746套，2房的总量最大，为386套，1房仅66套，3房为294套。从户型构成来看，2房户均面积达到99㎡，最大的为106㎡，而3房户均面积达到138㎡以上，而110-130㎡的3房户型却仅有36套供应，从中来看，估计其设计主要要求做大客厅及房间，因此其中间层的户型缺挡。从其户型设计来看，首期推售的户型在房间里采用了斜窗台的做法，目的可能想扩大采光面；并在部分建筑内引入了入户花园，在南北阳台上形成多阳台设计，但部分户型为增加南面阳台使得客厅墙面不完成；整体来看，户型设计相对紧凑合理，照顾到了厨房阳台、
50、餐厅采光等方面。 四、营销评价 广告主题：未来、希望、梦想，开创城北新生活 从该楼盘产品特点及规模来看，在广告表现上主要体现出项目规模化的气势，但特点依然不明朗，没有为项目注入真正的灵魂，其营销模式能以普通型楼盘的形象建立的，而没有真正树立起一个有思想的楼盘； 导入了互动型的营销活动，但表现力仍较低。 从该楼盘前期营销活动来看，其导入了公众参与的“吉祥物竞选”，但是从活动营销的周期及公众参与性来看，其影响力能比较小，在辅助手段及吉祥物外延的运用上仍相对狭窄，而且传达形象的力度及渠道仍相对小，吉祥物寄托的项目形象几乎可以在市场上忽略。至少在项目现场及广告包装上没
©2010-2025 宁波自信网络信息技术有限公司 版权所有
客服电话：0574-28810668 投诉电话：18658249818
浙ICP备2021020529号-1 | 浙B2-20240490
关注我们 ：
